Corona-Mietminderung: Wann dürfen Unternehmen die Miete mindern?

Zusammenfassung

Gewerbemieter haben bei Corona-bedingten Schließungen einen Anspruch auf Mietminderung. Führen diese zu einer Störung der Geschäftsgrundlage, stehen die Chancen für eine Minderung, Stundung oder Aussetzung der Miete.

Das Wichtigste in Kürze:

• Die Rechtslage bezüglich einer Mietminderung wegen Corona im Gewerbe ist unklar.
• Deswegen hat der Gesetzgeber Gewerbemietern Vertragsanpassungen erleichtert.
• Voraussetzung ist, dass die Vertragsparteien unten den neuen Zuständen den Gewerbemietvertrag nicht unterzeichnet hätten.
• Dann sind eine Verringerung der Miete, Stundung oder Ratenzahlung möglich.

1. Wann ist eine Mietminderung wegen Corona erlaubt?

Die Corona-Pandemie bedeutet für Gewerbemieter Einschränkungen bei der Nutzung ihrer angemieteten Büro-, Verkaufs- oder Lagerräume und zum Teil drastische Umsatzeinbußen. Bisher haben Gerichte unterschiedlich darüber geurteilt, ob Corona-bedingte Schließungen als Mietmangel anzusehen sind, aufgrund dessen sich die Miete mindern lässt.

Ebenso unterschiedlich ist die Rechtsprechung zu der Frage ausgefallen, ob die Schließungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können, aufgrund derer eine Vertragsanpassung möglich ist.

Um von Schließungen betroffenen Unternehmen Vertragsanpassungen zu erleichtern, hat der Bundestag eine Gesetzesänderung beschlossen. Mit Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB können staatlich verordnete Corona-Maßnahmen zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage berechtigen – und in diesem Zuge auch zu einer Mietminderung wegen Corona im Gewerbe.

Welche Voraussetzungen sind für eine Mietminderung wegen Corona zu erfüllen?

Für eine Anpassung eines Gewerbemietvertrags oder eine Mietminderung wegen Corona im Gewerbe sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

• Die für den Vertragsabschluss ausschlaggebenden Gründe haben sich nach Unterzeichnung des Vertrages schwerwiegend verändert.
• Beide Parteien hätten unter diesen Umständen den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, besteht ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung, wenn ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist.

Da mit der Gesetzesänderung angenommen wird, dass die Änderung des Grundes – also die Störung der Geschäftsgrundlage – vorliegt, muss nur Gewerbemieter nur nachweisen, dass er unter den eingetretenen Umständen den Vertrag so nicht unterzeichnet hätte.

2. Welche Mietminderung wegen Corona ist möglich?

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist eine Anpassung der Vertragsgrundlage bzw. des Gewerbemietvertrags möglich. Eine Corona-Mietminderung ließe sich dann mit den folgenden Optionen im Vertrag berücksichtigen:

• Minderung des monatlichen Miet- oder Pachtzinses
• Stundung oder Aussetzung der Miete
• Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete
• Verlängerung der Ratenzahlungen

Der Gesetzgeber legt keine allgemein gültigen Maßnahmen zur Mietminderung wegen der Corona-Pandemie im Gewerbe fest – dies bleibt den einzelnen Parteien überlassen. Wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter über eine Stundung einigen, ist dies gesetzlich erlaubt. Dadurch besteht der Anspruch auf Zahlung fort und Sie profitieren zumindest zeitweise von einer Entlastung. Anträge und Vordrucke zur Minderung der Miete für die Mietsache finden Sie im Netz.

Auf jeden Fall ist es keine gute Idee, die Gewerbemiete einfach nicht zu zahlen. Mindern Sie Ihre Gewerbemiete zu Unrecht, könnte Ihr Vermieter den Mietvertrag kündigen und Sie damit Ihre Geschäftsräume verlieren. Bevor Sie also irgendetwas tun, sollten Sie zunächst mit ihm sprechen – oder sich anwaltlich beraten lassen.

3. Wie lange kann ich die Miete mindern?

Die möglichen Maßnahmen zur Mietminderung wegen der Corona-Pandemie im Gewerbe beziehen sich auf den Zeitraum, in dem die angemieteten Geschäfts- und Gewerberäume aufgrund der staatlichen Maßnahmen geschlossen sind.

Auch hier sollten Sie mit Ihrem Vermieter über die Dauer der Minderung der Miete für die Mietsache verhandeln.

Können Sie keine Einigung erzielen, kann Ihnen ein Anwalt für Gewerbemietrecht helfen. Dieser kann als Vermittler zwischen Ihnen tätig werden. Liegen die Voraussetzungen für eine Corona-Mietminderung vor, lässt sich durch die anwaltliche Vermittlung häufig eine außergerichtliche Einigung erzielen.

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Bis wann müssen Mietrückstände nachgezahlt werden?

Mietrückstände, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, berechtigen für die Dauer von 24 Monaten nicht zur Kündigung eines Gewerbemietvertrags. Mieter profitieren vom Kündigungsschutz.

Dabei gilt:

• Im Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 entstandene Mietrückstände sind bis zum 30.06.2022 zurückzuzahlen.
• Wer seine Mietrückstände auch nach dem 30.06.2022 nicht beglichen hat, kann gekündigt werden.
• Rückstände, die vor oder nach dieser Zeit entstanden sind, bedürfen einer Sonderregelung zwischen den Mietparteien.

Übrigens: Diese Regelung gilt auch für Verbrauchermiet- und -pachtverträge.

4. Welche Handlungsoptionen haben Mieter und Vermieter?

Durch Schließungen von Betrieben und Geschäften können Mieter ihre Miete nicht mehr bezahlen, Vermietern entfallen Einkünfte aus Miet- und Pachtverträgen.

Um die Auswirkungen abzufedern, bestehen folgende Optionen:

Für Mieter: ein offenes Gespräch mit dem Vermieter

Sollten Sie als Mieter aufgrund der Schließungen nicht in der Lage sein, Ihre Miete zu zahlen, hilft oftmals ein ehrliches Gespräch mit dem Vermieter. Sie sollten damit nicht zu lange warten, auch um das Vertrauen des Vermieters nicht zu verlieren. Mit der neuen Regelung des EGBGB haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Anpassung Ihres Miet- oder Pachtvertrags, wenn Sie die Mietsache nicht in vertraglich festgehaltenem Umfang nutzen können.

Daneben ist es möglich, auf staatliche Überbrückungshilfen zurückzugreifen. Diese sind in der Regel nicht rückzahlungspflichtig und können Sie vorrübergehend entlasten.

Für Vermieter: Vereinbarung von Stundung der Mietzinsen

Auch für viele Vermieter ist die aktuelle Lage nicht einfach. Besteht jedoch ein Anspruch auf Vertragsanpassung, ist diese in der Regel vorzunehmen. Damit die neuen Vertragskonditionen für beide Parteien gerecht ist, ist es sinnvoll, sich vertrauensvoll mit Ihrem Mieter über die Folgen und Möglichkeiten einer Corona-Mietminderung zu unterhalten.

Für Sie kann z. B. eine Stundung der offenen Mietzinsen in Frage kommen: Dadurch behalten Sie Ihren Anspruch auf Mietzahlungen und zugleich wird Ihr Mieter finanziell durch die Stundung temporär entlastet.

Wer hilft bei einer Mietminderung wegen Corona weiter?

Um eine für Gewerbemieter und Vermieter zufriedenstellende Lösung zu finden und das Mietverhältnis zu für beide Seiten fairen Konditionen fortzusetzen, kann ein Anwalt für Gewerbemietrecht helfen.

Er prüft sämtliche Unterlagen und beurteilt auf Grundlage der aktuellen Rechtsprechung, ob und in welchem Umfang ein Anspruch auf Mietminderung oder eine Vertragsanpassung wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage besteht. Auf dieser Grundlage versucht er, eine einvernehmliche Lösung zwischen beiden Seiten herzustellen.

Ist keine Einigung möglich, kann er den gesetzlichen Anspruch auf eine Minderung der Miete aufgrund z. B. einer gestörten Geschäftsgrundlage nachweisen und ggf. gerichtlich durchsetzen.

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