Eigenbedarfskündigung: Wissenswertes für Mieter & Vermieter

1. Wann der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf

Vermieter dürfen ihren Mietern laut § 543 BGB nicht einfach so kündigen – sie brauchen einen Grund für die Kündigung eines Mietvertrags – z. B. Verstoß gegen vertragliche Vereinbarungen, unpünktliche Mietzahlungen oder Mietschulden.

Der Vermieter kann den Mietvertrag gemäß § 573 BGB auch kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Für eine solche Eigenbedarfskündigung gelten allerdings strenge Vorschriften.

Was gilt als Eigenbedarf?

Von Eigenbedarf an einer Mietsache spricht man, wenn der Vermieter die Mieterwohnung für sich selbst, einen nahen Angehörigen oder für eine zu seinem Haushalt gehörende Person (z. B. eine Pflegekraft) zu eigenen Wohnzwecken benötigt.

Gründe für Eigenbedarf

Im Mietrecht ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs laut § 573 BGB aus folgenden Gründen möglich:

• Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten
• Nahe Verwandte benötigen eigenen Wohnraum.
• Die Wohnung des Vermieters ist teurer oder weit entfernt vom Arbeitsplatz.
• Der Bedarf des Vermieters an Wohnraum steigt durch Familienzuwachs, Heirat, Aufnahme eines pflegebedürftigen Angehörigen oder Einzug von Pflegepersonal.
• Sein Bedarf verändert sich durch Krankheit, Alter oder durch geänderte Lebensumstände infolge einer Scheidung.
• Die Kinder und Enkelkinder kommen regelmäßig zu Besuch.
• Die Wohnung wird als Altersresidenz, Ferien- oder Zweitwohnung genutzt.

Neben den Kündigungsgründen ist auch das Verwandtschaftsverhältnis zur Bedarfsperson eine wichtige Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung. Laut § 573 Abs. 2 BGB darf der Vermieter nicht nur für sich, sondern auch für Angehörige seines Haushalts oder für Familienangehörige Eigenbedarf anmelden.

Begünstigte Personen sind unter anderem:

• Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel
• Geschwister, Schwiegereltern und Stiefgeschwister
• Stiefkinder, Nichten und Neffen
• Ehepartner und Lebenspartner
• Onkel und Tanten, Cousinen und Cousins
• Großnichten und -neffen, geschiedene Eheleute
• Kinder des Lebensgefährten und Patenkinder
• Haushaltshilfen, Pflegepersonal, Hausmeister

2. Wann eine Eigenbedarfs­kündigung unzulässig ist | Checkliste

Kündigen Vermieter ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und ziehen nach kurzer Nutzungsdauer wieder aus, ist dadurch eine schnelle Neuvermietung möglich. Das kann sich für Vermieter lohnen, weil sie so eine Mieterhöhung von bis zu 20 % erreichen können.

Um Mieter vor einer solchen Spekulation zu schützen, ist im Mietrecht eine Kündigung durch vorgetäuschten Eigenbedarf unwirksam – der Mieter darf die Wohnung in dem Fall weiterhin nutzen.

Darüber hinaus ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in folgenden Fällen unzulässig:

• Der Vermieter ist eine juristische Person, GmbH, eine Aktien- oder Kommanditgesellschaft. Laut mehreren BGH-Urteilen können diese keine Wohnung für sich oder Angehörige beanspruchen (23.05.2007 – VIII ZR 113/06 & VIII ZR 122/06; 27.06.2007 – VIII ZR 271/06).
• Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist durch eine Ausschlussklausel im Mietvertrag verboten.
• Der Mieter hat ein Wohnrecht auf Lebenszeit.
• Die Kündigung ist unverhältnismäßig. Kündigt der Vermieter beispielsweise für die 18-jährige Tochter ein 250 qm großes Penthouse, in dem eine Familie lebt, wird der Bedarf überschritten.
• Der Mieter findet keine angemessene Wohnung – dann liegt ein Härtefall Laut Urteil des Landgerichts Bonn muss der betroffene Mieter dafür seine Bemühungen zweifelsfrei nachweisen (17.06.1991 – 6 S 27/91).
• Die Art der Unterbringung ist unangemessen – z. B. wenn ein Vermieter für einen 85-jährigen pflegebedürftigen Angehörigen eine Wohnung im achten Stock ohne Fahrstuhl kündigt.
• Andere Wohnungen im Haus sind frei.
• Die Mietwohnung soll gar nicht ernsthaft genutzt Dann liegt kein berechtigtes Eigenbedarfsinteresse vor.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung nur zur gelegentlichen Übernachtung oder kurzfristig für einige Monate.
• Der Vermieter weiß schon, dass er die Wohnung in naher Zukunft benötigt – bietet dem Mieter aber keinenZeitmietvertrag
• Das Kündigungsschreiben ist formal fehlerhaft.

Die Checkliste | Formale Fehler der Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Eigenbedarfskündigung ist im Mietrecht nur wirksam, wenn sie inhaltlich begründet und formal richtig ist. Für betroffene Mieter kann es deshalb sinnvoll sein, das Schreiben genau zu überprüfen:

• Liegt die Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich vor?
• Richtet sie sich an alle Mieter der Wohnung?
• Wurde sievon allen Vermietern unterzeichnet?
• Enthält das Kündigungsschreiben den Namen der Person, die einziehen soll sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses?
• Ist der Grund des Eigenbedarfsnachvollziehbar beschrieben?
• Wurde auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen?
• Hält sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen?
• Ist die Wohnung für den angegebene Zweckgeeignet?
• Verbietet eine Ausschlussklausel eine Eigenbedarfskündigung?
• Wurden alternative Wohnungen angeboten?
• Steht der neue Eigentümer schon im Grundbuch?

Ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausreichend begründet und fehlerfrei ist, lässt sich für Mieter unter Umständen nicht auf den ersten Blick feststellen. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier helfen und die Kündigung auf Zulässigkeit prüfen – und Mieter vor einer unzulässigen Eigenbedarfskündigung schützen.

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3. Wichtige Fristen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Neben einem triftigen Grund für die Eigenbedarfskündigung müssen Vermieter im Mietrecht laut BGB bestimmte Kündigungsfristen bei Eigenbedarf beachten.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarf

Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens 3 Monate. Je länger ein Mietverhältnis dauert, desto länger ist die Kündigungsfrist:

• Mietvertrag seit weniger als 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietvertrag seit 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietvertrag seit mehr als 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Bei einer Untervermietung gelten kürzere Fristen: Erhält der Mieter die Kündigung bis zum 15. des laufenden Monats, ist sie auch ohne Nennung eines Grundes zum Monatsende rechtskräftig. Bei Werksmietwohnungen kann der Vermieter mit einer Frist von 1 Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis beendet ist und ein anderer Angestellter den Wohnraum benötigt.

Ähnlich verhält es sich bei einer vermieteten Wohnung in einem Zweifamilienhaus: Vermietet der Vermieter die zweite Wohnung und benötigt diese ebenfalls, darf er ohne Angabe eines Grundes Eigenbedarf anmelden. In diesem Fall verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere 3 Monate. Sollte der Mieter bereits seit 8 Jahren in der Wohnung leben, beträgt sie dann 12 Monate.

Wann muss man Eigenbedarf anmelden?

Wann Vermieter Eigenbedarf anmelden müssen, hängt von den gesetzlichen Kündigungsfristen ab – also mindestens 3 Monate, bevor der Vermieter die Wohnung nutzen will. Bei länger bestehenden Mietverhältnissen verlängert sich diese Frist.

Wie lange muss man nach Eigenbedarf in der Wohnung wohnen?

Es gibt keine gesetzliche Frist, wie lange der Vermieter die gekündigte Wohnung nutzen muss. Ob eine Eigenbedarfskündigung auch bei kurzer Nutzungsdauer zulässig ist oder nicht, ist vom Einzelfall abhängig.

Wann darf nach Eigenbedarf wieder vermietet werden?

Das BGB schreibt nicht vor, nach welcher Frist nach Eigenbedarf wieder vermietet werden darf. Der Vermieter hat also keine bestimmte Nutzungsdauer einzuhalten – er muss lediglich nachweisen, dass er den Eigenbedarf nicht nur vorgetäuscht hat.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung nach Kauf möglich?

Nach einem Hauskauf darf der neue Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, die Kündigung begründen kann und alle genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Der Kaufvertrag oder eine Überlassungserklärung sind für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht ausreichend.

Diese Fristen gelten bei Mehrfamilienhäusern

Wenn ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt und an verschiedene Eigentümer verkauft wird, gelten besondere Fristen. Dann muss der neue Eigentümer eine Kündiungssperrfrist von mindestens 3 Jahren abwarten, bevor er Eigenbedarf anmelden darf. Bei Umwandlung städtischer Wohnungen in Eigentumswohnungen beträgt diese Frist 5 Jahre.

Die Sperrfrist beginnt ab dem Datum der offiziellen Eigentumsumwandlung laut Grundbucheintrag. Sie kann von den einzelnen Bundesländern auf bis zu 10 Jahre verlängert werden:

• 5 Jahre Sperrfrist in Stuttgart, Frankfurt (Main) und Hannover
• 8 Jahre Sperrfrist in Bonn, Dortmund und Köln
• 10 Jahre Sperrfrist in Berlin, Hamburg und München

4. Kündigung wegen Eigenbedarfs: Diese Rechte haben Mieter

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bedeutet nicht automatisch, dass der Mieter auch ausziehen muss – denn ohne begründeten Eigenbedarf ist die Kündigung unzulässig und der Mieter kann ihr widersprechen.

Aber auch wenn die Eigenbedarfskündigung zulässig wäre, kann der Mieter widersprechen. Dafür muss die Kündigung für ihn, seine Familie oder andere Angehörige einen Härtefall bedeuten, der die Interessen des Mieters überwiegt.

Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, kann der Mieter laut BGH-Urteil (10.06.2015 - VIII ZR 99/14) für die höhere Miete der neuen Wohnung Schadensersatz geltend machen. Auch die Kosten für Umzug, Makler, Malerarbeiten und Wohnungseinrichtung können eingefordert werden (LG Karlsruhe, 25.08.1994 - 5 S 185/94). Zusätzlich muss der Vermieter neben einer Entschädigung auch mit strafrechtlichen Konsequenzen wie einer Anzeige wegen Betrugs rechnen.

Was sind Härtefälle bei einer Eigenbedarfskündigung?

Der Gesetzgeber schützt Mieter, denen ein Auszug aus ihrer Wohnung nicht ohne Weiteres zuzumuten ist. In sogenannten Härtefällen stehen die Interessen des Mieters über denen des Vermieters.

Laut § 574 BGB ist eine Eigenbedarfskündigung durch Widerspruch in folgenden Fällen abwendbar:

• Krankheit, Behinderung, Pflegebedürftigkeit
• Examensarbeiten oder Schulwechsel der Kinder
• Schwangerschaft & Depressionen
• Doppelter Umzug, weil die neue Wohnung noch nicht bezugsfähig ist
• Drohende Obdachlosigkeit einer Familie mit Kindern
• Verwurzelung im Umfeld, lange Mietdauer & hohes Alter
• Vortäuschung des Eigenbedarfs durch den Vermieter

Können Mieter mindestens einen Härtefall nachweisen, können sie sich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs wehren und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

5. Widerspruch: So können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren

Bei einer nicht ausreichend begründeten bzw. fehlerhaften Eigenbedarfskündigung oder ungerechtfertigter Härte können Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt des Kündigungsschreibens Widerspruch einlegen. Wird der Mieter nicht auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, kann er diesen auch nachträglich schriftlich erklären – er ist dann an keine Frist gebunden.

Wie kann ich Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen?

Den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung können Mieter selbst aufsetzen – er ist formlos möglich. Folgende Angaben können aber dabei helfen, dass der Vermieter den Widerspruch akzeptiert:

• Angaben zum Mieter, Datum, Betreff & Unterschrift
• Schriftliche Erklärung, dass Sie der Eigenbedarfskündigung widersprechen
• Erläuterung der Gründe für den Widerspruch
• Nachweise wie Kontoauszüge, ärztliche Atteste und Fotos

Nachweise und relevanten Unterlagen von Versicherungen, Pflegekasse und Behörden, die für die Begründung wichtig sind, können Mieter auch innerhalb von 2 bis 4 Wochen nachreichen.

Wer den Widerspruch per Einschreiben versendet, stellt sicher, dass der Widerspruch beim Vermieter ankommt.

Wie kann ein Anwalt helfen?

Wenn der Vermieter einen begründeten Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und auf den Auszug des Mieters besteht, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen – und den Mieter vor einer ungerechtfertigten Eigenbedarfskündigung schützen:

• Mietvertrag und Eigenbedarfskündigung auf Zulässigkeit oder Fehler prüfen.
• Feststellen, ob sich die Eigenbedarfskündigung aufgrund eines Härtefalls abwenden lässt.
• Form- und fristgerecht Widerspruch beim Vermieter einlegen.
• Einen Mietaufhebungsvertrag verhandeln – für einen verfrühten Auszug sind dann eine Erstattung von Umzugskosten, Schönheitsreparaturen oder eine pauschale Abfindung möglich.
• Er kann den Vermieter gerichtlich zu Schadensersatz verpflichten, wenn dieser den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.