Nießbrauch – Wissenswertes für Nieß­braucher & Eigentümer

1. Was ist ein Nießbrauch?

Gemäß § 1030 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist ein Nießbrauch ein unverkäufliches und unvererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Der Nießbraucher – die Person, die das Nießbrauchrecht erhält – darf das fremde Gut nutzen und wirtschaftliche Gewinne wie z. B. Mieteinnahmen aus einer Immobilie erzielen.

Ein Nießbrauchrecht kann beispielsweise für folgende Güter vereinbart werden:

• Grundstücke und Immobilien
• Fahrzeuge
• Rechte oder Anteile (z. B. an einem Unternehmen)
• Vermögen und Wertpapiere

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Ein Nießbrauch lässt sich unterschiedlich gestalten. Am häufigsten sind diese Nießbraucharten:

• Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer einer fremden Sache bestellt ein Nutzungsrecht für einen Dritten. Die Nutzung kann er an ein Entgelt knüpfen oder unentgeltlich überlassen. Auch eine teilentgeltliche Nutzung ist möglich – z. B. wenn der Nießbraucher dem Eigentümer die Hälfte der Mieteinnahmen abgibt.
• Vorbehaltsnießbrauch: Der bisherige Eigentümer überträgt den Nießbrauch beim Nießbrauchsvorbehalt an einen Dritten, behält sich selbst aber eine Nutzung der Sache vor.
• Vermächtnisnießbrauch: Diesen kann ein Erblasser in seiner letztwilligen Verfügung anordnen. Die Erben sind dann verpflichtet, einem Dritten die Nutzung eines bestimmten Nachlassgegenstandes einzuräumen.

Zusätzlich gibt es den Totalnießbrauch (an der ganzen Sache), den Bruchteilsnießbrauch (an einem Bruchteil der Sache) und den Quotennießbrauch (an der gesamten Sache, aber nur zu einem bestimmten Teil).

Nießbrauch auf eine Immobilie: Was gilt?

Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind und diese zu Lebzeiten durch die vorweggenommene Erbfolge an Ihre Kinder übertragen möchten, können Sie sich von Ihren Kindern als Erwerber ein Nießbrauchrecht einräumen lassen.

Durch diesen Nießbrauch können Sie die Immobilie wirtschaftlich weiterhin nutzen, obwohl Sie selbst nicht mehr rechtlich Eigentümer der Immobilie sind. Sie können entweder selbst bis an Ihr Lebensende darin wohnen oder Einnahmen durch Vermietung oder Verpachtung erzielen (sogenannte Fruchtziehung).

Was bedeutet ein Nießbrauch im Grundbuch?

Ein Nießbrauch auf eine Immobilie wird ins Grundbuch eingetragen. Damit ist es bindend. Das bedeutet: Auch wenn der Nießbraucher aus der Wohnung auszieht, darf er weiterhin Einnahmen durch die Miete erwirtschaften.

Umgekehrt gilt: Ist eine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht im Grundbuch belastet, darf sie der Eigentümer zwar verkaufen – der Nießbrauch erlischt jedoch mit dem Verkauf des Hauses nicht. Wechselt der Besitzer der Immobilie, darf der Nutznießer auch unter dem neuen Besitzer weiter darin wohnen.

Ein Nießbrauchrecht auf eine Immobilie reduziert daher in der Regel deren Wert. Möchte der Eigentümer in absehbarer Zeit das Haus verkaufen, sollte er dies vor der Bestellung des Nießbrauchs berücksichtigen.

Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?

Nicht zu verwechseln ist das Nießbrauchrecht an einer Immobilie mit dem Wohnrecht auf Lebenszeit. Dadurch darf eine Person zwar die Immobilie nutzen, um darin zu wohnen – im Gegensatz zum Nießbrauch darf sie jedoch keine Gewinne aus Vermietung oder Verpachtung erzielen.

2. Was sind die Rechte & Pflichten von Eigentümern & Nießbrauchern?

Eigentümer und Nießbraucher haben beim Nießbrauchrecht verschiedene Rechte und Pflichten.

Welche Rechte und Pflichten haben Nießbraucher?

Wer Nießbraucher ist, darf Gewinne wie Mieteinnahmen erzielen.

Daneben muss der Nießbraucher

• den genutzten Gegenstand versichern (z. B. gegen einen Gebäudebrand).
• den Nießbrauch erhalten und darf ihn weder verkaufen noch seinerseits mit einem Nießbrauchrecht belasten.
• Ausbesserungen und Renovierungen übernehmen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören.

Welche Rechte und Pflichten haben Eigentümer?

Der Eigentümer behält das Verfügungsrecht: Er kann den Nießbrauchgegenstand jederzeit und ohne Einwilligung des Nießbrauchers verkaufen.

Weiterhin kann er das Nutzungsrecht beschränken, indem er z. B. die Nutzung bestimmter Räume eines Hauses ausschließt oder das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt – diese Regelungen sind allerdings in einem Nießbrauchvertrag festzuhalten.

Daneben muss der Eigentümer

• außergewöhnliche Unterhaltungskosten wie die Modernisierung von Heizung oder Elektroanlagen tragen.
• für Anlieger- und Erschließungsbeiträge aufkommen, die die Gemeinde für den Anschluss ans öffentliche Versorgungsnetz (z. B. für Strom, Wasser, Gas und Kanalisation) sowie den Bau von Straßen und Wegen erhebt.

3. Wann endet ein Nießbrauch?

Das Nutzungsrecht gilt in der Regel für einen bestimmten Zeitraum. Es lässt sich also zeitlich begrenzen. Haben Eigentümer und Nießbraucher keine zeitliche Begrenzung festgelegt, gilt es lebenslang.

Soll das Nießbrauchrecht zeitlich begrenzt werden, so müssen Sie dies vertraglich festhalten. So lässt es sich z. B. für die Dauer einer Ausbildung oder bis zum Erreichen der Volljährigkeit des zukünftigen Besitzers bestellen.

Wie lange gilt ein Nießbrauchrecht?

Ein Nießbrauch gilt bis zum Tod des Nießbrauchers. Verstirbt der Eigentümer zuerst, bleibt das Nießbrauchrecht bestehen. Gleiches gilt, wenn der Besitzer des Nießbrauchsgegenstandes – z. B. der Immobilie – wechselt.

Daneben kann der Eigentümer vertraglich bestimmte Fälle oder einen Zeitraum festhalten, in denen das Recht erlöschen soll.

Lässt sich ein Nießbrauchrecht übertragen?

Der Nießbraucher kann seine Rechte zur Nutzung des Gegenstandes und Erwirtschaftung von Erträgen weder an Dritte verkaufen noch vererben.

Nur der Eigentümer selbst kann ein Nießbrauchrecht auf eine dritte Person übertragen – z. B. in seinem Testament oder Erbvertrag. Möchte er z. B. seinen Kindern das Haus vererben, kann er zugleich ein lebenslanges Nutzungsrecht für seinen Ehepartner bestellen.

Kann man ein Nießbrauch löschen lassen?

Ja, es ist möglich, ein angeordnetes Nutzungsrecht löschen zu lassen. Ohne Einverständnis des Berechtigten müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein, um den Nießbrauch zu Lebzeiten löschen zu lassen.

Ein Nießbrauch lässt sich auf 3 Wege aufheben:

• Den Nießbrauch löschen
• Den Nießbrauch entziehen
• Den Nießbrauch widerrufen

Einen Nießbrauch löschen zu lassen, ist mit beiderseitigem Einverständnis jederzeit möglich – z. B. wenn der Nießbraucher ins Pflegeheim zieht oder der Eigentümer das Objekt verkaufen möchte. Eine einvernehmliche Löschung kann mit der Zahlung einer Abfindung verbunden werden.

Die Löschung muss notariell beurkundet werden und an das Grundbuchamt weitergeleitet werden, wenn es sich um eine Immobilie handelt. Das Amt entfernt den Eintrag im Grundbuch und hebt das Nießbrauchrecht auf. Damit geht die belastete Sache an den Eigentümer zurück, der Nießbraucher hat keine Rechte mehr am Objekt.

Um ein Nießbrauchrecht ohne Zustimmung des Nießbrauchers zu widerrufen, muss bereits bei Einräumung des Nießbrauchs eine Widerrufsmöglichkeit mit einer Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten des Einräumenden enthalten sein. Dies stellt sicher, dass der Eigentümer den Nießbrauch unter bestimmten Bedingungen zurückziehen kann.

Denkbar ist der Entzug des Nießbrauchs in den Fällen, wenn der Einräumende des Nießbrauchs finanziell auf die Wohnung angewiesen ist und ansonsten von Sozialleistungen leben müsste.

Was passiert mit dem Nießbrauch bei Tod oder Heimaufenthalt?

Verstirbt der Nießbraucher, endet das Nutzungsrecht. Ein Nießbrauchrecht ist nicht vererbbar.

Ein Umzug ins Pflegeheim hat hingegen keinen Einfluss auf das Nießbrauchrecht an einer Immobilie. Ist der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und zieht der Berechtigte aus dem Haus oder der Wohnung aus, verliert er dadurch sein Recht nicht.

Eine Löschung des Nießbrauchs im Grundbuch ist nur mit seiner Einwilligung zulässig.

4. Wie lege ich einen Nießbrauch fest?

Möchten Sie als Eigentümer ein Nutzungsrecht für einen Dritten oder für sich selbst anordnen, benötigen Sie einen Nießbrauchvertrag.

Damit es nicht zu Streitigkeiten kommt, sind einige Punkte beachten. Was zu tun ist, erklären wir Ihnen am Beispiel für ein Nießbrauchrecht an einer Immobilie.

Nießbrauchvertrag: Was gehört hinein?

Im Nießbrauchvertrag ist festzuhalten,

• wofür das Nutzungsrecht gelten soll (z. B. für das gesamte Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück).
• ob die Nutzung an ein Entgelt geknüpft wird oder unentgeltlich erfolgt.
• ob der Nießbrauch lebenslang gilt oder zeitlich begrenzt ist.
• welche Rechte und Pflichten beide Parteien haben (z. B. bei der Modernisierung und Instandhaltung des Nießbrauchgegenstandes).

Für den Vertrag gibt es keine Vorgaben. Sie können den Vertrag individuell nach Ihren Wünschen formulieren. Jedoch unterliegt der Nießbrauch der notariellen Form, wenn er Rechte an einem Grundstück beinhaltet.

Mustervorlagen aus dem Internet sind mit Vorsicht zu genießen. Sie beinhalten meist nur allgemeine Regelungen, welche individuelle Vorstellungen nur schwer abbilden können.

Damit der Nießbrauchvertrag alle für den individuellen Fall wichtigen Regelungen enthält, den Interessen beider Parteien entspricht und es bei der Auslegung einzelner Vertragsklauseln nicht zu Streitigkeiten kommt, sollte ein Anwalt den Vertrag aufsetzen.

Er kann dafür sorgen, dass sämtliche verwendete Klauseln rechtssicher sind und der Vertrag keine Partei benachteiligt.

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Sie müssen den Nießbrauch mit Rechten an einem Grundstück notariell beurkunden lassen, damit er gültig ist. Dann, können Sie das Grundbuchamt über das Nutzungsrecht informieren. Das Amt trägt den Eigentumswechsel und den Nießbrauch in das Grundbuch ein.

Nach Unterzeichnung der Verträge ist das Nießbrauchrecht angeordnet. Mit der Eintragung ins Grundbuchamt ist es auch gegenüber Dritten wirksam.

Nießbrauch ohne Grundbucheintrag: Geht das?

Ja, das ist möglich – jedoch unter Umständen nicht sinnvoll. Denn ohne Grundbucheintrag bleibt der Nießbrauch nicht bestehen, wenn die Immobilie an Dritte übertragen wird.

Der Nießbraucher hat zwar ein Nutzungsrecht gegenüber dem Eigentümer – wird das Haus jedoch verkauft, hat er keine Ansprüche gegen den neuen Besitzer.

5. Wer trägt welche Kosten beim Nießbrauch?

Die Bestellung (bzw. Löschung) eines Nießbrauchrechts ist mit Kosten für den Eigentümer und den Nutznießer verbunden. Wer welche Kosten trägt, lässt sich im Nießbrauchvertrag festhalten.

Notarkosten für Bestellung

Die Notarkosten für die Beurkundung richten sich nach dem Geschäftswert des Nießbrauchgegenstandes.

Ist dieser z. B. ein Haus, ergeben sich folgende Notarkosten:

• Geschäftswert (Wert des Hauses): 50.000 €, Beurkundungsgebühr: 330 €
• Geschäftswert: 250.000 €, Beurkundungsgebühr: 1.070 €

Nießbrauchkosten beim Grundbuchamt

Soll ein Nießbrauchrecht ins Grundbuch eingetragen werden, fallen Kosten an. Diese sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und ebenfalls vom Wert der Immobilie abhängig.

Unterhaltungskosten

Neben den Kosten für die einmalige Bestellung bzw. Löschung des Nießbrauchs muss der Nießbraucher die gewöhnlichen Unterhaltungskosten tragen, die bei der Nutzung der Immobilie entstehen.

Das sind z. B.:

• Verbrauchskosten für Heizung, Strom oder Wasser
• Grundsteuer
• Versicherungen, z. B. gegen Brand

Der Eigentümer muss seinerseits für außerordentliche Lasten aufkommen wie z. B.:

• Modernisierung der Heizung
• Erneuerung der Elektroanlage
• Anlieger- und Erschließungsbeiträge

Diese Aufteilung der Bestellungs- und Bewirtschaftungskosten ist nicht verbindlich. Wer was zahlt, können die Beteiligten vertraglich festlegen.

6. So berechnen Sie den Kapitalwert eines Nießbrauchs

Beim Nießbrauch ist die Berechnung der Steuer abhängig vom sogenannten Kapitelwert (auch Barwert) des Nießbrauchrechts. Weil ein Nießbrauch den Wert einer Immobilie mindert, kann dessen Kapitalwert von z. B. der Erbschaftssteuer abgezogen werden.

Um den eigentlich abstrakten Wert eines Nutzungsrechts zu ermitteln, werden bei der Berechnung eines Nießbrauchs bestimmte Faktoren herangezogen:

• Mögliche Mieteinnahmen der Immobilie bzw. Einsparungen der Miete
• Alter des Nießbrauchers
• Geschlecht des Nießbrauchers

Alter und Geschlecht spielen bei der Berechnung deshalb eine Rolle, da die voraussichtliche Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten beeinflusst, wie lange die Immobilie mit dem Nutzungsrecht belastet ist. Die Lebenserwartung liegt bei Frauen höher als bei Männern.

Den Wert eines Nießbrauchrechts berechnen Sie mithilfe der folgenden 3 Schritte:

I. Jahreswert berechnen

Der Jahreswert beschreibt den Wert, den die Nutzung des Nießbrauchs innerhalb eines Jahres hat. Bei einer Immobilie berechnet sich dieser anhand der Jahresmiete. Es spielt keine Rolle, ob es sich um die tatsächliche Miete handelt oder um einen fiktiven Wert. Letzterer orientiert sich an üblichen Mietpreisen für ähnliche Objekte.

Beispiel:

• Der Jahreswert für ein Haus mit einer realen oder möglichen Miete von 1.500 € beträgt demnach 12 x 1.500 € = 18.000 €.

Gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG) darf die Jahresmiete nicht größer sein als der Verkehrswert (d. h. der Verkaufspreis) der Immobilie geteilt durch 18,6:

• Für ein Haus mit einem Verkaufswert von 250.000 € gilt: 250.000 € : 18,6 = 13.440 €.
• Die Jahresmiete i. H. v. 18.000 € ist in diesem Fall höher als der Verkehrswert geteilt durch 18,6 (13.440 €).
• Folglich beträgt der Jahreswert 13.440 €.

II. Vervielfältiger ermitteln

Im 2. Schritt ist der sogenannte Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchrechts zu ermitteln. Dessen Höhe hängt von der Dauer ab: Es ist zu unterscheiden, ob es sich um ein lebenslanges Nutzungsrecht handelt oder ob es zeitlich begrenzt ist.

Bei einem begrenzten Nießbrauch können Sie den Kapitalwert aus Anlage 9a des Bewertungsgesetzes entnehmen:

Besteht ein lebenslanges Nutzungsrecht, müssen Sie auf die vom Bundesministerium für Finanzen festgelegten Werte zurückgreifen. Diese bemessen sich anhand von Geschlecht, Alter und durchschnittlicher Restlebensdauer des Nießbrauchers.

III. Kapitalwert des Nießbrauchs berechnen

Um den Kapitalwert zu berechnen, multiplizieren Sie im 3. Schritt den Jahreswert mit dem Vervielfältiger aus der Wertminderungstabelle.

Beispiel:

Der Eigentümer hat einer 50-jährigen Frau einen lebenslangen Nießbrauch an seinem Haus eingeräumt. Vergleichbare Objekte erzielen eine monatliche Miete von 550 €. Die potenzielle Jahresmiete übersteigt den Verkehrswert des Hauses geteilt durch 18,6 nicht.

• Jahreswert: 550 € x 12 = 6.600 €
• Kapitalwert einer 50-jährigen Frau: 15,693
• Nießbrauchswert: 6.600 € x 15,693 = 574 €

Dies ist ein vereinfachtes Rechenbeispiel – die Berechnung kann abweichen. Um den Wert des Nießbrauchs zu berechnen, ist eine gute Marktkenntnis erforderlich. Ein Anwalt hat diese Marktkenntnis und stellt eine korrekte Berechnung sicher.

7. Wie wird ein Nießbrauch steuerlich behandelt?

Beim Nießbrauch fallen Steuern an – und zwar Schenkungsteuer oder Erbschaftssteuer, wenn der Erblasser einen solchen in seinem Testament festlegt. Deren Höhe ist neben den Freibeträgen abhängig von der Steuerklasse und dem jeweiligen Steuersatz. Nutzen Sie diese Freibeträge aus, fallen keine Steuern an.

Ein Nießbrauchrecht kann zudem die Einkommenssteuer beeinflussen. Hier kommt es auf die Art des Nutzungsrechts an.

Einkommensteuer

Als wirtschaftlicher Eigentümer muss der Nutznießer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Wie hoch die Einkommensteuer ausfällt, hängt von der Form des Nießbrauchs ab.

Wird ein Grundstück oder Haus überschrieben, erhält der ehemalige Eigentümer beim Vorbehaltsnießbrauch ein Nutzungsrecht. Nutzt er die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, entstehen für ihn keine Einnahmen – daher kann er auch keine Werbungskosten geltend machen. Vermietet er die Immobilie, kann er diese Mieteinnahmen wiederum als Werbungskosten absetzen.

Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt das Eigentumsverhältnis bestehen, während die Nutzungsrechte an dieser Sache auf eine andere Person übergehen. Steuerlich sind beim Zuwendungsnießbrauch folgende Arten zu unterscheiden:

• Entgeltlicher Nießbrauch: Zahlt der Nießbraucher für die Nutzung des Objekts, kann er diese Kosten sowie die Unterhaltungskosten steuerlich als Werbungskosten absetzen. Im Gegenzug versteuert der Eigentümer das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
• Unentgeltlichen Nießbrauch: Erhaltungsaufwendungen lassen sich in der Steuererklärung als Werbungskosten absetzen – allerdings fallen diese geringer aus, da der Nießbraucher kein Entgelt für die Nutzung zahlt.
• Teilentgeltlicher Nießbrauch: Der Nießbrauch wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Nießbrauch aufgeteilt und entsprechend steuerlich behandelt.

Grunderwerbsteuer

Wer eine Immobilie verschenkt und mit einem Nutzungsrecht belastet, muss für die anfallende Grunderwerbsteuer aufkommen – wenn die Schenkung einer Person außerhalb des engsten Familienkreises wie Ehepartnern oder Kindern zukommt.

Schenkungssteuer

Neben der Grunderwerbssteuer kann Schenkungssteuer anfallen, wenn der Nießbrauchswert die gesetzlich festgelegten Freibeträge überschreitet. Diese lassen sich alle 10 Jahre aufs Neue ausschöpfen.

Allerdings lässt sich durch einen Nießbrauchrecht in einigen Fällen Schenkungssteuer einsparen: Ein mit einem Nutzungsrecht belastetes Haus hat einen geringeren Wert, wodurch in der Regel weniger Schenkungssteuer anfällt oder sich die steuerlichen Freibeträge besser ausnutzen lassen.

Hier bestehen im Einzelfall durch den Nießbrauch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten der Abzinsung. Verschenken Sie eine Immobilie z. B. im Wert von 500.000 € an Ihr Kind, behalten sich aber den Nießbrauch vor, muss Ihr Kind nur den Wert der Immobilie versteuern, der sich nach Abzug des Nießbrauchs ergibt.

Der Wert des lebenslangen Nießbauchs ermittelt sich aus dem jährlichen Wert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung. Dies können Sie aus der Tabelle nach § 14 I Bewertungsgesetz (BewG) ermitteln.

Hat so z. B. der Nießbrauch danach einen Wert von 200.000 €, beträgt der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs nur noch 300.000 € und liegt damit beispielsweise unter dem regulären Freibetrag der Schenkungssteuer für Kinder in Höhe von 400.000 €. Eine Schenkungsteuer fällt dann also nicht an.

Erbschaftssteuer

Mit einem Nießbrauch lässt sich die Erbschaftssteuer im Erbfall reduzieren. Diese fällt für die Erben an, wenn der Nachlasswert die Freibeträge überschreitet. Ordnet der Erblasser ein Nießbrauchrecht in seinem Testament an, ist dessen Wert von der Erbmasse abzuziehen – die Erbschaftssteuer fällt somit geringer aus.

Außerdem kann der Erblasser schon zu Lebzeiten durch die Nutzung von steuerlichen Freibeträgen die Erbschaftssteuern umgehen: Indem er sein Vermögen durch Schenkungen auf die Erben verteilt und sich selbst einen Nießbrauch an den entsprechenden Sachen einräumt, verringert er sein Vermögen. Dadurch reduziert sich für die Erben die zu versteuernde Erbmasse.

Achtung: Verringert der Erblasser durch ein Nießbrauchrecht die Erbmasse, können pflichtteilsberechtigte Erben dennoch einen Pflichtteilsergänzungsanspruch beim Nießbrauch haben.

8. Sie möchten ein Nießbrauchrecht durchsetzen?

Das Nießbrauchrecht ist komplex und bei der vertraglichen Regelung des Nießbrauchs sind neben den Wünschen und Vorstellungen von Eigentümer und Nießbraucher auch steuerliche und erbrechtliche Fragen zu berücksichtigen.

Ein Anwalt für Erbrecht kann sicherstellen, dass der Nießbrauchvertrag alle für den individuellen Einzelfall wichtigen Regelungen enthält und die Interessen der beiden Parteien ausreichend berücksichtigt werden.

Der Anwalt

• informiert Sie über die vertragliche Gestaltung von Nutzungsrechten am Grundeigentum, Unternehmen und sonstigen Vermögenswerten.
• berät Sie zu Vorteilen und Risiken eines Nießbrauchs und prüft mögliche Alternativen bei Vermögensübertragungen.
• stellt eine steuerliche Prüfung und Optimierung sicher und setzt einen rechtssicheren Nießbrauchvertrag
• vertritt Sie bei Konflikten zwischen Nießbrauchsberechtigtem und Eigentümer.

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