5. Gewerbemietvertrag & Nebenkosten
Auch die Nebenkosten können Sie individuell vereinbaren. Vermieter dürfen grundsätzlich mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen als bei Wohnraummietverhältnissen. Jede Nebenkosten-Position muss dazu explizit im Gewerbemietvertrag aufgeführt sein.
Achtung: Verhindern Sie, dass der Vermieter lediglich auf die Betriebskostenverordnung verweist, um Ihnen die Nebenkosten aufzuerlegen. Sind die Nebenkosten nicht detailliert im Mietvertrag aufgeschlüsselt, können Sie diese nicht kalkulieren, was ein unnötiges finanzielles Risiko für Sie und Ihr Unternehmen darstellt.
Auf den Gewerbemieter umlagefähige Betriebskosten sind:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasser und Abwasser
- Heizkosten
- Kosten für den Betrieb eines Aufzugs
- Kosten für Straßenreinigung & Müllabfuhr
- Hausreinigung & Gartenpflege
- Beleuchtungskosten
- Bezahlung des Schornsteinfegers
- Sach- & Haftpflichtversicherung
- Bezahlung des Hausmeisters
- Verwaltungskosten
- Kosten für eine gemeinschaftliche Antennenanlage
Der Vermieter hat 12 Monate Zeit, Ihnen die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres für die Mieträume zukommen zu lassen. Er kann die Abrechnung aber auch nach Ablauf dieser Frist zustellen und entsprechende Nachforderungen stellen.
Aber: Um den Vermieter zur rechtzeitigen Abrechnung zu bewegen, können Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht durch § 273 BGB geltend machen.
Nach Ablauf der 12 Monate dürfen Sie die Vorauszahlungen der Nebenkosten einstellen, bis Sie die Abrechnung erhalten haben. Bedingung: Sie müssen den Vermieter zur Erstellung der Abrechnung auffordern und ihn über die Konsequenz informieren.
Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten verjährt nach 3 Jahren.
6. Untermiete und Gewerbe: Was Sie wissen sollten
Zunächst sollten Sie prüfen, ob im Gewerbemietvertrag eine Vereinbarung getroffen wurde, die eine Untermiete des Gewerberaums erlaubt. Im Vertrag sollte eindeutig festgehalten werden, ob eine Untervermietung ungenutzter Gewerberäume grundsätzlich möglich ist.
Ein Untermietvertrag darf sich nicht wesentlich von dem eigentlichen Mietvertrag zwischen Ihnen als Hauptmieter und dem Eigentümer unterscheiden. Was bedeutet das? Alle Vereinbarungen, die im Hauptmietvertrag stehen, müssen auch bei einem Untermietvertrag berücksichtigt werden.
Ein Untermietvertrag für Gewerbe muss also dem eigentlichen Gewerbemietvertrag entsprechen. Alle Regelungen und Klauseln des Hauptmietvertrages müssen daher auch in einem Untermietvertrag verankert werden.
Was können Sie also untervermieten? Sollte es Ihnen laut Mietvertrag möglich sein, Räume unterzuvermieten, können Sie ungenutzten Büro- und Gewerbeflächen untervermieten. Unter Umständen können Sie auch bestimmte Bereiche untervermieten, beispielsweise einen Schreibtischplatz.
7. Mietvertrag Lagerhalle und Lagerraum: Diese Besonderheiten gibt es
Die Vermietung von Lagerräumen oder Lagerhallen gehört grundsätzlich zur Gewerbemiete. Ein schriftlicher Mietvertrag ist daher in der Regel immer empfehlenswert. Sie sollten bei der Aufsetzung besonders auf den Verwendungszweck achten. Je nachdem, wofür der Raum genutzt wird, sollten bestimmte Temperaturen vereinbart werden, um die gelagerten Gegenstände nicht zu beschädigen.
Versichern Sie sich, dass der Mieter die Gegenstände des Vermieters nicht beschädigen darf. Sie sollten unbedingt festhalten, wie mit gefährlichen Gegenständen umgegangen wird. Ein Mietvertrag für Lagerräume oder Lagerhallen sollte beispielsweise diese Formulierung enthalten:
- Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache ausschließlich zu Lagerzwecken zu nutzen. Der Mieter verpflichtet sich zudem, das gemietete Lager so zu nutzen, dass keine Schäden für die Umwelt entstehen und keine Gefahren für die Güter des Vermieters oder Dritter entstehen. Es ist dem Mieter untersagt, explosionsgefährliche, strahlende oder giftige Gegenstände zu lagern sowie Gegenstände, die verfaulen können.
8. Gewerbemietvertrag kündigen: Rechte & Fristen
Haben Sie einen befristeten Gewerbemietvertrag abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung für die Vertragsdauer ausgeschlossen. Wollen Sie den befristeten Vertrag vorzeitig auflösen, haben Sie 3 Optionen:
- Fristlose Kündigung aussprechen
- Sonderkündigungsrecht nutzen
- Aufhebungsvertrag schließen, mit dem das Mietverhältnis einvernehmlich aufgelöst wird
Denken Sie daran, die Bedingungen des Aufhebungsvertrags im Gewerbemietvertrag zu regeln.
Denn: Wollen Sie frühzeitig aus dem Gewerbemietvertrag heraus, sind 2 Dinge wichtig:
- Besteht die Option, einen Nachmieter zu benennen?
- Was steht im Gewerbemietvertrag zu Abstandszahlungen?
Lassen Sie eine Nachmieterklausel aufnehmen, haben Sie Anspruch auf die Vertragsauflösung, wenn Sie einen Nachmieter benennen können. Der Vermieter ist durch die Klausel an Ihren Vorschlag gebunden.
Noch wichtiger ist es, Abstandszahlungen aufgrund eines frühzeitigen Auszugs zu regeln. Halten Sie vertraglich genau fest, welcher Betrag wann zu zahlen ist.
Fristlose Kündigung
Die Kündigung des Gewerbemietvertrages kann immer ohne Begründung erfolgen – auch weil Sie die Gründe für eine fristlose Kündigung bereits im Mietvertrag festlegen können.
In diesen Fällen ist Ihre fristlose Kündigung z. B. berechtigt:
- Der Vermieter äußert sich geschäftsschädigend Ihnen oder Ihrem Unternehmen gegenüber.
- Vermieter verwehrt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume.
Einzige Bedingung: Zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist eine vorherige Abmahnung notwendig.
Zwar muss eine Kündigung nicht zwangsläufig schriftlich erfolgen, dies ist aber für eine bessere Beweisbarkeit unbedingt zu empfehlen. So haben Sie einen eindeutigen Nachweis Ihrer fristgerechten Kündigung, falls der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert.