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Der Baumangel - was tun bei Pfusch am Bau?

 

Der Baumangel - was tun bei Pfusch am Bau?

 

 

Wer mit Baumängeln am eigenen Haus konfrontiert wird, der braucht vor allem Zeit und Geduld. Baurechtsverfahren sind langwierig und nicht immer werden Baumängel rechtzeitig erkannt. Welche Fristen gilt es also einzuhalten? Und welche Möglichkeiten hat der Bauherr, um seine Ansprüche geltend zu machen? Mit der richtigen Vorgehensweise kann der Hauseigentümer sogar noch nach der Bauabnahme zu seinem Recht kommen.

Der Baumangel - was tun bei Pfusch am Bau?
Was Sie bei Baumängeln tun können

 

Lesezeit: ca. 3 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wann ein Baumangel vorliegt, wo der Unterschied zu einem Bauschaden ist und wie Sie Ansprüche geltend machen können. Darüber hinaus werden Sie informiert, wie Sie bei Kenntnis des Baumangels richtig vorgehen und was die häufigsten Baumängel sind.

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Inhaltsverzeichnis

1. Was versteht man unter Baumangel?
2. Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden
3. Bei Baumängeln Minderung oder Schadensersatz verlangen
4. Die richtige Vorgehensweise bei einem Baumangel
5. Baumangel nach Abnahme erkannt - was tun?
6. Die häufigsten Baumängel
  6.1 Risse
  6.2 Undichtigkeit
  6.3 Fehlerhafter Verbau
7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Bau- und Immobilienrecht

 

1. Was versteht man unter Baumangel?

Von einem Baumangel wird gesprochen, wenn eine bestimmte Bauwerksleistung nicht die Beschaffenheit hat, die im Vertrag vereinbart wurde, oder nicht dem dort vorausgesetzten Verwendungszweck entspricht. Der festgehaltene Soll-Zustand kommt also letztlich nicht dem tatsächlichen Ist-Zustand gleich. Den Maßstab dafür bildet immer der aufgesetzte Vertrag.

Das bedeutet: Alle vertraglich geregelten Baumaßnahmen, die nicht korrekt, vollständig oder funktionsfähig getätigt wurden, können in der Regel als Baumangel bezeichnet werden.

Immer wieder führen Baumängel zu Rechtsstreitigkeiten, die letztlich vor dem Gericht enden. In den meisten Fällen wird ein Gutachter eingesetzt, um Aspekte wie Statik oder die Bauphysik beurteilen zu können. So kann es dazu führen, dass sich Baurechtsverfahren über einen langen Zeitraum hinweg ausdehnen und durchschnittlich ein Jahr lang dauern können.

 

2. Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden

Ein Baumangel beschreibt lediglich die Abweichung der geforderten und vertraglich geregelten Leistungen von der tatsächlich gelieferten Arbeit. Infolge eines Baumangels können jedoch Bauschäden entstehen. Der Bauschaden ist daher auch als Schadensereignis zu bezeichnen und kann u. a. durch Ursachen wie Verschleiß oder die falsche Nutzungsweise hervorgerufen werden.

Der Unterschied zwischen Baumangel und Bauschaden wird an Beispielen schnell ersichtlich: Eine fehlerhafte Abdichtung der Kelleraußenwand oder eine mangelhafte Fugenausbildung gehören zu der Kategorie der Baumängel. Diese Tätigkeiten wurden vom Handwerker nicht richtig durchgeführt. Schimmelbildung oder aufreißende Silikonfugen können das Ergebnis dieser Baumängel sein und sind daher als Bauschäden zu bezeichnen.

 

3. Bei Baumängeln Minderung oder Schadensersatz verlangen

Sofern ein Baumangel an der eigenen Immobilie festgestellt werden konnte, sollten bestenfalls sofortige Maßnahmen ergriffen werden. Der Bauherr hat das Recht auf eine Behebung der Baumängel, welche in Form von Nachbesserung oder Neuherstellung erfolgt. Diese Arbeiten können auch von einem externen, neu beauftragten Unternehmen durchgeführt werden, sofern die eigentlichen Handwerker ihren Pflichten in der vom Bauherrn gesetzten Frist nicht nachkommen. Die Kosten dafür trägt vorab der Bauherr selbst, welche er jedoch den Problemverursachern anschließend in Rechnung stellen kann.

Ist der Baumangel extrem erheblich und nur unter besonders großem Aufwand zu beheben, so wird in den meisten Fällen eine Minderung beansprucht.

Auch die Forderung eines Schadensersatzes ist möglich. Sind durch den Baumangel Kosten für den Bauherrn entstanden? Sofern der Bauherr diese nachweisen kann, können diese Kosten zurückgefordert werden.

 

Baumangel nach Abnahme - Gewährleistungspflicht

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4. Die richtige Vorgehensweise bei einem Baumangel

Vorhandene Baumängel sollten schnell beseitigt und vor allem keinesfalls selbst behoben werden. Denn so könnten mögliche Beweise für den Baumangel verloren gehen. Im schlimmsten Fall stellt der jeweilige Handwerker sogar die Behauptung auf, dass der Schaden erst durch die eigenen Reparaturversuche des Bauherrn entstanden sei. Daher sollte der festgestellte Baupfusch dokumentiert und beim betreffenden Handwerker gemeldet werden. In nur fünf Schritten kann der Bauherr zu seinem Recht kommen:

 

1) Dokumentation des Baumangels:

Wer einen Baumangel feststellt, sollte diesen auf mehreren Fotos festhalten. Dazu gehören Detail- als auch Totalaufnahmen, um einen genauen Überblick über die Lage liefern zu können. Auch Angaben von Meter- und Zentimetermaße können dazu beitragen, den Baumangel präzise darzustellen. Ein Sachverständiger lässt sich ebenfalls zur Beurteilung heranziehen.  

 

2) Anfertigung einer Mängelrüge:

Eine Mängelrüge wird auch als Mängelanzeige bezeichnet. Damit setzt der Bauherr den jeweiligen Handwerker schriftlich vom Baumangel in Kenntnis und fordert ihn gleichsam dazu auf, den Mangel in einer festgelegten Frist zu beheben. In der Regel beträgt solch eine Frist zwei Wochen. Das Datum sollte in dem Schreiben genau aufgeführt werden.

 

3) Einbehaltung der Kosten:

Eine Mängelbeseitigung gibt dem Bauherrn das Recht, einen Teil er Handwerkerrechnung einzubehalten. Dieses Recht kann so lange beansprucht werden, bis der Mangel behoben ist. Generell beträgt der einbehaltene Teil die zweifache Höhe der Kosten, die für die Mängelbeseitigung anfallen.

 

4) Aufsetzen einer Nachfrist:

Obwohl die Handwerker in der Pflicht stehen, den bestehenden Baumangel zu beheben, kommt es dennoch immer wieder vor, dass die gesetzte Frist für die Mangelbeseitigung nicht eingehalten wird. Bevor der Bauherr jedoch zu radikalen Maßnahmen greift, sollte dem Handwerker zuvor noch eine Nachfrist und damit auch eine zweite Chance gewährt werden.

 

5) Wahrnehmung der eigenen Rechte:

Wird jedoch auch diese Nachfrist von den Handwerkern nicht eingehalten, so kann der Bauherr selbst die Initiative ergreifen. Selbstverständlich lässt sich ein neuer Handwerker für die Beseitigung der Baumängel beauftragen. Die Kosten dafür muss der Verursacher des Problems tragen. Aber auch ein Abzug der Vergütung des ehemaligen Handwerkers ist möglich.
Ist für den Bauherrn ein finanzieller Nachteil entstanden, kann Schadensersatz gefordert werden. Das gilt beispielsweise im Falle einer Mietzahlung für eine Ersatzwohnung.

 

5. Baumangel nach Abnahme erkannt – was tun?

Findet die Abnahme eines Hauses statt, so wird dem Bauträger und den Handwerkern bestätigt, dass die zu erbringenden Leistungen erfüllt wurden. Daher sollte vor der Abnahme unbedingt ein ausführlicher Rundgang durch das Haus erfolgen, denn alle Risiken liegen von nun an beim Bauherrn. Werden Baumängel jedoch erst nach der offiziellen Abnahme erkannt, müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden.

Mit dem Abnahmetermin beginnt die Zeit der Gewährleistungsfrist. Diese Frist beträgt grundsätzlich fünf Jahre. Bei der Entdeckung eines Baumangels muss der Bauherr nachweisen können, dass dieser Mangel bereits in der Bauphase zustande kam. Nicht immer ist die Sachlage eindeutig, sodass jedes Urteil eine Einzelfallentscheidung darstellt.

Ähnlich wichtig wie der Abnahmetermin ist auch der Tag, an dem die Gewährleistungsfrist endet. Vor Ablauf dieser Frist sollte ebenso ein letzter Rundgang durch das Haus eingeplant werden, um sämtliche Ansprüche der Mängelbehebung geltend zu machen. Wird jedoch ein Mangel gefunden und mittels schriftlicher Mangelrüge festgehalten, so wird die Verjähung der Gewährleistungsfrist mit sofortiger Wirkung unterbrochen. Die Unterbrechung reicht von der Prüfung der Beanstandung bis hin zur Mangelbehebung. So wird die Gefahr verhindert, dass der Anspruch des Bauherrn einfach ausgesessen wird.

 

6. Die häufigsten Baumängel

Jeder Pfusch am Bau ist lästig. Baumängel sind kostspielig und zeitraubend – und doch treten sie häufiger auf als angenommen. Obwohl jeder Fall ein Einzelfall ist, gibt es dennoch klassische Baumängel, die besonders oft vorkommen:

 

6.1 Risse:

Risse können in sämtlichen Baustoffen auftreten – beispielsweise im Putz, Mörtel, Estrich oder sogar im Holz. Insbesondere die ersten beiden Stoffe müssen präzise nach Vorgabe verarbeitet werden. Werden etwa Baustoffe kombiniert, die nicht zusammenpassen, können Risse entstehen. Falsch gesetzte Dehnungsfugen können zu Rissen im Estrich führen. Besonders gefährlich sind Risse im Holz: Wird nicht ausreichend getrocknetes Holz beim Bau verwendet, können später Risse im Haus entstehen, die nicht nur unschön aussehen, sondern auch die Stabilität vermindern.

 

6.2 Undichtigkeit:

Einer der häufigsten aller Baumängel ist gleichzeitig auch einer der teuersten: Undichtigkeiten. Sind beispielsweise Lüftungsanlagen nicht dicht, gelangt die Feuchtigkeit auch in weitere Bauteile. Das beeinträchtigt letztlich die Energieeffizienz und kann zu Schimmel führen. Wer jedoch mit einem undichten Keller zu kämpfen hat, der muss den Baupfusch erst einmal ausfindig machen: Fehlerhafte Ausführung, Planungsfehler oder auch falsches Material können Ursache für diesen Baumangel sein. Bis zu fünfstellige Beträge müssen aufgebracht werden, um diesen Baumangel wieder beheben zu können.

 

6.3 Fehlerhafter Verbau:

Arbeitet der Handwerker nicht sorgsam und führt etwa eine falsche Montage eines Bauteils durch, kann ein erhöhtes Sicherheitsrisiko die Folge sein. Häufig kommt es zu Schimmelbildung oder der Wärmeschutz kann nicht mehr gewährleistet werden – beispielsweise infolge von mangelhafter Fensterlaibung. Schließen Putz und Fenster durch die Laibung nicht bündig aneinander an, können Regen und Wind eindringen.
Der beauftragte Handwerker muss auch dafür sorgen, dass er in der Bauzeit einer regelmäßigen Kontrolle nachkommt, um einen Baupfusch vermeiden zu können. 

 

7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Bau- und Immobilienrecht

Mit einem Baumangel sind viele Kosten verbunden. Ein professioneller Rechtsanwalt hilft Ihnen dabei, Ihre Ansprüche bei Baupfusch geltend zu machen und schnellstmöglich eine Lösung für den entstandenen Schaden zu finden.

 

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