Befristeter Mietvertrag: Rechtlicher Rahmen und praktische Tipps

1. Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig – und wann nicht?

Ein befristeter Mietvertrag ist zeitlich begrenzt – das heißt, das Mietverhältnis endet mit Ablauf einer im Vertrag festgelegten Zeit. Seit der Mietrechtsreform 2001 ist ein befristeter Mietvertrag nur in bestimmten Fällen zulässig.

Bei einem befristeten Mietvertrag muss laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ein konkreter Grund für die Befristung vorliegen:

• Geplante Eigennutzung: Möchte der Vermieter die Wohnung künftig selbst nutzen (z. B. als Ferien- oder Zweitwohnung), darf er das Mietverhältnis zeitlich begrenzen.
• Baumaßnahmen: Will der Vermieter Baumaßnahmen wie einen Neubau oder eine Instandsetzung vornehmen, darf er das Mietverhältnis befristen. Es ist zu begründen, weshalb die Bauarbeiten nicht möglich sind, solange der Mieter die Wohnung nutzt. Zudem muss er dem Mieter bei Ablauf des Vertrages eine Baugenehmigung vorlegen können.
• Nutzung der Wohnung als Werkswohnung: Benötigt der Vermieter die Wohnung als Werkswohnung für einen Hausmeister, ist die zeitliche Befristung des Mietverhältnisses zulässig.

Mietverträge, die bereits vor September 2001 zustande gekommen sind, benötigen hingegen keine Begründung für die Befristung. Bei diesen handelt es sich um sogenannte einfache Zeitmietverträge.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag nicht zulässig?

Ist der Mietvertrag ein qualifizierter Zeitmietvertrag, rechtfertigen nur die oben genannten Gründe eine Befristung. Eine Verkaufsabsicht ist hingegen kein Grund, um ein Wohnverhältnis zeitlich zu begrenzen.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes gibt es jedoch eine Ausnahme: Stellt sich bei den Verkaufsbemühungen heraus, dass ein Verkauf der Wohnung aufgrund des Mietverhältnisses nicht oder nur zu einem bedeutend geringeren Verkaufspreis möglich ist, ist ein befristeter Mietvertrag wegen geplanten Verkaufs der Wohnung zulässig (BGH WuM 2011, 426).

Befristeter Mietvertrag bei möblierter Wohnung

Grundsätzlich ist es auch erlaubt, möblierte Wohnungen auf Zeit zu vermieten. Dabei wird häufig ein Möblierungszuschlag vereinbart. Dieser Möblierungszuschlag sollte angemessen sein und sich am aktuellen Wert der Möbel orientieren.

In der Regel macht es für die Wirksamkeit also keinen Unterschied, ob ein befristeter Mietvertrag für eine möblierte oder unmöblierte Wohnung aufgesetzt wird.

2. Wie sieht ein befristeter Mietvertrag aus?

Neben allgemeinen Kontaktangaben des Mieters und des Vermieters muss ein befristeter Mietvertrag folgende Informationen enthalten, damit er rechtsgültig ist:

Angaben zur Wohnung

• Art der Wohnung: Gilt der befristete Mietvertrag für eine möblierte oder unmöblierte Wohnung?
• Mieträume: Welche Räume sind enthalten? Welche Räume darf der Mieter gemeinschaftlich mitnutzen (z. B. Garage, Waschküche, Trockenboden)?
• Schlüssel: Welche und wie viele Schlüssel erhält der Mieter?
• Größe: Wie groß ist die Wohnung?

Angaben zur zeitlichen Nutzung

• Zeitliche Begrenzung: Wann beginnt und wann endet das Mietverhältnis?
• Befristungsgrund: Welcher (gesetzlich anerkannte) Grund rechtfertigt die Befristung des Mietvertrags?
• Erklärende Klauseln: Ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen oder gibt es ein Sonderkündigungsrecht? Wie ist die Nachmietersuche geregelt?

Angaben zur Miete

• Höhe der Miete: Summe der Kalt- bzw. Warmmiete
• Höhe der Nebenkosten: Vereinbarung einer Vorauszahlung oder eines Pauschalbetrags

Weitere Angaben

• Nebenkosten: Verteilung und Abrechnung der Heiz- und Betriebskosten, Versorgung mit Heizung und Warmwasser
• Baumaßnahmen & Renovierung: Pflichten des Vermieters vor Einzug, Mängel und Schäden an der Wohnung, Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, Einbauten des Mieters
• Nutzung der Mieträume: Untervermietung, Haushaltsgeräte, Tierhaltung, Gartennutzung
• Rechte & Pflichten des Vermieters: Betreten der Mieträume durch den Vermieter, Auskunftspflicht des Vermieters
• Klauseln zur Kündigung: Gründe für die (ordentliche/fristlose) Kündigung des befristeten Mietvertrags, Kündigungsausschluss, Auszug des Mieters
• Datum, Ort & Unterschrift von beiden Vertragsparteien

Kann ich für den befristeten Mietvertrag ein Muster nutzen?

Im Internet finden Sie verschiedene Mustervorlagen, die einen ersten Eindruck bieten, wie ein befristeter Mietvertrag aussehen kann. Sie dienen allerdings nur der ersten Orientierung und können keine juristische Beratung ersetzen.

Vorsicht kann vor allem bei älteren Mustervorlagen sinnvoll sein – diese beinhalten möglicherweise keine Angabe zum Befristungsgrund. Nur wenn sich das befristete Mietverhältnis mit einem gesetzlich anerkannten Befristungsgrund begründen lässt, ist der Zeitmietvertrag rechtens.

3. Lässt sich ein befristeter Mietvertrag kündigen?

Ein befristeter Mietvertrag gibt sowohl Mietern als auch Vermietern Planungssicherheit, da keine Partei vor Ablauf des Mietverhältnisses ordentlich kündigen kann.

In Ausnahmefällen lässt sich jedoch auch ein Zeitmietvertrag kündigen – nämlich dann, wenn außerordentliche Gründe für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Beide Vertragsparteien können den befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen, wenn:

• der Mieter nicht zahlt (z. B. Nebenkosten oder Miete).
• der Vermieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt, weil er z. B. kein Warmwasser zur Verfügung stellt.
• von der Wohnung erhebliche Gesundheitsgefahren ausgehen (z. B. großflächiger Schimmel).
• Mieter und Vermieter ausdrücklich einen Zeitmietvertrag mit Kündigungsklausel festgelegt haben, die eine vorzeitige Kündigung zulässt.

4. Was sollten Vermieter & Mieter bei einem Zeitmietvertrag beachten?

Soll zwischen beiden Mietparteien ein befristeter Wohnungsmietvertrag zustande kommen, sind folgende Punkte zu beachten. So kann sichergestellt werden, dass der Mietvertrag keine Klauseln enthält, die eine der beiden Parteien benachteiligen.

Was sollten Vermieter beachten?

Möchten Sie als Vermieter einen befristeten Mietvertrag aufsetzen, sind folgende Hinweise wichtig:

• Eine Befristung ist nur möglich, wenn Sie diese nachvollziehbar begründen können – die Gründe sind gesetzlich vorgegeben. Planen Sie z. B. eine Modernisierung der Wohnung, müssen Sie die Notwendigkeit der Baumaßnahmen zweifelsfrei darlegen.
• Sie müssen dem Mieter die Verwendungsabsicht für die Wohnung spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen.
• Der Befristungsgrund ist schriftlich, klar und konkret im Mietvertrag oder einem Zusatzschreiben festzuhalten.
• Sie können die vorgesehene Mietdauer in Jahren angeben, eine exakte Festlegung auf Tag und Monat kann aber Missverständnisse vermeiden.
• Eine maximale Mieterhöhung können Sie nachträglich nur erreichen, wenn Sie eine diesbezügliche Regelung vertraglich festgelegt haben.

Das sollten Mieter beachten

Für Mieter sind insbesondere folgende Punkte wichtig, bevor sie einen befristeten Mietvertrag unterschreiben:

• Achten Sie auf den Befristungsgrund – er kann unzulässig und ein befristeter Mietvertrag nicht rechtens sein.
• Fehlt ein konkreter und gesetzlich anerkannter Grund, haben Sie einen regulären Mietvertrag abgeschlossen und genießen Kündigungsschutz – eine Eigenbedarfskündigung ist nicht möglich.
• Bei einem rechtmäßigen befristeten Mietvertrag entfällt die Kündigungsfrist – Sie binden sich womöglich für einen langen Zeitraum.
• Nach Ablauf der Befristung können Sie sich nicht auf eine Sozialklausel berufen und die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Härtefalls anfechten.

5. Was passiert, wenn ein befristeter Mietvertrag ausläuft?

Läuft ein befristeter Wohnungsmietvertrag aus, endet das Mietverhältnis in der Regel automatisch. Der Vermieter darf die Räumung der Wohnung verlangen. Der Mieter muss ausziehen.

Mieter können rechtzeitig über die Einzelheiten der Wohnungsübergabe verhandeln. Es ist z. B. möglich, auf eine Renovierung durch den Mieter zu verzichten, wenn der Vermieter die Wohnung ohnehin umbauen oder modernisieren möchte.

Lässt sich ein Zeitmietvertrag verlängern?

Ja, denn ein befristeter Mietvertrag endet nur dann nach Ablauf der vereinbarten Zeit, wenn der Grund für die Befristung weiterhin besteht. Ist dieser nicht mehr gegeben, darf der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Den Mietern steht deswegen ein Auskunftsanspruch zu:

• 4 Monate vor Ende des Mietverhältnisses können Sie bei Ihrem Vermieter anfragen, ob der Grund für die Befristung weiterhin besteht.
• Der Vermieter muss dem Auskunftsanspruch innerhalb von 4 Wochen nachkommen.
• Besteht der Grund nicht mehr oder erteilt der Vermieter keine Auskunft, dürfen Sie eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.
• Sollte der Vermieter die Verlängerung verweigern, dürfen Sie dennoch in der Wohnung wohnen bleiben, wenn kein Befristungsgrund mehr vorliegt.

Besteht der Befristungsgrund weiterhin, lässt sich ein befristeter Mietvertrag hingegen nicht verlängern. Der Mieter muss die Wohnung räumen. Zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage dagegen vorgehen.

Wann wird ein befristeter Mietvertrag unbefristet?

Schließen Mieter und Vermieter einen befristeten Mietvertrag ab, muss der Vermieter den Grund für die Befristung spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich und nachvollziehbar darlegen.

Liegt bei Abschluss des Mietvertrages kein Befristungsgrund vor bzw. erfüllt der angegebene Grund nicht die gesetzlichen Vorgaben, entsteht automatisch ein unbefristetes Mietverhältnis.

6. Befristeten Mietvertrag prüfen lassen

Da Zeitmietverträge für Mieter mehr Nachteile als Vorteile bieten können, kann es sinnvoll sein, ihn vorab genau zu prüfen – einen einmal abgeschlossenen Mietvertrag zu widerrufen, ist nur selten möglich. Auch für Vermieter kann sich die Prüfung des Mietvertrags lohnen, um unwirksame Klauseln und ungültige Befristungsgründe richtigzustellen.

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag z. B. bei Verbraucherzentralen oder Mietervereinen prüfen lassen. Eine rechtssichere Möglichkeit bietet die Überprüfung durch einen Anwalt für Mietrecht. Er kann Mietern und Vermietern helfen, unnötige Kosten und Konflikte zu vermeiden.

Ein Anwalt kann Folgendes für Sie tun:

• Überprüfung der Vertragsklauseln auf Vollständigkeit und Richtigkeit
• Beratung zu Vor- und Nachteilen des Zeitmietvertrags für Mieter
• Sorgfältige Formulierung und Begründung des Befristungsgrundes für Vermieter
• Korrektur möglicher unwirksamer Klauseln

Sie können Ihren Zeitmietvertrag ganz einfach online prüfen lassen – so können Sie Zeit sparen und sich rechtlich absichern. Wenn Sie advocado einen für Ihr Anliegen passenden Anwalt finden lassen, können Sie lange Wartezeiten für Kanzleitermine vermeiden:

advocado findet für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 550 Partner-Anwälten. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten.