Mietvertrag prüfen lassen – sinnvoll für neue & bestehende Mietverträge

1. Warum Mietvertrag prüfen lassen?

Häufig führen fehlerhafte Mietverträge zu zeit- und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten. Da für Mietverträge kein 14-tägiges Widerrufsrecht gilt, kann es hilfreich sein, vor dem Unterschreiben genau hinzuschauen. Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr Vertrag gesetzeskonform ist oder glauben, bestimmte Formulierungen sind nachteilig für Sie, können Sie ihn überprüfen lassen.

Der Inhalt des Vertrags kann rechtlich unwirksam oder nachteilig für den Mieter sein. Oftmals betrifft es Klauseln, die auf den ersten Blick völlig klar erscheinen. Abgesehen von ein paar Mindestanforderungen an einen Mietvertrag kann der Vermieter frei entscheiden, welche Aspekte enthalten sein sollen.

Recht eindeutig ist die Sachlage bei unwirksamen Klauseln (mehr dazu in Kapitel 2). Sind solche im Vertrag enthalten, ist es vielleicht nicht hilfreich, wenn Sie darüber im Vorfeld mit Ihrem neuen Vermieter diskutieren. Er könnte sich sonst einen bequemeren Mieter suchen.

Entsprechende Klauseln bedeuten für Sie lediglich: Sie müssen sich nicht daran halten. Stattdessen gelten die gesetzlichen Regelungen.

Unwirksame oder für Mieter ungünstige Klauseln finden sich oft in diesen 3 Bereichen:

1. Miethöhe
2. Reparaturen
3. Betriebskosten

Es kann sinnvoll sein, auch einen bestehenden Mietvertrag prüfen zu lassen. Vor allem, wenn dieser bereits seit vielen Jahren läuft und Sie das Mietverhältnis bald kündigen möchten. Gesetzesänderungen haben unter Umständen inzwischen die Wirksamkeit einiger Punkte aufgehoben.

Mit einer Prüfung können Sie sich absichern und ggf. Kosten sparen, indem Sie die Wohnung z. B. nicht beim Auszug renovieren müssen.

2. Auf diese 8 Klauseln sollten Sie besonders achten

Bei Mietverträgen gibt es keine amtliche oder gesetzliche Vorlage. Abgesehen von den wenigen Mindestanforderungen (siehe Kapitel 1) kann der Vermieter selbst entscheiden, was er in den Vertrag aufnehmen möchte.

Bei den folgenden 8 Punkten ist für Mieter besondere Vorsicht geboten.

Kündigungsausschluss

Der Mietvertrag kann eine Kündigungsausschlussklausel enthalten. Es handelt sich dabei um den beiderseitigen Verzicht auf Kündigung, etwa innerhalb der ersten 4 Jahre. Oftmals ist daher auch die Rede von einer Mindestmietdauer.

Was auf den ersten Blick fair aussieht, ist tatsächlich nachteilig für den Mieter. Denn der Vermieter darf ohnehin nur bei einem gesetzlich vorliegenden Grund (z. B. Eigenbedarf) ordentlich kündigen.

Die für Mieter gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten wird durch die Klausel allerdings aufgehoben. Das heißt, der Mieter ist durch die Klausel und die Mindestmietdauer an die Wohnung gebunden.

Warnsignale

• sehr lange Bindung oder unklare Formulierungen („für die Dauer von …“, „auf unbestimmte Zeit ausgeschlossen“)
• Kombination mit weiteren Nachteilen (z. B. hohe Mieterhöhungsmechanismen)

Was ist zu prüfen?

• Ist die Dauer des Kündigungsverzichts nachvollziehbar und rechtlich vertretbar?
• Gibt es Ausnahmen (z. B. jobbedingter Umzug, Gesundheitsgründe) – und sind sie schriftlich geregelt?
• Passt die Bindung zu Ihrer Lebensplanung (Arbeitsort, Familienplanung, Studium)?

Klein- & Schönheitsreparaturen

Enthält ein Mietvertrag Klauseln zu Klein- und Schönheitsreparaturen (die sogenannte Schönheitsreparaturklausel), ist dies zwar gesetzlich erlaubt, aber generell ungünstig für den Mieter. Ihm werden zusätzliche Pflichten auferlegt, die über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen.

Unter bestimmten Voraussetzungen sind einige Schönheitsreparaturklauseln nicht wirksam:

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss der Vertrag die Obergrenze für die Kosten von Kleinreparaturen pro Jahr enthalten (z. B. „250 €“ oder „8 % der Jahresmiete“).

Als Kleinreparaturen gelten beispielsweise:

• Defekter Duschkopf
• Tropfender Wasserhahn
• Defekter Lichtschalter
• Defekte WC-Spülung
• Verschlissene Türgriffe
• Probleme mit der Einbauküche
• Nicht funktionstüchtige Fenstergriffe

Eine Klausel mit dem Wortlaut „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen“ ist wirksam. Allerdings muss der Mietvertrag einen entsprechenden (finanziellen) Ausgleich für den Mieter enthalten (LG Berlin, 09.03.2017 – 67 S 7/17).

Mieter können darauf achten, dass Verträge, die den obigen Wortlaut enthalten, einen Ausgleich vorsehen. So kann der Mieter beispielsweise in den ersten 2 Monaten von der Mietzahlung befreit sein. Die Höhe des Ausgleiches ist nicht eindeutig formuliert. Welcher Ausgleich angemessen wäre und vertraglich festgehalten werden müsste, weiß ein erfahrener Anwalt für Mietrecht am besten.

Warnsignale

• starre Renovierungsfristen („alle 3/5/7 Jahre zwingend“)
• Endrenovierung „bei Auszug immer“ – unabhängig vom Zustand
• unklare oder sehr weit gefasste Reparaturpflichten („alles instand halten“)

Was ist zu prüfen?

• Ob die Klausel konkrete, faire Grenzen setzt (bei Kleinreparaturen z. B. Kostenobergrenzen und Bezug auf Gegenstände des häufigen Zugriffs).
• Wie die Wohnung bei Einzug übergeben wird (renoviert/unrenoviert) und ob das dokumentiert ist.
• Ob es Nebenabreden gibt (z. B. Vormietervereinbarungen) – und ob diese überhaupt wirksam in Ihren Vertrag einbezogen sind.

Wohnungsgröße & Wohngegenstand

Die korrekte Angabe der Wohnfläche inkl. Anteil Balkon/Terrasse ist ein besonders relevantes Thema in Mietverträgen. Die Wohnungsgröße stellt nämlich die Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen und auch eventuelle Mieterhöhungen dar. Ferner sollte jeder Raum, den Sie mieten, im Mietvertrag aufgelistet sein.

Das betrifft insbesondere:

• Kellerräume
• Dachgeschoss
• Garage
• Stellplatz

Darüber hinaus sollte der Vertrag Informationen über den Zustand der Wohnung bei der Übergabe enthalten (unmöbliert, teilmöbliert oder komplett möbliert, renoviert, unrenoviert, Schäden).

So sind beide Parteien – Vermieter und Mieter – abgesichert. Ein Übergabeprotokoll ist sehr wichtig, um den Wohnungszustand schriftlich festzuhalten. Beim Auszug kann es sonst zu Problemen kommen, wenn beispielsweise Möbel aus einer komplett möblierten Wohnung fehlen – oder der Vermieter behauptet, der Mieter habe Schäden angerichtet.

Warnsignale

• Wohnfläche fehlt oder wirkt offensichtlich unplausibel
• Keller, Stellplatz, Dachboden, Garage werden genutzt, sind aber im Vertrag nicht eindeutig erfasst
• Zustand bei Übergabe bleibt vage („wie besichtigt“) ohne Protokoll

Was ist zu prüfen?

• Stimmen Wohnfläche und Räume mit dem überein, was angeboten wurde (inkl. Balkon/Terrasse-Anteil, Nebenräume)?
• Gibt es ein Übergabeprotokoll oder eine klare Regelung, wie Mängel dokumentiert werden?
• Bei möblierter Wohnung: vollständige Inventarliste (was gehört zur Mietsache, was nicht)?

Mietkaution

Die Kautionshöhe muss vertraglich vereinbart sein. Darüber hinaus gilt:

• Die Höhe der Kaution darf maximal 3 Monatsmieten (netto) betragen (§ 551 BGB).
• Der Mieter hat die Option, sie in 3 Raten zu zahlen.
• Der Vermieter muss sie bei einem Kreditinstitut verzinst anlegen.

Warnsignale

• Kaution über der gesetzlichen Obergrenze
• Ausschluss der Ratenzahlung
• unklare Formulierung, wofür die Sicherheit „zusätzlich“ verlangt wird

Was ist zu prüfen?

• Höhe der Kaution (bezogen auf die richtige Bezugsgröße)
• Zahlungsweise (Raten möglich) und Art der Sicherheit (Kautionskonto, Bürgschaft etc.)
• Regelung zur Anlage der Kaution und zur Abrechnung nach Auszug

Höhe der Miete, Nebenkosten & Betriebskosten

Ihr Mietvertrag muss die Höhe der Monatskaltmiete und der Warmmiete enthalten. Des Weiteren kann der Vermieter Nebenkosten auf den Mieter umlegen. Allerdings nur, wenn es vertraglich geregelt wurde. Dazu reicht der Ausdruck „Betriebskosten“. Es muss keine zusätzliche Aufzählung der einzelnen Nebenkosten erfolgen.

Umlagefähige Nebenkosten sind:

• Grundsteuer
• Abwassergebühren
• Straßenreinigung/Müllabfuhr
• Schornsteinreinigung
• Gartenpflege
• Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)
• Hausmeisterkosten
• Aufzug
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Waschraum
• Beleuchtungskosten
• Antennenanlage/Kabelanschluss
• Sach-/Haftpflichtversicherungen

Warnsignale

• Betriebskosten nur pauschal „irgendwie“ erwähnt, ohne klare Systematik
• sehr hohe Pauschale ohne Transparenz
• unklare Regelungen zu Heiz-/Warmwasserkosten, Hausmeister, Aufzug, Versicherungen etc.

Was ist zu prüfen?

• Kaltmiete vs. Warmmiete: Was ist enthalten, was nicht?
• Vorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) oder Pauschale (oft ohne Rückerstattung) – was steht genau im Vertrag?
• Ob der Vertrag eindeutig regelt, welche Betriebskosten umgelegt werden und nach welchem Schlüssel.

Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann entweder gesetzliche oder vertragliche Grundlagen haben. Gesetzliche Regelungen diesbezüglich sind generell vorteilhafter für den Mieter, da sie eine maximale Mieterhöhung zeitlich und in ihrem Ausmaß beschränken.

Der Vermieter darf die Mieter nach der letzten Mieterhöhung oder dem Einzug frühestens nach 15 Monaten wieder erhöhen – dabei muss er sich an der ortsüblichen Durchschnittsmiete orientieren.

Außerdem darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % ansteigen. Sind Sie als Mieter mit der Erhöhung nicht einverstanden, können Sie widersprechen. Dann wäre der Vermieter dazu gezwungen, Ihre Zustimmung einzuklagen, sofern er die Erhöhung durchsetzen möchte.

Vertraglich kann eine Mieterhöhung auf 2 Arten festgehalten werden:

• Staffelmiete: Schrittweise Erhöhung der Miete in gewissen Zeitabständen, maximal einmal im Jahr.
• Indexmiete: Anpassung der Miete orientiert sich am Anstieg der allgemeinen Verbraucherpreise (§ 557b BGB). Das ist der einfachste Weg für den Vermieter, die Miete zu erhöhen, ohne dass er rechtliche Risiken eingeht. Vorsicht: Bei einer Indexmiete greift keine Mietpreisbremse.

Warnsignale

• Staffeln ohne klare Beträge oder Zeitpunkte
• Indexklauseln ohne klare Bezugnahme und ohne nachvollziehbare Berechnung
• sehr hohe Ausgangsmiete ohne Einordnung

Was ist zu prüfen?

• Bei Staffelmiete: Sind Höhe und Zeitpunkte der Staffeln klar benannt und realistisch?
• Bei Indexmiete: Ist die Klausel transparent (Index, Ausgangsmiete, Verfahren)?
• Wie die Ausgangsmiete zustande kommt (insbesondere, wenn örtliche Regeln zur zulässigen Miethöhe relevant sein können).

Tierhaltung

Die Tierhaltung kann nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden. Kleintiere wie Wellensittiche oder Hamster sind immer erlaubt. Bei Hunden oder Katzen muss eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters vorliegen. Andernfalls kann der Vermieter die Entfernung des Tieres verlangen.

Warnsignale

• generelles Verbot „von Hunden und Katzen“ ohne Ausnahmen
• Zustimmungsvorbehalte ohne Kriterien („nur nach freiem Ermessen“)
• drohende Vertragsstrafen oder Kündigungsandrohungen bei Verstoß

Was ist zu prüfen?

• Wie die Tierhaltung konkret geregelt ist (Verbot, Erlaubnis, Zustimmungsvorbehalt, Auflagen).
• Ob bereits Zusagen gemacht wurden – und ob diese schriftlich fixiert sind.
• Ob besondere Umstände vorliegen (Wohnungsgröße, Hausgemeinschaft, Allergien, Art des Tieres).

Befristung des Mietvertrages

Eine Befristung des Mietverhältnisses kann vom Mieter initiiert sein, z. B. wenn der Mieter genau weiß, wie lange er die Wohnung mieten möchte. Der Vermieter darf dann innerhalb dieser Zeit auch nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Eine zeitliche Obergrenze gibt es für den Zeitmietvertrag nicht.

Kommt es seitens des Mieters zu Planänderungen, kann er den Vertrag nicht ohne Weiteres auflösen.

Warnsignale

• Befristung ohne konkreten, nachvollziehbaren Grund
• sehr pauschale Gründe („Eigenbedarf möglich“, „späterer Verkauf“) ohne Details
• fehlende Dokumentation zum Befristungsgrund

Was ist zu prüfen?

• Ist der Befristungsgrund zulässig und konkret beschrieben?
• Ist klar, was nach Ablauf passiert (Ende, Verlängerung, Optionen)?
• Passt die Befristung zu Ihrer Lebensplanung – oder ist ein unbefristeter Vertrag die bessere Lösung?

3. Wann eine Prüfung des Mietvertrages besonders sinnvoll ist

Eine pauschale Checkliste ersetzt keine Einzelfallprüfung, wenn z. B. diese Faktoren zusammenkommen:

• ungewöhnliche Vertragsmodelle (Index/Staffel + lange Mindestmietdauer + hohe Nebenkostenpauschale)
• unklare oder fehlende Anlagen (Hausordnung, Inventarliste, Stellplatz, Keller, Sondervereinbarungen)
• Renovierungsdruck im Vertrag (starre Fristen, Endrenovierung, sehr weite Pflichten)
• Befristung ohne klaren, dokumentierten Grund
• Abschluss „aus der Ferne“ (ohne klare Dokumentation, wie der Vertrag zustande kam und welche Informationen erteilt wurden)

4. Wo kann man einen Mietvertrag prüfen lassen?

Wer auf Nummer sicher gehen will, um zukünftige Probleme zu vermeiden, kann seinen Mietvertrag prüfen lassen.

Hier können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen:

• Verbraucherzentralen
• Deutscher Mieterbund
• Mietervereine
• Anwalt

Es kann einige Vorteile haben, einen Mietvertrag vom Anwalt prüfen zu lassen. Insbesondere, wenn Sie sich bei den Klauseln unsicher sind. Ein Anwalt gibt Ihnen Sicherheit, dass Sie mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages die richtige Entscheidung treffen. So vermeiden Sie im Vorhinein mögliche Probleme, Kosten und Konflikte.

Ein im Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt gewährleistet eine sichere Überprüfung Ihres Mietvertrages. advocado findet für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 550 Partner-Anwälten. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden für eine kostenlose Ersteinschätzung.

5. Kosten für die Vertragsprüfung

Die Kosten hängen vor allem davon ab,

• ob Sie nur eine kurze Einschätzung einzelner Klauseln brauchen oder eine vollständige Prüfung inkl. schriftlicher Stellungnahme,
• wie umfangreich der Vertrag ist (Anlagen, Zusatzvereinbarungen, Sonderregelungen),
• ob es um reine Prüfung oder auch um Verhandlung/Kommunikation mit dem Vermieter geht,
• ob eine Rechtsschutzversicherung greift (oft abhängig von Vertragsbedingungen und dem konkreten Anliegen).

In der Praxis reichen die Möglichkeiten von kostengünstigen Beratungsangeboten (z. B. über Verbraucherzentrale/Mieterverein) bis zu anwaltlichen Gebühren oder Festpreisvereinbarungen. Wichtig ist: Lassen Sie sich vorab erklären, was genau geprüft wird (und was nicht) und welche Leistung Sie am Ende erhalten.

6. Mietvertrag online prüfen lassen

Ein Mietvertrag begründet jedes Mietverhältnis, indem er Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter regelt. Oftmals erstellen Vermieter Mietverträge, die nicht mieterfreundlich sind oder unwirksame Klauseln enthalten.

Daher können Sie vor der Unterzeichnung Ihren Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen. Zu beachten ist, dass ein Vermieter nicht wochenlang auf eine Unterschrift im Mietvertrag warten will. Daher kann eine Online-Vertragsprüfung besonders vorteilhaft sein, um Zeit zu sparen und sich dennoch rechtlich abzusichern.