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Einmietbetrug: So wehren Sie sich wirksam gegen Mietbetrüger

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In diesem Beitrag erfahren Sie u. a., welche Rechte Sie haben, wenn ein Mieter Einmietbetrug begeht, wie Sie zivil- und strafrechtlich dagegen vorgehen können und welche Kosten damit verbunden sind.

 

Sie vermuten, dass Ihr Mieter Sie vorsätzlich getäuscht hat und Einmietbetrug begeht und möchten sich dagegen wehren sowie ausstehende Miete einfordern?

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1. Was ist Einmietbetrug?

Ist einem zukünftigen Mieter bereits bei Unterzeichnung eines Mietvertrages bewusst, dass er der Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachkommen will und/oder kann, begeht er mit dem Vertragsabschluss Einmietbetrug. Er täuscht den Vermieter also vorsätzlich mit falschen Tatsachen bezüglich seiner finanziellen Situation – und macht sich damit strafbar. Vermieter können deshalb zivil- und strafrechtlich gegen den nicht zahlenden Mieter vorgehen.

 

Die Kosten für das zivil- und strafrechtliche Vorgehen gegen den Einmietbetrug kann der Vermieter nach Verfahrensabschluss vom Mieter im Rahmen einer Schadensersatzforderung zurückverlangen.

 

LINK-TIPP: Wer sich des Einmietbetruges strafbar macht, wird auch als Mietnomade bezeichnet. Wie Sie sich vor Mietnomaden schützen können, was Sie tun können, um Mietnomaden gerichtlich zum Auszug zu verpflichten, und welche Kosten damit verbunden sind, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Mietnomaden loswerden.

Welche Rechte und juristischen Optionen Vermieter haben, wenn einer ihrer Mieter Einmietbetrug begeht, erläutern wir Ihnen in den folgenden Kapiteln.

 

2. Einmietbetrug: Das sind Ihre Rechte

Wenn Vermieter Einmietbetrug eines Mieters feststellen, bieten sich verschiedene juristische Optionen an. Rechtliche Grundlage dieser ist, dass der Mieter gegen seine vertragliche Pflicht zur Mietzahlung verstößt und sich des Betruges strafbar macht – schließlich wusste er bereits bei Vertragsabschluss, dass er die Miete nicht zahlen kann oder will.

Deswegen hat der Vermieter das Recht,

  • zivilrechtliche und
  • strafrechtliche Schritte gegen den Einmietbetrug des Mieters einzuleiten.

Zivilrechtlich kann der Vermieter über eine Zahlungsklage die Miete einfordern, die der Mieter vorsätzlich nicht gezahlt hat. Mit einer Räumungsklage kann er den Mietbetrüger zudem gerichtlich aus den Mieträumen verweisen lassen, diese wieder in Besitz nehmen und an andere Mieter vermieten. Darüber hinaus begründet § 263 des Strafgesetzbuches (StGB) das Recht, gegen den Einmietbetrug mittels eines Strafantrags vorzugehen.

 

Anspruch auf Entschädigungszahlungen

Daneben hat der Vermieter aber auch noch weitere Ansprüche bei Einmietbetrug. Aufgrund der geschuldeten Miete kann er Schadensersatz einfordern, sofern er neben dem Einmietbetrug auch die geschuldeten Mietzahlungen vor Gericht nachweisen kann.

Daneben könnten Vermieter bei Einmietbetrug auch eine Nutzungsentschädigung verlangen – das allerdings nur, wenn dem Mieter rechtswirksam gekündigt und der Nutzung der Wohn- oder Geschäftsräume über die Vertragslaufzeit hinaus – z. B. bereits im Kündigungsschreiben – widersprochen wurde.

 

Um sich schon vorab gegen Einmietbetrug zu schützen, haben Vermieter viele weitere Rechte. So können Sie vor Abschluss eines Mietvertrages

  • einen Vorvertrag mit dem Mieter abschließen – so kann er vor Unterzeichnung des eigentlichen Mietvertrages dessen Bonität prüfen und geht kein Vertragsrisiko ein,
  • eine Mieterselbstauskunft, Kaution oder Bürgschaft eines Dritten fordern,
  • eine Bonitätsprüfung durch die Schufa, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters und die Einkommensnachweise der letzten drei Monate verlangen.

 

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu Voraussetzungen, Fristen und Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen finden Sie in unserem Beitrag zum Schadensersatz. Weitere Informationen zur Verjährung eines Schadensersatzanspruches, welche gesetzliche Regelungen es hier gibt und in welchen Fällen die Verjährung gehemmt werden kann, geben wir Ihnen in unserem Beitrag zum Thema Verjährung Schadensersatz.

Wie sich Vermieter wirksam gegen Einmietbetrug wehren können und welche Fallstricke dabei zu beachten sind, erläutern wir Ihnen jetzt.

 

3. Wirksam gegen Einmietbetrug vorgehen

Um zivil- und strafrechtliche Schritte bei Einmietbetrug einleiten zu können, sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • begründeter Anfangsverdacht des Einmietbetruges,
  • Beweis der nicht erbrachten Zahlungsleistung des Mieters über mehrere Monate,
  • Nachweis der Vorsätzlichkeit des Zahlungsverzugs.

Um ausstehende Mietforderungen und die Räumung der Wohnung durchzusetzen, ist zunächst auf Abmahnung und Kündigung zurückzugreifen, bevor gerichtliche Schritte wie Zahlungs- und Räumungsklage eingeleitet werden können.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu Betrug und Betrug in besonders schwerem Fall sowie zu juristischen Optionen in diesen Fällen finden Sie in unserem Beitrag Anzeige wegen Betrugs.

 

3.1 Vorab: Abmahnung & Kündigung

Um gerichtlich gegen Einmietbetrug vorgehen zu können, sind ein Abmahnungsschreiben sowie die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses notwendig.

 

Abmahnung bei Einmietbetrug

Die Abmahnung soll den Mieter auf die Verletzung seiner Vertragspflichten hinweisen und dazu auffordern, diese zukünftig zu unterlassen bzw. die Miete vertragsgemäß zu bezahlen. Sie ist die Bedingung für eine anschließende Kündigung und bildet die Grundlage dafür, dass der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt den in den Mieträumen verbliebenen Besitz des Mietnomaden pfänden darf – gemäß § 562 BGB kann nämlich der Vermieter mit der Abmahnung von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Widersetzt sich der Mieter den Bestimmungen des Vermieterpfandrechts – z. B. indem er ohne Erlaubnis des Vermieters zur Pfändung vorgesehenen Besitz aus der Wohnung entfernt –, riskiert er nach § 289 StGB ein weiteres Strafverfahren neben der möglichen strafrechtlichen Verfolgung des Einmietbetrugs.

 

Inhaltliche Anforderungen an eine Abmahnung:

  • Namen aller im Mietvertrag stehenden Personen,
  • detaillierte Begründung der Abmahnung & Nachweise über fehlende Mieteingänge,
  • Fristsetzung für die Zahlung der ausstehenden Miete,
  • Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, falls der Mieter weiterhin nicht zahlt,
  • Unterschrift aller Vermieter,
  • eine Vollmacht, falls der Vermieter das Schreiben von einer anderen Person übergeben lässt – gibt es mehrere Eigentümer des Mietshauses, muss der Abmahnung eine von allen unterschriebene Vollmacht beigelegt werden.

 

Entspricht die Abmahnung nicht diesen Anforderungen, ist sie unwirksam und kann vom Mieter innerhalb einer zweiwöchigen Frist zurückgewiesen werden. Zudem hat der Vermieter durch eine fehlerhafte Abmahnung geringere Chancen, seinen Anspruch auf die nicht gezahlte Miete durchzusetzen.

Übrigens ist eine Abmahnung nicht notwendig, wenn der Mieter klar geäußert hat, die Miete nicht zu zahlen oder eine fristlose Kündigung der Wohnung rechtens ist. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter bereits zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt oder über einen längeren Zeitraum eine Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten aufgelaufen ist.

 

Kündigung bei Einmietbetrug

Reagiert der Mieter nicht auf die Abmahnung – sei es mit Zahlung der Miete oder einem Widerspruch gegen diese – ist nach Ablauf der zweiwöchigen Frist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Dies ist im Hinblick auf das zivilrechtliche Vorgehen gegen den Einmietbetrug unbedingte Voraussetzung.

Sowohl fristlose als auch ordentliche Kündigung sind schriftlich an alle Mieter der Mieträume zu übermitteln und von allen Vermietern zu unterschreiben. Die Kündigung durch eine dritte Person ist nur mit einer gültigen Vollmacht des Vermieters rechtswirksam.

 

Inhaltliche Anforderungen an eine Kündigung:

  • Namen aller Mieter,
  • genaue Bezeichnung der Wohnung,
  • Angabe des Kündigungsdatums,
  • ausführliche Begründung der Kündigung,
  • Hinweis darauf, dass die Wohnung geräumt und mit allen Schlüsseln zu übergeben ist,
  • Vorschlag eines Abnahmetermins,
  • Hinweis darauf, dass der Vermieter der widerrechtlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspricht und ggf. Räumungsklage erheben sowie eine Nutzungsentschädigung verlangen wird,
  • bei ordentlicher Kündigung: Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB.

 

Der Mieter kann eine fristlose bzw. ordentliche Kündigung übrigens gegenstandslos machen, indem er die ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten zahlt. Damit kann er auch zivil- und strafrechtliche Schritte wegen Einmietbetrugs verhindern, da durch die Begleichung der Mietforderung kein Zahlungsanspruch des Vermieters mehr besteht und einem Strafantrag wegen Betruges die Beweisgrundlage entzogen wurde.

 

Kündigungsfristen

Nach einer ordentlichen Kündigung gilt laut § 573c Abs. 1 BGB eine Frist von drei Monaten bis zum Auszug des Mieters. Wurde ein Gewerbemietvertrag ordentlich gekündigt, beträgt diese Frist laut § 580a Abs. 2 BGB sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Der Mieter kann der ordentlichen Kündigung dann innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen, wenn diese für ihn eine außergewöhnliche Härte bedeuten würde, weil kein angemessener Ersatzwohnraum zu finden ist. Ist der Vermieter aufgrund z. B. einer Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten zur fristlosen Kündigung berechtigt, sind keine Kündigungsfristen zu beachten.

 

3.2 Ausstehende Miete einfordern

Reagiert der Mieter nicht auf Abmahnung und Kündigung, kann der Vermieter gerichtliche Schritte bei Mietbetrug einleiten. Um die ausstehende Miete zu erhalten, kann der Vermieter

  • ein gerichtliches Mahnverfahren,
  • Zahlungsklage oder
  • Zahlungsklage im Urkundenverfahren beim Amtsgericht beantragen.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zur gerichtlichen Einforderung der ausstehenden Miete, welche gesetzlichen Vorgaben hier zu beachten sind und welche Kosten entstehen können, finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zahlt nicht. Für weitere Informationen zum gerichtlichen Mahnverfahren, dessen Ablauf und den Widerspruchsfristen des Mieters können Sie unseren Beitrag zum Thema Gerichtliches Mahnverfahren lesen.

 

Einmietbetrug

► Sie vermuten Einmietbetrug Ihres Mieters und wollen mit anwaltlicher Unterstützung die ausstehende Miete einfordern und den Betrug strafrechtlich verfolgen lassen? advocado findet für Sie den passenden Anwalt. Er kontaktiert Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

 

3.3 Räumungsklage & Zwangsräumung

Kommt der Mieter nach Abmahnung und Kündigung seiner vertraglichen Pflicht zur Mietzahlung weiterhin nicht nach und zieht auch nicht aus den Mieträumen aus, kann der Vermieter Räumungsklage erheben und den Mieter so aus den Mieträumen verweisen lassen – unabhängig davon, ob in einem etwaigen Strafverfahren der Einmietbetrug bewiesen werden kann.

Im Rahmen des Räumungsklageverfahrens kann der Vermieter außerdem folgende Forderungen geltend machen:

  • Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die unerlaubte Nutzung der Wohnung,
  • Schadensersatz gemäß § 280 BGB wegen Mietausfalls bei Einmietbetrug,
  • die Übernahme der Kosten für die Zwangsräumung und der
  • Kosten für das gerichtliche Verfahren.

 

Ablauf des Klageverfahrens

Eine Räumungsklage läuft dann wie folgt ab:

  • Klageerhebung: Voraussetzung für die Klageerhebung ist die vorherige rechtswirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Räumt der Mieter nicht zum genannten Zeitpunkt die Wohnung, kann Klage bei Einmietbetrug erhoben werden. Frühestens zwei Wochen nach der Kündigung kann die Klage schriftlich und unterschrieben vom Vermieter oder seinem Anwalt beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.

 

Inhaltliche Anforderungen an eine Klageschrift:

  • Namen & Kontaktdaten von Mieter & Vermieter,
  • Adresse & Bezeichnung der Wohnung,
  • Angabe & Begründung des Zahlungsanspruches,
  • Grund des Mieters für Widerspruch gegen Kündigung,
  • Kopie von Mietvertrag & Kündigung.

 

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zum Ablauf einer Klage vor Gericht, zu den Inhalten einer Klageschrift und viele nützliche Hinweise finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Klage einreichen.

  • Eröffnung der Klage: Ein Gerichtskostenvorschuss wird fällig, damit die Klage eröffnet wird – andernfalls beginnt kein Gerichtsverfahren bei Einmietbetrug.
  • Zustellung der Klage: Dem Mieter wird die Räumungsklage zugestellt. Er kann dagegen Widerspruch einlegen. Liegt kein Widerspruch vor, erhält der Vermieter einen sogenannten Räumungstitel – das Gericht ordnet so ohne Anhörung des Mieters die Räumung der Wohnung an.
  • Verfahren bei Widerspruch: Sollte der Mieter widersprechen, wird in einem Gerichtsverfahren geprüft, ob Zahlungsanspruch oder Widerspruch berechtigt ist.
  • Entscheidung des Gerichts: Das Gericht fällt ein Räumungsurteil, sofern der Mieter keinen Widerspruch erhoben hat oder dieser nicht berechtigt ist. Dieses Urteil ist nach vier Wochen rechtskräftig und kann vollstreckt werden. Außerdem wurde in diesem Zusammenhang auch der Zahlungsanspruch des Vermieters bei Einmietbetrug gerichtlich festgestellt. Er hat nun 30 Jahre lang das Recht, seine Mietforderung gegenüber dem Mieter durchzusetzen.
  • Räumung der Wohnung: Sollte der Mieter trotz des Gerichtsurteils bei Einmietbetrug nicht freiwillig ausziehen, kann der Vermieter mithilfe eines Gerichtsvollziehers das Räumungsurteil über eine Zwangsräumung vollstrecken lassen.

 

3.4 Strafantrag stellen

Hat der Vermieter einen begründeten Anfangsverdacht, dass der Mieter Einmietbetrug begeht, kann er zudem einen Strafantrag beim Amtsgericht stellen. Dies erfolgt schriftlich oder indem die Straftat bei Gericht oder Staatsanwaltschaft mündlich zu Protokoll gegeben wird. Hierfür hat der Vermieter ab Kenntnisnahme über den Einmietbetrug drei Monate Zeit.

 

Voraussetzungen & Beweispflichten

Damit der Einmietbetrug mittels Strafverfahren wirksam verfolgt werden kann, müssen zudem folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Strafantrag bzgl. des Einmietbetruges wurde noch nicht bei einem anderen Gericht gestellt – der Einmietbetrug darf nur von einem Gericht strafrechtlich verfolgt werden.
  • Der Vermieter hat den Mieter nicht bereits zuvor wegen des Einmietbetruges verklagt. Wurde der Mieter bereits wegen derselben Tat verurteilt, ist eine erneute Strafverfolgung nicht zulässig.
  • Der Einmietbetrug ist noch nicht verjährt. Die Verjährungsfristen im Strafrecht regelt § 78 StGB. Da Einmietbetrug mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren geahndet wird, beträgt die gesetzliche Verjährungsfrist fünf Jahre.
  • Ein wirksamer Strafantrag liegt vor. Dazu ist der Antrag innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme des Einmietbetruges zu stellen.
  • Der des Einmietbetrugs verdächtige Mieter muss in der Lage sein, am Strafverfahren mitzuwirken und sich zu verteidigen. Ist dies nicht gegeben, wird das Verfahren vorläufig oder dauerhaft eingestellt.
  • Die Strafverfolgung muss zulässig sein. Ist der Mieter Mitglied des Bundestages oder eines Länderparlaments, ist er für die Dauer seines Mandats immun – es darf gem. Art. 46 Abs. 2 und 4 GG und § 152a StPO grundsätzlich keine Strafverfolgung angestrengt werden.
  • Für die Verhandlung im Hauptverfahren sind ein wirksamer Eröffnungsbeschluss und eine wirksame Anklage Voraussetzung. Etwaige Mängel und Fehler können aber auch während des Hauptverfahrens korrigiert werden.

 

Beweisführung bei Einmietbetrug:

Neben diesen Voraussetzungen muss der Vermieter auch umfassende Beweispflichten beachten. So muss er zweifelsfrei nachweisen können, dass der Mieter ihm absichtlich finanziellen Schaden zugefügt hat, ihn über seine finanzielle Situation bewusst täuschte und vorsätzlich seiner vertraglichen Verpflichtung zur Mietzahlung nicht nachgekommen ist. Dieser Nachweis kann schwierig sein – gelingt er nicht, wird es zu keinem Strafverfahren kommen.

Ein Anwalt kann in diesem Zusammenhang prüfen, ob alle Voraussetzungen für ein Strafverfahren erfüllt sind und den Einmietbetrug zweifelsfrei nachweisen.

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Ablauf des Strafverfahrens

Ein Strafverfahren bei Einmietbetrug läuft dann wie folgt ab:

  • Ermittlungsverfahren: Die Staatsanwaltschaft wird dem Strafantrag zunächst nachgehen, indem sie ein Ermittlungsverfahren einleitet. Hier soll der Verdacht des Einmietbetruges geprüft und die tatsächliche Sachlage ermittelt werden. Dazu werden der Vermieter und etwaige Zeugen vernommen und Beweise gesichtet. Die Polizei wird ggf. mit der Suche nach einem nicht auffindbaren Mieter beauftragt.
  • Anklage und Strafverfahren: Nachdem das Ermittlungsverfahren abgeschlossen ist, wird die Staatsanwaltschaft entsprechend der Beweislage Anklage erheben und das Strafverfahren bezüglich des Einmietbetruges eröffnen.
  • Antrag auf Erlass eines Strafbefehls: Die Staatsanwaltschaft kann bei einfachen Straftatbeständen alternativ zur Anklageerhebung auch direkt einen Strafbefehl beim Amtsgericht beantragen. Hiergegen kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen Einspruch erheben – das Verfahren wird dann mit der Anhörung des Mieters fortgesetzt. Wird kein Einspruch erhoben, ist der Strafbefehl nach dieser Frist rechtskräftig.
  • Anhörung des Mieters: Der Mieter wird zu Beginn des Verfahrens zur Vernehmung bei der Polizei geladen und hat die Möglichkeit, sich gegen den Vorwurf des Einmietbetruges zu verteidigen.
  • Erlass eines Haftbefehls: Besteht beim des Einmietbetrugs verdächtigen Mieters konkrete Flucht- oder Wiederholungsgefahr, kann die Staatsanwaltschaft einen Haftbefehl erlassen.
  • Urteil & Erlass eines Strafbefehls: Ist der Mieter nachweislich des Einmietbetruges schuldig, wird die Staatsanwaltschaft ihn zur Zahlung einer dem Ausmaß des Betruges angemessenen Geld- oder auch Freiheitsstrafe verurteilen.

 

4. Wie kann ein Anwalt helfen?

Wenn der Vermieter Einmietbetrug eines Mieters feststellt, kann er sich gegen die Verletzung des Mietvertrages wehren. Dabei müssen bei Abmahnung und Kündigung zahlreiche formale und inhaltliche Voraussetzungen beachtet werden, damit diese rechtsgültig sind und bei einem etwaigen gerichtlichen Vorgehen berücksichtigt werden können. Macht der Vermieter hier Fehler, kann dies nicht nur ein Abmahn- oder Kündigungsschreiben ungültig machen, sondern weitere juristische Optionen bei Einmietbetrug von vornherein beeinträchtigen – und im schlimmsten Fall dazu führen, dass der Einmietbetrug nicht unterbunden wird.

Haben diese außergerichtliche Maßnahmen keinen Erfolg, kann u. a. über eine Räumungsklage der Einmietbetrug beendet werden. Eine unzureichende Begründung der Klage oder eine unvollständige Klageschrift würde auch in diesem Zusammenhang die Durchsetzung der Räumung oder Zahlungsansprüche bezüglich geschuldeter Miete gefährden. Gerade wenn der Vermieter den Einmietbetrug strafrechtlich verfolgen lassen möchte, muss er seinen Betrugsvorwurf umfassend begründen. Kann er dies nicht leisten, wird die Verurteilung des nicht zahlenden Mieters schwer.

Ein Anwalt kann hier Abhilfe schaffen und sicherstellen, dass alle notwendigen Voraussetzungen für ein außergerichtliches oder gerichtliches Vorgehen gegen den Einmietbetrug erfüllt werden. Zudem kann er Sorge dafür tragen, dass der Betrug und dadurch entstehende Ansprüche des Vermieters umfassend und zweifelsfrei nachgewiesen werden. So kann er gewährleisten, dass der Einmietbetrug schnell und unkompliziert beendet und die Mieträume geräumt werden.

In diesem Zusammenhang kann er u. a. folgende Aufgaben übernehmen:

  • Erarbeitung der zielführenden juristischen Strategie, um die Forderungen und Ansprüche des Vermieters einwandfrei vor Gericht beweisen und durchsetzen zu können,
  • Prüfung des Klageantrags auf formale Richtigkeit und Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen,
  • Beurteilung des Schadensersatzanspruches und Bestimmung der korrekten Schadensersatzhöhe,
  • Durchsetzung einer korrekt bemessenen Nutzungsentschädigung,
  • sichere Beweisführung zum Nachweis des Einmietbetruges,
  • Sicherstellung der Zwangsräumung nach Prozessabschluss im Sinne des Vermieters.

 

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5. Kosten & Kostenübernahme

Für das außergerichtliche oder auch gerichtliche Vorgehen gegen Einmietbetrug können verschiedene Kosten anfallen. Je nachdem, welches Verfahren der Vermieter dabei genau wählt, setzen sich diese Kosten anders zusammen. Wie diese dabei konkret ausfallen können, schlüsseln wir Ihnen jetzt genau auf. Die verwendeten Kostenbeispiele sind jedoch nur beispielhaft – die tatsächliche Höhe von Anwalts- und Gerichtskosten hängt immer vom individuellen Einzelfall ab.

 

Außergerichtliche Kosten

Wird bei außergerichtlichen Maßnahmen gegen Einmietbetrug ein Anwalt hinzugezogen, berechnen sich dessen Kosten anhand des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG). Ausschlaggebend für deren konkrete Höhe ist dabei immer der sogenannte Streitwert – z. B. die konkrete Höhe der Mietforderung. Ein Anwalt könnte für seine Arbeit beispielsweise folgende Anwaltskosten in Rechnung stellen:

  • 1,3-fache Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Korrespondenz,
  • 1,3-fache Geschäftsgebühr für die anwaltliche Vertretung.

Bei verschiedenen Streitwerten können so folgende exemplarische Anwaltskosten entstehen:

 

Streitwert bis …

Anwaltskosten

500 Euro

126,00 Euro

2.000 Euro

420,00 Euro

4.000 Euro

705,60 Euro

 

Der Vermieter kann aber auch eine individuelle Vergütungsvereinbarung mit dem Anwalt abschließen – unabhängig von den Bestimmungen des RVG. Hierbei wird der Anwalt pauschal z. B. je Arbeitsstunde für seine Leistung bezahlt.

 

Kosten für eine Räumungsklage

Der genaue Kostenaufwand hängt im Falle der Räumungsklage von der Jahreskaltmiete ab – anhand dieses Streitwertes ergeben sich Anwaltskosten nach dem RVG und der Gerichtskostenvorschuss nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Hinzu kommen Fixkosten für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und die Räumung der Wohnung.

Beispiel zur Berechnung des Streitwertes: Beträgt die monatliche Kaltmiete 580,00 €, ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 6.960,00 € als Streitwert des Klageverfahrens. Auf Grundlage dessen können dann die Anwalts- und Gerichtskosten berechnet werden.

Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie hoch die Kosten der Räumungsklage je nach Streitwert sein können. Dabei sind gerichtliche Anwalts- und Gerichtskosten zusammen aufgeführt:

 

Mtl. Kaltmiete/Streitwert

Kosten der Räumungsklage (netto)

400,00 €/4.800 €

1.215,50 €

580,00 €/6.960 €

1.584,50 €

600,00 €/7.200 €

1.769,00 €

 

Der Vermieter kann seine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz im Laufe der Räumungsklage durchsetzen. Diese zusätzlichen Forderungen erhöhen den Streitwert der Klage – und somit auch die Verfahrenskosten. Ein Klageverfahren, in dem zugleich über Räumung und Entschädigungsleistungen verhandelt wird, wäre jedoch weniger kostenintensiv, als würde der Vermieter zwei Klageverfahren in die Wege leiten.

 

Kosten für die Durchsetzung der Zahlungsforderung

Welche Kosten entstehen, wenn der Vermieter die ihm zustehende Miete einfordern möchte, hängt im Falle eines gerichtlichen Vorgehens von der Summe der ausstehenden Miete ab – diese legt das Gericht als Streitwert des Verfahrens zugrunde. Hinzu kommen ggf. Fixkosten für die Beantragung der Pfändung und Vollstreckung.

Für die frist- und formgerechte Einreichung des gerichtlichen Mahn- oder Zahlungsklageverfahrens und die zielgerichtete Durchsetzung eines Zahlungsanspruches durch einen Anwalt fallen Kosten an. Hinzukommen außerdem noch Gerichtskosten, die auf Grundlage des GKG berechnet werden. Die folgende Tabelle zeigt, welche Kosten je nach Streitwert und Verfahren insgesamt entstehen können. Dabei sind

  • außergerichtliche und
  • gerichtliche Anwaltskosten sowie
  • Gerichtskosten gemeinsam aufgeführt.

 

Streitwert

Kosten des Mahnverfahrens (netto)

Kosten von Zahlungs- oder Räumungsklage (netto)

2.000 €

406,50 €

779 €

4.000 €

645,30 €

1.214,80 €

6.000 €

883,60 €

1.650,10 €

 

Zahlungs- und Räumungsklage können in einem Verfahren erfolgen – dadurch erhöht sich zwar der Streitwert der Klage, insgesamt wäre ein Verfahren jedoch weniger kostenintensiv – da z. B. die Gerichtskosten nur einmalig anfallen. Gegen die gleichzeitige Klage auf Zahlung der Miete und Räumung der Wohnung spricht jedoch Folgendes: Wird zugleich auf Zahlung und Räumung geklagt, kann sich die Entscheidung des Gerichts verzögern, da zuerst die konkrete Höhe der Mietschulden beziffert werden muss und dazu eine Beweisaufnahme erfolgt – diese verhindert das Räumungsurteil.

Gerade wenn der Mieter mit einem hohen Mietbetrag in Verzug ist, kann über die Räumungsklage aufgrund der zulässigen Kündigung schnell und eindeutig im Sinne des Vermieters entschieden werden. Insofern kann es je nach Einzelfall auch sinnvoll sein, für Zahlungs- und Räumungsklage zwei Verfahren in die Wege zu leiten.

 

Kosten eines Strafverfahrens wegen Betruges

Die Kosten eines Strafverfahrens wegen Betruges werden nicht anhand des Streitwertes bemessen, sondern setzen sich aus laut RVG fixen Werten für die anwaltliche Leistung während des gesamten Verfahrens zusammen. Berechnet werden:

  • eine Grundgebühr für die Inanspruchnahme der anwaltlichen Vertretung,
  • eine Verfahrens- und Terminsgebühr für die Vertretung im gerichtlichen Vorverfahren sowie
  • eine Verfahrens- und Terminsgebühr für die anschließende Vertretung im Strafverfahren vor dem Amtsgericht.

Insgesamt entstehen hierfür Kosten in Höhe von 981,75 Euro inklusive Mehrwertsteuer und einer Pauschale für notwendige Post- und Telekommunikation des Anwalts.

Die Gerichtskosten eines Strafverfahrens hingegen hängen von Art und Umfang der Verurteilung ab. Beispielsweise sind

  • 140 € im Falle einer Verteilung bis zu 6 Monaten Freiheitsstrafe und
  • 120 € im Falle einer Verteilung zu einer Geldstrafe bis zu 180 Tagessätzen zu zahlen.

Die Gerichtskosten erhöhen sich, je weitreichender der Mieter verurteilt wird.

 

Kostenübernahme

Die Kosten, die bei einem außergerichtlichen oder gerichtlichen Vorgehen gegen Einmietbetrug entstehenden können, können auch finanziert werden. Folgende Möglichkeit sind in diesem Zusammenhang zu nennen:

  • Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter möglich: Grundsätzlich muss der Vermieter zunächst die Kosten tragen, wenn er zivil- und strafrechtlich gegen den Einmietbetrug vorgeht – auch die Zwangsräumung muss der Vermieter vorerst selbst zahlen. Er kann die Kosten jedoch nach Abschluss des Verfahrens vom Mieter zurückfordern.
  • Prozesskostenhilfe: Sollten Vermieter sich gegen Einmietbetrug wehren wollen, aber nicht die finanziellen Mittel dafür haben, können diese Prozesskostenhilfe beantragen. Dafür muss beim zuständigen Amtsgericht ein formloser Antrag zusammen mit einem Nachweis über die wirtschaftlichen Verhältnisse eingereicht werden.
  • Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung: Rechtsschutzversicherungen decken in der Regel Räumungsklagen ab. Auch die Kosten einer etwaigen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher könnten übernommen werden. Ob die Versicherung auch die Kosten für Mahn- oder Klageverfahren sowie für das Strafverfahrens wegen Betruges übernimmt, hängt von der individuellen Police des Vermieters ab.

 

:Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Anwalts- und Gerichtskosten beim Vorgehen gegen Einmietbetrug übernimmt, kann ein advocado Partner-Anwalt gerne eine kostenlose Deckungsanfrage für Sie stellen. Schildern Sie dazu hier Ihr Anliegen.

 

6. Tipp: juristische Unterstützung beim Vorgehen gegen Einmietbetrug

Wenn der Mieter vorsätzlich Einmietbetrug begeht, hat der Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen und mit einem Mahnverfahren oder einer Klage die Miete, um die er betrogen wurde, einzufordern. Zusätzlich kann er den Mieter wegen Betruges zur Rechenschaft ziehen lassen, indem er mittels Strafantrags ein entsprechendes Verfahren in die Wege leitet.

Ein Anwalt kann den Vermieter dabei unterstützen, sich gegen Einmietbetrug zu wehren. Er kann Abmahnungs- und Kündigungsschreiben prüfen und gewährleisten, dass diese rechtswirksam sind. Im anschließenden Räumungs- und Zahlungsklageverfahren kann der Anwalt den Vertragsbruch des Mieters zudem zweifelsfrei nachweisen und mit der richtigen juristischen Strategie beispielsweise die Mietzahlung sowie den Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz durchsetzen. Damit der Mieter darüber hinaus für seinen Einmietbetrug strafrechtlich verurteilt wird, kann der Anwalt die Beweise für den Betrug prüfen und in seiner Argumentation die vorsätzliche Täuschung des Mieters rechtssicher begründen. Abschließend kann der Anwalt auch dafür sorgen, dass Räumungs- und Zahlungsurteil schnell vollstreckt werden und der Mietbetrüger für die Anwalts- und Gerichtskosten aufkommen muss.

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7. FAQ: das Wichtigste zum Einmietbetrug

Betrug setzt laut § 263 StGB Vorsatz voraus – also die Absicht, sich einen Vorteil zu verschaffen. Zahlt der Mieter auch nur eine Mietrate, ist der Betrugsvorwurf schwer aufrechtzuerhalten. Sie könne sich auch zivilrechtlich gegen Einmietbetrug wehren: z. B. die Wohnung räumen und offene Forderungen eintreiben.

Sind 2 Monatsmieten offen, liegt ein erheblicher Mietrückstand vor. Er berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung. Vorab muss allerdings noch eine Abmahnung erfolgen. Weigert sich der Mieter weiterhin, seine Schulden zu begleichen oder die Wohnung zu räumen, kann er mit gerichtlichen Schritten dazu bewegt werden.

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Julia Pillokat
Julia Pillokat
Beitrag von
Julia Pillokat

Komplexe Rechtsthemen für Rechtsuchende verständlich aufzubereiten, braucht sprachliches Feingefühl. Als Teil der juristischen Redaktion von advocado gelingt es Julia Pillokat dank Germanistikstudium und ihrer Arbeit als Lektorin, für jedes Anliegen klare Lösungen zu formulieren, die dem Leser weiterhelfen.

Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.

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