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Nießbrauch – Vor- & Nachteile sowie Unterschiede zum Wohnrecht

 

Nießbrauch – Vor- & Nachteile sowie Unterschiede zum Wohnrecht

 

 

Wollen Eltern ihren Kindern schon zu Lebzeiten das eigene Haus vermachen, es aber weiterhin als Heim nutzen, bietet sich ein Nießbrauch an. Was er genau ist, welche Vorteile er gegenüber dem Wohnrecht bietet und alles, was Sie sonst noch wissen sollten, lesen Sie in diesem Beitrag.

Nießbrauch – Vor- & Nachteile sowie Unterschiede zum Wohnrecht

 

Lesezeit: ca. 10 Min.

 

Dieser Beitrag informiert Sie umfassend über das Nießbrauchrecht. Sie erfahren unter anderem, wie ein Nießbrauchrecht bestellt wird, welche Rechte und Pflichten dies mit sich bringt, wie der Nießbrauch beendet werden kann und wie Sie im Streitfall vorgehen sollten.

 Darüber hinaus können Sie Ihr Rechtsproblem oder Ihre Fragen zum Nießbrauch kostenlos mit unserem Anwalt für Erbrecht besprechen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Was ist Nießbrauch?
2. Was kann Gegenstand von Nießbrauchrecht werden?
3. Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
4. Wie kann ein Nießbrauch bestellt werden?
5. Wann endet der Nießbrauch?
6. Unterschied zum Wohnrecht
7. Vorteile des Nießbrauches
8. Rechte und Pflichten des Nießbrauchers
9. Rechte des Eigentümers
10. Nießbrauch und Steuern
11. Welche vertraglichen Regelungen sind sinnvoll?
12. Kann ich Rückforderungsrechte vereinbaren?
13. Was tun im Streitfall?
  13.1 Schutz vor Dritten
  13.2 Schutz vor dem Eigentümer
14. Wichtige Fallstricke, die Sie beachten müssen
15. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung von einem Rechtsanwalt

 

1. Was ist Nießbrauch?

Unter einem Nießbrauch versteht man das Nutzungsrecht von Personen für fremde Sachen, Rechte oder Vermögen. Durch die Übertragung eines Nießbrauchrechts wird der Nießbraucher grundsätzlich kein Eigentümer, sondern hat lediglich Anteil am fremden Gut, darf es nutzen und wirtschaftliche Vorteile aus dem Gut ziehen, während das Verfügungsrecht beim Eigentümer bleibt.

Zu unterscheiden sind drei Formen des Nießbrauchs: das Recht zur entgeltlichen, teilentgeltlichen oder unentgeltlichen Nutzung. Wird ein entgeltliches Nießbrauchrecht vereinbart, sind Leistung und Gegenleistung ausgewogen. Bei einem teilentgeltlichen Nießbrauchrecht ist der Wert des Nießbrauchs nur zum Teil ausgeglichen – der Nießbraucher zahlt beispielsweise die Hälfte der durch den Gegenstand erreichten Erträge an den Eigentümer – und bei einem unentgeltlichen Nießbrauch liegt die Gegenleistung unter 10 % des Nießbrauchwertes.

Ein Nießbrauchrecht wird beispielsweise oft eingesetzt, wenn Eltern noch zu Lebzeiten ihr Haus an ihre Kinder vererben möchten – z. B. in Form einer Schenkung –, um damit Erbschaftssteuern zu sparen. Wollen die Eltern jedoch weiterhin im Haus leben, können sie dies im Schenkungsvertrag festhalten und damit ein Nießbrauchrecht mit ihren Kindern vereinbaren. Die Eltern dürfen dann bis zum Lebensende im Haus leben.

 

2. Was kann Gegenstand von Nießbrauchrecht werden?

Wie bereits genannt, kann ein Nießbrauch für Sachen, Rechte oder Vermögen vereinbart werden.

Der Nießbrauch an Sachen kann dabei Grundstücke und Immobilien, bewegliche oder verbrauchbare Sachen betreffen. Wird ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück vereinbart, hat der Nießbraucher ein Nutzungsrecht für sämtliches Zubehör des Grundstücks – soweit nicht anders vereinbart. In diesem Fall wird der Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen. Bei beweglichen Sachen, beispielsweise Autos oder Boote, wird der Nießbraucher zum Besitzer – nicht Eigentümer – des Gegenstands. Anders verhält es sich bei verbrauchbaren Sachen. Hier wird der Nießbraucher zum Eigentümer. Wird der Nießbrauch vorzeitig beendet, hat der Nießbraucher einen Anspruch auf Wertausgleich.

Für einen Nießbrauch an Rechten gilt generell, dass nicht übertragbare Rechte auch nicht durch ein Nießbrauchrecht übertragen werden können. Daher gelten in den meisten Fällen die Bestimmungen für ein Nießbrauchrecht an Sachen. Aufgrund der Besonderheit von Rechteübertragungen müssen aber je nach Recht noch weitere Vorschriften eingehalten werden. Ein Rechtsanwalt kann Ihnen hier weitere Auskunft geben – zum Beispiel im Rahmen unserer kostenfreien Ersteinschätzung.

Bei einem Nießbrauch an Vermögen kann einem Nießbraucher nur an einzelnen Gegenständen, die zu dem Vermögen gehören, das Nießbrauchrecht eingestanden werden. Das heißt, dass keine Nießbrauchrechte am gesamten Vermögen vergeben werden können. Dieses Nießbrauchrecht kann beispielsweise Erbschaften betreffen.

 

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3. Welche Arten von Nießbrauchrecht gibt es?

Da Nießbrauchrechte individuell ausgehandelt werden können, lassen sich folgende Arten unterscheiden:

  • Quotennießbrauch: Das Nutzungsrecht beschränkt sich auf einen Teil des Gegenstandes.
  • Bruchteilnießbrauch: Das Nutzungsrecht bezieht sich nur auf einen Miteigentumsanteil – z. B. bei mehreren Eigentümern eines Mietshauses nur auf den Teil, der dem Nießbrauchgeber gehört.
  • Vorbehaltsnießbrauch: Bei der Übertragung eines Grundstücks wird dem bisherigen Eigentümer bereits vorbehaltlich ein Nutzungsrecht gegenüber dem Eigentümer eingeräumt. Der Nutzungsvorbehalt geht bei Abschluss der Übertragung in ein festes Nutzungsrecht über.
  • Nachrangiger Nießbrauch: Bei einer Grundstücksübertragung wird dem ursprünglichen Eigentümer ein uneingeschränktes Nießbrauchrecht eingeräumt. Für den Fall des Versterbens des Nießbrauchers wird bereits bei Übergabe ein nachrangiger Dritter als Berechtigter bestimmt, auf den das Nießbrauchrecht dann übergeht.
  • Zuwendungsnießbrauch: Wenn an einem Grundstück ein Nießbrauch gestellt wird, wird der Nießbraucher Begünstigter der Vermietung oder Verpachtung und profitiert somit von den Erwirtschaftungen.

 

4. Wie kann ein Nießbrauch bestellt werden?

Ein Nießbrauch wird je nach Gegenstand auf verschiedene Weisen ausgestellt:

  • Unbewegliche Sachen 873 BGB:
    • Schriftliche und notariell beglaubigte Einigung zwischen Eigentümer und Nießbraucher ist ausreichend.
  • Bewegliche Sachen 1032 BGB:
    • Formlose Einigung und anschließende Übergabe.
  • Übertragbare Rechte
    • Hier ist das jeweilig betroffene Recht von Bedeutung. Die Übertragung von Rechten wird wie bei unbeweglichen Sachen schriftlich festgehalten und notariell beurkundet.
  • Inhaber- oder Orderpapier 1081 BGB:
    • Einräumung des Mitbesitzes genügt, ansonsten verfährt man wie bei beweglichen Sachen.
  • Vermögen 1085 BGB:
    • Nießbrauch muss für jeden Gegenstand gesondert erklärt werden.
    • Form richtet sich nach jeweiligem Gegenstand.
    • Beispiel: Konto – Vollmacht, Unternehmen – Anpassung des Gesellschaftsvertrags.

 

5. Wann endet ein Nießbrauch?

Grundsätzlich endet ein Nießbrauch mit dem Ableben des Nießbrauchberechtigten. Der Eigentümer des belasteten Gegenstands kann aber auch die Laufzeit des Nießbrauchs sowie Fälle, in denen der Nießbrauch erlöschen soll, bestimmen. Falls der Nießbrauch zu einem bestimmten Zeitpunkt aufgelöst werden soll, muss dieses vorab geklärt und vertraglich festgehalten werden. Ein Nießbrauchrecht kann übrigens nicht vererbt werden.

 

6. Unterschied zum Wohnrecht

Wird einer Person das Wohnrecht eingestanden, darf diese – genau wie beim Nießbrauchrecht – in einer fremden Immobilie wohnen. Auch dieses Recht muss ins Grundbuch der Immobilie eingetragen werden und gilt lebenslang. Eine frühzeitige Aufhebung des Wohnrechts kann lediglich im beiderseitigem Einverständnis erfolgen. Nach einem Immobilienverkauf bestehen Wohnrechte weiter, wenn sie vor dem Verkauf beschlossen und eingetragen wurden. Das heißt, dass der Wohnberechtigte auch nach einem Eigentümerwechsel weiterhin das Recht hat, in der Immobilie zu leben.

Da das Wohnrecht ein persönliches Recht ist, das nur dem Begünstigten eingeräumt wird, kann es nicht auf Dritte übertragen werden. Dies gilt auch für den Todesfall des Wohnberechtigten – sein Wohnrecht darf er wie beim Nießbrauch nicht weitervererben.

Der grundlegende Unterschied eines Nießbrauchrechts gegenüber dem Wohnrecht besteht in der Möglichkeit, wirtschaftliche Vorteile aus der belasteten Sache zu ziehen. Wird ein Wohnrecht beschlossen, darf der Berechtigte also beispielsweise keine Räume vermieten oder die Miete einbehalten – im Gegensatz zum Nießbrauchrecht.

 

7. Vorteile des Nießbrauches

Ein Nießbrauchrecht ist neben Vorteilen auch mit Pflichten für den Nießbraucher verbunden. Er darf über die von ihm genutzte Sache nicht als Eigentum verfügen – dafür aber über die daraus resultierenden (wirtschaftlichen) Vorteile. Möchte ein Nießbraucher zum Beispiel eine Wohnung vermieten, die ihm per Nießbrauchrecht übertragen wurde, darf er – falls nicht anders bestimmt – die Miete behalten. Ein Schenkender kann also weiterhin Vorteile aus dem Eigentum ziehen, wenn er von den neuen Eigentümern ein Nießbrauchrecht erhalten hat.

Der Nießbrauch ist nicht vererblich und wird nicht zum Nachlass gezählt. Deshalb wird er bei der Bemessung von Pflichtteilsansprüchen außer Acht gelassen. Anders verhält es sich, wenn der Erblasser zu Lebzeiten eine Immobilie verschenkt und sich ein Nießbrauchrecht vorbehalten hat: In diesem Fall löst die Schenkung zu Lebzeiten ein Pflichtteilsergänzungsanspruch zugunsten von Pflichtteilsberechtigten aus.

Generell braucht es für die Einigung über ein Nießbrauchrecht viel Vertrauen zwischen den Parteien, da Nießbraucher die volle Nutzungsgewalt über das fremde Eigentum bekommen.

 

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8. Rechte und Pflichten des Nießbrauchers

Der Besitz von fremdem Eigentum verpflichtet den Nießbraucher, den Gegenstand im Wesentlichen zu erhalten – er darf also keine großen Änderungen vornehmen. Sollte trotzdem eine Änderung nötig sein, eine Beschädigung oder Zerstörung des Gegenstands vorliegen, muss der Eigentümer umgehend benachrichtigt werden.

Da der Gegenstand nicht in das Eigentum des Nießbrauchers übergeht – sondern nur in den Besitz –, darf er zwar über den Ertrag des Gegenstands verfügen, nicht aber über den Gegenstand selbst. Das bedeutet, dass er den fremden Gegenstand beispielsweise nicht veräußern oder seinerseits mit einem Nießbrauchrecht belasten darf.

Alle mit der Nutzung des Gegenstandes verbundenen Kosten muss der Nießbraucher tragen. Für außerordentliche öffentliche Lasten – wie Anlieger- oder Erschließungsbeiträge – muss allerdings der Eigentümer aufkommen. Weitere Rechte und Pflichten des Nießbrauchers können zudem individuell in einem Vertrag mit dem Eigentümer festgehalten werden.

 

9. Rechte des Eigentümers

Grundsätzlich darf der Eigentümer einer Sache, für die ein Nießbrauchrecht besteht, die Nutzung beschränken. Diese Bestimmungen müssen allerdings vom Nießbraucher vor Annahme des Nießbrauchrechts vertraglich anerkannt werden. So können zum Beispiel bestimmte Räume eines Hauses vom Nießbrauchrecht ausgeschlossen werden.

Eigentümer können im Nießbrauchvertrag außerdem weitere Beschränkungen einbauen. In den meisten Fällen werden zeitliche Begrenzungen des Nießbrauchrechts oder Bedingungen zum Erlöschen des Vertrags geregelt.

Wollen Eigentümer ein Nießbrauchrecht ausstellen, sollten Sie sich bewusst sein, dass die Besitzrechte an den Nießbraucher abgeben werden. Einige der Rechte – die normalerweise der Eigentümer innehat – werden damit auf den Nießbraucher übertragen und können nur schwer wieder zurückverlangt werden. Vor Abschluss eines Nießbrauchs ist es daher ratsam, sich von einem Anwalt über die damit verbundenen Risiken z. B. im Rahmen unserer kostenfreien Ersteinschätzung beraten zu lassen.

 

10. Nießbrauch und Steuern

Grundsätzlich werden Einkünfte demjenigen angerechnet, der diese aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EstG bezieht. Ein Nießbraucher als wirtschaftlicher Eigentümer muss deshalb die Einnahmen des Gegenstandes versteuern.

Die steuerliche Belastung fällt für entgeltliche, unentgeltliche und teilentgeltliche Nießbrauche jeweils anders aus. Bei Ersterem sind der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung ausgeglichen. Der Nießbraucher hat Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung des Gegenstands zu versteuern. Das an den Eigentümer gezahlte Entgelt sowie Erhaltungsaufwendungen können dabei vorteilhaft für den Nießbraucher als Werbungskosten abgezogen werden. Auch nachträgliche Herstellungskosten können über Abschreibungen als Werbungskosten abgeschrieben werden. Der Eigentümer wiederum muss das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Bei einem unentgeltlichen Nießbrauch verhält es sich ebenso – auch hier muss der Nießbraucher die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Dabei können Erhaltungsaufwendungen und nachträgliche Herstellungskosten als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Liegt ein teilentgeltlicher Nießbrauch vor, wird er in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang aufgeteilt.

 

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11. Welche vertraglichen Regelungen sind sinnvoll?

Die Bestimmungen eines Nießbrauchvertrags sind individuell ausgestaltbar. Folgende Punkte sollten aber berücksichtigt werden:

  • Daten des Nießbrauchers und des Eigentümers,
  • Gegenstand, Rechtseinräumungen und Berechtigungen,
  • Dauer der Rechtseinräumung,
  • Verteilung der Lasten.

 

12. Kann ich Rückforderungsrechte vereinbaren?

Generell können Rückauflassungsvormerkungen bzw. Rückforderungsklauseln in den Nießbrauchvertrag aufgenommen und ins Grundbuch eingetragen werden. Diese ermöglichen es dem Eigentümer, den Gegenstand zurückzufordern – zum Beispiel bei Vertragsbrüchen.

Ein Schenker kann ein Geschenk außerdem zurückfordern, wenn er finanziell nicht mehr anders in der Lage ist, seinen Lebensunterhalt zu bestreiten. Hat ein staatlicher Sozialträger einen Rückforderungsanspruch beim Schenker – der vor dem Schenkungsvertrag zustande gekommen ist – kann der Anspruch auch beim neuen Eigentümer geltend gemacht werden.

Ein Beispiel: Eine Mutter überträgt ihrer Tochter ein Hausgrundstück unter Nießbrauchsvorbehalt, damit sie weiter dort leben kann. Die Tochter gerät ein halbes Jahr später in Insolvenz. Da die Tochter das Grundstück vor der Insolvenz mit einer Grundschuld von 100.000 € belastet hat, will der Insolvenzverwalter es verkaufen. Hat sich die Mutter durch ein Rückerwerbsrecht abgesichert, kann sie gegenüber der Tochter vom Schenkungsvertrag zurücktreten und erhält das Grundstück unbelastet zurück – die Rückauflassungsvormerkung schützt die Mutter somit vor belastenden Verfügungen.

 

13. Was tun im Streitfall?

13.1 Schutz vor Dritten

Bei Störungen oder Hinderungen am Nießbrauchrecht durch Dritte hat der Berechtigte einige Möglichkeiten, sein Recht durchzusetzen. Obwohl er nicht Eigentümer der Sache ist, wird ihm bei Beeinträchtigungen laut § 1065 BGB das gleiche Recht zugesprochen, das normalerweise dem Eigentümer zusteht. Damit greift der Nießbraucher auf diejenigen Rechte zu, die dem Eigentümer zum Schutz seines Eigentums zur Verfügung stehen.

Gleich dem Eigentümer kann der Nießbraucher nach § 823 BGB von jedem, der das Nießbrauchrecht verletzt, den Ersatz des ihm entstandenen Schadens verlangen. Außerdem ist der Nießbraucher berechtigt, die Herausgabe des Besitzes verlangen, falls ihm dieser streitig gemacht wird.

 

13.2 Schutz vor dem Eigentümer

Wird der Nießbrauchberechtigte in seinen Rechten vom Eigentümer behindert oder wird ihm der vom Nießbrauchrecht belastete Gegenstand vorenthalten, kann er zunächst § 1036 Abs. 1 BGB geltend machen. Dieser regelt, dass der Nießbraucher zum Besitz der Sache berechtigt ist. Der Nießbraucher kann den Eigentümer also komplett vom unmittelbaren Besitz der Sache ausschließen.

Da mit der Unterzeichnung eines Nießbrauchvertrages ein Schuldverhältnis entsteht, macht sich der Eigentümer gegenüber dem Nießbrauchberechtigten zudem schadensersatzpflichtig, wenn er seine Pflichten und die Rechte des Nießbrauchers verletzt.

 

14. Wichtige Fallstricke, die Sie beachten müssen

Nießbrauchrechte sind nicht vererblich und erlöschen mit dem Tod des Berechtigten. Deshalb fällt ein zugunsten des Erblassers bestehendes Nießbrauchrecht nicht in den Nachlass – und spielt folglich auch keine Rolle bei der Berechnung des Pflichtteilanspruchs.

Anders verhält es sich, wenn der Erblasser eine ihm gehörende Immobilie an einen Dritten verschenkt und sich selbst ein Nießbrauchrecht vorbehalten hat. Ein solcher Vorgang löst zum Vorteil der Pflichtteilberechtigten einen Ergänzungsanspruch aus.

Hat ein Erblasser einem Dritten zu Lebzeiten ein Recht an einem Vermögensgegenstand eingeräumt, wird das als Schenkung ebenfalls beim Pflichtteilsergänzungsanspruchs berücksichtigt.

Problematischer ist es, wenn der Erblasser einem Dritten mittels Nießbrauch unentgeltlich Wohnraum zur Verfügung gestellt hat. Diesen Fall sieht der Bundesgerichtshof nicht als Schenkung, sondern als Leihe an – es besteht deshalb kein Ergänzungsanspruch.

Der Bundesgerichtshof begründet dies in seiner Entscheidung damit, dass eine Leistung im Sinne des § 2325 Abs. 3 BGB nicht vorliegt, wenn sich der Erblasser bei einer Schenkung den Nießbrauch des betroffenen Gegenstandes vorbehalten hat. Deshalb muss der verschenkte Gegenstand auch nach Ablauf der Zehnjahresfrist in die Berechnung des Pflichtteilergänzungsanspruchs einbezogen werden – allerdings nur mit dem Wert zum Zeitpunkt der Schenkung und mit Abzug des Kapitalwertes des Nießbrauchs.  

 

15. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung

Mit einem Nießbrauchrecht können Sie schon zu Lebzeiten Schenkungen vornehmen und trotzdem weiterhin in Ihrem Haus leben oder diesen Gegenstand weiter nutzen. Zudem bietet dieses Recht wirtschaftliche Vorteile gegenüber dem Wohnrecht. Welche Risiken damit verbunden sind, was Sie bei der Erstellung eines Nießbrauchvertrages unbedingt beachten sollten und was Sie tun können, wenn Ihnen der Nießbrauch z. B. von einem späteren Eigentümer einer Immobilie verwehrt wird, erläutert Ihnen einer unserer erfahrenen Anwälte in unserer kostenfreien Ersteinschätzung.

 

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