Der Bauvertrag - welcher Inhalt wichtig ist

Der Bauvertrag - welcher Inhalt wichtig ist
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In diesem Artikel erfahren Sie u. a., warum Sie einen Bauvertrag abschließen sollten, welcher Inhalt und welche Formulierungen wichtig sind und wie Sie einen Bauvertrag kündigen können.

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Inhaltsverzeichnis

1. Warum Bauvertrag?
2. Bestandteile eines Bauvertrages
3. Die Kosten eines Bauvertrags
4. Sicherheiten & Fertigstellungsvorbehalt beim Bauvertrag
5. Baugrundrisiko im Bauvertrag
6. Muster für einen Bauvertrag
7. Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?
8. Wann ist ein Bauvertrag nichtig?
9. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

 

1. Warum Bauvertrag?

Beim Hausbau geht es immer um viel Geld. Zwar ist grundsätzlich auch eine mündliche Absprache zwischen dem Bauherrn und Bauunternehmer bezüglich des Bauvorhabens möglich, im Streitfall steht dann aber Aussage gegen Aussage. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie eine schriftliche Vereinbarung über den Bau des Hauses unterschreiben.

Bei Bauverträgen wird grundsätzlich zwischen einem VOB-Bauvertrag und einem BGB-Werkvertrag unterschieden. Ein wesentlicher Unterschied der Vertragsarten liegt im Zeitpunkt der Fälligkeit des Preises: beim VOB-Vertrag etappenweise und beim Werkvertrag erst bei Abnahme. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung (VOB) ist kein Gesetz im herkömmlichen Sinne, sondern eher Allgemeine Geschäftsbedingung. Sie wird oftmals verwendet, wenn öffentliche Auftraggeber im Spiel sind. Bevor Sie mit dem Bau beginnen, sollten Sie einen Bauvertrag unterschreiben. Andernfalls haben Sie keinen Anspruch auf etwaige Mängelbeseitigung oder ähnliches.

Seit dem 01.01.2018 gilt ein neues Bauvertragsrecht, das auch ein spezielles Verbraucher-Bauvertragsrecht (§ 650i ff. BGB) beinhaltet. Mit diesem werden Verbraucher – das sind gemäß § 13 BGB Privatpersonen – speziell geschützt. Verbraucherbauverträge sind „Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Besonderheiten dieser Vertragsart sind u. a., dass ein Bauunternehmer eine sehr detaillierte Baubeschreibung erstellen (§ 650i BGB) und auch einen genauen Fertigstellungstermin nennen muss (§ 650j BGB). Verbraucher haben außerdem ein 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß § 650l BGB.

 

2. Bestandteiles eines Bauvertrages

Im Bauvertrag sollte alles stehen, was für den Hausbau essentiell ist. Das reicht von einer Beschreibung des Aussehens bis hin zur Nennung der exakten Hersteller- oder Artikelnummer bestimmter Baustoffe. Eines der wichtigsten Elemente des Bauvertrages ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Hier wird aufgelistet, was der Bauunternehmer für Aufgaben hat und wie viel Geld er im Gegenzug vom Bauherrn dafür erhält. Dazu zählen auch die zu verwendenden Materialien und Baustoffe. Die Baubeschreibung sollte so detailliert wie möglich sein, um sicherzustellen, dass nach Ihren Wünschen gehandelt wird. Fehlt später etwas oder ist es anders, als im Bauvertrag festgelegt, haben Sie dadurch eine gute Ausgangsgrundlage.

Mit der Änderung des Bauvertragsrechts zum 01.01.2018 wird das einseitige Anordnungsrecht des Bauherrn relativiert und der Konsens zwischen Besteller und Unternehmer angestrebt. Wenn die Bauleistung während der Bauphase nachträglich modifiziert werden soll, müssen die Parteien zunächst versuchen, sich zu einigen. Können sie dies nicht innerhalb von 30 Tagen, kann der Bauherr wie gewohnt seine Änderungswünsche anordnen. Daraufhin erstellt der Bauunternehmer einen Mehr- oder Mindervergütungsangebot. Auf dieses darf er einen Abschlag von bis zu 80 % verlangen.

Ebenfalls neu ist das Einigungsverfahren bei Unstimmigkeiten zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer. Bevor es zur Beantragung einer einstweiligen Verfügung beispielsweise aufgrund einer Bauanordnung des Bestellers kommt, sollen sich die Parteien zunächst einvernehmlich um die Klärung strittiger Fragen bemühen.

Zu diesem Zwecke wird ein Sachverständiger – der von beiden Parteien zu je 50 % bezahlt werden muss – beauftragt. Erst wenn dieser Schritt in die Leere läuft, darf ein gerichtliches Verfahren begonnen werden. Diese Gerichtsprozesse sollen zukünftig von speziellen Baukammern schneller abgewickelt werden können.

 

Die Formulierung des Bauvertrages ist entscheidend für die Ausführung des Bauvertrages. Ist dort die Rede von einer Standard-Qualität, darf der Bauherr nach Belieben auch billige Baumarktmaterialien verwenden. Da der Bauvertrag unterschrieben ist, hat der Bauherr keinen Anspruch mehr auf hochwertige Rohstoffe – außer er ist bereit, zuzuzahlen.

Wichtig ist im Bauvertrag auch die Festlegung genauer Fristen (ein konkretes Datum und keine Zeitspanne), bis wann der Rohbau, Teilbereiche und das Endergebnis fertig sein sollten. Ein regelrechter Zeitplan macht hier Sinn. Bei Nichteinhaltung kann eine Vertragsstrafe angedroht werden. So wird verhindert, dass der Bauunternehmer trödelt. Weitere Informationen hierzu, erhalten Sie im Beitrag zur Bauzeitverlängerung.

 

Konkreter Inhalt eines Bauvertrages sollte sein:

  • Namen beider Vertragsparteien inklusive Anschriften,
  • Benennung eines Bauleiters als ständigen Ansprechpartner und ggf. auch Bevollmächtigen,
  • Bauvorhaben,
  • Besonderheiten der Baustelle (z. B. Lagerplätze und Zugangswege),
  • Vertragsart (z. B. Einheitspreis- oder Pauschalpreisvertrag),
  • Abnahmebedingungen,
  • Bau- und Leistungsbeschreibung (sog. Ausführungsunterlagen),
  • Ausführungsfristen,
  • Unverzügliche Mängelbeseitigung,
  • Abrechnungsmodalitäten (z. B. Zwischen- oder Endzahlung),
  • Zahlungsplan (Abschlagszahlungen nach Baufortschritt s. u.),
  • Sicherheiten (z. B. Fertigstellungssicherheit, Gewährleistungssicherheit),
  • ob bei Streitigkeiten ein Schieds- oder ordentliches Gericht entscheiden soll,
  • Vertragsvorbehalte (kostenloses Rücktrittrecht),
  • Datum, Unterschrift, Stempel des Bauunternehmers.

 

3. Die Kosten eines Bauvertrags

Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung nur sehr spärlich formuliert, deutet das darauf hin, dass zusätzliche Kosten während der Bauphase entstehen. Der im Bauvertrag vereinbarte Festpreis bezieht sich nämlich nur auf die dort beschriebenen Aufgaben. Was zur Fertigstellung des Gebäudes nötig, aber nicht im Bauvertrag aufgelistet ist, muss zusätzlich bezahlt werden.

Mit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts zum 01.01.2018 ist die Vergütung nur fällig, wenn eine Abnahme stattgefunden hat und eine prüffähige Schlussrechnung gestellt wurde (§ 650g Abs. 4 BGB). Diese besteht je nach Art des Auftrages zum Beispiel aus Mengenberechnungen und Belegen.

Tipp: Gehen Sie als Privatperson nie in Vorleistung. Anders ist es bei sogenannten Bauträgern, die das Gebäude und das Grundstück als Einheit kaufen. Sie sind gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dazu verpflichtet, einen gewissen Anteil der Kosten im Vorfeld zu bezahlen. Ab dann gilt aber auch für Bauträger: Zahlung nach Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 MaBV) in bis zu sieben Raten wie folgt:

30 % nach Beginn der Erdarbeiten und 70 % nach Baufortschritt. Die 70 % setzen sich wie folgt zusammen:

  • 40 % zum Ende der Rohbaufertigstellung
  • 8 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
  • 3 % nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
  • 3 % nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
  • 3 % nach Rohinstallation der Elektroanlagen
  • 10 % nach Fenstereinbau einschließlich Verglasung
  • 6 % nach Anbringen des Innenputzes (ohne Beiputzarbeiten)
  • 3 % nach Einbringen des Estrichs
  • 4 % nach Fliesenarbeiten
  • 12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
  • 3 % nach Ende der Fassadenarbeiten
  • 5 % nach vollständiger Fertigstellung

Individuelle Zahlungsvereinbarungen, die vom Obengenannten abweichen, sind für Bauträger unzulässig. Ausführliche Informationen zum Bauträger erhalten Sie in den Beiträgen „Bauträgervertrag“ und „Bauträger verklagen“.

 

Achtung: Änderung des Bauvertragsrechts zum 01.01.2018

Während die Abschlagszahlungen früher nach „Wertzuwachs“ zu leisten waren, ist die Höhe des Abschlags nun abhängig vom „Wert der vom Unternehmer erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung“ (vgl. § 632a BGB). Der Fokus liegt folglich mehr auf dem vertraglich Vereinbarten.

In diesem Paragraphen wird zudem geregelt, wann und in welcher Höhe Abschläge verweigert werden dürfen. Bei wesentlichen Mängeln darf die Abschlagszahlung seit Januar 2018 nicht mehr in voller Höhe, sondern nur noch zu einem „angemessenen Teil“ zurückbehalten werden. Die Beweislast bleibt – wie bisher – bis zur Abnahme beim Bauunternehmer. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Beitrag zum Baumangel.

 

Haben Sie hingegen einen Werkvertrag (nach §§ 631 ff. BGB) geschlossen, müssen Sie erst bei Abnahme des fertiggestellten Hauses bezahlen. Gehen Sie wiederum einen Vertrag mit einem Fertighaushersteller oder Generalunternehmer ein, können die Zahlungsmodalitäten frei vereinbart werden. Eine Orientierung an den Vorschriften der MaBV ist möglich, sollte aber von einem Rechtsanwalt abgenommen werden. Lesen Sie hierzu auch unsere Beiträge „Generalunternehmervertrag“ und „Generalübernehmervertrag“.

In freien Verträgen sind erfahrungsgemäß fünf bis zehn Prozent bei Vorlage der Baugenehmigung, bis zu 60 % nach Montage des Hauses und 30 %, wenn der Innenausbau abgeschlossen ist, üblich. Der Rest – oftmals als Fertigstellungssicherheit/-vorbehalt benannt – wird in der Regel bei Abnahme des Hauses fällig.

 

Neuerungen zur Abnahme zum 01.01.2018:

Verweigert der Bauherr die Abnahme, kann der Bauunternehmer ihn zur Teilnahme an einer Zustandsfeststellung auffordern (§ 650g BGB). Lässt der Bauherr die Frist zu dieser verstreichen, kommt das einer stillschweigenden Annahme gleich. Es findet eine fiktive Abnahme statt und später festgestellte Mängel können dem Unternehmer nicht mehr angelastet werden. Während die fiktive Abnahme früher bei offenkundigen Mängeln nicht möglich war, kann sie seit der Änderung des Bauvertragsrechts auch trotz objektiver Mängel erfolgen.

 

Bauvertrag - vor der Unterschrift sollten Sie dies überprüfen

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4. Sicherheiten & Fertigstellungsvorbehalt beim Bauvertrag

Der Bauherr darf gemäß Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) einen Fertigstellungsvorbehalt von fünf Prozent des Kaufpreises verlangen. Dies dient vordergründig der Absicherung gegen Schäden durch verspätete Fertigstellung oder Insolvenz des Bauunternehmers. Das FoSiG geht sogar so weit, dass der Bauunternehmer gegebenenfalls Ihre Mietkosten übernehmen muss, wenn das Haus zum vertraglich vereinbarten Einzugstermin nicht fertigstellt ist. Einen Gewährleistungsanspruch kann der Bauherr bei einem insolventen Bauunternehmer trotz Gewährleistungsvorbehalt nicht geltend machen.

 

5. Baugrundrisiko im Bauvertrag

Grundsätzlich trägt der Bauherr das Risiko, dass das Fundament, auf dem sein Haus errichten werden soll, standfest ist – das sogenannte Baugrundrisiko. Gemäß § 644 BGB geht das Baugrundrisiko erst bei Abnahme des Gebäudes auf den Bauherrn über. Bis dahin liegt es beim Bauunternehmer. Einzige Ausnahme (§ 645): Der Bauherr hat mangelhafte Ware bestellt, die den Baugrund gefährdet. Das Oberlandesgericht München entschied 2014 so: Das Baugrundrisiko wird automatisch übernommen, wenn die Bodenverhältnisse eines Grundstücks offenkundig und eindeutig unklar sind und der Auftragnehmer (Bauunternehmer) einen Einheitspreis für alle „Bodenarten und -schichten des Quartärs“ im Bauvertrag vereinbart. Damit inbegriffen ist beispielsweise auch das Baugrundrisiko für Rollkies (Aktenzeichen: 9 U 5582/10).

 

6. Muster für einen Bauvertrag

Mit Musterverträgen sollten Sie vorsichtig umgehen. Hier fehlt bei jedem dritten Exemplar (Studie des Instituts für Bauforschung e.V. Hannover, im Auftrag des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB)) die obengenannte Fertigstellungssicherheit. Diese ist aber besonders für den privaten Bauherrn überaus wichtig, um sich gegen Schlechtleistung des Bauunternehmers zu wehren. Vorsicht gilt auch bei Schlagworten wie „modernes Erdwärmesystem“ oder „Wohnhaus nach Wärmegesetz mit Solardach“. Sie sind unpräzise beschrieben, sodass Ihnen zwar das Blaue vom Himmel versprochen wird, die Umsetzung aber im Ermessen des Bauunternehmers liegt. Zudem kann die wunderbar klingende vertragliche „Einhaltung der gültigen Energie-Einspar-Verordnung“ dann zum Problem werden, wenn sich die Richtlinien zwischen Vertragsschluss und Bauabnahme geändert haben – dann müssen Sie für die anfallenden Zusatzkosten aufkommen. Mit diesen und weiteren Kleinigkeiten wie beispielsweise Änderungsvorbehalte kennt sich ein Anwalt für Immobilienrecht aus. Daher sollten Sie immer vor Ihrer Unterschrift den Bauvertrag prüfen lassen. Der Rechtsexperte kann Ihnen einen Bauvertrag zudem erstellen. Das dürfen auch Architekten, denen es allerdings oftmals an rechtlichem Wissen fehlt.

 

Der Bauvertrag - welche Formulierungen gefährlich sind

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7. Wie kann man einen Bauvertrag kündigen?

Ein Bauvertrag endet für gewöhnlich mit der Begleichung gegenseitiger Ansprüche – das heißt mit Fertigstellung des Hauses und Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Falls nötig kann ein Bauvertrag – wie jeder andere Vertrag auch – aber jederzeit von einer Vertragspartei schriftlich gekündigt werden. Zum einen gibt es die freie Kündigung, die zwar den Auftrag des Bauunternehmers beendet, aber nicht gleichzeitig auch die Zahlung des vereinbarten Preises aufhebt. Das bedeutet, dass Sie den Bauunternehmer genauso bezahlen müssen, als hätte er Ihr Haus fertiggestellt. Lediglich die wegfallenden Beträge für Aufwendungen wie beispielsweise das Material dürfen abgezogen werden.

Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer so gestört wurde, dass eine Weiterführung des Vertrages nicht zumutbar ist. Das ist beispielsweise der Fall, wenn grobe Mängel verursacht wurden, die nicht beseitigt werden. Auch bei Täuschung haben Sie ein Recht auf eine außerordentliche Kündigung des Bauvertrages. Ab wann eine Fortführung des Vertrages unzumutbar ist, müssen Sie mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht abwägen. Der Experte kann Ihnen auch bei der Formulierung einer fristgerechten und vorschriftsmäßigen Kündigung helfen. Es sollte aus dem Schreiben nämlich ein Termin zur Feststellung des Bautenstandes hervorgehen, zu dem der Bauunternehmer eingeladen wird. Oftmals ist es notwendig, vor der Kündigung eine Kündigungsandrohung auszusprechen, bevor Sie endgültig vom Vertrag zurücktreten dürfen.

 

8. Wann ist ein Bauvertrag nichtig?

Ein Bauvertrag wird beispielsweise nichtig, wenn zu seiner Erfüllung Schwarzarbeit geleistet wurde. Damit wird nicht nur der betroffene Teil unwirksam, sondern der ganze Bauvertrag nichtig. So entschied erst kürzlich im März 2017 der Bundesgerichthof. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Bauherr von der Schwarzarbeit wusste oder nicht. In diesem Fall verfallen auch alle Gewährleistungsansprüche (vgl. Aktenzeichen: VII ZR 197/16).

 

9. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Wer ein Bauvorhaben plant, sollte unbedingt einen Bauvertrag abschließen. Dieser beschreibt im Detail, welche Leistungen und Gegenleistungen zu erbringen sind, und sichert den Bauherrn umfassend ab. Allerdings kann ein Bauvertrag auch zur Falle werden, wenn er nicht von einem Experten auf Stolperfallen überprüft wird. Ein Rechtsanwalt prüft Ihren Bauvertrag und unterstützt Sie auch, wenn Sie einen nachteiligen Vertrag bereits unterschrieben haben. Außerdem wägt er mit Ihnen gemeinsam ab, ob eine außerordentliche Kündigung möglich ist.

 

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