Mindestmietdauer – Wann ist sie zulässig & rechtens? Trotzdem Kündigung möglich?

Mindestmietdauer – Wann ist sie zulässig & rechtens? Trotzdem Kündigung möglich?
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  1. Wie kommt eine Mindestmietdauer vertraglich zustande?
  2. Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?
  3. Wann ist eine Mindestmietdauer NICHT zulässig?
  4. Fristen der Mindestmietdauer
  5. Rücktritt vom Mietvertrag mit Mindestmietdauer möglich?
  6. Für Mieter: Wie kann ich trotz Mindestmietdauer kündigen?
  7. Für Vermieter: Wie kann ich eine Mindestmietdauer durchsetzen?
  8. Der letzte Ausweg: Erwägungen zu einem gerichtlichen Verfahren
  9. Tipp: kostenfreie Ersteinschätzung im Mietrecht

 

In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige zur Mindestmietdauer: Wann ist sie zulässig und wann nicht, wie lang darf die Mindestmietdauer maximal sein und unter welchen Umständen kann man trotzdem kündigen.

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1. Wie kommt eine Mindestmietdauer vertraglich zustande?

Die Mindestmietdauer ist eine Sonderregelung in einem Mietvertrag. Sie schließt das Kündigungsrecht des Mieters – aber auch des Vermieters – für einen gewissen Zeitraum aus. Das bedeutet, dass der Mieter während dieser Zeit nicht kündigen kann und die Miete weiterzahlen muss, selbst wenn er ausgezogen ist. Eine solche Mindestmietdauer muss vertraglich ausdrücklich angeordnet werden. Dies kann auf zwei Weisen geschehen:

 

a) Kündigungsausschlussklausel

Am häufigsten wird die Mindestmietdauer mithilfe einer Kündigungsausschlussklausel beschlossen. Hierbei schließen Mieter und Vermieter zunächst einen unbefristeten Mietvertrag. Die Klausel wird als Vertragsergänzung hinzugefügt. In dieser verzichten beide für eine bestimmte Dauer auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Aufgrund der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit sind solche Klauseln grundsätzlich zulässig.

 

b) Gesamtmietdauer (Zeitmietvertrag)

Die zweite Möglichkeit ist eine Klausel im Mietvertrag, die das Mietverhältnis auf eine gewisse Zeit beschränkt. Es wird folglich keine Mindestmietdauer, sondern eine Gesamtmietdauer festgelegt. Damit handelt es sich dann um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Vermieter die Wohnung als Werkmietwohnung an einen Dienstleister vermieten, selbst beziehen oder renovieren.

Nur wenn einer dieser Gründe zutrifft, handelt es sich um einen qualifizierten Zeitmietvertrag und die Befristung ist wirksam (vgl. § 757 Abs. 1 Nr. 1–3 BGB).  Sollte das nicht der Fall sein, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet. Dann kann er nach den üblichen gesetzlichen Bedingungen (in der Regel innerhalb von drei Monaten) gekündigt werden.

 

2. Wann ist eine Mindestmietdauer zulässig?

Wie oben beschrieben, muss eine Mindestmietdauer ausdrücklich vereinbart worden sein. Das setzt voraus, dass die Schriftform gemäß § 550 BGB eingehalten wurde. Ist das nicht der Fall, ist die Klausel unwirksam. Damit gilt der Mietvertrag als unbefristet.

In diesem Szenario hat der Mieter dann – nach Ablauf eines Jahres – eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

 

3. Wann ist eine Mindestmietdauer NICHT zulässig?

Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer ist immer unzulässig, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 BGB). Daher hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass eine Mindestmietdauer grundsätzlich nicht länger als vier Jahre lang sein darf. Wurde dies dennoch in einem Mietvertrag vereinbart, ist die Klausel unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet geschlossen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Die vier Jahre werden ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses gezählt (nicht ab Bezug der Wohnung) und enden mit Ablauf der Kündigungsfrist.

Entscheidend ist allerdings, ob der Kündigungsausschluss mithilfe eines Vordrucks – einem sogenannten „formularmäßig vereinbarten“ Kündigungsverzicht wie eine AGB – beschlossen oder individuell vereinbart wurde. Als formularmäßig gilt die Klausel dann, wenn sie vom Vermieter vorgegeben wurde und keine Verhandlung stattgefunden hat. Bei individualvertraglichen Klauseln greift das obengenannte Urteil des BGH nicht mehr. Das bedeutet, es kann auch ein länger andauernder Kündigungsverzicht beschlossen werden.

Auch bei einem Staffelmietvertrag kann ein solcher Kündigungsausschluss vereinbart werden. Hier gilt ebenfalls die Vier-Jahres-Frist. Der Anfangszeitpunkt ist in diesem Fall der Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Eine Überschreitung der Frist führt allerdings nicht wie in den zuvor genannten Fällen zu einem unbefristeten Mietvertrag, sondern nur zur Unwirksamkeit der vereinbarten Mindestmietdauer.

 

4. Fristen der Mindestmietdauer

Grundsätzlich können sich Vermieter und Mieter frei über die Länge der Mindestmietdauer verständigen. Üblich ist eine Mindestmietdauer von ein bis zwei Jahren. Vorformulierte Kündigungsverzichtsklauseln dürfen laut oben genanntem BGH-Urteil maximal vier Jahre an einen Mietvertrag binden.

Bei individuell ausgehandelten Klauseln ist hingegen auch eine längere Frist möglich. Üblich sind hier bis zu fünf Jahre. Der BGH hat in diesen Fällen allerdings keine Maximaldauer bestimmt, sodass sogar eine Mindestmietdauer von zehn Jahren zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10).

 

Wie man vom Mietvertrag mit Mindestmietdauer zurücktreten kann

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5. Rücktritt vom Mietvertrag mit Mindestmietdauer möglich?

In einigen Mietverträgen wird dem Mieter ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Sollte das der Fall sein, können Sie – bei entsprechenden Rücktrittsgründen – aus dem Mietvertrag ausscheiden. Allerdings besteht kein gesetzliches Rücktrittsrecht, aus diesem Grund ist ein Rücktritt von einem Mietvertrag mit Mindestmietdauer nur in Ausnahmefällen möglich.

Im Beitrag „Vom Mietvertrag zurücktreten“ erhalten Sie ausführlichere Informationen zu diesem Thema.

Eventuell ist der Vermieter auch an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses interessiert. In diesem Fall könnten Sie einen Aufhebungsvertrag aufsetzen. Oftmals sind Aufhebungsverträge mit einer Abfindung verbunden, sodass der Vermieter durch eine sogenannte Abstandszahlung zur Unterschrift bewegt werden könnte. Einen rechtlichen Anspruch auf Unterzeichnung eines Aufhebungsvertrages hat der Mieter allerdings nicht.

 

6. Für Mieter: Wie kann ich trotz Mindestmietdauer kündigen?

Ist der Mietvertrag mitsamt Kündigungsverzicht unterschrieben, gibt es in der Regel kein Zurück mehr. Unter gewissen Umständen kann der Mieter seinen Vertrag aber trotz Mindestmietdauer kündigen – mithilfe einer außerordentlichen Kündigung. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund gemäß § 543 oder 569 BGB vorliegen.

Zudem muss er im Risikobereich der anderen Vertragspartei liegen, also ihm zurechenbar sein. Dies wird in jedem Einzelfall individuell geprüft. Die möglichen wichtigen Gründe werden in den folgenden Kapiteln erläutert.

 

6.1 Unzumutbarkeit

Um entscheiden zu können, ob es sich um einen wichtigen Grund handelt, müssen die Interessen des Mieters höher angesehen werden als die des Vermieters. Nur wenn es dem Mieter nicht zuzumuten ist, am Mietverhältnis festzuhalten, ist eine vorzeitige Kündigung möglich. Dabei ist zu beachten, dass Gerichte bei der Feststellung der Unzumutbarkeit sehr streng sind.

Da es sich um eine Auslegungssache handelt, ist ein Rechtsstreit nicht selten. Der Mieter muss dann oftmals beweisen, dass die unten genannten Gründe für eine Unzumutbarkeit nicht selbstverschuldet oder vorhersehbar waren.

 

6.2 Beruflicher Umzug

Grundsätzlich kann eine neue Arbeitsstelle einen solchen wichtigen Grund darstellen. Ist die Arbeitsstelle zu weit von der aktuellen Wohnung entfernt, ist es in der Regel unzumutbar für den Mieter zu pendeln. Allerdings könnte es zu Problemen führen, wenn der Mieter seinen Arbeitgeber freiwillig wechselt. In diesem Fall muss ein Gericht die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abwägen.

 

6.3 Familienzuwachs

Familienzuwachs ist ebenfalls ein guter Grund, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Wenn die Wohnung beispielsweise zu klein ist, um ein Baby aufzuziehen, kann der Mieter trotz Mindestmietdauer kündigen. Ist allerdings bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses klar, dass die Mieterin schwanger ist, ist keine Unzumutbarkeit mehr gegeben – denn die Änderung der Umstände war absehbar.

 

6.4 Trennung

Grundsätzlich berührt eine Trennung nicht den Mietvertrag. Stehen beide Partner im Vertrag, sind auch beide für die Mietzahlungen haftbar – ob sie noch zusammen wohnen oder nicht. Hintergrund ist, dass eine Trennung im Risikobereich der Mieter liegt und nicht dem Vermieter zugerechnet werden kann. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist allerdings, dass Gründe im Risikobereich des Vermieters liegt.

 

6.5 Mietmangel

Ein Mietmangel liegt in der Regel immer im Risikobereich des Vermieters. Mietmängel sind beispielsweise Baulärm, eine kaputte Heizung oder Schimmel. Kann man dem Mieter nicht zumuten, weiter in der Wohnung zu leben, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn der Vermieter Mängel nicht unmittelbar verschuldet hat, muss er sich um ihre Behebung kümmern. Tut er dies – auch nach einer Mahnung – nicht, können Sie die Miete mindern oder vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Lesen Sie zu diesem Thema auch folgende Beiträge:

Mietminderung durchsetzen

Mietminderung bei Lärm

 

6.6 Wie man mit einem Nachmieter aus der Mindestmietdauer kommt

Wenn keiner der oben genannten Gründe infrage kommt, bleibt dem Mieter nur noch das klärende Gespräch mit dem Vermieter. Schildern Sie ihm Ihre Lage und erklären Sie, warum Sie vorzeitig ausziehen wollen. Viele Vermieter lassen sich auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn der Mieter einen Nachmieter findet, der den Mietvertrag unverändert übernimmt.

Allerdings ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, jeden potentiellen Nachmieter zu akzeptieren. Weil er sich seinen Vertragspartner frei auswählen darf, kann er sogar beliebig viele Vorschläge bezüglich des Nachmieters ablehnen.

 

7. Für Vermieter: Wie kann ich eine Mindestmietdauer durchsetzen?

Vermieter wollen mit einer Mindestmietdauer sicherstellen, dass ihre Wohnung nicht nach wenigen Wochen oder Monaten wieder frei wird. Da Vertragsfreiheit herrscht, kann daher eine Kündigungsausschlussklausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Sie untersagt die ordentliche Kündigung (das ist die normale Kündigung mit einer Frist von drei Monaten) – allerdings für beide Seiten.

Wenn ein Vermieter eine Mindestmietdauer durchsetzen will, kann er entweder einen Zeitmietvertrag aufsetzen (Kapitel 1b) oder in den unbefristeten Mietvertrag einen Kündigungsverzicht einbauen (Kapitel 1a). Bei Letzterem muss er zwischen zwei Klauseln unterscheiden: der formularmäßigen (die vorformuliert ist wie eine AGB) und der individuell ausgehandelten Klausel. Während die vorformulierte Klausel maximal vier Jahre an einen Mietvertrag binden darf, gibt es für individuelle Vereinbarungen keine zeitliche Begrenzung.

Zu beachten ist außerdem, dass der Kündigungsverzicht zwar die ordentliche Kündigung, nicht aber die außerordentliche Kündigung betrifft. Ein Mieter kann somit nicht an einen Mietvertrag gebunden werden, wenn ihm dies – beispielsweise aufgrund von Schimmel – nicht zuzumuten ist. Auf der anderen Seite hat auch der Vermieter trotz vereinbarter Mindestmietdauer das Recht zur außerordentlichen Kündigung – zum Beispiel wenn der Mieter die Miete nicht zahlt.

 

8. Der letzte Ausweg: Erwägungen zu einem gerichtlichen Verfahren

Sollte sich Ihr Gegenüber gegen die vorzeitige Kündigung wehren, obwohl einer der oben genannten wichtigen Gründe vorliegt, bleibt nur noch der Gang vor ein Gericht (mehr dazu im Beitrag „Klage einreichen“). Dazu reichen Sie eine Klageschrift beim Amtsgericht ein. Zuständig ist das Amtsgericht in dem Ort, in dem sich die Wohnung befindet. In der Klageschrift ist ein Klageantrag mit der Forderung (in diesem Fall die vorzeitige Kündigung) und eine Klagebegründung mit sämtlichen Beweisen enthalten. Auf diese muss die Gegenpartei innerhalb von zwei bis vier Wochen antworten.

Daraufhin wird das Verfahren eröffnet. In erster Instanz findet die sogenannte Güteverhandlung statt. Hier wird versucht, eine Einigung herbeizuführen. Gelingt dies nicht, wird ein Verhandlungstermin angesetzt. Je nachdem wie kompliziert der Fall ist, steht am Ende des ersten oder zweiten Verhandlungstermins ein Urteil.

Unabhängig, ob ein Urteil gefällt oder in erster Instanz ein gerichtlicher Vergleich erreicht wurde, sind die dort festgelegten Ansprüche mithilfe einer Zwangsvollstreckung durchsetzbar.

Ist eine Partei nicht mit dem Urteil des Amtsgerichts einverstanden, kann sie innerhalb eines Monats beim Landgericht in Berufung gehen.

Sollten Sie Fragen haben oder anwaltliche Unterstützung benötigen, kontaktieren Sie uns bitte. Mehr dazu erfahren Sie im nachfolgenden Kapitel.

 

9. Tipp: kostenfreie Ersteinschätzung im Mietrecht

Eine Mindestmietdauer wird meistens durch eine Kündigungsausschlussklausel beschlossen. Mieter sollten ihren Mietvertrag daher sorgfältig lesen und ggf. auch von einem Anwalt prüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben. Steht die Unterschrift erst einmal unter dem Kündigungsverzicht, sind Sie an den Mietvertrag gebunden. Außerordentliche Kündigungen sind dann nur unter strengen Voraussetzungen möglich. Oftmals muss sogar ein Gericht entscheiden, ob ein Mieter trotz Mindestmietdauer vorzeitig kündigen darf oder nicht.

Wenn Sie einer Mindestmietdauer zugestimmt haben, aber nun doch früher ausziehen möchten oder müssen, sollten Sie unbedingt einen Anwalt kontaktieren. Er kann abwägen, ob Ihre Gründe ausreichend sind und außerdem in einem Verfahren Ihre Chancen erhöhen.

 

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