Mietminderung bei Lärm?
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In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wie Ihre Rechte als Mieter sind, aber auch welche Pflichten Sie haben. Unterschiedliche Lärmursachen führen auch zu verschiedenen Möglichkeiten der Mietminderung wegen Lärm. Darüber hinaus informiert Sie dieser Beitrag darüber, wann welche Höhe der Minderung angemessen ist und wie Sie am besten vorgehen sollten.
- Mietminderung bei Lärm? Die Rechte des Mieters
- Was sind die Pflichten des Mieters
- Mietminderung: Lärmprotokoll - ja oder nein?
- Mietminderung: Wenn die Nachbarn zu laut sind - speziell Kinderlärm
- Miete mindern: Wenn eine Baustelle Lärm verursacht
- Mietminderung bei Lärm: Welche Höhe ist angemessen?
- Mietminderung bei Lärm: Wie Sie am besten vorgehen
Mietminderung bei Lärm? Die Rechte des Mieters
Wenn eine Wohnung – anders als im Mietvertrag vereinbart – eine gewisse Untauglichkeit zum Bewohnen bzw. Beeinträchtigung des Gebrauchs aufweist, ist der Mieter gemäß § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete gänzlich oder anteilig auszusetzen. Die Schwierigkeit besteht darin, festzustellen, ob eine Beeinträchtigung vorliegt. Denn eine Wohnung darf vertragsgemäß mit Fernsehern, Stereoanlagen und sonstigen lauten Geräten bewohnt werden. Allerdings ist darauf zu achten, dass die Nachbarn ungestört in Ihrer Wohnung leben können. Ist dies nicht der Fall und diese Lärmbelästigung unzumutbar, haben Sie ein Recht auf Mietminderung. Streitigkeiten im Hausflur oder gelegentliche Partys muss ein Mieter hingegen akzeptieren (BGH 2012 Az.: VIII ZR 155/11). Treten diese sozialadäquaten Beeinträchtigungen aber vermehrt auf, sollten Sie einen Anwalt aufsuchen, weil sie vermutlich ein Recht auf Mietminderung wegen Lärms haben.
Die Pflichten des Mieters
Wo es Rechte gibt, gibt es natürlich auch Pflichten. Kann ein Mieter die störenden Geräusche auf Zimmerlautstärke regulieren, müssen Sie diese akzeptieren. Auf Zimmerlautstärke bewegt man sich, wenn Geräusche in den angrenzenden Wohnungen nur geringfügig oder gar nicht zu hören sind. Das Landesgericht München hat festgelegt, dass Mieter und seine Besucher in einem hellhörigen Haus zur Reduzierung des Trittschalls Hausschuhe zu tragen haben (LG München 1990 Az. 25 O 7514/89). Kann der Verursacher die Geräusche soweit auf eine angemessene Lautstärke regulieren, muss er sich auch nicht an etwaige Ruhezeiten halten.
Mietminderung: Lärmprotokoll – ja oder nein?
Falls der Streit um die Mietminderung aufgrund von Lärms vor einem Gericht landet, muss der minderungswillige Mieter die Gebrauchsbeeinträchtigungen nachweisen. Er befindet sich also in der Dokumentations- und Beweispflicht. Dabei ist ausschlaggebend, dass ein konkreter Mangel vorliegt, der den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Als hilfreich hat sich in solchen Fällen ein Lärmprotokoll erwiesen. Dieses sollte enthalten, wann, in welcher Dauer und Frequenz sowie in welcher Art die Beeinträchtigung auftritt. Sie bzw. Ihr Rechtsanwalt hat nicht darzustellen, welches Ausmaß diese haben. Ein Lärmprotokoll kann dann überflüssig sein, wenn Ihr Vermieter den Mangel und die damit verbundene Mietminderung akzeptiert und den Mangel beseitigt. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, raten Experten aber zur Anfertigung eines Lärmprotokolls.
Mietminderung: Wenn die Nachbarn zu laut sind – speziell Kinderlärm
In oberster Instanz entschied der Bundesgerichtshof in Sachen Lärm zum Vorteil von Familien. Es legt fest, dass üblicher Kinderlärm zu akzeptieren ist, sogar während der Ruhezeiten – beispielsweise in der Nacht (BGH, Urteil v. 22.01.03, Az. VIII ZR 244/02). Voraussetzung ist nur, dass der Kinderlärm unvermeidbar ist. Das ist bei weinenden Babys oder schreienden Kleinkindern der Fall. Keine Duldungspflicht haben Sie, wenn die Kinder bereits älter sind und die Lärmbelästigung nur aus Rücksichtlosigkeit oder gar gezielt geschieht.
Miete mindern: Wenn eine Baustelle Lärm verursacht
Wie oben beschrieben, müssen Sie Ihre Wohnung vertragsgerecht nutzen können. Eine Beeinträchtigung durch Baustellenlärm stellt einen Mangel dar und kann daher grundsätzlich als Grund für eine Mietminderung gelten. Lassen Sie dies im Einzelfall von einem Anwalt überprüfen, denn nicht immer zählen Bauarbeiten als Beeinträchtigung – unabhängig von Ihrem subjektiven Empfinden.
Mietminderung bei Lärm: Welche Höhe ist angemessen?
Die Höhe der Mietminderung wegen Lärms hängt von der Intensität der Bauarbeiten ab. Bis zu 60 % sind möglich, wenn sie umfangreich sind. 50 % sind üblich, wenn sich die Arbeiten über mehr als drei Monate erstrecken. Es spielt zudem eine Rolle, wie viel Zeit Sie zuhause verbringen und dementsprechend Lärm ausgesetzt sind. Wenn Sie beispielsweise im Home-Office tätig sind, können Sie die Miete grundsätzlich stärker reduzieren. Verbringen Sie weniger Zeit in Ihrer Wohnung, wird ein geringerer Prozentsatz von regelmäßig 5 bis 15 % angesetzt. Befragen Sie hierzu einen Experten für Mietrecht. Die Mietminderung wird in der Regel von der Gesamt-, also der Bruttomiete abgezogen. Früher war es die Nettomiete.
Mietminderung bei Lärm: Wie Sie am besten vorgehen
Grundsätzlich haben Sie das Recht, die Miete ab Auftreten des Mangels zu mindern. Allerdings ist es ratsam, den Vermieter um die Beseitigung der Beeinträchtigung zu bitten, um mietrechtlichen Problemen aus dem Weg zu gehen. Halten Sie alle Mängel möglichst genau fest, dokumentieren Sie ihn mit Fotos und/oder einem Lärmprotokoll sowie ggf. Zeugenaussagen. Die exakte Berechnung der angemessenen Mietminderung kann nur durch fachkundige Beurteilung der Mängel festgestellt werden. Bis dahin sollten Sie die volle Miete mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ zahlen, um gegebenenfalls ein Rückzahlungsanspruch zu haben und um nicht in Zahlungsverzug zu geraten, der zur Kündigung führen kann.
Verlieren Sie keine Zeit, denn zahlen Sie trotz Kenntnis der Beeinträchtigung weiterhin uneingeschränkt weiter, verlieren Sie den Rückforderungsanspruch. Ob Sie eventuell einen Anspruch auf Aufrechnung haben, muss ein Anwalt individuell prüfen.
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