Sie müssen den Nießbrauch mit Rechten an einem Grundstück notariell beurkunden lassen, damit er gültig ist. Dann, können Sie das Grundbuchamt über das Nutzungsrecht informieren. Das Amt trägt den Eigentumswechsel und den Nießbrauch in das Grundbuch ein.
Nach Unterzeichnung der Verträge ist das Nießbrauchrecht angeordnet. Mit der Eintragung ins Grundbuchamt ist es auch gegenüber Dritten wirksam.
Nießbrauch ohne Grundbucheintrag: Geht das?
Ja, das ist möglich – jedoch unter Umständen nicht sinnvoll. Denn ohne Grundbucheintrag bleibt der Nießbrauch nicht bestehen, wenn die Immobilie an Dritte übertragen wird.
Der Nießbraucher hat zwar ein Nutzungsrecht gegenüber dem Eigentümer – wird das Haus jedoch verkauft, hat er keine Ansprüche gegen den neuen Besitzer.
5. Wer trägt welche Kosten beim Nießbrauch?
Die Bestellung (bzw. Löschung) eines Nießbrauchrechts ist mit Kosten für den Eigentümer und den Nutznießer verbunden. Wer welche Kosten trägt, lässt sich im Nießbrauchvertrag festhalten.
Notarkosten für Bestellung
Die Notarkosten für die Beurkundung richten sich nach dem Geschäftswert des Nießbrauchgegenstandes.
Ist dieser z. B. ein Haus, ergeben sich folgende Notarkosten:
- Geschäftswert (Wert des Hauses): 50.000 €, Beurkundungsgebühr: 330 €
- Geschäftswert: 250.000 €, Beurkundungsgebühr: 1.070 €
Nießbrauchkosten beim Grundbuchamt
Soll ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen werden, fallen Kosten an. Diese sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und ebenfalls vom Wert der Immobilie abhängig.
Unterhaltungskosten
Neben den Kosten für die einmalige Bestellung bzw. Löschung des Nießbrauchs muss der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen, die bei der Nutzung der Immobilie entstehen.
Das sind z. B.:
- Verbrauchskosten für Heizung, Strom oder Wasser
- Grundsteuer
- Versicherungen, z. B. gegen Brand
Der Eigentümer muss seinerseits für außerordentliche Lasten aufkommen wie z. B.:
- Modernisierung der Heizung
- Erneuerung der Elektroanlage
- Anlieger- und Erschließungsbeiträge
Diese Aufteilung der Bestellungs- und Bewirtschaftungskosten ist nicht verbindlich. Wer was zahlt, können die Beteiligten vertraglich festlegen.
6. So berechnen Sie den Kapitalwert eines Nießbrauchs
Beim Nießbrauch ist die Berechnung der Steuer abhängig vom sogenannten Kapitelwert (auch Barwert) des Nießbrauchrechts. Weil ein Nießbrauch den Wert einer Immobilie mindert, kann dessen Kapitalwert von z. B. der Erbschaftssteuer abgezogen werden.
Um den eigentlich abstrakten Wert eines Nutzungsrechts zu ermitteln, werden bei der Berechnung eines Nießbrauchs bestimmte Faktoren herangezogen:
- Mögliche Mieteinnahmen der Immobilie bzw. Einsparungen der Miete
- Alter des Nießbrauchers
- Geschlecht des Nießbrauchers
Alter und Geschlecht spielen bei der Berechnung deshalb eine Rolle, da die voraussichtliche Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten beeinflusst, wie lange die Immobilie mit dem Nutzungsrecht belastet ist. Die Lebenserwartung liegt bei Frauen höher als bei Männern.
Den Wert eines Nießbrauchrechts berechnen Sie mithilfe der folgenden 3 Schritte:
I. Jahreswert berechnen
Der Jahreswert beschreibt den Wert, den die Nutzung des Nießbrauchs innerhalb eines Jahres hat. Bei einer Immobilie berechnet sich dieser anhand der Jahresmiete. Es spielt keine Rolle, ob es sich um die tatsächliche Miete handelt oder um einen fiktiven Wert. Letzterer orientiert sich an üblichen Mietpreisen für ähnliche Objekte.
Beispiel:
- Der Jahreswert für ein Haus mit einer realen oder möglichen Miete von 1.500 € beträgt demnach 12 x 1.500 € = 18.000 €.
Gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG) darf die Jahresmiete nicht größer sein als der Verkehrswert (d. h. der Verkaufspreis) der Immobilie geteilt durch 18,6:
- Für ein Haus mit einem Verkaufswert von 250.000 € gilt: 250.000 € : 18,6 = 13.440 €.
- Die Jahresmiete i. H. v. 18.000 € ist in diesem Fall höher als der Verkehrswert geteilt durch 18,6 (13.440 €).
- Folglich beträgt der Jahreswert 13.440 €.
II. Vervielfältiger ermitteln
Im 2. Schritt ist der sogenannte Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchrechts zu ermitteln. Dessen Höhe hängt von der Dauer ab: Es ist zu unterscheiden, ob es sich um ein lebenslanges Nutzungsrecht handelt oder ob es zeitlich begrenzt ist.
Bei einem begrenzten Nießbrauch können Sie den Kapitalwert aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes entnehmen:
Laufzeit in Jahren
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Kapitalwert
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10
|
7,745
|
20
|
12,279
|
30
|
14,933
|
40
|
16,487
|
50
|
17,397
|
Besteht ein lebenslanges Nutzungsrecht, müssen Sie auf die vom Bundesministerium für Finanzen festgelegten Werte zurückgreifen. Diese bemessen sich anhand von Geschlecht, Alter und durchschnittlicher Restlebensdauer des Nießbrauchers.
Alter
|
Kapitalwert Frauen
|
Kapitalwert Männer
|
30
|
17,622
|
17,321
|
40
|
16,890
|
16,402
|
50
|
15,693
|
14,927
|
60
|
13,832
|
12,779
|
70
|
11,083
|
9,915
|
80
|
7,327
|
6,384
|
III. Kapitalwert des Nießbrauchs berechnen
Um den Kapitalwert zu berechnen, multiplizieren Sie im 3. Schritt den Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle.
Beispiel:
Der Eigentümer hat einer 50-jährigen Frau einen lebenslangen Nießbrauch an seinem Haus eingeräumt. Vergleichbare Objekte erzielen eine monatliche Miete von 550 €. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert des Hauses geteilt durch 18,6 nicht.
- Jahreswert: 550 € x 12 = 6.600 €
- Kapitalwert einer 50-jährigen Frau: 15,693
- Nießbrauchswert: 6.600 € x 15,693 = 574 €
Dies ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel – die Berechnung kann abweichen. Um den Wert des Nießbrauchs zu berechnen, ist eine gute Marktkenntnis erforderlich. Ein Anwalt hat diese Marktkenntnis und stellt eine korrekte Berechnung sicher.
7. Wie wird ein Nießbrauch steuerlich behandelt?
Beim Nießbrauch fallen Steuern an – und zwar Schenkungsteuer oder Erbschaftssteuer, wenn der Erblasser einen solchen in seinem Testament festlegt. Deren Höhe ist neben den Freibeträgen abhängig von der Steuerklasse und dem jeweiligen Steuersatz. Nutzen Sie diese Freibeträge aus, fallen keine Steuern an.
Ein Nießbrauchrecht kann zudem die Einkommenssteuer beeinflussen. Hier kommt es auf die Art des Nutzungsrechts an.
Einkommensteuer
Als wirtschaftlicher Eigentümer muss der Nutznießer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Wie hoch die Einkommensteuer ausfällt, hängt von der Form des Nießbrauchs ab.
Wird ein Grundstück oder Haus überschrieben, erhält der ehemalige Eigentümer beim Vorbehaltsnießbrauch ein Nutzungsrecht. Nutzt er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen – daher kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet er die Immobilie, kann er diese Mieteinnahmen wiederum als Werbungskosten absetzen.
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentumsverhältnis bestehen, während die Nutzungsrechte an dieser Sache auf eine andere Person übergehen. Steuerlich sind beim Zuwendungsnießbrauch folgende Arten zu unterscheiden:
- Entgeltlicher Nießbrauch: Zahlt der Nießbraucher für die Nutzung des Objekts, kann er diese Kosten sowie die Unterhaltungskosten steuerlich als Werbungskosten absetzen. Im Gegenzug versteuert der Eigentümer das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
- Unentgeltlichen Nießbrauch: Erhaltungsaufwendungen lassen sich in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen – allerdings fallen diese geringer aus, da der Nießbraucher kein Entgelt für die Nutzung zahlt.
- Teilentgeltlicher Nießbrauch: Der Nießbrauch wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Nießbrauch aufgeteilt und entsprechend steuerlich behandelt.
Grunderwerbsteuer
Wer eine Immobilie verschenkt und mit einem Nutzungsrecht belastet, muss für die anfallende Grunderwerbsteuer aufkommen – wenn die Schenkung einer Person außerhalb des engsten Familienkreises wie Ehepartnern oder Kindern zukommt.
Schenkungssteuer
Neben der Grunderwerbssteuer kann Schenkungssteuer anfallen, wenn der Nießbrauchswert die gesetzlich festgelegten Freibeträge überschreitet. Diese lassen sich alle 10 Jahre aufs Neue ausschöpfen.
Verwandtschaft zum Eigentümer
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Freibetrag Schenkungssteuer
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Ehepartner und Lebenspartner
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500.000 €
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Kinder
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400.000 €
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Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind
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400.000 €
|
Enkel, deren Eltern noch leben
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200.000 €
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Geschwister, Eltern, Großeltern und nicht-verwandte Personen
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20.000 €
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Allerdings lässt sich durch einen Nießbrauchrecht in einigen Fällen Schenkungssteuer einsparen: Ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Haus hat einen geringeren Wert, wodurch in der Regel weniger Schenkungssteuer anfällt oder sich die steuerlichen Freibeträge besser ausnutzen lassen.
Hier bestehen im Einzelfall durch den Nießbrauch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten der Abzinsung. Verschenken Sie eine Immobilie z. B. im Wert von 500.000 € an Ihr Kind, behalten sich aber den Nießbrauch vor, muss Ihr Kind nur den Wert der Immobilie versteuern, der sich nach Abzug des Nießbrauchs ergibt.
Der Wert des lebenslangen Nießbauchs ermittelt sich aus dem jährlichen Wert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung. Dies können Sie aus der Tabelle nach § 14 I Bewertungsgesetz (BewG) ermitteln.
Hat so z. B. der Nießbrauch danach einen Wert von 200.000 €, beträgt der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs nur noch 300.000 € und liegt damit beispielsweise unter dem regulären Freibetrag der Schenkungssteuer für Kinder in Höhe von 400.000 €. Eine Schenkungsteuer fällt dann also nicht an.
Erbschaftssteuer
Mit einem Nießbrauch lässt sich die Erbschaftssteuer im Erbfall reduzieren. Diese fällt für die Erben an, wenn der Nachlasswert die Freibeträge überschreitet. Ordnet der Erblasser ein Nießbrauchrecht in seinem Testament an, ist dessen Wert von der Erbmasse abzuziehen – die Erbschaftssteuer fällt somit geringer aus.
Außerdem kann der Erblasser schon zu Lebzeiten durch die Nutzung von steuerlichen Freibeträgen die Erbschaftssteuern umgehen: Indem er sein Vermögen durch Schenkungen auf die Erben verteilt und sich selbst einen Nießbrauch an den entsprechenden Sachen einräumt, verringert er sein Vermögen. Dadurch reduziert sich für die Erben die zu versteuernde Erbmasse.
Achtung: Verringert der Erblasser durch ein Nießbrauchrecht die Erbmasse, können pflichtteilsberechtigte Erben dennoch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch beim Nießbrauch haben.
8. Sie möchten ein Nießbrauchrecht durchsetzen?
Das Nießbrauchrecht ist komplex und bei der vertraglichen Regelung des Nießbrauchs sind neben den Wünschen und Vorstellungen von Eigentümer und Nießbraucher auch steuerliche und erbrechtliche Fragen zu berücksichtigen.
Ein Anwalt für Erbrecht kann sicherstellen, dass der Nießbrauchvertrag alle für den individuellen Einzelfall wichtigen Regelungen enthält und die Interessen der beiden Parteien ausreichend berücksichtigt werden.
Der Anwalt
- informiert Sie über die vertragliche Gestaltung von Nutzungsrechten am Grundeigentum, Unternehmen und sonstigen Vermögenswerten.
- berät Sie zu Vorteilen und Risiken eines Nießbrauchs und prüft mögliche Alternativen bei Vermögensübertragungen.
- stellt eine steuerliche Prüfung und Optimierung sicher und setzt einen rechtssicheren Nießbrauchvertrag
- vertritt Sie bei Konflikten zwischen Nießbrauchsberechtigtem und Eigentümer.
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