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Nebenkostenabrechnung prüfen lassen - darum lohnt es sich!

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1. Was ist eine Nebenkostenabrechnung?

Unter einer Nebenkostenabrechnung versteht man im juristischen Sprachgebrauch die sog. Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten hat eigentlich der Vermieter zu tragen. Gemäß §§ 556, 556a BGB ist es jedoch möglich und heutzutage auch der Normalfall, diese durch eine Vereinbarung auf den Mieter umzulegen. Darum kann es sinnvoll sein, die erhaltene Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.

2. Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: Warum?

Nicht jede Nebenkostenabrechnung ist korrekt, denn Vermietern können bei der Erstellung Fehler passieren. Bevor Sie zu viel bezahlen, können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen. Ist die Abrechnung fehlerhaft, können Sie unter Umständen unberechtigte Zahlungen sogar zurückfordern und jährlich bares Geld sparen.

3. Was versteht man unter Nebenkosten bzw. Betriebskosten?

Bevor Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, ist wichtig, welche Kosten überhaupt als Neben- bzw. Betriebskosten zählen.

Das legt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Sie definiert Betriebs- bzw. Nebenkosten als „Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder am Grundstück oder durch [...] Gebrauch des Gebäudes entstehen“ (§ 1 BetrKV).

4. Was darf als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden?

Welche konkreten Kosten Ihnen der Vermieter folglich als Nebenkosten berechnen kann, finden Sie abschließend in § 2 BetrKV. Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, dürfen ausschließlich diese Posten aufgelistet worden sein.

Zu den zulässigen Nebenkosten gehören gemäß § 2 BetrKV unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Heizkosten sowie Kosten für Wasserversorgung und -erwärmung
  • Abwasser- und Müllabfuhrgebühren
  • Kosten für einen Hausmeister
  • Straßenreinigungs-, Garten- und Beleuchtungskosten
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, kann ein klärender Blick in die Betriebskostenverordnung hilfreich sein.

Denn daraus ergeben sich im Umkehrschluss auch die nicht umlegbaren Nebenkosten:

  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Verwaltungskosten, z.B. für den Hausverwalter
  • Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen

Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen und der Vermieter diese Posten geltend machen will, müssen Sie auf keinen Fall zahlen.

5. Häufige Fehler bei Nebenkostenabrechnungen: Darauf sollten Sie achten

Werden diese wichtigen gesetzlichen Vorgaben vom Vermieter nicht beachtet, so kommen erfahrungsgemäß typische Fehler vor. Diese können Sie entdecken, indem Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

Die typischsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen sind dabei folgende:

  1. Fehlerhafte Abrechnungszeiträume und versäumte Fristen: Der Vermieter beachtet entgegen § 556 Abs.3 BGB den gesetzlichen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten nicht oder versäumt die 12-monatige Frist für die Nebenkostenabrechnung.
  2. Missachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit: Der Vermieter nimmt entgegen § 556 Abs.3 BGB unverhältnismäßig hohe Leistungen (z. B. volle Hausmeisterstelle für eine nur kleine Wohneinheit) in Anspruch.
  3. Abrechnung nicht umlagefähiger Kosten: In der Nebenkostenabrechnung werden Posten geltend gemacht, die nach § 2 BetrKV nicht umgelegt werden dürfen (s. bereits oben).
  4. Kosten unter dem Punkt „Sonstiges“: Die meisten Unsicherheiten, wenn Mieter Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, entstehen bei Kosten, die der Vermieter unter dem Punkt „Sonstiges“ anführt. Diese Kosten sind transparent darzulegen und dürfen nicht dazu ausgenutzt werden, eigentlich nicht umlagefähige Kosten doch noch auf Sie abzuwälzen. Unter „Sonstiges“ dürfen nur Kosten abgerechnet werden, die auch im Mietvertrag entsprechend vereinbart wurden.

6. Vereinbarung über die Umlegung der Nebenkosten

Denn für eine gerechtfertigte Nebenkostenabrechnung müssen die auf Sie umlegbaren Nebenkosten ausdrücklich vereinbart worden sein. Doch wann ist eine solche Vereinbarung über Nebenkosten überhaupt wirksam?

Wenn Sie ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, ist Folgendes wichtig:

1. Ein einfacher Verweis im Mietvertrag wie „Der Mieter hat alle Nebenkosten zu tragen“ ist unzulässig, da der Mieter in diesem Fall die konkret anfallenden Nebenkosten nicht erkennen und damit nicht die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen kann.

2. Jedoch reicht ein ausdrücklicher Verweis auf § 2 BetrKV aus, da dort eine abschließende Auflistung aller umlegbaren Nebenkosten für den Mieter einsehbar ist.

3. Außerdem ist, bevor Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, unbedingt zu beachten, dass der Vermieter auch nur ursprünglich vereinbarte Nebenkosten verlangen kann; eine einseitige Änderung der Vereinbarung ist unzulässig.

7. Nebenkostenabrechnung prüfen lassen: So geht’s!

Wenn Sie schließlich Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen möchten, sind dabei vor allem folgende Fragen zu klären:

I. Ist der Abrechnungszeitraum korrekt?

Im Regelfall sind die Nebenkosten als Vorauszahlung in der monatlichen Miete enthalten. Der Vermieter muss Ihnen am Ende des Abrechnungszeitraums eine entsprechende Nebenkostenabrechnung zukommen lassen.

Wenn Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, muss gemäß § 556 Abs.3 BGB darauf geachtet werden, dass der Abrechnungszeitraum insgesamt nicht mehr als 12 Monate umfasst und dessen Ende nicht länger als 12 Monate zurückliegt (s. bereits oben).

Beispiel: der vereinbarte Abrechnungszeitraum beträgt 12 Monate; die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 muss also bis Ende 2016 erfolgen.

II. Sind alle aufgelisteten Kosten von § 2 BetrKV gedeckt?

Wenn Sie die Nebenkostenabrechnung prüfen lassen, müssen alle vom Vermieter verlangten Posten mit den in § 2 BetrKV aufgeführten, umlagefähigen Kostenarten übereinstimmen. Nur diese Kosten müssen Sie zahlen.

III. Entsprechen die Kosten auch der Größe Ihrer Mietfläche?

Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen und ein Posten ungewöhnlich teuer erscheint, können Sie mithilfe folgender Formel zunächst die Kosten pro Monat und Quadratmeter berechnen:

 

Abgerechnete Kosten ÷ 12 ÷ Quadratmeterzahl

 

Diesen errechneten Wert können Sie nun mit dem deutschen Betriebskostenspiegel des Mieterbunds vergleichen, welcher die durchschnittlichen Betriebskosten der letzten Jahre auflistet. Liegt ihr Kostenwert deutlich über dem Durchschnittswert, kann es sinnvoll sein, Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen.

IV. Entsprechen die Kosten auch den Abrechnungsunterlagen des Vermieters?

Außerdem haben Sie bei Zweifeln als Mieter ein Kontrollrecht: Sie können die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Ihres Vermieters verlangen, um diese mit Ihrer vorliegenden Nebenkostenabrechnung vergleichen zu können.

8. Sie haben Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen und sie ist fehlerhaft – was nun?

Weist die Nebenkostenabrechnung tatsächlich Fehler auf, so haben Sie gemäß § 556 Abs.3 Satz 5,6 BGB grundsätzlich 12 Monate Zeit, dies geltend zu machen. Es kann jedoch sinnvoll sein, Ihre Nebenkostenabrechnung zeitnah prüfen zu lassen, da die Vereinbarungen in der Regel eine Frist von 30 Tagen für Nachzahlungen vorsehen.

Zudem können Sie unberechtigte Mehrzahlungen zurückfordern, selbst wenn die unbegründeten Posten bereits in den Vorjahren von Ihnen gezahlt worden sein sollten.

Außerdem können Sie auch darauf verzichten, bereits versäumte Nebenkostenabrechnungen prüfen zu lassen, falls der Vermieter das Versäumnis auch verschuldet hat: Solche Abrechnungen müssen Sie nicht mehr zahlen.

Wichtig: Selbst wenn einzelne abgerechnete Posten ungerechtfertigt sind, sind fristgerechte Nebenkostenabrechnungen an sich trotzdem noch fällig!

Jedoch gelten vom Mieter noch nicht erfolgte Nachzahlungen nicht als Mietschulden, d. h. Sie haben in keinem Fall eine fristlose Kündigung zu erwarten.

9. Fazit

Bei der Nebenkostenabrechnung können schnell Fehler passieren, die Sie viel Geld kosten, Darum kann es sinnvoll sein, Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Sollten auch Sie einen Verdacht auf eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung haben, können Sie auch jederzeit von einem Anwalt für Mietrecht Ihre Nebenkostenabrechnung prüfen lassen.

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Beitrag von
Florian Masurat
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Florian Masurat stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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