Mietnomaden loswerden – so gehen Sie vor

1. Mietnomaden loswerden – das sind Ihre juristischen Optionen

Mietnomaden beziehen regelmäßig neue Wohnungen, zahlen in der Regel keine Miete und reagieren nicht auf Abmahnungen oder Kündigungen. Nicht selten hinterlassen sie eine beschädigte oder gar verwüstete Wohnung. Vermietern können so große wirtschaftliche Schäden entstehen. Um diese zu vermeiden und Mietnomaden loszuwerden, können sich Vermieter u. a. mit Abmahnungen, Kündigung oder Räumungsklage zur Wehr setzen.

2. Abmahnung schreiben

Zahlt der Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats die Miete nicht, verletzt er durch den Zahlungsverzug seine vertragliche Pflicht. Stellt der Vermieter auch am fünften Werktag keinen Mieteingang fest, ist eine Abmahnung der erste Schritt, um die Miete einzufordern. Mit diesem Schreiben fordert der Vermieter den Mieter nicht nur zur Zahlung der ausstehenden Miete innerhalb einer bestimmten Frist auf – eine Abmahnung stellt darüber hinaus die Voraussetzung für eine spätere Kündigung dar, mit der man Mietnomaden loswerden kann.

Form und Inhalt der Abmahnung

Mit einer schriftlichen Abmahnung haben Sie später einen Nachweis, um Mietnomaden loswerden zu können.

Inhalt des Mahnschreibens:

• Namen aller im Mietvertrag stehenden Personen,
• detaillierte Begründung der Abmahnung & Nachweise über fehlende Mieteingänge,
• Angabe einer Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete,
• Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, falls der Mieter weiterhin nicht zahlt,
• Unterschrift aller Vermieter,
• eine Vollmacht ist notwendig, wenn der Vermieter die Abmahnung nicht persönlich übergibt, sondern von einer anderen Person übergeben lässt; eine solche Vollmacht ist auch bei beispielsweise einem Mietshaus mit mehreren Eigentümern notwendig – in diesem Fall ist der Abmahnung eine von allen Vermietern unterzeichnete Vollmacht beizulegen.

Was ist bei der Abmahnung zu beachten?

Entspricht die Abmahnung nicht diesen mietrechtlichen Vorgaben, ist sie unwirksam und kann vom Mieter innerhalb einer Frist von zwei Wochen zurückgewiesen werden. Eine unwirksame Abmahnung ist vor Gericht nicht zulässig – das kann die Chancen des Vermieters verringern, den Mietnomaden loszuwerden und ggf. ausstehende Miete im Mahn- oder Klageverfahren einzufordern.

Link-Tipp: Wie Sie ausstehende Miete gerichtlich einfordern können, welche Anforderungen dabei zu beachten sind und welche Kosten auf Sie zukommen können, erläutern wir Ihnen ausführlich in unserem Beitrag zum Thema Gerichtliches Mahnverfahren einleiten.

Eine Abmahnung ist allerdings nicht notwendig, wenn sie eindeutig erfolglos ist – weil der Mietnomade z. B. klar geäußert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu unterlassen – oder eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat bzw. langfristig eine Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten entstanden ist.

Zahlt der Mieter nach der Abmahnung die ausstehende Miete, ist das Schreiben gegenstandslos. Zahlt er weiterhin nicht, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, um den Mietnomaden loszuwerden.

3. Kündigung des Mietvertrages

Wann welche Form der Kündigung möglich ist, wenn der Vermieter einen Mietnomaden loswerden will, welche Formalia für eine rechtssichere Kündigung zu erfüllen sind und wann diese gegenstandslos wäre, erläutern wir Ihnen jetzt.

Fristlose Kündigung

Ist der Mieter bereits mit zwei oder mehr Mieten im Rückstand, kann der Vermieter ihm – ohne vorherige Abmahnung – die fristlose Kündigung aussprechen, um den Mietnomaden loszuwerden. Dies ist ebenfalls möglich, wenn dieser

• die Wohnung verwahrlosen lässt, sodass die Bausubstanz gefährdet ist,
• die Wohnung durch unerlaubte Baumaßnahmen beschädigt – z. B. durch den Abriss einer Wand – oder
• Schimmelbildung riskiert, weil er die Heizung nicht nutzt, obwohl Frostgefahr besteht.

Nach der fristlosen Kündigung hat der Mieter in der Regel 14 Tage Zeit für die Räumung der Wohnung.

Um sich zusätzlich abzusichern, können Vermieter zur fristlosen eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. So können sie den Mietnomaden loswerden, denn dieser muss die Wohnung dann in jedem Fall räumen.

Ordentliche Kündigung

Zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter berechtigt, sobald der Mietnomade mit einer Monatsmiete im Verzug ist und die vorherige Abmahnung ignoriert hat. Dieser muss die Wohnung dann zum Ende der Kündigungsfrist räumen und im vertraglich geregelten Zustand hinterlassen. Etwaig notwendige Renovierungsarbeiten muss der Mieter dann auf eigene Kosten durchführen.

Form und Inhalt der Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrages ist vom Vermieter zu begründen und schriftlich mitzuteilen. Sie muss an alle Mieter der betreffenden Wohnung gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist nur mit einer Vollmacht vom Vermieter möglich. Liegt diese dem Schreiben nicht bei, kann der Mieter die Kündigung zurückweisen.

Kündigungsfristen

Für die ordentliche Kündigung gilt nach § 573c Abs.1 BGB eine Frist von drei Monaten bis zum Auszug des Mieters – es sei denn, eine hiervon abweichende Kündigungsfrist wurde vertraglich vereinbart. Der Mieter kann der Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen.

Wann ist die Kündigung nicht rechtsgültig?

Hält der Vermieter die Formalia des Kündigungsschreibens nicht ein, ist diese unwirksam. Zudem kann der Mietnomade sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen, indem er die Miete oder die Kaution nachträglich zahlt. Dazu hat er ab Ausspruch der Kündigung zwei Monate Zeit.

Der Mieter kann der Kündigung zudem widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese eine Härte bedeuten würde, weil kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

3. Räumungsklage

Wenn der Mieter nicht auf die Kündigung reagiert und den Auszug verweigert, kann der Vermieter die Räumung der Wohnung einklagen, um den Mietnomaden loszuwerden. Dies muss innerhalb von drei Jahren erfolgen, da der Zahlungsanspruch mit Ablauf dieser gesetzlichen Verjährungsfrist verfällt. Die Klageerhebung hemmt die Verjährung.

Das Klageverfahren verläuft dann so:

• Räumungsklage erheben: Voraussetzung für die Klageerhebung ist die vorherige rechtswirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Räumt der Mieter nicht zum genannten Zeitpunkt die Wohnung, ist die Klage möglich. Frühestens zwei Wochen nach der Kündigung kann die Klage schriftlich und unterschrieben vom Vermieter oder seinem Anwalt beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.

• Gerichtskostenvorschuss: Dieser wird fällig, damit die Klage eröffnet wird – andernfalls beginnt kein Gerichtsverfahren gegen den Mietnomaden.
• Zustellung der Klage: Der Mieter erhält die Räumungsklage und kann hiergegen Widerspruch erheben. Tut er dies nicht, kann der Vermieter ein sogenanntes Versäumnisurteil beantragen. Damit urteilt das Gericht ohne Anhörung des Beklagten und entscheidet über die Räumung der Wohnung.
• Verfahren bei Widerspruch: Legt der Mieter Widerspruch ein, wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet, in dem geprüft wird, ob der Widerspruch oder Zahlungsanspruch berechtigt ist.
• Urteilsverkündung: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch oder ergibt das Prüfverfahren, dass der Widerspruch nicht berechtigt ist, erhält der Vermieter das Räumungsurteil. Nach einer Frist von vier Wochen ist dieses rechtskräftig und vollstreckungsfähig. Der Zahlungsanspruch des Vermieters wurde hiermit gerichtlich festgestellt, sodass er 30 Jahre lang das Recht hat, seine Mietforderung gegenüber dem Mietnomaden durchzusetzen.
• Räumung der Wohnung: Zieht der Mieter nach dem Räumungsurteil nicht freiwillig aus, kann der Vermieter mit dem gültigen Räumungsurteil einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Zwangsräumung durchführt. Wie das abläuft, wird in Kapitel 1.4 – Zwangsräumung erklärt.

4. Zwangsräumung

Mit dem gerichtlichen Räumungsurteil kann der Vermieter den Mietnomaden loswerden. Hat der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragt, setzt dieser dem Mieter zunächst letztmalig eine dreiwöchige Frist zur selbstständigen Räumung der Wohnung. Mit Ablauf der Frist wird der Gerichtsvollzieher

• sich Zutritt zur Wohnung verschaffen,
• pfändbare Teile aus dem Besitz des Mietnomaden zur Versteigerung einbehalten – um ggf. offene Mietzahlungen auszugleichen oder Reparaturen an der beschädigten Wohnung vorzunehmen – und
• eine Spedition mit der Einlagerung der Gegenstände beauftragen.

Die Wohnung ist nach der Räumung wieder im Besitz des Vermieters.

Berliner Räumung

Die Berliner Räumung ist eine Sonderform der Zwangsräumung, bei der nicht der Gerichtsvollzieher die Räumung übernimmt, sondern der Vermieter. Damit der Vermieter das Eigentum des Mieters entfernen darf, beschränkt er seine Räumungsvollstreckung auf Herausgabe der Wohnung, Verweisung des Mieters aus dieser und seine eigene Einweisung in die Wohnung. Ein Gerichtsvollzieher wird lediglich damit beauftragt, das Türschloss auszutauschen, damit der Mietnomade sich keinen Zutritt mehr zur Wohnung verschaffen kann.

Der Vermieter darf den pfändbaren Besitz des Mieters versteigern lassen, um ggf. ausstehende Mietzahlungen oder Kosten für Schäden in der Wohnung auszugleichen – er muss jedoch darauf achten, dass pfändbare Gegenstände eindeutig von nicht pfändbaren getrennt werden:

• pfändbar: nur Gegenstände, die zum Alleineigentum des Mieters gehören wie z. B. Inhaberpapiere, Sparbücher und Schmuck;
• nicht pfändbar: sämtliche Gegenstände, die eine Haushaltsführung ermöglichen, sowie persönliche Gegenstände wie z. B. Möbel, Haushaltsgeräte oder Kleidung.

Die nicht pfändbaren Gegenstände muss der Vermieter sicher verwahren und an den Mieter herausgeben. Ist die Übergabe nicht möglich oder möchte der ehemalige Mieter die Gegenstände nicht zurück, können diese nach einem Monat vernichtet oder versteigert werden.

Achtung: Vermieter haftet!

Zählt der Vermieter eigentlich unpfändbare Gegenstände fälschlicherweise zu pfändbaren, versteigert diese vor Ablauf der Wartezeit oder bewahrt sie nicht ordnungsgemäß auf, kann der ehemalige Mieter Schadensersatz geltend machen. Ein Anwalt kann eine schnelle Zwangsräumung, die richtige Kategorisierung dieser Gegenstände und deren ordnungsgemäße Lagerung und Übergabe sicherstellen.

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5. Strafantrag stellen

Der Mieter macht sich durch die Nichtzahlung der Miete des Einmietbetruges schuldig. Hiergegen kann der Vermieter vorgehen, indem er einen Strafantrag bei der Polizei, dem Amtsgericht oder der Staatsanwaltschaft stellt. Dies erfolgt schriftlich oder indem die Straftat bei Gericht oder Staatsanwaltschaft mündlich zu Protokoll gegeben wird. Hat der Vermieter Kenntnis über den Betrug des Mietnomaden erlangt, muss er die strafrechtliche Verfolgung dessen innerhalb von drei Monaten beatragen.

Ein beantragtes Strafverfahren verläuft dann wie folgt:

• Ermittlungsverfahren: Die Staatsanwaltschaft wird dem Strafantrag zunächst nachgehen, indem sie ein Ermittlungsverfahren einleitet. Hier soll der Verdacht des Einmietbetruges geprüft und die tatsächliche Sachlage ermittelt werden. Dazu werden der Vermieter und etwaige Zeugen vernommen und Beweise gesichtet. Die Polizei wird mit der Suche nach dem Mietnomaden beauftragt.
• Anklage und Strafverfahren: Nachdem das Ermittlungsverfahren abgeschlossen ist, wird die Staatsanwaltschaft entsprechend der Beweislage Anklage erheben und das Strafverfahren eröffnen.
• Antrag auf Erlass eines Strafbefehls: Die Staatsanwaltschaft kann bei einfachen Straftatbeständen alternativ zur Anklageerhebung auch direkt einen Strafbefehl beim Amtsgericht beantragen. Hiergegen kann der Mieter innerhalb von zwei Wochen Einspruch erheben. Dann folgt das Gerichtsverfahren wie nachfolgend erläutert. Wird kein Einspruch erhoben, erlangt der Strafbefehl nach Ablauf der Frist Urteilskraft.
• Anhörung des Mieters: Der Beschuldigte wird zu Beginn des Verfahrens zur Vernehmung bei der Polizei geladen und hat die Möglichkeit, sich gegen den Vorwurf des Einmietbetruges zu verteidigen.
• Erlass eines Haftbefehls: Besteht bei dem Mietnomaden konkrete Flucht- oder Wiederholungsgefahr, wird die Staatsanwaltschaft Haftbefehl erlassen.
• Urteil: Ist der Mieter nachweislich des Betruges schuldig, wird die Staatsanwaltschaft ihn zur Zahlung einer am Ausmaß des Betruges gemessenen Geldstrafe verurteilen.

6.Wie kann ein Anwalt helfen?

Damit Vermieter Mietnomaden loswerden, könnten schriftliche Abmahnungen und Kündigungen im Einzelfall nicht ausreichen. Mietnomaden ignorieren in der Regel sämtliche Aufforderungen des Vermieters oder verlassen die angemietete Wohnung plötzlich – der Vermieter bleibt dann auf Mietausfällen und den Kosten für die Beseitigung etwaiger Schäden sitzen. Außerdem sind die juristischen Optionen, um Mietnomaden loszuwerden, mit zahlreichen Anforderungen verbunden. Werden etwa Vorgaben bezüglich Abmahnungen ignoriert, ist diese unwirksam – und damit die Kündigung des Mietnomaden oder eine Räumungsklage nur schwer möglich.

Ein Anwalt kann Sie dabei unterstützen, den Mietnomaden schnell loszuwerden. So kann er die Rechtsgültigkeit von Abmahnung und Kündigung sicherstellen und alle notwendigen gerichtlichen Schritte einleiten, um eine schnelle Räumung Ihrer Wohnung zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang kann er u. a. folgende Aufgaben übernehmen:

• einwandfreie Dokumentation der vorsätzlichen Vertragsverletzung durch den Mietnomaden,
• Prüfung der Abmahnung an den Mietnomaden oder Erstellung einer rechtssicheren Abmahnung,
• fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses,
• form- und fristgerechte Einreichung einer Räumungsklage,
• Erarbeitung einer passenden juristischen Strategie, um die Interessen und Ziele des Vermieters schnell und konsequent durchzusetzen und eine Räumung der Wohnung zu erreichen,
• Sicherstellung der Räumung & Pfändung sowie rechtsgültige Trennung von pfändbaren und unpfändbaren Gegenständen des Mietnomaden & deren angemessene Lagerung,
• Einleitung eines Strafverfahrens wegen Betrugs gegen den Mietnomaden.

7. Kosten & Kostenübernahme

Wollen Vermieter den Mietnomaden loswerden, fallen Kosten an, sobald anwaltlich oder gerichtlich gegen den Mieter vorgegangen wird.

Kosten eines Klageverfahrens zur Räumung der Wohnung

Der Kostenaufwand hängt im Falle der Räumungsklage von der Jahreskaltmiete ab – anhand dieses Streitwertes ergeben sich die Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und der Gerichtskostenvorschuss nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Hinzu kommen Fixkosten für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und die Räumung der Wohnung.

Beispiel zur Berechnung des Streitwertes: Beträgt die monatliche Kaltmiete 400,00 €, ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 4.800,00 € als Streitwert des Klageverfahrens. Auf Grundlage dessen können die Kosten berechnet werden.

Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie hoch die Kosten des Klageverfahrens je nach Streitwert sein können. Dabei sind gerichtliche Anwalts- und Gerichtskosten zusammen aufgeführt:

Kosten eines Strafverfahrens wegen Betruges

Die Kosten eines Strafverfahrens wegen Betruges werden nicht anhand des Streitwertes bemessen, sondern setzen sich aus laut RVG fixen Werten für die anwaltliche Leistung während des gesamten Verfahrens zusammen. Berechnet werden:

• die Grundgebühr für die Inanspruchnahme der anwaltlichen Vertretung,
• eine Verfahrens- und Terminsgebühr für die Vertretung im gerichtlichen Vorverfahren sowie
• eine Verfahrens- und Terminsgebühr für die anschließende Vertretung im Strafverfahren vor dem Amtsgericht.

Insgesamt entstehen hierfür Kosten in Höhe von 981,75 Euro inklusive Mehrwertsteuer und einer Pauschale für notwendige Post- und Telekommunikation des Anwalts.

Die Gerichtskosten eines Strafverfahrens hingegen hängen von Art und Umfang der Verurteilung ab. Beispielsweise sind

• 140 € im Falle einer Verteilung bis zu 6 Monaten Freiheitsstrafe und
• 120 € im Falle einer Verteilung zu einer Geldstrafe bis zu 180 Tagessätzen zu zahlen. Die Gerichtskosten erhöhen sich, je weitreichender der Mieter verurteilt wird.

Kostenübernahme

• Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter möglich: Grundsätzlich muss der Vermieter zunächst die Kosten tragen, wenn er eine Räumungsklage einreicht – das betrifft auch die Kosten einer Zwangsräumung. Allerdings werden die Kosten von der unterlegenen Partei erstattet – entscheidet das Gericht also gegen den ehemaligen Mieter, muss dieser die Kosten tragen.
• Prozesskostenhilfe: Hat der Vermieter nicht die finanziellen Mittel für ein gerichtliches Verfahren, kann Prozesskostenhilfe als finanzielle Unterstützung beantragt werden. Voraussetzung ist, dass Gerichts- und Anwaltskosten für den Prozess nicht aufgebracht werden können. Ein formloser Antrag auf Prozesskostenhilfe ist schriftlich oder zu Protokoll bei der Geschäftsstelle bzw. beim Gerichtstermin zu stellen.
• Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung: Die Rechtsschutzversicherung deckt die Kosten einer Räumungsklage in vollem Umfang ab – einschließlich der Kosten einer möglichen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Ob die Versicherung auch die Kosten eines Strafverfahrens wegen Betruges übernimmt, hängt von der individuellen Police des Vermieters ab.

2. Vorsorge: Mietnomaden erkennen

Um eine langwierige und belastende Auseinandersetzung mit Mietnomaden zu vermeiden, können Vermieter sich schon vor Unterzeichnung eines Mietvertrages gegen Betrug absichern. Sie können

• den Ausweis des Mieters auf festen Wohnsitz prüfen,
• um eine Mieterselbstauskunft bitten – hier kann er über verschiedene Fragen an den Mieter Auskunft über dessen Lebensumstände erhalten –,
• eine Schufa-Auskunft zur Bonitätsprüfung durchführen,
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sowie
• die Einkommensnachweise der letzten drei Monate vom Mieter fordern.

Verweigert der potentielle Mieter diese Auskünfte, kann das ein mögliches Anzeichen für falsche Absichten gewertet werden und es daher ratsam sein, von einem Mietverhältnis Abstand zu nehmen.

3. Tipp: juristische Unterstützung beim Vorgehen gegen Mietnomaden

Mietnomaden loszuwerden, kann ein langwieriges und belastendes Unterfangen sein, weil diese z. B. auf Zahlungsaufforderungen, Abmahnungen und Kündigungen nicht reagieren. Ein Anwalt kann Mietnomaden schnell loswerden und Ihre Rechte und Interessen konsequent durchsetzen. So kann dieser die Rechtsgültigkeit von Abmahnung und Kündigung sicherstellen und alle notwendigen gerichtlichen Schritte einleiten, um eine schnelle Räumung Ihrer Wohnung sicherzustellen.

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