Kündigung eines Mietvertrags: Das ist zu beachten

1. Wann kann ich einen Mietvertrag kündigen?

Die Kündigung eines Mietvertrags richtet sich nach den mietrechtlichen Vorschriften aus dem § 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Darin ist festgelegt, unter welchen Voraussetzungen ein Mietvertrag ordentlich (fristgemäß) oder außerordentlich (fristlos) gekündigt werden darf.

Wann darf der Mieter ordentlich kündigen?

Der Mieter kann den Mietvertrag jederzeit mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Für die ordentliche Kündigung muss der Mieter keinen Kündigungsgrund angeben.

Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Während Mieter keinen Grund angeben müssen, braucht der Vermieter einen Grund, wenn er einen Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen will. Das BGB nennt für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter folgende Kündigungsgründe:

• Eigenbedarf an der Wohnung
• Unwirtschaftlichkeit der Vermietung
• Verstoß gegen den Mietvertrag
• Unpünktliche Mietzahlungen
• Mietschulden

Wann ist die Kündigung des Mietvertrags fristlos möglich?

Mieter können laut § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Mietvertrag außerordentlich bzw. fristlos kündigen, wenn die Nutzung der Wohnung z. B. durch Schimmelbefall gesundheitsgefährdend ist oder sie die Wohnung nicht wie vertraglich vereinbart nutzen können.

Eine fristlose Kündigung der Wohnung dürfen Vermieter nur aussprechen, wenn der Mieter eine schwerwiegende Vertragsverletzung begangen hat. Dies ist z. B. bei unerlaubter Untervermietung der Mietwohnung, schwerwiegender Störung des Hausfriedens, anhaltendem Zahlungsverzug oder Straftaten gegenüber dem Vermieter der Fall.

2. Wie lange ist die Kündigungsfrist bei Mietwohnungen?

Die Fristen für die Kündigung eines Mietvertrags bzw. die Beendigung eines Mietverhältnisses sind laut § 573c BGB abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:

• Kürzer als 5 Jahre: 3 Monate
• 5 bis 8 Jahre: 6 Monate
• Länger als 8 Jahre: 9 Monate

Bei einem Gewerbemietvertrag gelten andere Fristen — in der Regel 6 Monate bis zum Quartalsende.

Lässt sich die Kündigungsfrist umgehen?

Für die Kündigung des Mietvertrags ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter verbindlich – eine fristlose Kündigung ist nur unter ganz bestimmten Bedingungen möglich.

Ausgenommen davon ist ein Kündigungsverzicht: Eine solche vertragliche Vereinbarung schließt die Möglichkeit für eine ordentliche Kündigung für maximal 4 Kalenderjahre aus.

Manchmal lässt sich die Kündigungsfrist umgehen, wenn ein Nachmieter gefunden wird. Dies ist aber nur möglich, wenn es eine entsprechende Regelung im Mietvertrag gibt oder der Vermieter dem nachträglich zustimmt.

Wie werden die Kündigungsfristen berechnet?

Wird die Kündigung des Mietvertrags bis zum Monatsende bzw. bis zum 3. Werktag des folgenden Monats ausgesprochen, endet das Mietverhältnis je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate später.

Wann ist die Wohnung zu kündigen bei 3 Monaten Kündigungsfrist?

Wird der Mietvertrag bis zum 3. Werktag des Monats gekündigt, bleiben mindestens 3 Monate, bis das Mietverhältnis endet.

Beispiel: Erhalten Sie die Kündigung am 3. November 2023, endet das Mietverhältnis am 31. Januar 2024. Erhalten Sie die Kündigung nach dem 3. November, ist das Mietverhältnis erst Ende Februar beendet.

Wie lange ist die Kündigungsfrist nach 10 Jahren Miete?

Besteht das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren, ist die Kündigung des Mietvertrags nur mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von 9 Monaten möglich. Das Mietverhältnis endet also erst 9 Monate nach der Kündigung.

Beispiel: Sie wohnen seit September 2013 in Ihrer Wohnung und möchten nun umziehen. Wichtig zu wissen, bevor Sie doppelt Miete bezahlen: Wenn Sie bis zum 3. Werktag im November 2023 kündigen, läuft der Mietvertrag noch bis Ende Juli 2024.

Wie schnell muss man bei einer fristlosen Kündigung ausziehen?

Bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis mit dem Ausspruch der Kündigung. Der Vermieter ist aber gesetzlich dazu verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb derer er ausziehen und die Wohnung räumen muss. Diese beträgt in der Regel 2 Wochen.

3. Wie schreibe ich die Kündigung einer Wohnung?

Zur Kündigung des Mietvertrags muss das Schreiben folgende formale Anforderungen erfüllen:

• Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax, SMS oder per Telefon ist nicht möglich.
• Unterschrift: Wer einen Mietvertrag kündigen möchte, muss die Kündigung handschriftlich unterschreiben. Gibt es mehrere Mieter, müssen alle unterschreiben.
• Kündigungsfrist: Im Kündigungsschreiben ist die gesetzliche Frist zu nennen.
• Kündigungsgrund: Vermieter müssen einen Grund angeben, wenn sie das Mietverhältnis kündigen. Auch bei einer fristlosen Kündigung muss immer ein Grund genannt werden.

Kündigung eines Mietvertrags per Mustervorlage

Allgemeine Mustervorlagen können dabei helfen, ein Kündigungsschreiben aufzusetzen. Allerdings decken diese nicht Ihren individuellen Einzelfall ab, wenn die Vorlage nicht angepasst wird. Es kann daher hilfreich sein, wenn Sie solche Vorlagen für ein Kündigungsschreiben ggf. anpassen und die Kündigung begründen.

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• Mustervorlage Kündigung eines Mietvertrages

Sind Sie sich bezüglich der formalen Anforderungen an eine Kündigung eines Mietvertrags, deren Begründung oder wichtigen Fristen unsicher, kann ein Anwalt helfen und die Kündigung rechtlich absichern.

Wer darf im Todesfall Mietverträge kündigen?

Ein Mietvertrag endet nicht automatisch, wenn der Mieter oder Vermieter verstirbt – er geht auf die Erben über. Diese können aber nach § 580 BGB innerhalb von 1 Monat nach Kenntnis vom Versterben des Mieters den Mietvertrag kündigen.

Auch der Vermieter hat laut § 563 BGB bei Versterben des Mieters ein solches außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 1 Monat.

4. Kann ich gegen die Kündigung des Mietvertrags Widerspruch einlegen?

Ein Widerspruch kommt typischerweise in Betracht, wenn die Kündigung für Mieter:innen eine unzumutbare Härte bedeuten würde (z. B. hohes Alter, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, fehlende zumutbare Ersatzwohnung). Entscheidend ist immer die Abwägung im konkreten Fall.

Form und Frist

Der Widerspruch ist in Textform zu erklären (z. B. E-Mail möglich); sicherer ist trotzdem ein Weg mit gutem Nachweis (z. B. Brief + Einwurf-Einschreiben).
Wichtig ist außerdem die Frist: Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden.
Wenn Vermieter:innen nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit sowie Form und Frist des Widerspruchs hinweisen, kann sich die Situation prozessual anders darstellen – dann spielt der konkrete Ablauf eine große Rolle.

Was in den Widerspruch gehört

• eindeutige Erklärung, dass Sie der Kündigung widersprechen
• Beschreibung der Härtegründe (möglichst konkret)
• Belege, soweit vorhanden (z. B. Atteste, Schwangerschaftsbescheinigung, Nachweise zur Wohnungssuche)
• ggf. Vorschlag zur Lösung (z. B. Verlängerung, Umzug zu späterem Termin)

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