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Mindestmietdauer im Mietvertrag – wann kann man trotzdem kündigen?

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Auf einen Blick

  • Bei einer Mindestmietdauer verzichten Mieter und Vermieter auf das ordentliche Kündigungsrecht.
  • Mieter verpflichten sich somit, die Wohnung für eine vertraglich festgelegte Mindestdauer anzumieten.
  • Die typische Mindestmietdauer liegt zwischen 12 und 48 Monaten.
  • Eine Mindestmietdauer ist grundsätzlich rechtens, es gibt aber Ausnahmen.
  • Vorformulierte Kündigungsverzichtsklauseln dürfen Mieter laut BGH-Urteil maximal 4 Jahre an einen Mietvertrag binden.
  • Mieter können nur vor dem Ende der Mindestmietdauer kündigen, wenn ein Fall von „Unzumutbarkeit” (siehe Kapitel 3) vorliegt.
  • Wenn Mieter bei einer Mindestlaufzeit vorzeitig kündigen möchten, kann ein Anwalt ihnen weiterhelfen.

1. Was ist eine Mindestmietdauer?

Die Mindestmietdauer ist eine Sonderregelung im Mietvertrag. Sie schließt das Kündigungsrecht des Mieters – aber auch des Vermieters – für einen gewissen Zeitraum aus. Das bedeutet, dass der Mieter während dieser Zeit nicht kündigen kann und die Miete weiterzahlen muss, selbst wenn er ausgezogen ist. Eine solche Mindestmietdauer muss vertraglich ausdrücklich angeordnet werden.

Dies kann auf 2 Weisen geschehen:

a) Kündigungsausschlussklausel

Meist wird die Mindestmietdauer mithilfe einer Kündigungsausschlussklausel beschlossen. Hierbei schließen Mieter und Vermieter zunächst einen unbefristeten Mietvertrag. Die Klausel wird als Vertragsergänzung hinzugefügt.

In dieser verzichten beide für eine bestimmte Dauer auf ihr ordentliches Kündigungsrecht. Aufgrund der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit sind solche Klauseln grundsätzlich zulässig.

b) Gesamtmietdauer (Zeitmietvertrag)

Die zweite Möglichkeit ist eine Klausel im Mietvertrag, die das Mietverhältnis auf eine gewisse Zeit beschränkt. Es wird folglich keine Mindestmietdauer, sondern eine Gesamtmietdauer festgelegt. Damit handelt es sich dann um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB. Nach Ablauf dieser Zeit kann der Vermieter die Wohnung als Werkmietwohnung an einen Dienstleister vermieten, selbst beziehen oder renovieren.

Nur wenn einer dieser Gründe zutrifft, handelt es sich um einen qualifizierten Zeitmietvertrag und die Befristung ist wirksam (vgl. § 757 Abs. 1 Nr. 1–3 BGB). Sollte das nicht der Fall sein, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet. Dann kann er nach den üblichen gesetzlichen Bedingungen (in der Regel innerhalb von drei Monaten) gekündigt werden.

Grundsätzlich können sich Vermieter und Mieter frei über die Länge der Mindestmietdauer verständigen. Üblich ist eine Mindestmietdauer von 1 bis 2 Jahren. Vorformulierte Kündigungsverzichtsklauseln dürfen laut oben genanntem BGH-Urteil maximal 4 Jahre an einen Mietvertrag binden.

Bei individuell ausgehandelten Klauseln ist hingegen auch eine längere Frist möglich. Üblich sind hier bis zu 5 Jahre. Der BGH hat in diesen Fällen allerdings keine Maximaldauer bestimmt, sodass sogar eine Mindestmietdauer von 10 Jahren zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10).

 

Wohnraummietverträge können unwirksame Klauseln enthalten. Um gesetzeswidrige Vereinbarungen zur Mindestmietdauer anzuschließen, können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen.

2. Wann ist die Mindestmietdauer zulässig?

Wie oben beschrieben, muss eine Mindestmietdauer ausdrücklich vereinbart worden sein. Das setzt voraus, dass die Schriftform gemäß § 550 BGB eingehalten wurde. Ist das nicht der Fall, ist die Klausel unwirksam. Damit ist die Mindestlaufzeit im Mietvertrag hinfällig – und der Mietvertrag gilt als unbefristet.

In diesem Szenario hat der Mieter dann – nach Ablauf eines Jahres – eine gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

3. Wann ist eine Mindestmietdauer nicht zulässig?

Die Vereinbarung einer Mindestmietdauer ist immer unzulässig, wenn der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird (§ 307 BGB). Daher hat der Bundesgerichtshof festgelegt, dass eine Mindestmietdauer grundsätzlich nicht mehr als 4 Jahre betragen darf.

Wurde dies dennoch in einem Mietvertrag vereinbart, ist die Klausel unwirksam und der Vertrag gilt als unbefristet geschlossen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04). Die 4 Jahre werden ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses gezählt (nicht ab Bezug der Wohnung) und enden mit Ablauf der Kündigungsfrist.
Entscheidend ist allerdings, ob der Kündigungsausschluss mithilfe eines Vordrucks (einem sogenannten „formularmäßig vereinbarten“ Kündigungsverzicht wie eine AGB) beschlossen oder individuell vereinbart wurde.

Als formularmäßig gilt die Klausel dann, wenn sie vom Vermieter vorgegeben wurde und keine Verhandlung stattgefunden hat. Bei individualvertraglichen Klauseln greift das oben genannte Urteil des BGH nicht mehr. Das bedeutet, es kann auch ein länger andauernder Kündigungsverzicht beschlossen werden.

Auch bei einem Staffelmietvertrag kann ein solcher Kündigungsausschluss vereinbart werden. Hier gilt ebenfalls die Vier-Jahres-Frist. Der Anfangszeitpunkt ist in diesem Fall der Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Eine Überschreitung der Frist führt allerdings nicht wie in den zuvor genannten Fällen zu einem unbefristeten Mietvertrag, sondern nur zur Unwirksamkeit der vereinbarten Mindestmietdauer.

 

Mindestmietdauer

 

4. Unzumutbarkeit: Wann Sie trotz Mindestmietdauer kündigen können – und wann nicht

Infografik: In diesen Fällen können Sie trotz Mindestmietdauer Ihren Mietvertrag kündigen.

 

Ist der Mietvertrag mitsamt Kündigungsverzicht unterschrieben, gibt es in der Regel kein Zurück mehr. Unter gewissen Umständen kann der Mieter seinen Vertrag aber trotz Mindestmietdauer kündigen – mithilfe einer außerordentlichen Kündigung. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund gemäß § 543 oder 569 BGB vorliegen.

 

Manchmal sperren sich Vermieter, obwohl es einen triftigen Grund für die außerordentliche Kündigung gibt. advocado findet dann für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 500 Partner-Anwälten. Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten. Jetzt Fall schildern.

 

Um entscheiden zu können, ob es sich um einen wichtigen Grund handelt, müssen die Interessen des Mieters höher angesehen werden als die des Vermieters. Nur wenn es dem Mieter nicht zuzumuten ist, am Mietverhältnis festzuhalten, ist eine vorzeitige Kündigung möglich. Dabei ist zu beachten, dass Gerichte bei der Feststellung der Unzumutbarkeit streng sein können.

Da es sich um eine Auslegungssache handelt, kann es zu Rechtsstreitigkeiten kommen. Der Mieter muss dann beweisen, dass die unten genannten Gründe für eine Unzumutbarkeit nicht selbstverschuldet oder vorhersehbar waren.

Beruflicher Umzug

Grundsätzlich kann eine neue Arbeitsstelle solch einen wichtigen Grund darstellen. Ist die Arbeitsstelle zu weit von der aktuellen Wohnung entfernt, ist es in der Regel unzumutbar für den Mieter, zu pendeln. Allerdings könnte es zu Problemen führen, wenn der Mieter seinen Arbeitgeber freiwillig wechselt. In diesem Fall muss ein Gericht die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abwägen.

Hochschulwechsel

Wechseln Studenten im Zuge ihres Studiums die Universität, haben sie den Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung. Vermieter müssen Studenten ein gewisses Maß an Flexibilität zugestehen.

Familienzuwachs

Familienzuwachs ist ebenfalls ein triftiger Grund, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Wenn die Wohnung beispielsweise zu klein ist, um ein Baby großzuziehen, kann der Mieter trotz Mindestmietdauer kündigen. Ist allerdings bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses klar, dass die Mieterin schwanger ist, ist keine Unzumutbarkeit mehr gegeben – denn die Änderung der Umstände war absehbar.

Mietmangel

Ein Mietmangel liegt in der Regel immer im Risikobereich des Vermieters. Mietmängel sind beispielsweise Baulärm, eine kaputte Heizung oder Schimmel. Kann man dem Mieter nicht zumuten, weiter in der Wohnung zu leben, hat er ein Sonderkündigungsrecht. Auch wenn der Vermieter Mängel nicht unmittelbar verschuldet hat, muss er sich um deren Behebung kümmern. Tut er dies – auch nach einer Mahnung – nicht, können Sie die Miete mindern oder vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Trennung

Grundsätzlich berührt eine Trennung nicht den Mietvertrag. Stehen beide Partner im Vertrag, sind auch beide für die Mietzahlungen haftbar – egal, ob sie noch zusammenwohnen oder nicht. Hintergrund ist, dass eine Trennung im Risikobereich der Mieter liegt und nicht dem Vermieter zugerechnet werden kann.

Nachmieter

Wenn keiner der oben genannten Gründe infrage kommt, bleibt dem Mieter nur noch das klärende Gespräch mit dem Vermieter. Sie können ihm Ihre Lage schildern und erklären, warum Sie vorzeitig ausziehen möchten. Manche Vermieter lassen sich auf eine vorzeitige Kündigung ein, wenn der Mieter einen Nachmieter findet, der den Mietvertrag unverändert übernimmt.

Allerdings ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, jeden potentiellen Nachmieter zu akzeptieren. Weil er sich seinen Vertragspartner frei auswählen darf, kann er sogar beliebig viele Vorschläge bezüglich des Nachmieters ablehnen.

5. Und jetzt? So kommen Sie aus dem Mietvertrag

Anwaltlicher Beistand kann nur sinnvoll sein, wenn Ihre Mietsituation unzumutbar ist und Ihr Vermieter sich trotzdem weigert, Sie aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Ein Anwalt kann abwägen, ob Ihre Gründe ausreichend sind und ob es letztlich sogar sinnvoll sein kann, Klage einzureichen.

Sie möchten Ihren Vertrag trotz Mindestmietdauer kündigen?

Ein Anwalt erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung das mögliche Vorgehen.

Ratgeber Mockup
6. FAQ zur Mindestmietdauer

Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter frei über die Mindestmietdauer verständigen. Üblich sind 1 bis 2 Jahre. Während dieser Zeit bestehen Einschränkungen hinsichtlich der Kündigung des Mietvertrags für beide Seiten.

Ja. Üblich ist zwar eine kürzere Mindestmiete, aber auch eine Dauer von 3 Jahren wäre zulässig. Laut eines Urteils des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 27/04) dürfen Kündigungsklauseln einen Mieter maximal für 4 Jahre an einen Mietvertrag binden. Bei individuell ausgehandelten Klauseln sind hingegen bis zu 5 Jahre Mindestmietdauer möglich.

In einigen Fällen können Sie einen Mietvertrag trotz Mindestmietdauer vorzeitig beenden. Gründe sind: ein beruflicher Umzug, ein Wechsel der Hochschule, Familienzuwachs und Mietmängel. Ob diese Gründe auch eine vorzeitige Kündigung rechtfertigen, ist Auslegungssache. Wichtig sind ausreichend Beweise des Mieters.

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Beitrag von
Kerstin Brouwer
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Kerstin Brouwer stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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