Der Nießbrauch ist ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Es gibt dem Nießbraucher das Recht, eine Immobilie oder ein Grundstück zu nutzen und Einnahmen wie Miete daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört.
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Gemäß § 1030 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein Nießbrauch ein unverkäufliches und unvererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Der Nießbraucher – die Person, die das Nießbrauchrecht erhält – darf das fremde Gut nutzen und wirtschaftliche Gewinne wie z. B. Mieteinnahmen aus einer Immobilie erzielen.
Ein Nießbrauchrecht kann beispielsweise für folgende Güter vereinbart werden:
Ein Nießbrauch lässt sich unterschiedlich gestalten. Am häufigsten sind diese Nießbraucharten:
Zusätzlich gibt es den Totalnießbrauch (an der ganzen Sache), den Bruchteilsnießbrauch (an einem Bruchteil der Sache) und den Quotennießbrauch (an der gesamten Sache, aber nur zu einem bestimmten Teil).
Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind und diese zu Lebzeiten durch die vorweggenommene Erbfolge an Ihre Kinder übertragen möchten, können Sie sich von Ihren Kindern als Erwerber ein Nießbrauchrecht einräumen lassen.
Durch diesen Nießbrauch können Sie die Immobilie wirtschaftlich weiterhin nutzen, obwohl Sie selbst nicht mehr rechtlich Eigentümer der Immobilie sind. Sie können entweder selbst bis an Ihr Lebensende darin wohnen oder Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung erzielen (sogenannte Fruchtziehung).
Ein Nießbrauch auf eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Damit ist es bindend. Das bedeutet: Auch wenn der Nießbraucher aus der Wohnung auszieht, darf er weiterhin Einnahmen durch die Miete erwirtschaften.
Umgekehrt gilt: Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch belastet, darf sie der Eigentümer zwar verkaufen – der Nießbrauch erlischt jedoch mit dem Verkauf des Hauses nicht. Wechselt der Besitzer der Immobilie, darf der Nutznießer auch unter dem neuen Besitzer weiter darin wohnen.
Ein Nießbrauchrecht auf eine Immobilie reduziert daher in der Regel deren Wert. Möchte der Eigentümer in absehbarer Zeit das Haus verkaufen, sollte er dies vor der Bestellung des Nießbrauchs berücksichtigen.
Nicht zu verwechseln ist das Nießbrauchrecht an einer Immobilie mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit. Dadurch darf eine Person zwar die Immobilie nutzen, um darin zu wohnen – im Gegensatz zum Nießbrauch darf sie jedoch keine Gewinne aus Vermietung oder Verpachtung erzielen.
Mithilfe des Nießbrauchrechts können Sie Immobilieneigentum übertragen und dafür sorgen, dass Sie weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben oder diese wirtschaftlich nutzen können, indem Sie beispielsweise die Miete einziehen. Beim Verkauf einer Immobilie fallen Kosten wie die Grunderwerbssteuer an. Durch das Nießbrauchrecht können Sie von der Immobilie profitieren, ohne diese verkaufen zu müssen.
Ein lebenslanges Nutzungsrecht ist vor allem dann ein Vorteil, wenn Pflegekosten anfallen. Sie können die Wohnung verlassen und in ein Pflegeheim ziehen; die Einnahmen aus der Miete können Sie nun für die Pflegekosten nutzen.
Es gibt aber auch einige Nachteile:
Eigentümer und Nießbraucher haben beim Nießbrauchrecht verschiedene Rechte und Pflichten.
Wer Nießbraucher ist, darf Gewinne wie Mieteinnahmen erzielen.
Daneben muss der Nießbraucher
Der Eigentümer behält das Verfügungsrecht: Er kann den Nießbrauchgegenstand jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers verkaufen.
Weiterhin kann er das Nutzungsrecht beschränken, indem er z. B. die Nutzung bestimmter Räume eines Hauses ausschließt oder das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt – diese Regelungen sind allerdings in einem Nießbrauchvertrag festzuhalten.
Daneben muss der Eigentümer
Das Nutzungsrecht gilt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum. Es lässt sich also zeitlich begrenzen. Haben Eigentümer und Nießbraucher keine zeitliche Begrenzung festgelegt, gilt es lebenslang.
Soll das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt werden, so müssen Sie dies vertraglich festhalten. So lässt es sich z. B. für die Dauer einer Ausbildung oder bis zum Erreichen der Volljährigkeit des zukünftigen Besitzers bestellen.
Ein Nießbrauch gilt bis zum Tod des Nießbrauchers. Verstirbt der Eigentümer zuerst, bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Gleiches gilt, wenn der Besitzer des Nießbrauchsgegenstandes – z. B. der Immobilie – wechselt.
Daneben kann der Eigentümer vertraglich bestimmte Fälle oder einen Zeitraum festhalten, in denen das Recht erlöschen soll.
Der Nießbraucher kann seine Rechte zur Nutzung des Gegenstandes und Erwirtschaftung von Erträgen weder an Dritte verkaufen noch vererben.
Nur der Eigentümer selbst kann ein Nießbrauchrecht auf eine dritte Person übertragen – z. B. in seinem Testament oder Erbvertrag. Möchte er z. B. seinen Kindern das Haus vererben, kann er zugleich ein lebenslanges Nutzungsrecht für seinen Ehepartner bestellen.
Ja, es ist möglich, ein angeordnetes Nutzungsrecht löschen zu lassen. Ohne Einverständnis des Berechtigten müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein, um den Nießbrauch zu Lebzeiten löschen zu lassen.
Ein Nießbrauch lässt sich auf 3 Wege aufheben:
Einen Nießbrauch löschen zu lassen, ist mit beiderseitigem Einverständnis jederzeit möglich – z. B. wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht oder der Eigentümer das Objekt verkaufen möchte. Eine einvernehmliche Löschung kann mit der Zahlung einer Abfindung verbunden werden.
Die Löschung muss notariell beurkundet werden und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden, wenn es sich um eine Immobilie handelt. Das Amt entfernt den Eintrag im Grundbuch und hebt das Nießbrauchrecht auf. Damit geht die belastete Sache an den Eigentümer zurück, der Nießbraucher hat keine Rechte mehr am Objekt.
Um ein Nießbrauchrecht ohne Zustimmung des Nießbrauchers zu widerrufen, muss bereits bei Einräumung des Nießbrauchs eine Widerrufsmöglichkeit mit einer Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten des Einräumenden enthalten sein. Dies stellt sicher, dass der Eigentümer den Nießbrauch unter bestimmten Bedingungen zurückziehen kann.
Denkbar ist der Entzug des Nießbrauchs in den Fällen, wenn der Einräumende des Nießbrauchs finanziell auf die Wohnung angewiesen ist und ansonsten von Sozialleistungen leben müsste.
Verstirbt der Nießbraucher, endet das Nutzungsrecht. Ein Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar.
Ein Umzug ins Pflegeheim hat hingegen keinen Einfluss auf das Nießbrauchrecht an einer Immobilie. Ist der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und zieht der Berechtigte aus dem Haus oder der Wohnung aus, verliert er dadurch sein Recht nicht.
Eine Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch ist nur mit seiner Einwilligung zulässig.
Möchten Sie als Eigentümer ein Nutzungsrecht für einen Dritten oder für sich selbst anordnen, benötigen Sie einen Nießbrauchvertrag.
Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, sind einige Punkte beachten. Was zu tun ist, erklären wir Ihnen am Beispiel für ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie.
Im Nießbrauchvertrag ist festzuhalten,
Für den Vertrag gibt es keine Vorgaben. Sie können den Vertrag individuell nach Ihren Wünschen formulieren. Jedoch unterliegt der Nießbrauch der notariellen Form, wenn er Rechte an einem Grundstück beinhaltet.
Mustervorlagen aus dem Internet sind mit Vorsicht zu genießen. Sie beinhalten meist nur allgemeine Regelungen, welche individuelle Vorstellungen nur schwer abbilden können.
Damit der Nießbrauchvertrag alle für den individuellen Fall wichtigen Regelungen enthält, den Interessen beider Parteien entspricht und es bei der Auslegung einzelner Vertragsklauseln nicht zu Streitigkeiten kommt, sollte ein Anwalt den Vertrag aufsetzen.
Er kann dafür sorgen, dass sämtliche verwendete Klauseln rechtssicher sind und der Vertrag keine Partei benachteiligt.
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Sie müssen den Nießbrauch mit Rechten an einem Grundstück notariell beurkunden lassen, damit er gültig ist. Dann, können Sie das Grundbuchamt über das Nutzungsrecht informieren. Das Amt trägt den Eigentumswechsel und den Nießbrauch in das Grundbuch ein.
Nach Unterzeichnung der Verträge ist das Nießbrauchrecht angeordnet. Mit der Eintragung ins Grundbuchamt ist es auch gegenüber Dritten wirksam.
Ja, das ist möglich – jedoch unter Umständen nicht sinnvoll. Denn ohne Grundbucheintrag bleibt der Nießbrauch nicht bestehen, wenn die Immobilie an Dritte übertragen wird.
Der Nießbraucher hat zwar ein Nutzungsrecht gegenüber dem Eigentümer – wird das Haus jedoch verkauft, hat er keine Ansprüche gegen den neuen Besitzer.
Die Bestellung (bzw. Löschung) eines Nießbrauchrechts ist mit Kosten für den Eigentümer und den Nutznießer verbunden. Wer welche Kosten trägt, lässt sich im Nießbrauchvertrag festhalten.
Die Notarkosten für die Beurkundung richten sich nach dem Geschäftswert des Nießbrauchgegenstandes.
Ist dieser z. B. ein Haus, ergeben sich folgende Notarkosten:
Soll ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen werden, fallen Kosten an. Diese sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und ebenfalls vom Wert der Immobilie abhängig.
Neben den Kosten für die einmalige Bestellung bzw. Löschung des Nießbrauchs muss der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen, die bei der Nutzung der Immobilie entstehen.
Das sind z. B.:
Der Eigentümer muss seinerseits für außerordentliche Lasten aufkommen wie z. B.:
Diese Aufteilung der Bestellungs- und Bewirtschaftungskosten ist nicht verbindlich. Wer was zahlt, können die Beteiligten vertraglich festlegen.
Beim Nießbrauch ist die Berechnung der Steuer abhängig vom sogenannten Kapitelwert (auch Barwert) des Nießbrauchrechts. Weil ein Nießbrauch den Wert einer Immobilie mindert, kann dessen Kapitalwert von z. B. der Erbschaftssteuer abgezogen werden.
Um den eigentlich abstrakten Wert eines Nutzungsrechts zu ermitteln, werden bei der Berechnung eines Nießbrauchs bestimmte Faktoren herangezogen:
Alter und Geschlecht spielen bei der Berechnung deshalb eine Rolle, da die voraussichtliche Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten beeinflusst, wie lange die Immobilie mit dem Nutzungsrecht belastet ist. Die Lebenserwartung liegt bei Frauen höher als bei Männern.
Den Wert eines Nießbrauchrechts berechnen Sie mithilfe der folgenden 3 Schritte:
Der Jahreswert beschreibt den Wert, den die Nutzung des Nießbrauchs innerhalb eines Jahres hat. Bei einer Immobilie berechnet sich dieser anhand der Jahresmiete. Es spielt keine Rolle, ob es sich um die tatsächliche Miete handelt oder um einen fiktiven Wert. Letzterer orientiert sich an üblichen Mietpreisen für ähnliche Objekte.
Beispiel:
Gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG) darf die Jahresmiete nicht größer sein als der Verkehrswert (d. h. der Verkaufspreis) der Immobilie geteilt durch 18,6:
Im 2. Schritt ist der sogenannte Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchrechts zu ermitteln. Dessen Höhe hängt von der Dauer ab: Es ist zu unterscheiden, ob es sich um ein lebenslanges Nutzungsrecht handelt oder ob es zeitlich begrenzt ist.
Bei einem begrenzten Nießbrauch können Sie den Kapitalwert aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes entnehmen:
|
Laufzeit in Jahren |
Kapitalwert |
|
10 |
7,745 |
|
20 |
12,279 |
|
30 |
14,933 |
|
40 |
16,487 |
|
50 |
17,397 |
Besteht ein lebenslanges Nutzungsrecht, müssen Sie auf die vom Bundesministerium für Finanzen festgelegten Werte zurückgreifen. Diese bemessen sich anhand von Geschlecht, Alter und durchschnittlicher Restlebensdauer des Nießbrauchers.
|
Alter |
Kapitalwert Frauen |
Kapitalwert Männer |
|
30 |
17,622 |
17,321 |
|
40 |
16,890 |
16,402 |
|
50 |
15,693 |
14,927 |
|
60 |
13,832 |
12,779 |
|
70 |
11,083 |
9,915 |
|
80 |
7,327 |
6,384 |
Um den Kapitalwert zu berechnen, multiplizieren Sie im 3. Schritt den Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle.
Beispiel:
Der Eigentümer hat einer 50-jährigen Frau einen lebenslangen Nießbrauch an seinem Haus eingeräumt. Vergleichbare Objekte erzielen eine monatliche Miete von 550 €. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert des Hauses geteilt durch 18,6 nicht.
Dies ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel – die Berechnung kann abweichen. Um den Wert des Nießbrauchs zu berechnen, ist eine gute Marktkenntnis erforderlich. Ein Anwalt hat diese Marktkenntnis und stellt eine korrekte Berechnung sicher.
Beim Nießbrauch fallen Steuern an – und zwar Schenkungsteuer oder Erbschaftssteuer, wenn der Erblasser einen solchen in seinem Testament festlegt. Deren Höhe ist neben den Freibeträgen abhängig von der Steuerklasse und dem jeweiligen Steuersatz. Nutzen Sie diese Freibeträge aus, fallen keine Steuern an.
Ein Nießbrauchrecht kann zudem die Einkommenssteuer beeinflussen. Hier kommt es auf die Art des Nutzungsrechts an.
Als wirtschaftlicher Eigentümer muss der Nutznießer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Wie hoch die Einkommensteuer ausfällt, hängt von der Form des Nießbrauchs ab.
Wird ein Grundstück oder Haus überschrieben, erhält der ehemalige Eigentümer beim Vorbehaltsnießbrauch ein Nutzungsrecht. Nutzt er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen – daher kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet er die Immobilie, kann er diese Mieteinnahmen wiederum als Werbungskosten absetzen.
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentumsverhältnis bestehen, während die Nutzungsrechte an dieser Sache auf eine andere Person übergehen. Steuerlich sind beim Zuwendungsnießbrauch folgende Arten zu unterscheiden:
Wer eine Immobilie verschenkt und mit einem Nutzungsrecht belastet, muss für die anfallende Grunderwerbsteuer aufkommen – wenn die Schenkung einer Person außerhalb des engsten Familienkreises wie Ehepartnern oder Kindern zukommt.
Neben der Grunderwerbssteuer kann Schenkungssteuer anfallen, wenn der Nießbrauchswert die gesetzlich festgelegten Freibeträge überschreitet. Diese lassen sich alle 10 Jahre aufs Neue ausschöpfen.
|
Verwandtschaft zum Eigentümer |
Freibetrag Schenkungssteuer |
|
Ehepartner und Lebenspartner |
500.000 € |
|
Kinder |
400.000 € |
|
Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind |
400.000 € |
|
Enkel, deren Eltern noch leben |
200.000 € |
|
Geschwister, Eltern, Großeltern und nicht-verwandte Personen |
20.000 € |
Allerdings lässt sich durch einen Nießbrauchrecht in einigen Fällen Schenkungssteuer einsparen: Ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Haus hat einen geringeren Wert, wodurch in der Regel weniger Schenkungssteuer anfällt oder sich die steuerlichen Freibeträge besser ausnutzen lassen.
Hier bestehen im Einzelfall durch den Nießbrauch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten der Abzinsung. Verschenken Sie eine Immobilie z. B. im Wert von 500.000 € an Ihr Kind, behalten sich aber den Nießbrauch vor, muss Ihr Kind nur den Wert der Immobilie versteuern, der sich nach Abzug des Nießbrauchs ergibt.
Der Wert des lebenslangen Nießbauchs ermittelt sich aus dem jährlichen Wert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung. Dies können Sie aus der Tabelle nach § 14 I Bewertungsgesetz (BewG) ermitteln.
Hat so z. B. der Nießbrauch danach einen Wert von 200.000 €, beträgt der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs nur noch 300.000 € und liegt damit beispielsweise unter dem regulären Freibetrag der Schenkungssteuer für Kinder in Höhe von 400.000 €. Eine Schenkungsteuer fällt dann also nicht an.
Mit einem Nießbrauch lässt sich die Erbschaftssteuer im Erbfall reduzieren. Diese fällt für die Erben an, wenn der Nachlasswert die Freibeträge überschreitet. Ordnet der Erblasser ein Nießbrauchrecht in seinem Testament an, ist dessen Wert von der Erbmasse abzuziehen – die Erbschaftssteuer fällt somit geringer aus.
Außerdem kann der Erblasser schon zu Lebzeiten durch die Nutzung von steuerlichen Freibeträgen die Erbschaftssteuern umgehen: Indem er sein Vermögen durch Schenkungen auf die Erben verteilt und sich selbst einen Nießbrauch an den entsprechenden Sachen einräumt, verringert er sein Vermögen. Dadurch reduziert sich für die Erben die zu versteuernde Erbmasse.
Achtung: Verringert der Erblasser durch ein Nießbrauchrecht die Erbmasse, können pflichtteilsberechtigte Erben dennoch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch beim Nießbrauch haben.
Das Nießbrauchrecht ist komplex und bei der vertraglichen Regelung des Nießbrauchs sind neben den Wünschen und Vorstellungen von Eigentümer und Nießbraucher auch steuerliche und erbrechtliche Fragen zu berücksichtigen.
Ein Anwalt für Erbrecht kann sicherstellen, dass der Nießbrauchvertrag alle für den individuellen Einzelfall wichtigen Regelungen enthält und die Interessen der beiden Parteien ausreichend berücksichtigt werden.
Der Anwalt
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Ein Nießbrauch ist ein Nutzungsrecht für fremdes Eigentum, z. B. für Grundstücke und Immobilien, Autos, verbrauchbare Sachen wie Brennstoffe, Rechte oder Anteile (z. B. an einem Unternehmen) oder Vermögen und Wertpapiere. Der Nießbraucher darf es nicht nur verwenden, sondern auch Gewinne daraus erwirtschaften.
Ein Nießbrauch kann sich lohnen, wenn der Eigentümer z. B. bereits zu Lebzeiten ein Haus oder ein Grundstück an seine Kinder vererben möchte, aber sein Eigentum trotzdem weiter nutzen will. Mit einem Nießbrauch kann er sich das Recht vorbehalten, lebenslang in der Immobilie zu wohnen oder daraus Mieteinnahmen zu erwirtschaften.
Beim Wohnrecht kann der Eigentümer zwar weiterhin in der die Immobilie wohnen, darf aber keine Gewinne aus Vermietung oder Verpachtung erzielen darf. Wer ein Nießbrauchrecht hat, darf vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
