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Mietminderung wegen Lärm

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Zusammenfassung

Wird Ihnen durch Lärmbelästigung der Gebrauch Ihrer Wohnung erschwert, können Sie eine Mietminderung erwirken. Dafür müssen Sie dem Vermieter zunächst den Mangel anzeigen. Falls er den Mangel nicht behebt, dürfen Sie die Miete mindern.

 

Auf einen Blick

  • Anhaltende Ruhestörungen können zu Mietminderungen führen.
  • Als Ruhestörung werden regelmäßige Geräusche über Zimmerlautstärke bezeichnet.
  • Ausnahmen wie etwa Spiellärm von Kindern berechtigen nicht zur Mietminderung.
  • Der Mieter muss dem Vermieter die Lärmbelästigung anzeigen, um ihm die Beseitigung zu ermöglichen.
  • Besteht die Lärmbeeinträchtigung weiterhin, ist eine Mietminderung möglich.
  • Die Höhe der Mietminderung ist in jedem Fall individuell zu bestimmen.

1. Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärm verlangen?

Wenn Sie durch anhaltende Lärmbelästigungen im Gebrauch Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden, sind Sie gemäß § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete gänzlich oder anteilig herabzusetzen. Ob eine Mietminderung wegen Lärm zulässig ist, hängt von der Art und Dauer der Ruhestörung ab.

Was ist eine Ruhestörung?

Wann eine Ruhestörung vorliegt, lässt sich nicht pauschal bestimmen und ist abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen, dass der Mieter störende Geräusche über Zimmerlautstärke hinaus – insbesondere während der Ruhezeiten – nicht hinnehmen muss.

Die Ruhezeiten sind dabei meistens in der vom Mieter unterzeichneten Hausordnung klar definiert. Falls nicht, sind diese auch noch in den Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Häufig entspricht die Ruhezeit dem Zeitraum von 22 Uhr bis 6 Uhr sowie sonn- und feiertags ganztägig. Meistens gibt es zusätzlich noch eine mittägliche Ruhezeit. Während dieser Ruhezeiten darf Lärm außerhalb der eigenen Wohnung gar nicht bzw. nur sehr leise wahrnehmbar sein.

Als Gründe für eine Ruhestörung gelten u. a.:

  • Baulärm im Haus oder von außen
  • Lärmbelästigung durch Tiere
  • Klopfgeräusche und Knackgeräusche durch Heizungen
  • Nachbarlärm durch andere Mieter
  • Hinzutretender Lärm von außen, wie etwa erhöhtes Verkehrsaufkommen

Welche Rechte habe ich?

Zunächst können Sie das persönliche Gespräch mit dem jeweiligen Lärmverursacher suchen. Vielleicht ist dem Nachbar gar nicht bewusst, wie stark die Geräusche bis in Ihre Wohnung durchdringen. Sollte das Gespräch nicht möglich sein oder zu keinem befriedigenden Ergebnis führen, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

  • Mietminderung nach § 536 Absatz 1 BGB bei andauernden/regelmäßigen Ruhestörungen
  • Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses Ihrerseits, falls die Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar ist
  • Anzeige wegen Ruhestörung bei der entsprechenden Behörde erheben. Der betroffene Ruhestörer hat dann mit einem Bußgeld zu rechnen

Wann ist keine Mietminderung gerechtfertigt?

Nicht auf jede unangenehme Lärmbelästigung können Sie mit einer Mietminderung reagieren. Als Mieter müssen Sie eine gewisse Grundtoleranz zeigen. Insbesondere wenn die Lärmbelästigung bereits bei Einzug vorhersehbar war, kann eine Mietminderung wegen Lärm ungerechtfertigt sein. In folgenden Konstellationen haben Gerichte bisher entschieden, dass eine Mietminderung wegen Lärm nicht gewährt werden kann:

Auch eine Mietminderung wegen Kinderlärm ist nicht ohne Weiteres möglich – die Rechtsprechung ist überwiegend der Meinung, dass beim normalen kindlichen Verhalten naturgemäß Geräusche entstehen und zu tolerieren sind. Tritt der Lärm jedoch regelmäßig, über das Maß (z. B. 1 bis 4 Stunden täglich) und entgegen der Rücksichtnahmepflicht auf, ist eine Mietminderung laut BGH möglich (Az. VIII ZR 226/16)

2. Wie hoch kann die Mietminderung bei Lärm sein?

Die Höhe der möglichen Mietminderung bei Lärm ist individuell zu bewerten. Für die Berechnung der Mietminderung sind verschiedene Faktoren zu beachten:

  • Die Dauer der Lärmbelästigung
  • Die Intensität der Lärmbelästigung
  • Die Lokalität der Lärmbelästigung, also welche Räume betroffen sind
  • Ebenfalls ausschlaggebend kann sein, wie viel Zeit Sie tagsüber in der Wohnung verbringen

Der Blick in eine Mietminderungstabelle kann wichtige Anhaltspunkte liefern. Die folgenden Beispiele sollen als Orientierungshilfe dienen, wie Gerichte in vorangegangenen Fällen entschieden haben: 

 

Art des Lärms

Gewährte Mietminderung

Urteil

Übermäßiger Lärm von Mitmietern

50 %

Amtsgericht Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989, Az. 113 C 168/89(9)

Lautes Poltern, Herumtrampeln und laute Musik vom Nachbarn

10 %

Amtsgericht Bergheim, Urteil vom 11.07.2012, Az. 23 C 147/12

Erhebliche Lärmbelästigungen durch Nachbarfamilien im Haus

20 %

Landgericht Chemnitz, Vergleich vom 07.10.1993, Az. 6 S 3680/93

Ständige nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn

20 %

Amtsgericht Kerpen, Urteil vom 14.09.1983, Az. 3 C 181/83

Klopfgeräusche durch Heizung

12 %

Landgericht Münster, Urteil vom 02.11.2000, Az. 8 S 167/00

Deutlich hörbare Knackgeräusche durch Heizung

10 %

Landgericht Hannover, Urteil vom 15.04.1994, Az. 9 S 211/93

Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

25 %

Amtsgericht Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982, Az. 39 C 1706/81

Andauernder Baulärm in ohnehin lauter Umgebung

10 %

Amtsgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 02.11.2011, Az. 33 C 2424/11

Mietminderung bei Lärm- und Abgasbelästigung durch einen neu errichteten Parkplatz

5 %

Amtsgericht Spandau, Urteil vom 05.01.2000, Az. 6 C 526/99

Lärmbelästigung durch Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge

10 %

Landgericht Berlin, Urteil vom 15.04.2016, Az. 63 S 223/15

Lärm durch Garagentormotor

15 %

Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.03.2009, Az. 333 S 65/08

Problematisch kann es allerdings werden, wenn Sie die Mietminderung fälschlicherweise zu hoch angesetzt haben – denn dann kommen Sie schuldhaft in Zahlungsverzug. Wenn Sie nun an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als 1 Monatsmiete oder dauerhaft mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind, hat Ihr Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie hoch Sie die Mietminderung ansetzen sollen, kann es sinnvoll sein, die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen – so haben Sie Zeit, um die Höhe im Zweifel z. B. mit einem Anwalt abzustimmen.

3. Wie kann ich eine Mietminderung wegen Lärm geltend machen?

Wenn Sie trotz der Versuche, das Problem durch ein persönliches Gespräch zu lösen, keine Besserung erzielen konnten und weiterhin in der Nutzung Ihrer Mietsache eingeschränkt werden, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Dazu können Sie wie folgt vorgehen:

Mängelanzeige und Fristsetzung

Zunächst müssen Sie dem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen lassen. Dies ist unverzüglich nach Auftreten des Mietmangels zu geschehen. Wenn Sie trotz der Kenntnis der Lärmbeeinträchtigung weiterhin uneingeschränkt zahlen, verlieren Sie ggf. den Rückforderungsanspruch.

In der Mängelanzeige ist die Mietminderung anzukündigen sowie dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Hierzu finden Sie online auch Musterbriefe zur Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn oder andere Ursachen.

Lässt der Vermieter die gesetzte Frist verstreichen, ohne etwas zur Beseitigung der Mängel veranlasst zu haben, dann können Sie die Miete mindern. Für den Fall, dass der Vermieter selbst der Verursacher des Lärms ist, besteht ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Beachten Sie jedoch, dass Sie nach Beseitigung des Mangels die Miete wieder unaufgefordert in voller Höhe zahlen müssen, da Sie sich ansonsten schuldhaft in den Zahlungsverzug begeben.

Wann ist ein Lärmprotokoll sinnvoll?

Muss die Mietminderung vor Gericht durchgesetzt werden, so muss der Mieter die Ruhestörungen nachweisen können. Sie befinden sich also in der Dokumentations- und Beweispflicht. Zu diesem Zweck kann in solchen Fällen ein Lärmprotokoll hilfreich sein. Darin können Sie Folgendes festhalten:

  • Wann tritt der Lärm auf?
  • Wie oft tritt der Lärm auf?
  • Um welche Art von Lärm handelt es sich?

Zwar lassen sich viele Streitigkeiten auch ohne Lärmprotokoll lösen – etwa dann, wenn der Vermieter die Mietminderung akzeptiert – allerdings sind Sie mit einem Protokoll der Ruhestörungen auf der sicheren Seite.

Wie kann ein Anwalt helfen?

Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren möchte, kann ein Anwalt individuell die Höhe der Mietminderung berechnen und ggf. für Sie eine Mietminderung durchsetzen. Auch wenn noch Unklarheiten bestehen – etwa darüber, ob die Lärmbelästigung für eine Mietminderung wegen Lärm ausreicht – kann Ihnen ein Anwalt Klarheit verschaffen.

Können Sie sich jedoch problemlos persönlich mit dem Vermieter über die Höhe der Mietminderung einigen, ist eine Beauftragung eines Anwalts nicht notwendig.

Benötigen Sie anwaltliche Unterstützung, findet advocado für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 500 Partner-Anwälten. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden* für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten.

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Ratgeber Mockup

4. FAQ zur Mietminderung wegen Lärm

Wenn Sie einer andauernden und regelmäßigen Lärmbelästigung ausgesetzt sind, die den Gebrauch Ihrer Mietsache einschränkt und beeinträchtigt, ist eine Mietminderung möglich. Die Lärmquellen sind dabei sehr unterschiedlich und können von Nachbarn, Bauarbeiten oder der Umgebung ausgehen.

Nein, Sie dürfen die Miete nicht sofort und eigenmächtig mindern. Sie müssen zunächst eine Mängelanzeige an den Vermieter verfassen. Diese muss eine Frist zur Beseitigung der Lärmbelästigung beinhalten. Erst wenn die Frist tatenlos verstrichen ist, sind Sie zur Mietminderung berechtigt.

Es gibt keinen pauschalen Prozentsatz, den Sie für die Mietminderung ansetzen können. Zur Orientierung können Sie Mietminderungstabellen und Rechtsprechungen zu ähnlichen Fällen heranziehen. Im Zweifelsfall können Sie einen Anwalt kontaktieren, um eine unzulässige Höhe der Minderung zu vermeiden.

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Fiona Schmidt
Fiona Schmidt
Beitrag von
Fiona Schmidt

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Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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