Eigenbedarfskündigung: Wissenswertes für Mieter & Vermieter

Eigenbedarfskündigung: Wissenswertes für Mieter & Vermieter

 von Jasmin Leßmöllmann (jur. Redaktion)
Eigenbedarfskündigung: Wissenswertes für Mieter & Vermieter
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  1. Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?
  2. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig?
  3. Wichtige Fristen
  4. So melden Vermieter Eigenbedarf an
  5. So können Mieter eine Eigenbedarfskündigung abwehren

Zusammenfassung

Vermieter dürfen Eigenbedarf anmelden, wenn sie Mietwohnungen für sich oder Angehörige benötigen. Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens 3 Monate. Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf vor, haben Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz und Erstattung der Umzugskosten. Ist ein Mieter krank, schwanger oder pflegebedürftig, liegt ein Härtefall vor. Dann bestehen gute Chancen, eine Eigenbedarfskündigung abzuwenden oder die Räumungsfrist zumindest zu verlängern.

 

Auf einen Blick

  • Möchten Vermieter eine Mietwohnung selbst nutzen, dürfen sie für sich und nahe Verwandte Eigenbedarf anmelden.
  • Dafür müssen Vermieter im Kündigungsschreiben erklären, warum und für wen sie die Wohnung benötigen.
  • Nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist erhält der Vermieter seine Wohnung zurück.
  • Können Mieter zum Beispiel schwere Krankheit, hohes Alter oder auch vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters nachweisen, lässt sich die Kündigung abwenden.
  • Formale Fehler und Verstöße gegen wichtige Fristen gefährden die Ansprüche beider Parteien.
  • Um sich abzusichern, können Mieter und Vermieter in Streitfällen einen spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen.

 

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1. Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?

Möchte ein Vermieter für sich oder nahe Verwandte Eigenbedarf anmelden, muss er strenge gesetzliche Vorgaben beachten: Neben einer Kündigungsfrist von mindestens 3 Monaten kommt es vor allem auf eine ausführliche und nachvollziehbare Begründung des Eigenbedarfs an.

Denn im Falle einer gerichtlichen Überprüfung der Kündigung werden die Interessen beider Parteien gegeneinander aufgewogen. Folgende Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf werden anerkannt:

  • Nahe Verwandte benötigen eigenen Wohnraum.
  • Die Wohnung des Vermieters ist teurer oder weit entfernt vom Arbeitsplatz.
  • Der Bedarf des Vermieters an Wohnraum steigt durch Familienzuwachs, Heirat, Aufnahme eines pflegebedürftigen Angehörigen oder Einzug von Pflegepersonal.
  • Sein Bedarf sinkt durch Krankheit, Alter oder durch geänderte Lebensumstände infolge einer Scheidung.
  • Die Kinder und Enkelkinder kommen regelmäßig zu Besuch.
  • Die Wohnung wird als Altersresidenz, Ferien- oder Zweitwohnung genutzt.

 

Neben den Kündigungsgründen ist auch das Verwandtschaftsverhältnis zur Bedarfsperson eine maßgebende Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung, wenn die Wohnung Dritten zur Verfügung gestellt wird. Denn laut BGB ist der Kreis der begünstigten Personen auf die nahe Verwandtschaft des Vermieters begrenzt:

  • Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel
  • Geschwister, Schwiegereltern und Stiefgeschwister
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen
  • Ehegatten und Lebenspartner
  • Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Hausmeister
  • Onkel und Tanten, Cousinen und Cousins
  • Großnichten und -neffen, geschiedene Eheleute
  • Kinder des Lebensgefährten und Patenkinder

 

Aber: Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vermieter und Bedarfsperson ist, desto ausführlicher muss die persönliche Verbundenheit nachgewiesen werden.

 

Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen: Sonderfälle

Nach einem Urteil des BGH 2014 (04.02.2014 – VIII ZR 154/14) ist auch kurz nach Einzug des Mieters eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig, sofern der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages noch keinen Eigenbedarf beabsichtigte.

Kann ein Vermieter seinen Eigenbedarf damit rechtfertigen, dass er zum Beispiel 3 oder mehr Wohnungen im Mehrfamilienhaus für sich, seine pflegebedürftigen Eltern und seine schwangere Tochter benötigt, ist diese Kündigung bei entsprechender Begründung zulässig.

 

2. Wann ist eine Eigenbedarfs­kündigung unzulässig?

Kündigen Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf und ziehen nach kurzer Nutzungsdauer wieder aus, ermöglicht das eine baldige Neuvermietung. Das lohnt sich für Vermieter, da sie die Miete so um bis zu 20 % erhöhen können.

Um Mieter vor einer solchen Spekulation zu schützen, ist eine Kündigung durch nachweislich vorgetäuschten Eigenbedarf unwirksam und der Mieter darf die Wohnung weiterhin nutzen.

Darüber hinaus ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf in folgenden Fällen unzulässig:

  • Der Vermieter ist eine juristische Person, GmbH, eine Aktien- oder Kommanditgesellschaft. Laut mehreren BGH-Urteilen können diese keine Wohnung für sich oder Angehörige beanspruchen (23.05.2007 – VIII ZR 113/06 & VIII ZR 122/06; 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).

  • Der Mietvertrag verbietet durch eine Ausschlussklausel die Kündigung wegen Eigenbedarf oder der Mieter hat ein Wohnrecht auf Lebenszeit.

  • Die Kündigung muss verhältnismäßig sein. Kündigt der Vermieter beispielsweise für die 18-jährige Tochter ein 250 qm großes Penthouse, in dem eine Familie lebt, wird der Bedarf überschritten.

  • Findet der Mieter keine angemessene Wohnung, liegt ein Härtefall vor. Laut Urteil des Landgerichts Bonn muss der betroffene Mieter dafür seine Bemühungen zweifelsfrei nachweisen (17.06.1991 – 6 S 27/91).

  • Kündigt ein Vermieter z. B. für einen 85-jährigen pflegebedürftigen Angehörigen eine Wohnung im achten Stock ohne Fahrstuhl, ist diese Art der Unterbringung unangemessen.

  • Sind im Haus eine oder mehrere alternative Wohnungen frei, darf der Vermieter die Wohnung nicht wegen Eigenbedarf kündigen.

  • Kündigt der Vermieter zugunsten einer Person, die die Mietwohnung nicht ernsthaft nutzen will, liegt kein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse vor und die Kündigung ist unzulässig.

  • Benötigt der Vermieter die Wohnung nur zur gelegentlichen Übernachtung oder kurzfristig für einige Monate, darf er keinen Eigenbedarf anmelden.

  • Weiß ein Vermieter, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt, muss er den Mieter darauf hinweisen und einen Zeitmietvertrag anbieten. Ansonsten wird die Kündigung unwirksam.

 

Erfährt ein betroffener Mieter erst nach seinem Umzug vom vorgetäuschten Eigenbedarf, kann er laut BGH-Urteil (10.06.2015 - VIII ZR 99/14) für die höhere Miete der neuen Wohnung Schadensersatz geltend machen.

Auch die Kosten für Umzug, Makler, Malerarbeiten und Wohnungseinrichtung können eingefordert werden (LG Karlsruhe, 25.08.1994 - 5 S 185/94). Zusätzlich muss der Vermieter neben einer Entschädigung auch mit strafrechtlichen Konsequenzen wie einer Anzeige wegen Betrugs rechnen.

 

3. Wichtige Fristen

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Wahrung der Fristen entscheidend. Denn Fristverstöße gefährden die Ansprüche beider Seiten, wenn ein Gericht über die Rechtmäßigkeit der Eigenbedarfskündigung entscheiden soll.

 

Infografik: Diese Fristen müssen Sie zur Kündigung wegen Eigenbedarf beachten.

 

Kündigungsfrist

Im Falle einer Eigenbedarfskündigung kann der Vermieter laut BGB mit einer gesetzlichen Frist von mindestens 3 Monaten kündigen: Erhält ein Mieter am 1. Mai das Kündigungsschreiben, endet das Mietverhältnis zum 31. Juli.

Besteht der Mietvertrag mehr als 5, aber weniger als 8 Jahre, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate. Lebt der Mieter mehr als 8 Jahre in der Wohnung, liegt die Kündigungsfrist bei 9 Monaten. Mietverträge, die vor 2001 abgeschlossen wurden, können noch längere Kündigungsfristen enthalten.

Kürzere Kündigungsfristen gelten bezüglich der Untervermietung von möblierten Zimmern: Erhält der Mieter die Kündigung bis zum 15. des laufenden Monats, ist sie auch ohne Nennung eines Grundes zum Monatsende rechtskräftig. Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer 1-monatigen Frist kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und ein anderer Angestellter den Wohnraum benötigt.

 

Ein Vermieter darf jederzeit Eigenbedarf anmelden, wenn er im Zweifamilienhaus nur eine der Wohnungen nutzt. Benötigt er die zweite ebenfalls, darf er ohne Angabe eines Grundes Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate: Bei einer Mietdauer von acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann insgesamt zwölf Monate.

 

Sperrfrist

Eine besondere Regelung gilt, wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt und an verschiedene Eigentümer verkauft wird. Dann muss der neue Eigentümer eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden darf. Bei Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen beträgt diese Frist 5 Jahre.

Die Sperrfrist beginnt ab dem Datum der offiziellen Eigentumsumwandlung laut Grundbucheintrag. Sie kann von den einzelnen Bundesländern auf bis zu zehn Jahre verlängert werden:

  • 5 Jahre Sperrfrist in Stuttgart, Frankfurt (Main) und Hannover
  • 8 Jahre Sperrfrist in Bonn, Dortmund und Köln
  • 10 Jahre Sperrfrist in Berlin, Hamburg und München

 

Widerspruchsfrist

Mit Erhalt des Kündigungsschreibens können Mieter binnen 2 Monaten Widerspruch einlegen. Wird der Mieter nicht rechtzeitig auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, kann er diesen auch nachträglich schriftlich erklären. Diese Frist endet mit Beginn eines gerichtlichen Räumungsstreits.

Ein Widerspruch empfiehlt sich, wenn der betroffene Mieter durch die Kündigung z. B. bei fehlenden Wohnalternativen in eine unzumutbare Lage kommt.

Widerspricht der Mieter einer Eigenbedarfskündigung, kann der Vermieter sie zurückziehen oder sich mit einer Klageerhebung direkt ans Land- oder Amtsgericht wenden. Dann klärt ein Prozess, ob der Bedarf des Mieters oder der Anspruch des Vermieters schwerer wiegt.

 

Weitere Fristen

Nach Ablauf der oben genannten Fristen ist die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben. Verweigert ein Mieter den Auszug, dürfen Vermieter aufgrund der Ziehfrist frühestens 2 Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist rechtliche Schritte einleiten und bei Gericht Räumungsklage einreichen.

Mit Erhalt der Klageschrift hat der Mieter eine 14-tägige Verteidigungsfrist, möchte er sich gegen die Klage des Vermieters zur Wehr setzen. Weitere 2 Wochen bleiben ihm, um seine Verteidigungsbereitschaft zu begründen und entsprechende Nachweise zu erbringen.

Härtefälle wie Schwangerschaft oder Pflegebedarf eines Mieters lassen sich mithilfe der Patientenakte zweifelsfrei nachweisen.

 

Lassen Mieter die Verteidigungsfrist unbeachtet verstreichen, droht ein Urteil wegen Fristversäumnis. Infolgedessen erhält der Vermieter einen gerichtlichen Titel und eine Zwangsräumung ist nicht mehr zu verhindern.

Erkennt das richterliche Urteil den Eigenbedarf des Vermieters an, wird eine individuelle Räumungsfrist festgelegt. Zieht der Mieter trotzdem nicht aus, setzt der Vermieter eine Nachfrist von mindestens 2 Wochen. Innerhalb dieser Frist kündigt der Vermieter die Zwangsräumung an, die i. d. R. durch einen Gerichtsvollzieher nach Fristablauf vollstreckt wird.

 

Kündigung Eigenbedarf

Sie wollen sich über Ihre Rechte und Pflichten bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf informieren? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch mit einem unserer Anwälte. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

 

4. So melden Vermieter Eigenbedarf an

Der Deutsche Mieterbund zählt pro Jahr rund 100.000 Kündigungen wegen Eigenbedarf – mit steigender Tendenz. Während Vermieter lediglich ihr rechtmäßiges Eigentum beanspruchen, empfinden Mieter die Eigenbedarfskündigung häufig als ungerecht und legen Widerspruch ein.

Um infolge einer Kündigung wegen Eigenbedarf einen teuren Rechtsstreit zu vermeiden, empfehlen wir folgende Schrittfolge. Diese soll bei der Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung helfen:

 

Infografik: So setzen Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf durch.

 

Gespräch suchen

Da Eigenbedarfskündigungen langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten verursachen können, empfiehlt es sich, zunächst das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Das hat den Vorteil, dass dieser vom Anliegen des Vermieters nicht überrollt wird. Außerdem können sich beide im Vorfeld gütlich einigen – beispielsweise durch:

  • Eine verlängerte Kündigungsfrist
  • Das Angebot einer alternativen Mietwohnung

 

Mietverhältnis kündigen

Können sich die Parteien nicht einigen, muss der Vermieter das Mietverhältnis fristgerecht schriftlich kündigen, denn eine Zustellung per Mail oder Fax ist unzulässig. Damit das Kündigungsschreiben den Mieter sicher erreicht, sollten Vermieter die Kündigung unbedingt per Einschreiben mit Rückschein versenden oder im Beisein eines Zeugen persönlich an den Mieter übergeben.

Das Kündigungsschreiben ist das wichtigste Beweismittel, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Denn in einem möglichen Prozess darf sich der Vermieter nur auf die in seiner Eigenbedarfskündigung aufgeführten Gründe beziehen und diese geltend machen. Daher sollten die folgenden Angaben unbedingt enthalten sein:

  • Name der Bedarfsperson(en)
  • Art des Verwandtschaftsverhältnisses
  • Gründe für Eigenbedarf (z. B. Wechsel des Arbeitsplatzes, Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung oder Familienzuwachs)
  • Hinweis auf gesetzliches Widerspruchsrecht
  • Alternative Wohnungsangebote

 

Vorsicht vor Mustern für Eigenbedarfskündigungen!

Eine ausführliche Begründung des Eigenbedarfs ist von höchster Bedeutung für eine rechtmäßige Kündigung des Mietverhältnisses. Diese bilden den individuellen Einzelfall nie ab. Außerdem übernehmen die Anbieter dieser Muster keine Haftung für deren formelle Richtigkeit.

 

Widerspruch abwarten

Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten, können von ihrem Widerspruchsrecht Gebrauch machen. Ein Widerspruch hat vor allem Aussicht auf Erfolg, wenn die Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf unzulässig ist oder der Mieter einen Härtefall nachweisen kann.

Hat der Widerspruch des Mieters keinen Erfolg vor Gericht, muss er ausziehen. Verweigert er sich einem Auszug, hat der Vermieter nur eine legale Möglichkeit, um Auszug und Eigenbedarfskündigung durchzusetzen: Er muss Räumungsklage einreichen. Wird der Klage stattgegeben, darf der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen.

 

Anwalt hinzuziehen

Laut Mieterbund erweist sich jede dritte Eigenbedarfskündigung aufgrund der Begründung durch den Vermieter als fragwürdig. Dann kann die Kündigung unwirksam sein. Auch weil keine andere Form der Kündigung so umstritten ist wie die Eigenbedarfskündigung, empfiehlt sich die Hinzuziehung eines spezialisierten Anwalts:

  • Von ihm können Sie den Mietvertrag prüfen lassen, um die Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung sicherzustellen.
  • Er bewahrt Sie vor Form- und Fristverstößen, denn diese können Ihren Räumungsanspruch gefährden.
  • Er wägt ab, ob der Mieter Härtefälle geltend machen kann.
  • Er kann sicherstellen, dass die Beweise für Ihren Eigenbedarf stichhaltig genug sind, um einem Widerspruch des Mieters standzuhalten.
  • Er vertritt Sie vor Gericht und setzt dort Ihre Eigenbedarfskündigung durch, falls Sie sich nicht außergerichtlich einigen können.

 

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Hat eine Eigenbedarfskündigung in Ihrem individuellen Fall Aussicht auf Erfolg, erhalten Sie ein Festpreis-Angebot mit konkreter Leistungsbeschreibung. Bis dahin besteht kein Kostenrisiko für Sie. Jetzt mit anwaltlicher Unterstützung Eigenbedarf anmelden.

 

5. So wehren Mieter eine Eigenbedarfs­kündigung ab

Haben Mieter eine Eigenbedarfskündigung im Briefkasten, sollten sie zunächst Ruhe bewahren. Schätzungsweise jede dritte Eigenbedarfskündigung enthält Mängel, die eine Kündigung unwirksam machen. So ist beispielsweise die Kündigung bei fehlender Begründung des Eigenbedarfs unzulässig.

Der Mieter muss in diesem Fall nicht ausziehen und kann auch einer etwaigen Klage des Vermieters gelassen entgegensehen: Denn ohne begründeten Eigenbedarf wird der Vermieter mit seiner Klage vor Gericht scheitern.

Um einen unnötigen Rechtsstreit zu vermeiden, empfehlen wir betroffenen Mietern folgendes Vorgehen:

 

Kündigungsschreiben prüfen

Eine Kündigung ist nur wirksam, wenn sie inhaltlich begründet und formal richtig ist. Daher sollten betroffene Mieter zunächst das Schreiben genau überprüfen.

  • Liegt die Kündigung wegen Eigenbedarf schriftlich vor?
  • Richtet sie sich an alle Mieter der Wohnung?
  • Wurde sie von allen Vermietern unterzeichnet?
  • Enthält das Kündigungsschreiben den Namen der Person, die einziehen soll sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses?
  • Ist der Grund des Eigenbedarfs nachvollziehbar beschrieben?
  • Wurde auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen?
  • Hält sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen?
  • Ist die Wohnung für den angegebene Zweck geeignet?
  • Verbietet eine Ausschlussklausel eine Eigenbedarfskündigung?
  • Wurden alternative Wohnungen angeboten?
  • Steht der neue Eigentümer schon im Grundbuch?

 

Härtefall? Widerspruch einlegen

Der Gesetzgeber schützt Mieter, denen ein Auszug aus ihrer Wohnung nicht ohne Weiteres zuzumuten ist. In sogenannten Härtefällen stehen die Interessen des Mieters über denen des Vermieters. Durch folgende Fälle sozialer Härte wird eine Eigenbedarfskündigung abwendbar:

  • Krankheit, Behinderung, Pflegebedürftigkeit
  • Examensarbeiten oder Schulwechsel der Kinder
  • Schwangerschaft und Depressionen
  • Doppelter Umzug, weil die neue Wohnung noch nicht bezugsfähig ist
  • Drohende Obdachlosigkeit einer Familie mit Kindern
  • Verwurzelung im Umfeld, lange Mietdauer und hohes Alter
  • Vortäuschung des Eigenbedarfs durch den Vermieter

 

Können Mieter mindestens einen Härtefall nachweisen, sollten sie unbedingt Widerspruch einlegen. Denn auf diesen muss der Vermieter reagieren und sie ggf. aus der Wohnung klagen.

 

Räumungsfrist verlängern

Da eine Klageerhebung sowohl Mieter als auch Vermieter Zeit, Nerven und Geld kostet, sollten Sie eher eine Einigung im beiderseitigen Interesse anstreben:

  • Gemäß § 574a BGB dürfen Sie die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit verlangen.
  • Laut § 721 ZPO können Sie eine Verlängerung der Räumungsfrist auf bis zu 12 Monate beantragen.
  • Sie können eine dauerhafte Einstellung der Zwangsvollstreckung herbeiführen.

 

Anwalt konsultieren

Wenn Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten und Ihre Wohnung behalten möchten, sollten Sie so früh wie möglich einen spezialisierten Anwalt hinzuziehen. Durch seine umfassenden juristischen Kenntnisse kann er Sie unter Umständen vor dem Verlust Ihrer Wohnung bewahren:     

  • Er kann Ihnen helfen, Mietvertrag und Kündigungsschreiben auf Fehler von Seiten des Vermieters zu prüfen.
  • Er stellt fest, ob Sie die Eigenbedarfskündigung aufgrund eines Härtefalls abwenden können.
  • Er kann feststellen, ob Ihnen infolge einer unrechtmäßigen Kündigung Schadensersatz zusteht.
  • Außerdem kann er Ihnen zu einem Aufhebungsvertrag verhelfen. So erhalten Sie im Gegenzug für einen verfrühten Auszug ggf. Umzugskosten erstattet, Schönheitsreparaturen erlassen oder auch eine pauschale Abfindung.

 

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