Wird Ihnen durch Lärmbelästigung der Gebrauch Ihrer Wohnung erschwert, können Sie eine Mietminderung erwirken. Dafür müssen Sie dem Vermieter zunächst den Mangel anzeigen. Falls er den Mangel nicht behebt, dürfen Sie die Miete mindern.
Wenn Sie durch anhaltende Lärmbelästigungen im Gebrauch Ihrer Wohnung beeinträchtigt werden, sind Sie gemäß § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete gänzlich oder anteilig herabzusetzen. Ob eine Mietminderung wegen Lärm zulässig ist, hängt von der Art und Dauer der Ruhestörung ab.
Wann eine Ruhestörung vorliegt, lässt sich nicht pauschal bestimmen und ist abhängig vom jeweiligen Einzelfall. Grundsätzlich lässt sich allerdings sagen, dass der Mieter störende Geräusche über Zimmerlautstärke hinaus – insbesondere während der Ruhezeiten – nicht hinnehmen muss.
Die Ruhezeiten sind dabei meistens in der vom Mieter unterzeichneten Hausordnung klar definiert. Falls nicht, sind diese auch noch in den Lärmschutzvorschriften des Landesimmissionsschutzgesetzes des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Häufig entspricht die Ruhezeit dem Zeitraum von 22 Uhr bis 6 Uhr sowie sonn- und feiertags ganztägig. Meistens gibt es zusätzlich noch eine mittägliche Ruhezeit. Während dieser Ruhezeiten darf Lärm außerhalb der eigenen Wohnung gar nicht bzw. nur sehr leise wahrnehmbar sein.
Als Gründe für eine Ruhestörung gelten u. a.:
Zunächst können Sie das persönliche Gespräch mit dem jeweiligen Lärmverursacher suchen. Vielleicht ist dem Nachbar gar nicht bewusst, wie stark die Geräusche bis in Ihre Wohnung durchdringen. Sollte das Gespräch nicht möglich sein oder zu keinem befriedigenden Ergebnis führen, stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:
Nicht auf jede unangenehme Lärmbelästigung können Sie mit einer Mietminderung reagieren. Als Mieter müssen Sie eine gewisse Grundtoleranz zeigen. Insbesondere wenn die Lärmbelästigung bereits bei Einzug vorhersehbar war, kann eine Mietminderung wegen Lärm ungerechtfertigt sein. In folgenden Konstellationen haben Gerichte bisher entschieden, dass eine Mietminderung wegen Lärm nicht gewährt werden kann:
Auch eine Mietminderung wegen Kinderlärm ist nicht ohne Weiteres möglich – die Rechtsprechung ist überwiegend der Meinung, dass beim normalen kindlichen Verhalten naturgemäß Geräusche entstehen und zu tolerieren sind. Tritt der Lärm jedoch regelmäßig, über das Maß (z. B. 1 bis 4 Stunden täglich) und entgegen der Rücksichtnahmepflicht auf, ist eine Mietminderung laut BGH möglich (Az. VIII ZR 226/16)
Die Höhe der möglichen Mietminderung bei Lärm ist individuell zu bewerten. Für die Berechnung der Mietminderung sind verschiedene Faktoren zu beachten:
Der Blick in eine Mietminderungstabelle kann wichtige Anhaltspunkte liefern. Die folgenden Beispiele sollen als Orientierungshilfe dienen, wie Gerichte in vorangegangenen Fällen entschieden haben:
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Art des Lärms |
Gewährte Mietminderung |
Urteil |
|
Übermäßiger Lärm von Mitmietern |
50 % |
Amtsgericht Braunschweig, |
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Lautes Poltern, Herumtrampeln und laute Musik vom Nachbarn |
10 % |
Amtsgericht Bergheim, |
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Erhebliche Lärmbelästigungen durch Nachbarfamilien im Haus |
20 % |
Landgericht Chemnitz, |
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Ständige nächtliche Ruhestörungen durch Nachbarn |
20 % |
Amtsgericht Kerpen, |
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Klopfgeräusche durch Heizung |
12 % |
Landgericht Münster, |
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Deutlich hörbare Knackgeräusche durch Heizung |
10 % |
Landgericht Hannover, |
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Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück |
25 % |
Amtsgericht Darmstadt, |
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Andauernder Baulärm in ohnehin lauter Umgebung |
10 % |
Amtsgericht Frankfurt am Main, |
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Mietminderung bei Lärm- und Abgasbelästigung durch einen neu errichteten Parkplatz |
5 % |
Amtsgericht Spandau, |
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Lärmbelästigung durch Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge |
10 % |
Landgericht Berlin, |
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Lärm durch Garagentormotor |
15 % |
Landgericht Hamburg, |
Problematisch kann es allerdings werden, wenn Sie die Mietminderung fälschlicherweise zu hoch angesetzt haben – denn dann kommen Sie schuldhaft in Zahlungsverzug. Wenn Sie nun an 2 aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als 1 Monatsmiete oder dauerhaft mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand sind, hat Ihr Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie hoch Sie die Mietminderung ansetzen sollen, kann es sinnvoll sein, die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen – so haben Sie Zeit, um die Höhe im Zweifel z. B. mit einem Anwalt abzustimmen.
Wenn Sie trotz der Versuche, das Problem durch ein persönliches Gespräch zu lösen, keine Besserung erzielen konnten und weiterhin in der Nutzung Ihrer Mietsache eingeschränkt werden, können Sie eine Mietminderung geltend machen. Dazu können Sie wie folgt vorgehen:
Zunächst müssen Sie dem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen lassen. Dies ist unverzüglich nach Auftreten des Mietmangels zu geschehen. Wenn Sie trotz der Kenntnis der Lärmbeeinträchtigung weiterhin uneingeschränkt zahlen, verlieren Sie ggf. den Rückforderungsanspruch.
In der Mängelanzeige ist die Mietminderung anzukündigen sowie dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung einzuräumen. Hierzu finden Sie online auch Musterbriefe zur Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn oder andere Ursachen.
Lässt der Vermieter die gesetzte Frist verstreichen, ohne etwas zur Beseitigung der Mängel veranlasst zu haben, dann können Sie die Miete mindern. Für den Fall, dass der Vermieter selbst der Verursacher des Lärms ist, besteht ein Schadensersatzanspruch gemäß § 536a BGB. Beachten Sie jedoch, dass Sie nach Beseitigung des Mangels die Miete wieder unaufgefordert in voller Höhe zahlen müssen, da Sie sich ansonsten schuldhaft in den Zahlungsverzug begeben.
Muss die Mietminderung vor Gericht durchgesetzt werden, so muss der Mieter die Ruhestörungen nachweisen können. Sie befinden sich also in der Dokumentations- und Beweispflicht. Zu diesem Zweck kann in solchen Fällen ein Lärmprotokoll hilfreich sein. Darin können Sie Folgendes festhalten:
Zwar lassen sich viele Streitigkeiten auch ohne Lärmprotokoll lösen – etwa dann, wenn der Vermieter die Mietminderung akzeptiert – allerdings sind Sie mit einem Protokoll der Ruhestörungen auf der sicheren Seite.
Wenn der Vermieter die Mietminderung nicht akzeptieren möchte, kann ein Anwalt individuell die Höhe der Mietminderung berechnen und ggf. für Sie eine Mietminderung durchsetzen. Auch wenn noch Unklarheiten bestehen – etwa darüber, ob die Lärmbelästigung für eine Mietminderung wegen Lärm ausreicht – kann Ihnen ein Anwalt Klarheit verschaffen.
Können Sie sich jedoch problemlos persönlich mit dem Vermieter über die Höhe der Mietminderung einigen, ist eine Beauftragung eines Anwalts nicht notwendig.
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Wenn Sie einer andauernden und regelmäßigen Lärmbelästigung ausgesetzt sind, die den Gebrauch Ihrer Mietsache einschränkt und beeinträchtigt, ist eine Mietminderung möglich. Die Lärmquellen sind dabei sehr unterschiedlich und können von Nachbarn, Bauarbeiten oder der Umgebung ausgehen.
Nein, Sie dürfen die Miete nicht sofort und eigenmächtig mindern. Sie müssen zunächst eine Mängelanzeige an den Vermieter verfassen. Diese muss eine Frist zur Beseitigung der Lärmbelästigung beinhalten. Erst wenn die Frist tatenlos verstrichen ist, sind Sie zur Mietminderung berechtigt.
Es gibt keinen pauschalen Prozentsatz, den Sie für die Mietminderung ansetzen können. Zur Orientierung können Sie Mietminderungstabellen und Rechtsprechungen zu ähnlichen Fällen heranziehen. Im Zweifelsfall können Sie einen Anwalt kontaktieren, um eine unzulässige Höhe der Minderung zu vermeiden.
Damit Ratsuchende nachhaltige Lösungen für ihr Anliegen finden, legt Fiona Schmidt als Teil der juristischen Redaktion von advocado größten Wert auf die Verständlichkeit komplexer Sachverhalte. In ihren Beiträgen informiert sie u. a. zu passenden Handlungsoptionen im Marken- oder Internetrecht.
