Bauvertrag prüfen lassen: Sichergehen und Risiken vermeiden

1. Bauvertrag prüfen lassen: Was ist wichtig?

Ein Bauvertrag regelt, welche Bauleistung das Unternehmen schuldet, welchen Preis Bauherren zahlen müssen und welche Rechte bei Verzögerungen, Mängeln, Nachträgen oder Kündigung bestehen.

Die Prüfung soll vor allem klären:

• Ist die geschuldete Leistung eindeutig beschrieben?
• Ist der Preis nachvollziehbar und vollständig?
• Passt der Zahlungsplan zum tatsächlichen Baufortschritt?
• Gibt es verbindliche Termine?
• Sind Sicherheiten vorgesehen?
• Sind Nachträge und Sonderwünsche verständlich geregelt?
• Werden Rechte bei Mängeln oder Verzögerungen eingeschränkt?
• Ist die Widerrufsbelehrung korrekt, falls ein Widerrufsrecht besteht?

Wichtig: Eine Vertragsprüfung garantiert keinen konfliktfreien Bauablauf. Sie kann aber Risiken sichtbar machen, bevor Bauherren eine rechtlich bindende Verpflichtung eingehen.

2. Welche Regeln gelten für Bauverträge?

Der Bauvertrag ist seit 2018 ausdrücklich im BGB geregelt. Er betrifft insbesondere die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.

Für private Bauherren ist zusätzlich der Verbraucherbauvertrag wichtig. Er liegt vor, wenn ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude übernimmt.

Verbraucherbauvertrag

Beim Verbraucherbauvertrag gelten besondere Schutzregeln. Dazu gehören insbesondere:

• Textform des Vertrags,
• vorvertragliche Informationen,
• Baubeschreibung,
• Widerrufsrecht,
• Regeln zu Abschlagszahlungen,
• Sicherheiten,
• Herausgabe bestimmter Bauunterlagen.

Bei Abschlagszahlungen darf der Gesamtbetrag nach § 650m BGB grundsätzlich 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht überschreiten. Zudem ist bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel vorgesehen.

Einzelne Gewerke

Nicht jeder Auftrag im Zusammenhang mit einem Neubau ist automatisch ein Verbraucherbauvertrag. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Vertrag über ein einzelnes Gewerk bei einem Neubau nicht schon deshalb ein Verbraucherbauvertrag ist.

Das ist praktisch wichtig, weil davon abhängen kann, welche Schutzvorschriften greifen.

Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag geht es regelmäßig nicht nur um Bauleistungen, sondern auch um den Erwerb von Grundstück oder Wohnungseigentum. Solche Verträge sind besonders prüfungsbedürftig, weil sie meist notariell beurkundet werden und viele wirtschaftliche Risiken bündeln.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Leistungsbeschreibung,
• Zahlungsplan,
• Fälligkeitsvoraussetzungen,
• Fertigstellung,
• Sonderwünsche,
• Abnahme,
• Gewährleistung,
• Rücktritts- und Kündigungsregelungen.

3. Typische Fehler im Bauvertrag

Unklare Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist das Kernstück des Bauvertrags. Sie sollte genau festlegen, welche Bauleistungen, Materialien, Qualitäten und Ausstattungen geschuldet sind.

Problematisch können Formulierungen sein wie:

• „oder gleichwertig“
• „handelsüblich“
• „nach Wahl des Unternehmers“
• „deutsches Markenprodukt“
• „Ausführung nach technischer Möglichkeit“

Solche Begriffe sind nicht automatisch unwirksam. Sie können aber offenlassen, welche Qualität tatsächlich geschuldet ist.

Zu prüfen ist:

• Sind Hersteller, Modelle, Materialien und Qualitätsstandards konkret benannt?
• Sind Eigenleistungen klar abgegrenzt?
• Sind Außenanlagen, Hausanschlüsse, Erdarbeiten und Baunebenkosten enthalten?
• Stimmen Baubeschreibung, Pläne und Vertrag überein?

Fehlende Fertigstellungsfrist

Ein Bauvertrag sollte klar regeln, wann das Bauvorhaben fertiggestellt sein muss oder wie lange die Bauausführung dauert. Für Verbraucherbauverträge sieht § 650k BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Dauer der Bauausführung vor.

Fehlt eine klare Regelung, kann es später schwierig werden, Verzug, Ersatzansprüche oder Vertragsstrafen durchzusetzen.

Riskanter Zahlungsplan

Ein Zahlungsplan ist besonders kritisch, wenn Bauherren früh viel zahlen sollen, obwohl der Baufortschritt noch gering ist.

Warnsignale sind:

• hohe Vorauszahlungen,
• Raten ohne klaren Baufortschritt,
• Zahlung vor prüffähiger Leistung,
• fehlende Sicherheiten,
• unklare Folgen bei Mängeln,
• keine Regelung zum Einbehalt.

Ein guter Zahlungsplan orientiert sich am tatsächlichen Baufortschritt und lässt Bauherren nicht unangemessen in Vorleistung gehen.

Fehlende Sicherheiten

Sicherheiten schützen Bauherren, wenn das Unternehmen nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder mit wesentlichen Mängeln leistet.

Zu prüfen ist:

• Gibt es eine Vertragserfüllungssicherheit?
• Gibt es einen Sicherheitseinbehalt?
• Ist eine Bürgschaft vorgesehen?
• Wird die Sicherheit rechtzeitig gestellt?
• Passt die Regelung zum Vertragstyp?

VOB/B ohne klare Einordnung

Die VOB/B ist kein Fehler an sich. Sie verändert aber Rechte und Pflichten im Bauvertrag. Für private Bauherren ist entscheidend, ob sie wirksam einbezogen wurde und welche Folgen das hat.

Zu prüfen ist insbesondere:

• Wurde die VOB/B vollständig übergeben oder wirksam einbezogen?
• Gilt sie vollständig oder nur teilweise?
• Gibt es Abweichungen im Vertrag?
• Welche Auswirkungen hat sie auf Abnahme, Mängelrechte, Fristen und Zahlungen?

Unklare Nachträge und Sonderwünsche

Während eines Bauprojekts ändern sich oft Wünsche oder technische Anforderungen. Dann stellt sich die Frage, ob eine Änderung verlangt werden kann, wie sie vergütet wird und ob sich die Bauzeit verlängert.

Das gesetzliche Anordnungsrecht nach § 650b BGB ist an Voraussetzungen gebunden und ersetzt keine saubere vertragliche Regelung zu Nachträgen.

4. Technische Prüfung oder juristische Prüfung des Bauvertrags?

Nicht jede Prüfung beantwortet dieselbe Frage. Häufig ist eine Kombination sinnvoll.

Technische Prüfung

Eine technische Prüfung klärt, ob die geplante Bauleistung vollständig, plausibel und bautechnisch nachvollziehbar beschrieben ist.

Sie betrifft vor allem:

• Baubeschreibung,
• Pläne,
• Gebäudedaten,
• Ausstattungsstandards,
• Materialien,
• Haustechnik,
• Energie- und Schallschutz,
• Schnittstellen zwischen Gewerken,
• Eigenleistungen.

Eine technische Prüfung kann zum Beispiel durch Architektinnen, Bauingenieure oder Bausachverständige erfolgen.

Juristische Prüfung

Eine juristische Prüfung klärt, welche Rechte und Pflichten aus dem Vertrag folgen und ob einzelne Klauseln rechtlich riskant sind.

Sie betrifft vor allem:

• Vertragstyp,
• Widerrufsrecht,
• Zahlungsplan,
• Sicherheiten,
• Fristen,
• Nachträge,
• Kündigung,
• Abnahme,
• Gewährleistung,
• VOB/B,
• Haftungsbegrenzungen.

Eine anwaltliche Prüfung ist besonders sinnvoll, wenn der Vertrag bereits unterschriftsreif vorliegt oder erhebliche wirtschaftliche Folgen hat.

5. Wann Sie nicht ohne individuelle Prüfung unterschreiben sollten

Eine individuelle Prüfung ist besonders wichtig, wenn einer dieser Punkte zutrifft:

• Die Baubeschreibung enthält viele offene Begriffe.
• Der Vertrag nennt keine klare Fertigstellungsfrist.
• Der Zahlungsplan sieht hohe frühe Abschläge vor.
• Die VOB/B ist einbezogen.
• Ein Bauträgervertrag soll notariell beurkundet werden.
• Sonderwünsche oder Eigenleistungen sind nicht sauber geregelt.
• Es gibt keine klare Regelung zu Sicherheiten.
• Der Vertrag enthält Haftungsbegrenzungen oder Gewährleistungseinschränkungen.
• Sie haben bereits unterschrieben und möchten prüfen, ob Widerruf oder Anpassung möglich ist.
• Es besteht bereits Streit über Nachträge, Mängel oder Verzögerungen.

Je mehr dieser Punkte zutreffen, desto weniger reicht ein allgemeiner Überblick. Dann sollte der konkrete Vertrag geprüft werden.

6. Was tun, wenn der Bauvertrag schon vorliegt?

Nicht unter Zeitdruck unterschreiben

Bauherren sollten sich nicht auf Aussagen verlassen wie „Das ist unser Standardvertrag“ oder „Das unterschreiben alle Kunden so“. Standardverträge können trotzdem nachteilig oder unpassend sein.

Unterlagen vollständig sammeln

Vor einer Prüfung sollten alle Vertragsbestandteile vorliegen:

• Hauptvertrag,
• Baubeschreibung,
• Anlagen,
• Pläne,
• Zahlungsplan,
• Widerrufsbelehrung,
• Sonderwünsche,
• Schriftverkehr.

Fehlt eine Anlage, sollte sie vor der Unterschrift angefordert werden.

Offene Punkte markieren

Praktisch hilfreich ist eine eigene Liste mit Fragen:

• Was ist im Preis enthalten?
• Was kostet extra?
• Wann ist Fertigstellung?
• Wann muss gezahlt werden?
• Was passiert bei Verzögerung?
• Wer trägt das Risiko für Planungsänderungen?
• Welche Sicherheiten gibt es?

Technische und rechtliche Fragen trennen

Nicht jede Unklarheit ist rein juristisch. Eine lückenhafte Baubeschreibung kann technische und rechtliche Folgen haben. Deshalb sollte geprüft werden, ob neben einer anwaltlichen Prüfung auch eine technische Einschätzung sinnvoll ist.

Änderungsvorschläge schriftlich festhalten

Mündliche Zusagen helfen später oft wenig. Änderungen sollten schriftlich in Vertrag, Baubeschreibung oder Anlagen aufgenommen werden.