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Mindestmietdauer – Rechtsberatung zum Mietrecht

 

Mindestmietdauer – Rechtsberatung zum Mietrecht

 

 

Bei Abschluss von Mietverträgen ist es mittlerweile üblich, dass die Vermieter auf die Mindestmietdauer bestehen. Ein Auszug vor Fristablauf ist dann für den Mieter nur unter engen Voraussetzungen möglich. Wie Sie trotzdem aus Ihrem Mietvertrag kommen, erfahren Sie in diesem Artikel.

Mindestmietdauer – Rechtsberatung zum Mietrecht

Lesezeit: ca. 2 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wann die Mindestmietdauer eine unzulässige Klausel in Ihrem Mietvertrag ist, welche Schlupflöcher es gibt um dochnoch aus dem Mietvertrag zu kommen und welche weitere Möglichkeiten bestehen, den Mietvertrag zu beenden.

 

Inhaltsverzeichnis

1. Wie kommt eine Mindestmietdauer überhaupt vertraglich zustande?
2. Wann ist die Mindestmietdauer eine unzulässige Klausel im Mietvertrag?
3. Die Unzumutbarkeit als Schlupfloch um aus den Mietvertrag zu kommen
4. Der berufliche Umzug als Schlupfloch um aus den Mietvertrag zu kommen
5. Familienzuwachs als weiteres Schlupfloch
6. Mit dem Sonderkündigungsrecht bei Mietmängeln aus den Mietvertrag kommen
7. Erwägungen zu einem gerichtlichen Verfahren
8. Wann Sie vom Mietvertrag zurücktreten können
9. Wie Sie mit einem Nachmieter aus der Mindestmietdauer kommen
10. PRAXISTIPP: Günstige Rechtsberatung

 

1. Mindestmietdauer durch Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Eine Klausel mit Kündigungsverzicht im Mietvertrag kann rechtlich auf verschiedene Weise beurteilt werden. Sie kann zunächst den Mietvertrag im Gesamten zu einem Zeitmietvertrag umwandeln, der das Mietverhältnis befristet. Der Zeitmietvertrag ist in § 575 BGB geregelt.

Der Mietvertrag kann dann für eine bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit als Eigenbedarf nutzen, renovieren oder an Mitarbeiter vermieten möchte.

Soll das Mietverhältnis also nur für bestimmte Zeit geschlossen werden, ist bei der Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt zu prüfen, ob die Befristung ausreichend begründet wird. Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Begründung im Mietvertrag, gilt dieser als unbefristet geschlossen. Dann gelten die gesetzlichen Mindestfristen bezüglich der Kündigung.

Zumeist handelt es sich aber bei den Klauseln, die den Mieter für bestimmte Zeit an die Immobilie binden, um sogenannte Kündigungsausschlussklauseln. Der Mietvertrag wird dann auf unbestimmte Zeit geschlossen, ihm wird aber eine Vertragsergänzung hinzugefügt. In dieser verzichtet der Mieter auf sein ordentliches Kündigungsrecht für eine bestimmte Dauer. Aufgrund der in Deutschland geltenden Vertragsfreiheit sind solche Klauseln grundsätzlich zulässig.

Im Mietvertrag können deshalb auch weitere Fallen auf die Mieter warten, welche den Mieter benachteiligen. So können neben dem Kündigungsverzicht auch Mieterhöhungen vereinbart werden.

 

2. Mindestmietdauer als unzulässige Klausel im Mietvertrag

Es gibt aber einige Voraussetzungen, damit eine solche Klausel Gültigkeit erlangt. So darf ein Vordruck im Mietvertrag nur verwendet werden, wenn auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht verzichtet. Der Mietvertrag darf den Mieter auch nicht für eine unzumutbar lange Zeit an die Wohnung binden, ihn in Rechtssprache also nicht „unangemessen benachteiligen“.

Dabei zieht der Bundesgerichtshof die Grenze von vier Jahren (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04):

„In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.“

 

3. Unzumutbarkeit als Grund für die Kündigung

Ein Schlupfloch, welches der Anwalt dem Mieter bei Beratung aufzeigen kann, ist die sogenannte Unzumutbarkeit.

In Ausnahmesituationen kann es unbillig erscheinen, dass an der langen Mietdauer festgehalten wird. Dabei ist vom Mieter und seinem Anwalt zu beachten, dass die Gerichte in ihrer Beurteilung, ob eine Unzumutbarkeit vorliegt, streng sind. Nur in bestimmten Ausnahmefällen bekommt der Mieter Recht und kann innerhalb der ordentlichen Fristen kündigen.

 

4. Beruflicher Umzug als Unzumutbarkeitsgrund für eine Mindestmietdauer

Eine neu gefundene Arbeitsstelle kann ein solcher Grund sein, um wegen Unzumutbarkeit früher aus dem Mietvertrag auszuscheiden. Ist der neue Job an einem anderen Ort, kann es bei der Beurteilung der Interessen von Vermieter und Mieter geboten erscheinen, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Aber Vorsicht! Oft kann nur ein Gericht oder die Beratung durch einen Rechtsanwalt klären, ob der Jobwechsel zur Unzumutbarkeit des Festhaltens am Mietvertrag führt, da berufliche Veränderungen des Mieters grundsätzlich in dessen Risikosphäre fallen.

5. Familienzuwachs als Grund für die Unwirksamkeit der Klausel

Auch Familienzuwachs kann die Unwirksamkeit der Kündigungsausschlussklausel begründen. Wenn die alte Wohnung viel zu klein ist, kann ein Umzug notwendig werden. Eine Beratung mit dem Vermieter, in welcher Sie Ihre Lage verdeutlichen, kann in solch einer Situation helfen.

Wenn ein Rechtsstreit droht, wird unter anderem von Anwalt und Gericht zu klären sein, ob nicht schon vor dem Vertragsschluss abzusehen war, dass es Familienzuwachs geben wird.

Eine feste Garantie dafür, dass der Kündigungsausschluss in diesem Fall unwirksam wird, gibt es also auch nicht. Es ist jedoch in keinem Fall aussichtslos, aufgrund einer Schwangerschaft zu versuchen, aus dem Vertrag zu kommen.

 

6. Sonderkündigungsrecht bei Mietmangel!

Eine andere Rechtslage ergibt sich, wenn der Grund für den Auszugswunsch in der Risikosphäre des Vermieters liegt. So sind Mängel an der Wohnung vom Vermieter zu beheben. Ob Schimmel, Baulärm oder eine ausgefallenen Heizung – um all das hat sich in aller Regel der Vermieter zu kümmern. Kommt er seinen Verpflichtungen auch nach Mahnung nicht nach, kommt ein vom Mietvertrag unabhängiges Sonderkündigungsrecht in Betracht.

► Hier erfahren Sie, wie Sie eine Mietminderung durchsetzen.

 

7. Gerichtliches Verfahren

Wenn Sie ein Gerichtsverfahren erwägen, in dem Sie die Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses erstreiten möchten, gilt es folgendes zu beachten:

  • Ein Anwalt kann auch helfen, eine gütliche Vereinbarung mit Ihrem Vermieter zu treffen und die Sache außergerichtlich zu lösen. Ein Vermieter hat in vielen Fällen auch keine Lust auf einen längeren Prozess.
  • Führen Sie eine Nutzen-Risiko-Abwägung durch.
  • Sie streiten vor dem Zivilgericht. Es gilt, dass jede Partei die Beweislast für ihre Behauptungen trägt.
  • Weiteres Handeln benötigt rechtliches Gespür. Sollten Sie nach Einschätzung Ihrer Situationen Zweifel haben, ob die Ausschlussklausel Ihres Mietvertrages wirksam ist, sollten Sie einen Anwalt um Rat bitten.

 

8. Rücktritt vom Mietvertrag

Sie haben einen Mietvertrag unterschrieben, doch Sie möchten nicht so lange an den Mietvertrag gebunden sein? Sie könnten Glück haben und es wurde Ihnen als Mieter im Mietvertrag ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht ist nämlich im Mietrecht nicht vorgesehen. Wichtig ist deshalb, dass der Mietvertrag umfassend geprüft wird, bevor Sie ihn unterschreiben.

 

9. Mit dem Nachmieter aus der Mindestmietdauer

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, die den Vermieter dazu zwingen, einen vom Mieter gesuchten Nachmieter als Nachfolger zu akzeptieren. Der Vermieter kann seinen Vertragspartner frei wählen. Abgesehen von dieser Rechtslage wird es dem Vermieter aber oft nicht darauf ankommen, an wen er die Wohnung vermietet.

Es kann deswegen durchaus sinnvoll sein, in Absprache mit Ihrem Vermieter einen Nachmieter für die Wohnung zu suchen. Gerade in Ballungszentren stehen die Chancen gut, einen Nachfolger für den Mietvertrag zu finden und die Mindestmietdauer zu umgehen. Nochmals: Es gelten keine bestimmten Regeln bei der Nachmietersuche für den Vermieter. Er kann beliebig viele Vorschläge für Nachmieter ablehnen.

Insgesamt sind also die meisten Kündigungsauschlussklauseln wirksam und eine vorherige Kündigung ist nur aus wichtigen Gründen und unter engen Voraussetzungen möglich. Sollten Sie eine für Sie unvorteilhafte Klausel im Mietvertrag vorfinden, welche Sie an der Kündigung hindert, lohnt sich eine rechtliche Analyse des Einzelfalls durch einen Rechtsanwalt.

 

10. Tipp: Günstige Rechtsberatung zur Mindestmietdauer

Sie möchten wissen, ob die Klausel zur Mindestmietdauer in Ihrem Vertrag wirksam ist? Sie möchten gegen eine unzulässige Klausel vorgehen oder benötigen allgemeine Unterstützung gegen Ihren Vermieter?

Schildern Sie uns kurz was passiert ist. Sie haben die Möglichkeit, Ihr Rechtsproblem oder Ihre Frage zur Mindestmietdauer kostengünstig mit einem unserer Anwälte für Mietrecht zu besprechen.

 

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