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Generalübernehmervertrag: Hausbau ohne Sorgen?

Beke Worthmann

Juristische Redaktion

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6 Minuten Lesezeit

Beke Worthmann (jur. Redaktion)  |   Stand:

Generalübernehmervertrag: Hausbau ohne Sorgen?

Inhaltsverzeichnis [ausblenden]

  1. Was ist ein Generalübernehmervertrag?
  2. Der Generalübernehmer
  3. Inhalt des Generalübernehmervertrags
  4. Vorteile des Generalübernehmervertrags
  5. Fallen im Generalübernehmervertrag
  6. Alternativen zum Generalübernehmervertrag
  7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Bauvorhaben
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In diesem Artikel sind die wichtigsten Informationen zum Generalübernehmervertrag zusammengefasst, sein Inhalt, die Vorteile und Gefahren erläutert. Außerdem erfahren Sie wie sich der Generalübernehmervertrag vom Generalunternehmervertrag und Bauträgervertrag unterscheidet.

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1. Was ist ein Generalübernehmervertrag?

Ein Generalübernehmervertrag regelt Aufgaben und Funktionen, die der Bauherr an eine externe Firma wie ein Bauunternehmen vergibt. Funktionen wie z. B. Bauherreneigenschaft, Betreuung und Abwicklung können in der Vereinbarung individuell verankert werden. Da der Vertrag keine wechselseitig ausgerichteten Rechte und Pflichten beinhaltet, sondern ausschließlich die vertragliche Vereinbarung maßgeblich ist, ist das Wissen über eigene Rechte und Pflichten bei Vertragsabschluss essenziell. Rechtlich gesehen handelt es beim Generalübernehmervertrag gem. § 631 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) um einen Werkvertrag, der jedoch nur allgemeinen Richtlinien unterliegt. In der Praxis wird dieser deshalb oft durch zusätzlich vereinbarte Regelungen der VOB/B (Teil B der Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen) ergänzt.

 

Wird der Vertrag nach Regelungen und Bestimmungen des BGB errichtet, verpflichtet sich der sogenannte Generalübernehmer als Auftragnehmer zur mangelfreien Ausführung der vereinbarten Bauleistungen. Konkret bedeutet dies: Bei Baupfusch haftet der Generalübernehmer und ist für die Beseitigung des Mangels verantwortlich. Sobald beide Partien den Generalübernehmervertrag unterschrieben haben, tritt er nach Regelungen des BGB in Kraft. Um zusätzliche Vereinbarungen nach VOB/B geltend zu machen, müssen diese Details unbedingt im Vertrag aufgeführt und erkennbar gemacht werden.

 

2. Der Generalübernehmer

Der Generalübernehmer übernimmt im Rahmen des Bauvorhabens die ihm übertragenen Leistungen wie Planungs- und Ingenieuraufgaben. Generalübernehmer können Bau- und Immobilienfirmen sowie Managementfirmen sein. Bauherr bleibt jedoch der Auftraggeber, wenn im Generalübernehmervertrag keine individuelle Abmachung getroffen wurde.

Innerhalb seiner Arbeit steht es dem Generalübernehmer frei, weitere Aufträge an Subunternehmer zu verteilen. Während des Bauvorhabens trägt der Generalübernehmer die Gesamtverantwortung für die Herstellung des Bauwerks. Er errichtet also in eigenem Namen, aber auf fremde Rechnung.

Ein Generalübernehmer erstellt regelmäßig ein sogenanntes Bauvorhaben, das oft zu einem fest vereinbarten Termin schlüsselfertig sein muss. Im Generalübernehmervertrag können Konsequenzen bei Nichteinhaltung wie z. B. Konventionalstrafen vereinbart werden.

Generalübernehmer können auch von großen öffentlichen Auftraggebern wie z. B. großen Konzernen zu Hilfe gezogen werden – dies entschied 2004 der Europäische Gerichtshof im Rechtsstreit zwischen der Siemens AG Österreich, ARGE Telekom und Partner gegen den Hauptverband der österreichischen Sozialversicherungsträger (C-314/01).

 

3. Inhalt des Generalübernehmervertrags

Ein Generalübernehmervertrag ist nach gesetzlichen Vorgaben und individuellen Wünschen und Vorschlägen der beiden Vertragspartner gestaltet. Inhalte wie Vergütung, Bauzeit, Haftung und Leistungen des Generalübernehmers können vertraglich festgelegt werden.

 

Inhaltliches Muster für einen Generalübernehmervertrag:

Werkvertrag/Generalübernehmervertrag:

§ 1 Vorbemerkung

  • Bericht über möglichen Arbeitsplan durch den Auftraggeber oder Berechtigung des Generalübernehmer, Subunternehmen zu beauftragen

§ 2 Vertragsgegenstand, Eigenleistungen und Leistungsänderungen 

  • Beauftragung des Generalübernehmers mit der schlüsselfertigen Erstellung des später genau beschriebenen Bauvorhabens

§ 3 Vertragsgrundlagen und Grundstücksverhältnisse 

  • Rechtliche und technische Grundlagen des Vertrages sowie die Grundstücksbeschaffenheit

§ 4 Leistungen des Generalübernehmers 

  • Leistungsumfang des beauftragten Unternehmens

§ 5 Bauzeit 

  • Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit

§ 6 Vergütung 

  • Vergütung des Generalübernehmers (Regelungen zum pauschalen Festpreis und mögliche Zahlungsraten)

§ 7 Weisungen/Auskunft 

  • Recht des Generalübernehmers, die Baustelle zu betreten

§ 8 Gefahrtragung/Versicherungen 

  • Vereinbarung zur Risikoübernahme

§ 9 Abnahme 

  • Berechtigung jeder Vertragspartei, nach Herstellung der Bezugsfertigkeit eine Abnahme zu verlangen

§ 10 Gewährleistung 

  • Gewährleistungspflicht des Generalübernehmers anhand von Pflichten

§ 11 Sicherheiten

  • Erlangung von Finanzierungsbestätigung der Bank des Auftraggebers

§ 12 Mitwirkung des Auftraggebers

  • Verpflichtung zur Förderung des Baufortschritts

§ 13 Kündigung

  • Regelungen zur Kündigung des Vertrags durch beide Parteien

§ 14 Haftung 

  • Einhaltung des Generalübernehmers

§ 15 Weitere allgemeine Bestimmungen 

  • Regelungen für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages

 

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4. Vorteile des Generalübernehmervertrags

Viele Bauherren entscheiden sich für einen Hausbau per Generalübernehmer.

Der Generalübernehmervertrag bietet Bauherren ein Gesamtpaket aller baulichen Leistungen. Da Sie alles aus einer Hand erhalten, haben Sie genau einen Ansprechpartner, der Ihnen für sämtliche Fragen und Anliegen rund um Ihr Bauprojekt zur Seite steht.

Von Vorteil sind ebenfalls der geringe Koordinationsaufwand und ein Festpreis. Dieser erleichtert die gesamte Kostenplanung der Bauherren wie auch die der Generalübernehmer.

 

5. Fallen im Generalübernehmervertrag

Jedes Bauvorhaben sollte im Generalübernehmervertrag genau definiert werden, denn in der Nicht-Definition der geplanten Bauleistungen liegt oft die größte Falle. Nicht genau definierte Aufgaben führen oft zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Die Praxis zeigt, dass nicht immer der Inhalt des Vertrags das Problem darstellt, sondern das unterschiedliche Verständnis der beiden Vertragspartner über den Vertragsgegenstand.

Außerdem sollten Sie sich bei der Beauftragung eines Generalübernehmers im Klaren darüber sein, dass die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten hier eingeschränkt sind. Da Generalübernehmer so kostensparend wie möglich arbeiten, kann dies zu einer Beeinträchtigung der Bauqualität an Ihrem Bauprojekt führen.

Ebenfalls kritisch zu betrachten ist die Abwicklung von Aufträgen zwischen dem Generalübernehmer und von ihm beauftragten Subunternehmen. Da Ihnen hier als Bauherr kein Mitspracherecht zusteht, dürfen Sie keine direkten Anweisungen geben und müssen die Entscheidungen des Generalübernehmers akzeptieren.

 

6. Alternativen zum Generalübernehmervertrag

Ein Haus baut man in der Regel nur einmal im Leben – umso wichtiger sind die Baupartner, die man sich für sein Vorhaben zur Verwirklichung aussucht. Neben dem Abschluss eines Generalübernehmervertrags können Bauherren sich ebenfalls für den Hausbau über einen Bauträger oder einen Generalunternehmer entscheiden. Doch was unterscheidet diese Verträge nun von einem Generalübernehmervertrag?

 

Bauträgervertrag:

Mithilfe des Bauträgervertrags – als Mischform von Kauf- und Werkvertrag – können Bauträgerunternehmen für die Errichtung eines Gebäudes beauftragt werden. Anhand des Kaufvertrags erwerben Sie ein Grundstück, auf dem dann im Rahmen des Werkvertrags die Errichtung des Bauobjektes erfolgt. In dieser Vertragsart gilt: Bauträger = Bauherr.

 

Generalunternehmervertrag:

Wenn Sie bereits im Besitz eines Baugrundstücks sind, bietet sich die Bauabwicklung durch ein Generalunternehmen an. Der Generalunternehmer übernimmt sämtliche Bauleistungen – ausgenommen Planungsleistungen – und liefert damit ein schlüsselfertiges Haus ab. In diesem Prozess bleiben Sie Bauherr, der sich lediglich um die Beauftragung des Generalunternehmens kümmern muss. Subunternehmen, die zur Fertigstellung des Gebäudes benötigt werden, beauftragt der Generalunternehmer.

 

Generalübernehmervertrag:

Im Unterschied zu den vorherigen genannten Alternativen bezeichnet man den Generalübernehmer auch häufig als Totalunternehmer. Im Generalübernehmervertrag sind im Gegensatz zum Generalunternehmervertrag alle Bauleistungen inklusive Planungsleistungen eingeschlossen. Der Generalübernehmer fungiert hier als Auftragnehmer, dessen Arbeit Sie als Bauherr anordnen.

 

7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Bauvorhaben

Schlüsselfertig bedeutet nicht automatisch, dass Ihr Traumhaus nach der Schlussabnahme auch direkt bezugsfertig ist. Vertragsentwürfe von Bauunternehmen sollten sorgfältig überprüft werden, um am Ende mögliche Zusatzzahlungen oder andere negative Überraschungen zu vermeiden.  

 

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Beke Worthmann

Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Beke Worthmann stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.

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