Gewerbemiet­vertrag: Klauseln prüfen & rechtssicheren Vertrag erhalten

Zusammenfassung

Im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit. Das den Mieter schützende Wohnraummietrecht findet keine Anwendung. Miete, Instandhaltung, Kündigungsfristen – bindende gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Es ist deshalb wichtig, Mietverträge im Gewerbebereich vor der Unterschrift zu prüfen, um nachteilige Klauseln auszuschließen.

Auf einen Blick

• Für den Gewerbemietvertrag gilt Vertragsfreiheit.
• Das heißt, die Vertragsparteien können im Vertrag nahezu alles festhalten, was sie für richtig halten.
• Die den Wohnraummieter schützenden Bestimmungen des „herkömmlichen“ Mietrechts gelten im Gewerbemietrecht nicht.
• Prüfen Sie die Vertragsinhalte genau, bevor Sie unterschreiben.
• Eine nachträgliche Änderung zu Ihren Gunsten braucht triftige Gründe.
• Die Vertragsfreiheit bietet neben Flexibilität auch ein Risiko – und kann sich zum Nachteil einer Partei auswirken.

1. Gewerbemietvertrag: Das ist die Rechts­grundlage

Der Gewerberaummietvertrag ist nicht mit dem für privaten Wohnraum vergleichbar. Bei Wohnungsmietverträgen ist der Mieterschutz viel stärker verankert, da er gesetzlich vorgeschrieben ist.

Die meisten gesetzlichen Bestimmungen des „herkömmlichen“ Mietrechts gelten nicht für den Gewerbemietvertrag – es herrscht Vertragsfreiheit. Durch diese haben Vermieter und Mieter großen Spielraum in der Ausgestaltung.

Nur der § 580a II thematisiert den Gewerbemietvertrag im BGB. Alle gesetzlichen Regelungen des Wohnraummietrechts (§§ 549 ff. BGB) sind auf den Gewerbemietvertrag nicht ohne Weiteres übertragbar.

Für Mietverträge im Gewerbe gelten folgende Regelungen des BGB beispielsweise nicht:

• Regelungen zum zulässigen Mietpreis
• Sozialklausel (Mieter kann einer Kündigung nicht aufgrund besonderer Härte widersprechen)
• Bestandsschutz bei langjährigem Mietvertrag
• Laufzeit
• Sanierungs & Renovierungsvorschriften
• Betriebskosten

All diese Punkte können beide Parteien – Mieter und Vermieter – individuell vertraglich regeln. Diese Vertragsfreiheit kann aber für Probleme sorgen, z. B. wenn einer Partei durch den Vertragsinhalt ein starker Nachteil entsteht.

Konfliktpotenzial bieten beispielsweise Klauseln, die das Gewerbe des Mieters erheblich stören können (mehr dazu in Kapitel 4 – Nachteilige Klauseln wie Schönheitsreparaturen). Da die Gestaltung des Gewerbemietvertrags nicht gesetzlich geregelt ist, sollten Sie diesen vor Unterzeichnung gründlich prüfen.

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2. Was sind notwendige Vertragsinhalte?

Trotz der Gestaltungsfreiheit beim Gewerbemietvertrag gibt es Informationen, die zwingend Teil des Vertrags sein müssen.

Dazu zählen folgende Inhalte:

• Mietobjekt
• Mietzweck
• Mietzeit
• Mietzins

Mit diesen Informationen besteht eine allgemeingültige Verhandlungsbasis für die individuellen Vertragsklauseln.

Mietobjekt

Grundlage des Mietvertrags ist die Beschreibung des Mietobjektes bzw. der Mieträume. Lage und Umfang lassen sich am besten anhand eines Grundrissplans nachvollziehen. Ein detailliertes Übergabeprotokoll gibt Aufschluss über bereits vorhandene Mängel.

Je genauer das Protokoll ist, desto weniger Konfliktpotenzial besteht zukünftig, wenn es um die Instandhaltung und Schönheitsreparaturen geht.

Diese Informationen zum Mietobjekt sollten im Vertrag stehen:

• Baujahr
• Genaue Ortsangabe
• Mietflächen inkl. Parkplätze
• Lager-, Archiv- und Kellerräume
• Alle zum Mietobjekt gehörenden Einbauten
• Außenwände und Reklameflächen

Wichtig gerade bei älteren Mietobjekten und Gewerbeimmobilien: Entspricht das Gebäude den behördlichen Auflagen? Um dies festzuhalten, sind folgende Informationen wichtig:

• Ist für Lärmschutz im Gebäude gesorgt?
• Sind Umweltschutzmaßnahmen erfüllt?
• Besteht ein barrierefreier Zugang zum Objekt?
• Ist die Statik einwandfrei?

Mietzweck

Ist kein Mietzweck im Vertrag festgelegt, dürfen Sie jedes Gewerbe in den Mieträumen anbieten.

Viele Vermieter bestehen jedoch auf die Festlegung des Mietzwecks. So hat der Vermieter Sicherheit darüber, was in seiner Gewerbeimmobilie passiert und wer Zugang erhält. Zudem kann er vorab sicherstellen, dass Sie alle Genehmigungen zur Umsetzung Ihres Mietzwecks besitzen.

Ihr Nachteil: Ist genau festgelegt, was Sie in den Mieträumen tun bzw. anbieten dürfen, muss der Vermieter nicht dulden, wenn Sie davon abweichen.

Insofern sollte der Mietvertrag den Mietzweck nicht zu eng fassen. Lassen Sie alternative Nutzungen aufnehmen, müssen Sie nicht erst die Genehmigung Ihres Vermieters einholen, wenn Sie die Ausrichtung Ihres Unternehmens anpassen wollen.

Konkurrenzschutz sichern:

Der Vermieter ist verpflichtet, Sie vor direkter Konkurrenz zu schützen. Er darf auf dem gleichen oder direkt angrenzenden Grundstück nicht an einen Ihrer Wettbewerber vermieten. Tut er dies, haben Sie u. a. das Recht zur fristlosen Kündigung und können Schadensersatz verlangen.

Damit Konkurrenzschutz angemessen möglich ist, müssen Sie aber den Mietzweck so genau wie möglich festlegen.

Der Konkurrenzschutz besteht mit Vertragsschluss automatisch. Achten Sie aber darauf, dass eine Klausel im Gewerbemietvertrag diesen nicht ausschließt.

Mietzins

Auch die Miete für die Gewerberäume ist frei verhandelbar – sie ist nicht an die Mietpreisbindung oder örtliche Vergleichsmieten gebunden. Vermieter von Gewerberäumen dürfen außerdem mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen.

Deshalb gilt auch hier: Lassen Sie sich von der Vertragsfreiheit nicht übervorteilen.

Folgende Vereinbarungen zum Mietzins sind möglich:

• Festmiete: Die Miete ist ein fester Mietzins, der für die gesamte Vertragsdauer gilt. Er lässt sich nachträglich nicht ändern.
• Staffelmiete: Die Miete wird in festgelegten Abständen um einen bestimmten Prozentsatz erhöht. Bei einem langfristigen Mietverhältnis kann diese Regelung für Sie nachteilig sein.
• Ähnlich wirkt die sogenannte Gleitklausel zur Festlegung der Miete. Diese nutzt den statistischen Lebenshaltungskostenindex als Referenzwert. Ändert sich dieser Index um einen bestimmten Prozentsatz, passt sich die Miete entsprechend an.
• Umsatzorientierte Miete: Zusätzlich zu einer Grundmiete lässt sich ein fester Prozentsatz des Umsatzes als Miete vereinbaren. Die Umsatzmiete passt sich somit den Gegebenheiten des Gewerbebetriebes gut an. Achten Sie nur darauf, inwieweit Sie den Vermieter am Umsatz beteiligen. Definieren Sie genau, welche Umsatzfaktoren relevant sind und ob Brutto- oder Netto-Umsatz die Grundlage sein soll.

Kappungsgrenze festlegen:

Einigen Sie sich auf eine umsatzorientierte Miete, achten Sie darauf, eine Kappungsgrenze in den Vertrag aufzunehmen. Damit legen Sie einen Grenzwert für die Umsatzbeteiligung des Vermieters fest. So schützen Sie sich davor, eine für den Standort unangemessen hohe Miete zahlen zu müssen.

Diese Angaben zum Mietzins sollte Ihr Vertrag beinhalten:

• Nettomiete
• die Umsatzsteuer
• Kosten für Parkplätze und Garagen
• Vorauszahlung für Heizung, Wasser & die übrigen Betriebskosten

Der Vertrag muss genau festlegen, welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Da der Vermieter Ihnen mehr Betriebskosten auferlegen darf, als es bei Wohnraum-Mietverhältnissen zulässig ist, müssen Sie hier genau hinschauen. Auch Verwaltungskosten lassen sich im Gewerbemietrecht auf den Mieter umlegen.

Weitere Informationen zu den Nebenkosten finden Sie im Kapitel 5 – Gewerbemietvertrag & Nebenkosten.

Verhandeln Sie die Miete im Sinne Ihrer Unternehmensinteressen. Sie allein sind für die Rentabilität Ihres Gewerbes verantwortlich. Umsatzschwache Monate und Fehlkalkulationen berechtigen nicht zur Mietminderung oder Kündigung Ihres Gewerbemietvertrags.

Mietzeit

Die Vertragslaufzeit ist frei verhandelbar. Befristeter oder unbefristeter Gewerbemietvertrag – Planungssicherheit oder Flexibilität? Sie haben die Wahl. Beide Regelungen haben ihre Vor- und Nachteile.

3. Die Vertragslaufzeit

Sind Sie sich sicher, die richtigen Gewerberäume zu einem guten Preis gefunden zu haben, können Sie den Gewerbemietvertrag auf unbestimmte Zeit abschließen.

Den unbefristeten Vertrag können Sie jederzeit ohne Angabe von Gründen in der vereinbarten Kündigungsfrist kündigen. Daher ist es wichtig, günstige Kündigungsfristen auszuhandeln. Alle wichtigen Informationen hierzu finden Sie im Kapitel 6 – Gewerbemietvertrag kündigen: Rechte & Fristen.

Entscheiden Sie sich dafür, die Laufzeit festzulegen, lässt sich der Gewerbemietvertrag nicht vorher ordentlich kündigen. Er endet automatisch mit Ablauf der Festmietzeit. Mehr Sicherheit erhalten Sie, wenn Sie ein Optionsrecht oder eine Verlängerungsklausel in den Vertrag aufnehmen lassen.

Nutzen Sie Ihr Optionsrecht, können Sie den Gewerbemietvertrag nach Ablauf der Festmietzeit verlängern. Eine Verlängerungsklausel geht noch weiter: Sie sorgt dafür, dass der Vertrag automatisch verlängert wird – auch ohne dass Sie mit Ihrem Vermieter darüber sprechen.

4. Nachteilige Klauseln wie Schönheits­reparaturen

Da die Vertragsparteien den Gewerbemietvertrag frei verhandeln können, ist Vorsicht geboten, damit der Vertrag niemanden benachteiligt.

Bei diesen Regelungen müssen Sie besonders aufpassen, damit der Vermieter nicht unbemerkt Regelungen zu seinem eigenen Vorteil durchsetzt:

• Schönheitsreparaturen bzw. Dach-und-Fach-Klauseln
• Salvatorische Klausel
• Mietzahlung
• Kaution

Schönheitsreparaturen

Durch § 535 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, sein Mietobjekt zu erhalten und Abnutzungserscheinungen durch vertragsgemäßen Gebrauch zu beseitigen. Tatsächlich nutzen aber Vermieter oft die Vertragsfreiheit, um Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen.

Dieser muss dann z. B. selbst Wände, Türen und Fenster streichen, Dübel und Schrauben aus den Wänden entfernen sowie Bohrlöcher schließen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören Parkettpflege oder die Erneuerung des Teppichbodens.

Der Vermieter kann die Zahl der zu erledigenden Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietvertrag jedoch erweitern. Wichtig hierbei: Schließen beide Parteien eine individuelle Vereinbarung dazu oder nutzt der Vermieter einen Formularvertrag?

Denn: Sogenannte Dach-und-Fach-Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind nur rechtsgültig, wenn sie individuell vereinbart werden.

Nutzt der Vermieter einen Formularvertrag, ist es wichtig, dass er Ihnen nicht mehr Reparaturarbeiten auferlegt, als Sie verursachen könnten. Benachteiligen die Reparaturklauseln Sie, kann die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam sein – z. B. wenn Sie vertraglich stetig zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind und abschließend eine Endrenovierung durchführen müssen.

Salvatorische Klausel

Die Salvatorische Klausel sorgt dafür, dass der Mietvertrag auch trotz einer ungültigen Klausel noch Bestand hat. Diese Regelung ist im Gewerbemietvertrag generell ungültig.

Miete

Ähnlich wie bei Reparaturarbeiten müssen Sie auch bei der Mietzahlung darauf achten, nicht durch einzelne Formulierungen zusätzliche Kosten auferlegt zu bekommen.

Folgende Vereinbarungen sind unwirksam:

• „Alle Nebenkosten trägt der Mieter.“
• „Zusätzlich übernimmt der Mieter die Hausgebühren.“

Kaution

Anders als im Wohnraummietrecht ist die Höhe Kautionszahlung frei verhandelbar. Die Mietsicherheit kann also auch 3 Monatsmieten übersteigen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Kaution anzulegen oder zu verzinsen. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie aber darauf bestehen, dass der Vermieter Ihre Kautionssumme auf ein Treuhandkonto – getrennt von seinem Privatvermögen – einzahlt. So ist Ihr Geld zumindest im Falle der Insolvenz des Vermieters sicher.

Um sich vor möglichen Benachteiligungen zu schützen, kann eine gründliche Prüfung des Gewerbemietvertrags durch einen Anwalt ratsam sein. Ein Anwalt weiß, welche Formulierungen in Verträgen zulässig sind und wann eine Klausel ungültig ist. Ein advocado Partner-Anwalt erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Handlungsoptionen. Jetzt Ersteinschätzung erhalten.

5. Gewerbemietvertrag & Nebenkosten

Auch die Nebenkosten können Sie individuell vereinbaren. Vermieter dürfen grundsätzlich mehr Betriebskosten auf den Mieter umlegen als bei Wohnraummietverhältnissen. Jede Nebenkosten-Position muss dazu explizit im Gewerbemietvertrag aufgeführt sein.

Achtung: Verhindern Sie, dass der Vermieter lediglich auf die Betriebskostenverordnung verweist, um Ihnen die Nebenkosten aufzuerlegen. Sind die Nebenkosten nicht detailliert im Mietvertrag aufgeschlüsselt, können Sie diese nicht kalkulieren, was ein unnötiges finanzielles Risiko für Sie und Ihr Unternehmen darstellt.

Auf den Gewerbemieter umlagefähige Betriebskosten sind:

• Grundsteuer
• Kosten für Wasser und Abwasser
• Heizkosten
• Kosten für den Betrieb eines Aufzugs
• Kosten für Straßenreinigung & Müllabfuhr
• Hausreinigung & Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Bezahlung des Schornsteinfegers
• Sach- & Haftpflichtversicherung
• Bezahlung des Hausmeisters
• Verwaltungskosten
• Kosten für eine gemeinschaftliche Antennenanlage

Der Vermieter hat 12 Monate Zeit, Ihnen die Betriebskostenabrechnung des Vorjahres für die Mieträume zukommen zu lassen. Er kann die Abrechnung aber auch nach Ablauf dieser Frist zustellen und entsprechende Nachforderungen stellen.

Aber: Um den Vermieter zur rechtzeitigen Abrechnung zu bewegen, können Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht durch § 273 BGB geltend machen.

Nach Ablauf der 12 Monate dürfen Sie die Vorauszahlungen der Nebenkosten einstellen, bis Sie die Abrechnung erhalten haben. Bedingung: Sie müssen den Vermieter zur Erstellung der Abrechnung auffordern und ihn über die Konsequenz informieren.

Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Nebenkosten verjährt nach 3 Jahren.

6. Gewerbemietvertrag kündigen: Rechte & Fristen

Haben Sie einen befristeten Gewerbemietvertrag abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung für die Vertragsdauer ausgeschlossen. Wollen Sie den befristeten Vertrag vorzeitig auflösen, haben Sie 3 Optionen:

• Fristlose Kündigung aussprechen
• Sonderkündigungsrecht nutzen
• Aufhebungsvertrag schließen, mit dem das Mietverhältnis einvernehmlich aufgelöst wird

Denken Sie daran, die Bedingungen des Aufhebungsvertrags im Gewerbemietvertrag zu regeln.

Denn: Wollen Sie frühzeitig aus dem Gewerbemietvertrag heraus, sind 2 Dinge wichtig:

• Besteht die Option, einen Nachmieter zu benennen?
• Was steht im Gewerbemietvertrag zu Abstandszahlungen?

Lassen Sie eine Nachmieterklausel aufnehmen, haben Sie Anspruch auf die Vertragsauflösung, wenn Sie einen Nachmieter benennen können. Der Vermieter ist durch die Klausel an Ihren Vorschlag gebunden.

Noch wichtiger ist es, Abstandszahlungen aufgrund eines frühzeitigen Auszugs zu regeln. Halten Sie vertraglich genau fest, welcher Betrag wann zu zahlen ist.

Fristlose Kündigung

Die Kündigung des Gewerbemietvertrages kann immer ohne Begründung erfolgen – auch weil Sie die Gründe für eine fristlose Kündigung bereits im Mietvertrag festlegen können.

In diesen Fällen ist Ihre fristlose Kündigung z. B. berechtigt:

• Der Vermieter äußert sich geschäftsschädigend Ihnen oder Ihrem Unternehmen gegenüber.
• Vermieter verwehrt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume.

Einzige Bedingung: Zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund ist eine vorherige Abmahnung notwendig.

Zwar muss eine Kündigung nicht zwangsläufig schriftlich erfolgen, dies ist aber für eine bessere Beweisbarkeit unbedingt zu empfehlen. So haben Sie einen eindeutigen Nachweis Ihrer fristgerechten Kündigung, falls der Vermieter die Kündigung nicht akzeptiert.

Mangelhafte Schriftform berechtigt zu vorzeitiger Kündigung!

Der Gewerbemietvertrag muss die Schriftform einhalten:

• Bezeichnung der Vertragsparteien
• Detaillierte Beschreibung des Mietobjekts (siehe Kapitel 1)
• Unterzeichnung des Mietvertrags durch alle Parteien

Wird der Gewerbemietvertrag der Schriftform nicht gerecht, ist er trotzdem zunächst unbefristet wirksam. Sie können ihn jedoch unter Berufung auf die fehlerhafte Schriftform nach 1 Jahr kündigen.

Gewerbemietvertrag: Sonderkündigungsrecht bei Geschäftsaufgabe?

Bei einem befristeten Gewerberaummietvertrag besteht keine Kündigungsoption – dadurch haben Sie mehr Sicherheit. Ändern sich aber die Umstände im Unternehmen entscheidend, hat die Befristung Nachteile.

Haben Sie aufgrund schlechter Auftragslage kein Geld für die Miete oder wollen Ihr Geschäft aus Altersgründen aufgeben, besteht grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht.

Wollen Sie ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 543 BGB erhalten, müssen Sie dieses vertraglich vereinbaren. Definieren Sie in der Klausel genau, welche Umstände für beide Seiten das Sonderkündigungsrecht zur Folge haben.

Mögliche Gründe für ein Sonderkündigungsrecht:

• Insolvenz des Mieters
• Vermieter verweigert Untermieter
• Modernisierung
• Für den Vermieter: Tod eines Mieters

Kündigungsfristen

Bei einem unbefristeten Gewerbemietvertrag ist es wichtig, auf günstige Kündigungsfristen zu achten.

Wenn Sie im unbefristeten Gewerbemietvertrag keine Kündigungsfristen vereinbaren, gilt für die ordentliche Kündigung die gesetzliche Frist gemäß § 580a BGB: 6 Monate zum Quartalsende. Der Vermieter muss das Kündigungsschreiben bis zum 3. Werktag eines Quartals (Kalendervierteljahr) erhalten.

Beispiel: Wollen Sie den Vertrag für die Mieträume zum 31. März 2020 beenden, muss die Kündigung bis zum 3. Oktober 2019 erfolgen.

7. Vorsicht vor Mustervorlagen

Legt der Vermieter Ihnen als Gewerbemietvertrag ein kostenloses Muster vor, sollten Sie dieses nicht vorschnell unterschreiben.

Mustervorlagen sollten nur als Orientierung dienen – als Vertragsgrundlage sind sie ungeeignet. Gerade weil Sie beim Gewerbemietvertrag alles individuell regeln müssen, kann ein Muster Ihrem individuellen Fall auf keinen Fall gerecht werden.

Hinzu kommt: Enthalten Formular-Verträge Dach-und-Fach-Klauseln, sind diese ungültig.

8. Gewerbemietvertrag sorgfältig prüfen & rechtlich absichern

Wollen Sie Gewerberäume mieten, kann es ratsam sein, frühzeitig zu planen und sich umfassend zu informieren, denn: Für Gewerberäume können Sie sich nicht auf die günstigen Bestimmungen des Verbraucher-Mietrechts berufen.

Viele Klauseln können für Sie nachteilige Regeln festschreiben – z. B. zur Kündigung oder Schönheitsreparaturen – und Ihren Unternehmensalltag beeinträchtigen. Durch die Vertragsfreiheit ist es für Laien jedoch oft schwer einzuschätzen, welche Formulierungen Nachteile mit sich bringen oder sogar unzulässig sind.

Um vor Vertragsabschluss ganz sicher zu gehen und sich vor Übervorteilung zu schützen, kann die Beratung durch einen Anwalt für Gewerbemietrecht empfehlenswert sein. Der Anwalt sichtet alle Unterlagen und überprüft, ob die Angaben zum Mietobjekt korrekt sind.

Identifiziert er für Sie unvorteilhafte Klauseln, bespricht er mit Ihnen die Ausgestaltung einer günstigeren Formulierung. Mit Ihrem Vermieter verhandelt er eine faire Anpassung, sodass Sie guten Gewissens unterschreiben können.

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