Grundsteuerreform 2022: Der große Guide zur neuen Grundsteuer

Was ist die Grundsteuerreform 2022?

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die bisherige Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien für verfassungswidrig erklärt. Bisher wird die Grundsteuer in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten sogar noch Werte aus dem Jahr 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung wird durch diese veralteten Daten nicht widergespiegelt, was zu einer gravierenden Ungleichbehandlung führt.

Das verstößt gegen den Gleichheitsgrundsatz und bildet damit die Grundlage für die Verfassungswidrigkeit der derzeitigen Berechnungsmethode. Deshalb hat der Gesetzgeber im Jahr 2019 eine Grundsteuerreform beschlossen, aufgrund derer die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden kann – eine der größten Steuerreformen der Nachkriegsgeschichte.

Das verfassungswidrige Recht darf höchstens bis Ende 2024 angewendet werden und die neue Grundsteuer greift zum Januar 2025. Die lange Übergangsfrist ist erforderlich, da in der Konsequenz alle rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden müssen. Alle Eigentümer von Grundstücken und Immobilien sind daher verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben.

Wer ist von der Grundsteuerreform 2022 betroffen?

Die neue Grundsteuer gilt für alle Eigentümer von Immobilien oder Grundstücken – egal, ob selbstgenutzt oder vermietet. Genauer gesagt, alle diejenigen, die zum Stichtag 1. Januar 2022 Eigentümer eines bebauten und unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft waren. Die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ für alle oben genannten ist verpflichtend und muss bis spätestens 31. Januar 2023 erfolgen. Bei Versäumnis kann es zu Zwangsgeldern von bis zu 25.000 € kommen.

Die Grundsteuerreform 2022 betrifft aber nicht nur Immobilieneigentümer, sondern indirekt auch Mieterinnen und Mieter – und zwar über die Nebenkosten. Die Steuer darf auch weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag so geregelt wurde.

Was ändert sich durch die Grundsteuerreform 2022?

Das bisherige System zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten. Die Berechnung erfolgt auch zukünftig in diesen drei Schritten und mit folgender Formel:

• Grundsteuerwert – ermittelt das Finanzamt anhand einer Feststellungserklärung
• Steuermesszahl – gesetzlich festgelegt
• Hebesatz – legt die Stadt beziehungsweise Gemeinde fest

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommunen = Grundsteuer

Die neue Grundsteuer basiert nun aber auf einem wertabhängigen Berechnungsmodell. Durch die Grundsteuerreform 2022 ändert sich also die Berechnungsgrundlage. Der Grundstückswert hängt bei der neuen Grundsteuer vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab, die von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt und regelmäßig aktualisiert wird. Außerdem sind von nun an folgende Faktoren relevant:

• Grundstücksfläche
• Wohn-/Nutzfläche
• Alter des Gebäudes
• Immobilienart
• Grundstückslage

Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Zum Ausgleich der Wertsteigerungen seit 1964 bzw. 1935 (letzte Aktualisierung der Werte) wird der Steuermessbetrag gesenkt auf 1/10 des bisherigen Wertes, genauer: von 0,35 % auf 0,031 % für Wohngrundstücke bzw. 0,034 % für Nichtwohngrundstücke (u.a. Geschäftsgrundstücke).

Der Hebesatz kann durch die Gemeinden angepasst werden – diesbezügliche Ankündigungen erfolgten bereits. Das bedeutet, dass wenn sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen aufgrund der Neubewertung verändert, können die Hebesätze angepasst werden, um das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht oder nicht erheblich zu verändern.

Mit der Grundsteuerreform wird der Grundbesitz nun alle sieben Jahre neu bewertet.

Wird die neue Grundsteuer durch die Grundsteuerreform 2022 höher sein?

Die Gesamtsumme der Grundsteuer soll durch die Grundsteuerreform nicht steigen – dafür sorgen die zuvor genannte Absenkung des Steuermessbetrags und die angekündigte Anpassung der Hebesätze. Sicher ist aber auch, dass sich die Grundsteuerbelastung für einzelne Eigentümer verändern wird, d.h. einige werden durch die neue Grundsteuer mehr bezahlen, andere weniger.

In das neue wertabhängige Berechnungsmodell spielt neben der Grundstücksgröße auch die Lage des Grundstücks hinein. Ist die Gegend der Immobilie deutlich attraktiver geworden, kann auch die Steuer steigen – dies gilt vor allem für beliebte Städte und Gemeinden. In strukturschwachen Regionen könnte es zukünftig günstiger werden. Wie sich die Grundsteuerzahlungen konkret verändern werden, lässt sich jedoch (noch) nicht sagen, da derzeit weder die Grundstücksbewertung abgeschlossen ist, noch die Hebesätze ab 2025 feststehen.

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