Bauvertrag: Das ist für Bauherren wichtig

1. Was ist ein Bauvertrag?

Der Bauvertrag ist die Grundlage jedes Bauvorhabens. Soll ein Haus gebaut oder umgebaut werden, schließen Bauherren (Besteller) und Bauunternehmer (Auftragnehmer) einen Vertrag über die gewünschten Baumaßnahmen.

Der Bauvertrag regelt die Erbringung von Bauleistungen wie Rohbau, Renovierungen, Umbauten, Maurer- und Malerarbeiten, Heizungsbau und Installation.

Neben einem Bauvertrag kann die vertragliche Grundlage für einen Hausbau zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer z. B. auch ein Bauträgervertrag oder ein Generalunternehmervertrag bilden. Bei diesen Vertragsarten verpflichtet sich das Bauunternehmen zum Bau eines kompletten, schlüsselfertigen Hauses.

Bauvertrag nach VOB oder BGB?

Wie jeder Vertrag beruht auch der Bauvertrag auf allgemeingültigen Rahmenbedingungen. Das Besondere beim Bauvertrag: Bauherren haben die Wahl, welche Vertragsgrundlage sie für ihren Bau haben möchten:

• VOB-Vertrag: Der VOB-Vertrag beruht auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen. Diese ist kein Gesetz im herkömmlichen Sinne, sondern eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Die VOB wird meist verwendet, wenn öffentliche Auftraggeber ein Bauvorhaben umsetzen lassen möchten.
• BGB-Vertrag: Der BGB-Vertrag beruht auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Er ist eine Sonderform des Werkvertrags und wird zwischen dem Besteller und dem Bauunternehmen geschlossen. Vertragsgegenstand kann sowohl ein Neubau, eine Instandsetzung, ein Abriss als auch ein Umbau eines Bauwerkes sein.

Um private Bauherren beim Hausbau besonders zu schützen, gibt es außerdem seit der Reform des Bauvertragsrechts 2018 Verbraucherbauverträge: Nach § 650i BGB sind dies Verträge, mit dem Verbraucher Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichten.

Ein typisches Bauprojekt ist z. B. ein schlüsselfertiger Neubau oder eine Komplettsanierung. Der Anbau eines Wintergartens zählt hingegen nicht dazu.

Was sind die Unterschiede zwischen den Vertragsarten?

Folgende Tabelle zeigt die Unterschiede der Bauverträge VOB vs. BGB:

Lassen sich beide kombinieren?

Es scheint verlockend, beim Bauvertrag das Beste aus beiden Vertragsarten miteinander zu kombinieren – aber das geht nicht. Denn laut BGB darf beim Hausbau nach VOB weder der Bauherr noch der Unternehmer benachteiligt werden. Ein Bauvertrag muss deshalb entweder komplett auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistung oder dem Bürgerlichen Gesetzbuch beruhen.

Bei Abschluss eines Bauvertrags gilt automatisch das BGB. VOB-Verträge müssen Sie ausdrücklich vertraglich vereinbaren.

Warum ist ein Bauvertrag wichtig?

Bei einem Hausbau geht es um viel Geld. Zwar ist grundsätzlich auch eine mündliche Absprache zwischen dem Bauherrn und Baufirma möglich, im Streitfall steht jedoch Aussage gegen Aussage.

Egal ob Sie mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmer bauen oder die einzelnen Gewerke separat an Handwerker vergeben: Auf der sicheren Seite sind Sie nur, wenn Sie eine schriftliche Vereinbarung über den Bau des Hauses unterschreiben. Nur so haben Sie Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn etwas schiefgeht.

2. Welche neuen Regelungen gelten seit 2018?

Mit der Änderung des Bauvertragsrechts sind einige Neuerungen eingetreten, von denen Privatpersonen beim Hausbau profitieren sollen.

Kein einseitiges Anordnungsrecht

Seit der Reform gibt es kein einseitiges Anordnungsrecht des Bauherren mehr: Möchte dieser eine Bauleistung nachträglich ändern, müssen die Vertragsparteien zunächst versuchen, sich innerhalb von 30 Tagen zu einigen.

Ist keine Einigung möglich, darf der Bauherr wie gewohnt seine Änderungswünsche anordnen. Daraufhin erstellt der Bauunternehmer ein Mehr- oder Mindervergütungsangebot. Auf dieses darf er einen Abschlag von bis zu 80 % verlangen.

Einigungsverfahren bei Unstimmigkeiten

Neu ist das Einigungsverfahren bei Unstimmigkeiten zwischen Bauherren und Baufirmen. Bevor es zur Beantragung einer einstweiligen Verfügung (z. B. aufgrund einer Bauanordnung des Bestellers) kommt, sollen sich die Parteien zunächst einvernehmlich um die Klärung strittiger Fragen bemühen.

Zu diesem Zwecke wird ein Sachverständiger beauftragt. Dieser ist von beiden Parteien je zur Hälfte zu bezahlen. Erst wenn dieser Schritt erfolglos bleibt, kommt es zu einem gerichtlichen Verfahren. Die Gerichtsprozesse werden von spezialisierten Baukammern geführt.

Sicherheiten & Fertigstellungsvorbehalt

Das Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) sieht vor, dass private Bauherren einen Fertigstellungsvorbehalt von 10 % der vereinbarten Auftragssumme bis zur Fertigstellung der Immobilie einbehalten dürfen, um sicherzustellen, dass der Vertrag erfüllt wird.

Diese Regelung dient der Absicherung gegen Schäden durch verspätete Fertigstellung oder Insolvenz der Baufirma. Das FoSiG geht sogar so weit, dass der Bauunternehmer gegebenenfalls Ihre Mietkosten übernehmen muss, wenn das Haus wegen einer Bauzeitverlängerung zum vereinbarten Einzugstermin nicht fertiggestellt ist.

Weitere Besonderheiten von Verbraucherbauverträgen

Der Verbraucherbauvertrag weist daneben folgende Besonderheiten auf:

• Der Bauunternehmer ist verpflichtet, eine detaillierte Baubeschreibung über die Details zum Bau- und Leistungsumfang zu erstellen (z. B. zu Baukonstruktion, Schallschutz, Haustechnik und den verbauten Materialien).
• Die Baubeschreibung ist dem Verbraucher auszuhändigen – ebenso wie wichtige Planungsunterlagen.
• Der Unternehmer muss einen genauen Fertigstellungstermin nennen.
• Für Verbraucher besteht ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde.
• Der Vertrag muss eine Rückrufklausel beinhalten – fehlt sie, lässt sich der Vertrag noch bis zu 12 Monate später widerrufen.

3. Was muss ich beim Bauvertrag beachten?

Für den Vertrag ist alles relevant, was auch für den Hausbau essentiell ist. Das reicht von einer Beschreibung des Aussehens bis hin zur Nennung der exakten Hersteller- oder Artikelnummer bestimmter Baustoffe.

Wenn Sie einen Bauvertrag erstellen möchten, sind folgende Punkte wichtig:

Bau- & Leistungsbeschreibung

Eines der wichtigsten Elemente ist die Bau- und Leistungsbeschreibung. Sie enthält folgende Informationen:

• Aufgaben des Bauunternehmers
• Preis der ausgeführten Bauleistungen
• Verwendete Materialien und Baustoffe

Je detaillierter die Baubeschreibung ist, desto besser können Bauunternehmer und Handwerker nach Ihren Wünschen arbeiten. Fehlt später etwas oder ist es anders als im Vertrag festgelegt, haben Sie mit der Beschreibung gute Argumente, um dagegen vorzugehen.

Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung nur grob formuliert, deutet dies darauf hin, dass zusätzliche Kosten während der Bauphase entstehen. Der vertraglich vereinbarte Festpreis bezieht sich nämlich nur auf die dort beschriebenen Aufgaben.

Konkrete Formulierungen

Formulieren Sie den Bauvertrag so konkret wie möglich. Unpräzise Formulierungen können zu Problemen führen, wie folgende Beispiele zeigen:

• Ist die Rede von einer Standard-Qualität, darf der Bauunternehmer nach Belieben auch billige Baumarktmaterialien verwenden.
• Schlagworte wie „modernes Erdwärmesystem“ oder „Wohnhaus nach Wärmegesetz mit Solardach“ sind so ungenau, sodass die Umsetzung primär im Ermessen des Bauunternehmers liegt.

Unterschreiben Sie einen unkonkret formulierten Bauvertrag, haben Sie keinen Anspruch mehr auf hochwertige Rohstoffe – außer, Sie sind bereit mehr zu bezahlen.

Festlegung von Fristen

Prüfen Sie vor der Unterschrift, welche Fristen gelten und ob diese verbindlich sind. Ein Zeitplan über die Ausführung einzelner Bauleistungen ist sinnvoll. So können Sie genau festlegen, bis wann der Rohbau, Teilbereiche und das Endergebnis fertig sein sollen. Steht im Vertrag ein konkretes Datum und keine Zeitspanne, können beide Parteien besser planen.

Für den Fall, dass sich das Bauunternehmen nicht an vereinbarte Fristen hält, können Sie eine Vertragsstrafe in den Bauwerkvertrag aufnehmen. So können Sie verhindern, dass der Bauunternehmer trödelt.

Kann ich einen Mustervertrag verwenden?

Ja. Grundsätzlich können Sie einen Bauvertrag selbst aufsetzen und dafür eine Mustervorlage nutzen. Aber: Entscheiden Sie sich z. B. für einen Mustervertrag nach VOB und legen dort eine abweichende Gewährleistungsfrist fest, kann dies zur Ungültigkeit des gesamten Vertrages führen.

Da der Hausbau mit einem hohen finanziellen Einsatz verbunden ist, kann die Investition in einen rechtssicheren Bauvertrag ratsam sein. Sie können einen Anwalt für Baurecht Ihren Bauvertrag prüfen lassen.

Er kann einen vorteilhaften Vertrag aufsetzen und Sie über mögliche Risiken eines bestehenden Vertrags aufklären. Statt vorzeitig zu unterschreiben und finanzielle Nachteile zu riskieren, können Sie advocado einen passenden Anwalt finden lassen und in einer kostenlosen Ersteinschätzung mehr über Ihre Handlungsoptionen erfahren.

4. Checkliste für Bauverträge

Bevor Sie den Bauvertrag erstellen oder unterschreiben, kann Ihnen folgende Checkliste helfen, nichts Wichtiges zu vergessen:

• Wurde das Bauunternehmen von anderen Kunden gut bewertet?
• Hat die Firma aussagekräftige Unterlagen?
• Hat die Firma eine gute wirtschaftliche Lage?
• Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis?
• Ist das beschriebene Objekt tatsächlich Ihr Wunschhaus?
• Wurde das Baugrundstück besichtigt?
• Sind alle Bauzeichnungen und -berechnungen vorhanden?
• Sind Preiserhöhungen möglich?
• Sind alle Leistungen und Materialien vereinbart?
• Ist die Vertragsbasis einvernehmlich festgelegt (VOB/BGB)?
• Gibt es Gewährleistungsausschlüsse?

Nach Beantwortung dieser Fragen können Sie prüfen, ob der Vertrag die folgenden Angaben enthält:

• Namen beider Vertragsparteien inklusive Anschriften
• Benennung eines Bauleiters als ständigen Ansprechpartner und ggf. auch Bevollmächtigen
• Bauvorhaben
• Besonderheiten der Baustelle (z. B. Lagerplätze und Zugangswege)
• Vertragsart (z. B. Einheitspreis- oder Pauschalpreisvertrag)
• Abnahmebedingungen
• Bau- und Leistungsbeschreibung (sog. Ausführungsunterlagen)
• Ausführungsfristen
• Unverzügliche Beseitigung von Mängeln
• Abrechnungsmodalitäten (z. B. Zwischen- oder Endzahlung)
• Zahlungsplan (Abschlagszahlungen nach Baufortschritt s. u.)
• Sicherheiten (z. B. Fertigstellungssicherheit, Gewährleistungssicherheit)
• Verhandlung vor einem Schieds- oder einem ordentlichen Gericht bei Streitigkeiten
• Vertragsvorbehalte (kostenloses Rücktrittrecht)
• Datum, Unterschrift, Stempel des Bauunternehmers/Architekten

5. Was kostet ein Bauvertrag?

Wie viel ein Bauvertrag kostet, lässt sich nur schwer mit einer pauschalen Summe beziffern. Die Kosten hängen u. a. davon ab, wer den Bauvertrag erstellt bzw. prüft.

• Landkreis: 30 bis 300 Euro
• Bauherrenschutzbund: 250 bis 450 Euro
• Anwalt für Baurecht: unter 1.000 Euro

Die Prüfung durch einen Anwalt kostet zwar mehr, kann dafür aber schneller erfolgen.

Sparen Häuslebauer an der falschen Stelle und verzichten auf einen rechtssicheren Vertrag, kann das zu teuren Rechtsstreitigkeiten mit der Baufirma führen. Es kann also sinnvoll sein, Ihren Bauvertrag vor der Unterzeichnung prüfen zu lassen.

6. Wie kann ich einen Bauvertrag kündigen?

Ein Bauvertrag endet für gewöhnlich, wenn die vereinbarten Leistungen erfüllt worden sind – das heißt mit Fertigstellung des Hauses und Zahlung des vereinbarten Kaufpreises. Es kann aber notwendig sein, den Werkvertrag vorzeitig zu kündigen, z. B. wenn Baumängel auftreten.

Grundsätzlich lässt sich ein Bauvertrag jederzeit kündigen. Aber: Je nachdem, wie Sie kündigen, sind unterschiedliche Folgen möglich.

Freie Kündigung

Sie können den Vertrag gemäß § 648 BGB jederzeit kündigen. Eine solche freie Kündigung beendet zwar den Auftrag des Bauunternehmers, hebt jedoch nicht gleichzeitig auch die Zahlung des vereinbarten Preises auf. Das bedeutet:

• Sie sind verpflichtet, den Bauunternehmer genau so zu bezahlen, als hätte er Ihr Haus fertiggestellt.
• Sie dürfen lediglich die wegfallenden Beträge für Aufwendungen wie z. B.  Material abziehen.

Außerordentliche Kündigung

Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Bauherrn und Bauunternehmer so gestört wurde, dass eine Weiterführung des Vertrages nicht zumutbar ist – z. B. wenn

• Sie hinsichtlich der Qualität der verwendeten Materialien getäuscht wurden.
• die Baufirma droht, die Arbeit einzustellen.

Die Kündigung kann dann auch auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beschränkt sein. Sie hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen. Sofern der Bauvertrag auf der VOB/B beruht, stehen Ihnen weitere Kündigungsmöglichkeiten zur Verfügung, z. B. bei Verzug mit der Ausführung oder nicht beseitigten Mängeln bei Abnahme.

Wann ist ein Bauwerkvertrag nichtig?

Ein Bauwerkvertrag ist z. B. nichtig, wenn zu seiner Erfüllung Schwarzarbeit geleistet wurde. In diesem Fall können Sie den Bauvertrag widerrufen.

Der Bundesgerichtshof entschied 2017 in einem Urteil (Az. VII ZR 197/16):

• Bei Vorliegen von Schwarzarbeit wird nicht nur der betroffene Teil unwirksam, sondern der ganze Vertrag.
• Es spielt keine Rolle, ob der Bauherr von der Schwarzarbeit wusste oder nicht.
• Alle anderen Gewährleistungsansprüche verfallen ebenfalls.

Ansonsten gelten für einen Bauwerkvertrag die für alle Verträge üblichen Nichtigkeitsgründe. Dazu gehören in erster Linie arglistige Täuschung, Nötigung oder auch Unmöglichkeit der Leistung.

Wenn Sie einen bestehenden Vertrag kündigen möchten, kann es sinnvoll sein, sich vorab an einen Anwalt für Bau- & Architektenrecht zu wenden. Dieser weiß, was zu tun ist, damit Sie nicht auf den gesamten Kosten Ihres Bauprojekts sitzen bleiben und kann eine eine vorschriftsgemäße und fristgerechte Kündigung formulieren.