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Zusammenfassung

Schimmel, Feuchtigkeit oder eine ausgefallene Heizung können Gründe sein, die Mieter zu einer Mietminderung berechtigen. Der Mieter braucht eine Mietminderung nicht zu beantragen – es reicht, wenn er die Mängel dokumentiert und den Vermieter mit einer Mängelanzeige darüber in Kenntnis setzt und die Minderung der Miete ankündigt.

 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Ein Mangel, der den Gebrauch der Mietsache einschränkt, ist ein Mietmangel.
  • Eine Mietminderung ist möglich, wenn Mängel die im Mietvertrag vereinbarte Tauglichkeit der Wohnung einschränken.
  • Eine Mietminderung beantragen brauchen Mieter nicht – allerdings ist der Mangel beim Vermieter anzuzeigen und die Mietminderung anzukündigen.
  • Mietminderungstabellen geben eine Orientierung über die Höhe der Mietminderung.
  • Diese ist dann prozentual von der Brutto-Miete abzuziehen.
Scheuen Sie sich nicht, von Ihrem Minderungsrecht Gebrauch zu machen. Ihr Vermieter darf Ihnen deswegen nicht die Wohnung kündigen. Es gibt kein gesetzliches Kündigungsrecht, weil ein Mieter den vertragsgemäßen Zustand seiner Wohnung einfordert.
Philipp Mönkemeier
Philipp Mönkemeier
Anwalt für Mietrecht & Wohnungs­eigentumsrecht

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Ratgeber Mockup

Infografik: Zeitraum der Mietminderung und Frist zur Mängelbeseitigung.

1. Wann kann man eine Mietminderung beantragen?

Einen Anspruch auf Mietminderung haben Mieter immer dann, wenn ein Mangel vorliegt, der eine Mietminderung nach § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) begründet. Mieter brauchen die Mietminderung nicht beantragen – es reicht, wenn sie den Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzen und die Minderung ankündigen.

Für eine Mietminderung müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Der Mangel ist erst nach der Überlassung aufgetreten oder war dem Mieter nicht bekannt
  • Der Mangel wurde nicht in den Mietvertrag aufgenommen
  • Vorübergehende oder dauerhafte Einschränkung der Mietsache im Gebrauch
  • Der Mangel ist nicht unerheblich
  • Der Mangel wurde nicht vom Mieter verursacht

 

Welche Gründe gibt es für eine Mietminderung?

Mieter können eine Mietminderung beantragen, wenn u. a. folgende Gründe den im Mietvertrag vereinbarten Gebrauch der Mietsache vorübergehend oder dauerhaft einschränken:

  • Schimmelbefall an den Wänden
  • Feuchte Räume
  • Ungeziefer
  • Wasserschäden
  • Anhaltende Geruchsbelästigung
  • Defekte Heizungsanlage
  • Eingeschränkte Wasserversorgung
  • Anhaltende Lärmbelästigung
  • Defekte Fließen
  • Verunreinigte Teppiche

 

Kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Ja, in Einzelfällen lässt sich eine Mietminderung auch rückwirkend beantragen.

Wenn Sie im Vertrauen auf eine baldige Beseitigung der Mängel die Miete weiterhin gezahlt haben, können gute Chancen bestehen, den Antrag auf Mietminderung erfolgreich zu stellen.

Ist nach Jahren erst aufgefallen, dass die Wohnung um einiges kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können Sie für die gesamte vergangene Mietdauer eine Mietminderung erwirken.

 

Kann man wegen Lärm die Miete mindern?

Ob Mieter bei Lärm einen Anspruch auf eine Mietminderung haben, ist vom Einzelfall abhängig. Eine Minderung ist dann berechtigt, wenn durch Lärm die vertragsgemäße Tauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist.

Dabei ist es egal, ob der Lärm aus der Nachbarwohnung kommt, vom Vermieter aufgrund z. B. einer Sanierung verursacht wird oder eine Baustelle vor dem Haus für Baulärm sorgt, auf die der Vermieter in der Regel keinen Einfluss hat.

 

Wann ist kein Antrag auf Mietminderung möglich?

In folgenden Fällen können Sie keinen Antrag auf Mietminderung stellen:

  • Bagatellfälle, die der Mieter ohne große Kosten selbst beseitigen kann
  • Vorsätzlich verursachte Mängel
  • Im Mietvertrag aufgeführte Mängel, die mit Unterschrift akzeptiert wurden
  • Folgeschäden aufgrund einer versäumten Mängelanzeige beim Vermieter

 

2. Wie viel Mietminderung kann ich beantragen?

Die konkrete Höhe der Mietminderung ist von verschiedenen Faktoren abhängig:

  • Schwere des Mangels
  • Dauer der Beeinträchtigung
  • Ausprägung der Beeinträchtigung

Für die Berechnung der Mietminderung gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Damit Mieter für einen Mangel nicht eine zu hohe Mietminderung beantragen und der Vermieter diese zurückweist, gibt es Mietminderungstabellen.

In diesen sind verschiedene Urteile zu Mietminderungen zusammengefasst. Da sie keine Rechtsgültigkeit besitzen, dienen sie lediglich zur Orientierung. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier unsicheren Mietern helfen: Er kann den Mangel prüfen, eine angemessene Mietminderung festsetzen und diese beim Vermieter geltend machen.

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Ratgeber Mockup

Mietminderungstabelle

Mietmangel

Mietminderung

Urteil

Sichtbare Wasserflecken

2 %

LG Hannover (WuM 1994, 463)

Feuchtigkeit im Kinderzimmer

5 %

AG Potsdam (WuM 94, 376)

Defekte Gegensprechanlage & fehlender Telefonanschluss

5 %

LG Berlin (64 S 53/98)

Keine Wasserversorgung aufgrund gefrorener Wasserleitungen

10 %

LG Berlin (GE 96, 471)

5 Minuten Wartezeit, bis Wasser 45 Grad warm ist

10 %

AG Schöneberg (102 C 55/94)

Schimmel hinter einem Kleiderschrank

15 %

LGt Lübeck (1 S 106/13)

Schimmelbefall und Feuchtigkeit in der Küche

20 %

VG Karlsruhe (8 O 208/98)

Mottenbefall

25 %

AG Bremen (25 C 0118/01)

Schimmelbefall im Wohnzimmer

50 %

LG Hamburg (307 S 144/07)

Heizungsausfall im Winter

70 %

LG Berlin (67 T 70/02)

Feuchtigkeit & Schimmelpilz in Küche, Wohn- & Schlafzimmer

80 %

LG Berlin (65 S 205/89)

Mäuse in der Stadtwohnung

100 %

AG Brandenburg (32 C 520/00)

Längerer Totalausfall der Heizung oder der Warmwasserversorgung

100 %

OLG Dresden (WuM 2002, 541)

Vertraglich zugesicherte Einbauküche fehlt

100 %

LG Itzehoe (1 S 397/96)

 

Hamburger Tabelle

Die Mietminderungstabelle des Hamburger Landgerichts ist für viele Gerichte eine Richtlinie. Mit ihr lässt sich feststellen, wie Mängel den Wohnwert von einzelnen Räumen herabsetzen. Sie orientiert sich nicht an Gerichtsurteilen.

Mit der Hamburger Tabelle lässt sich berechnen, wie hoch die Mietminderung je nach Schwere des Mangels und der tatsächlichen Beeinträchtigung für einen Raum ausfallen kann.

Gäste-WC

3 %

Abstellraum

7 %

Balkon

10 %

Badezimmer

10 %

Küche

10 %

Schlafzimmer

12 %

Arbeitszimmer

20 %

Wohnzimmer

28 %

 

3. Wie beantrage ich eine Mietminderung? | Schrittfolge

Wenn der vertraglich vereinbarte Gebrauch Ihrer Wohnung durch einen Mangel nachweislich vorübergehend oder dauerhaft beeinträchtigt ist, brauchen Sie keinen Antrag auf Mietminderung beim Vermieter stellen zu .

Es reicht aus, wenn Sie Ihren Vermieter schriftlich über die Mängel und die Mietminderung in Kenntnis setzen. Wie Sie dabei vorgehen können, zeigt Ihnen unsere einfache Schrittfolge:

 

I Mängeldokumentation

Dokumentieren Sie die Mängel, die den Gebrauch Ihrer Wohnung vorübergehend oder dauerhaft beeinträchtigen – z. B. mit einer kurzen Beschreibung und Fotos.

 

II Mängelanzeige An den Vermieter schicken

Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich über den Mangel und legen Sie als Beweismittel eine kurze Beschreibung und Fotos bei. Fordern Sie ihn zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist auf. Diese ist abhängig davon, wie schwer der Mangel ist.

Weisen Sie abschließend darauf hin, dass Sie ab sofort Ihre Miete unter Vorbehalt zahlen und sie mindern werden, wenn die Mängel nicht innerhalb der genannten Frist beseitigt werden.

Gehen Sie auf Nummer sicher und setzen Sie den Vermieter schriftlich und per Einschreiben in Kenntnis. Der Nachweis des Zugangs Ihrer Mangelanzeige kann später ganz entscheidend sein!
Philipp Mönkemeier
Philipp Mönkemeier
Anwalt für Mietrecht & Wohnungs­eigentumsrecht

III Mietzahlung nur noch unter Vorbehalt

Haben Sie den Mangel schriftlich bei Ihrem Vermieter angezeigt, sollten Sie Ihre Miete nur noch unter Vorbehalt zahlen. Reagiert Ihr Vermieter nicht auf die Mängelanzeige, mindern Sie die Miete um die genannte Summe.

 

IV Mietminderung rechtlich absichern

Wenn Sie sich unsicher sind, ob ein Mangel in Ihrer Wohnung eine Mietminderung rechtfertigt und wie hoch diese ausfallen darf, kann Ihnen ein Anwalt helfen. Er kann einen Anspruch auf Mietminderung nachweisen, eine angemessene Höhe bestimmen und Ihren Vermieter zu einer Behebung des Mangels in einer angemessenen Frist verpflichten – andernfalls können Sie Ihre Miete mindern.

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4. FAQ zum Antrag auf Mietminderung

Mieter können ihrem Vermieter einen Antrag auf Mietminderung schicken, wenn ein Mangel den im Mietvertrag vereinbarten Gebrauch der Mietsache vorübergehend oder dauerhaft einschränkt. Gründe sind u. a. Schimmel, Ungeziefer, Wasserschäden oder Heizungsausfall. Mutwillig herbeigeführte oder durch den Mieter leicht selbst behebbare Mängel rechtfertigen eine Mietminderung nicht.

Beantragen müssen Mieter eine Mietminderung nicht. Schränkt ein Mangel den im Mietvertrag vereinbarten Gebrauch der Mietsache vorübergehend oder dauerhaft einen, können Mieter den Vermieter schriftlich mit einer Mängelanzeige zur Behebung in einer angemessenen Frist auffordern. Beseitigt der Vermieter die Mängel nicht, können Mieter die Miete um einen angemessenen Betrag mindern.

Für die Berechnung der Mietminderung gibt es keine gesetzliche Vorgabe. Deswegen bieten Mietminderungstabellen wie die Hamburger Tabelle für Mieter eine erste Orientierung, welche Höhe angemessen ist.

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Erik Münnich
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Erik Münnich
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Erik Münnich stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Philipp Mönkemeier
Rechtsanwalt Philipp Mönkemeier
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