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Stand 05.01.2023
Lesezeit 9 min

# Bundesmodell: So wird die Grundsteuer u.a. in Berlin berechnet
Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen müssen für die Neubewertung bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung abgeben; am 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Die meisten Bundesländer folgen bei der Berechnung dem Bundesmodell — es gibt aber auch Bundesländer, die ein eigenes Modell nutzen. Wir klären, was Eigentümer:innen jetzt wissen müssen und beantworten alle weiteren Fragen rund um die Grundsteuerreform.
  Beitrag von Martin Wiesel
 **Redakteur für Rechtsthemen**
 Aktualisiert am 05.01.2023
7.306 Aufrufe
Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen müssen für die Neubewertung bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung abgeben; am 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Die meisten Bundesländer folgen bei der Berechnung dem Bundesmodell — es gibt aber auch Bundesländer, die ein eigenes Modell nutzen. Wir klären, was Eigentümer:innen jetzt wissen müssen und beantworten alle weiteren Fragen rund um die Grundsteuerreform.
Inhaltsverzeichnis
1. [Warum war eine Reform notwendig?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#warum "Warum war eine Reform notwendig?")
2. [Was ändert sich durch das neue Bundesmodell?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#was "Was ändert sich durch das neue Bundesmodell?")
3. [Welche Länder nutzen das Bundesmodell?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#welche "Welche Länder nutzen das Bundesmodell?")
4. [Wann gebe ich meine Erklärung zur Feststellung der neuen Werte ab?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#wann "Wann gebe ich meine Erklärung zur Feststellung der neuen Werte ab?")
5. [Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA!](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#lama "Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA!")
6. [FAQ zur Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#faq "FAQ zur Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell")
 Das Wichtigste vorab:
- Für die neue Berechnung der Grundsteuer gibt es mehrere Modelle – darunter das Bundesmodell.
- Die Berechnung der Grundsteuer basiert derzeit noch auf Jahrzehnte alten Einheitswerten: Eine Reform war überfällig.
- Der gesamte Grundbesitz in Deutschland soll neu bewertet werden, entscheidend ist der Wert zum Stichtag: 1. Januar 2022.
- Am 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten — die meisten Bundesländer folgen bei der Berechnung dem Bundesmodell.
- Eigentümer:innen müssen bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben.
Inhaltsverzeichnis
1. [Warum war eine Reform notwendig?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#warum "Warum war eine Reform notwendig?")
2. [Was ändert sich durch das neue Bundesmodell?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#was "Was ändert sich durch das neue Bundesmodell?")
3. [Welche Länder nutzen das Bundesmodell?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#welche "Welche Länder nutzen das Bundesmodell?")
4. [Wann gebe ich meine Erklärung zur Feststellung der neuen Werte ab?](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#wann "Wann gebe ich meine Erklärung zur Feststellung der neuen Werte ab?")
5. [Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA!](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#lama "Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA!")
6. [FAQ zur Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell](ratgeber/steuerrecht/grundsteuer/bundesmodell-so-wird-die-grundsteuer-ua-in-berlin-berechnet.html#faq "FAQ zur Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell")
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## 1. Warum war eine Reform notwendig?
Die Grundsteuer wird derzeit in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt: Dafür legen die Finanzämter den sogenannten **Einheitswert** für ein Grundstück fest und multiplizieren diesen mit einer gesetzlich festgelegten **Steuermesszahl**. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den die Gemeinde, in der sich das Grundstück befand, den jeweiligen **Hebesatz** anwendet.
Das Problem ist allerdings, dass die derzeitige Berechnung der Grundsteuer auf **Jahrzehnte alten Einheitswerten** basiert. In den alten Bundesländern wurden die Grundstücke vor der Reform nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den neuen Bundesländern galten noch immer Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Das führte natürlich zu **unfairen Bewertungen von Grundvermögen**. Ein 2010 fertiggestelltes Gebäude wird beispielsweise wie ein Gebäude bewertet, das sich im Ausstattungszustand von 1964 befindet. Renovierungsarbeiten oder Abnutzungserscheinungen, die in den letzten Jahrzehnten passiert sind, spielen bei der Festsetzung des Einheitswertes aktuell überhaupt keine Rolle. Eine Reform war also dringend notwendig. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt.

## 2. Was ändert sich durch das neue Bundesmodell?
Das neue Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts besagt, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet werden soll. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer dann auf Grundlage neuer Werte ermittelt: Entscheidend ist nicht mehr der alte Einheitswert von 1935 bzw. 1964, sondern der **Wert zum Stichtag: 1. Januar 2022**. Das bedeutet, dass die Jahrzehnte alten Einheitswerte endlich ausgedient haben und die Grundsteuer jetzt aufgrund des Wertes zum 1. Januar 2022 berechnet werden kann. An dem mehrstufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich also gar nicht so viel. Allein die längst überholten Einheitswerte werden künftig abgeschafft und durch aktuelle Werte ersetzt.
Eigentümerinnen und Eigentümer müssen hierfür eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes an das Finanzamt schicken. Die Erklärung ist **bis zum 31. Januar 2023** abzugeben.

### Wir erklären Schritt für Schritt, wie die Grundsteuer nach dem Bundesmodell künftig berechnet wird
Durch die Reform soll die Grundsteuer künftig gerechter ausfallen und in Einklang mit dem Grundgesetz gebracht werden. Das Prinzip **Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer** bleibt dabei erhalten.
- **Grundsteuerwert**: hängt vom jeweiligen Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab. Weitere entscheidende Faktoren sind die Art des Grundstücks (privat oder betrieblich), die Grundstücksfläche und das Alter des Gebäudes.
- **Steuermesszahl**: ist ein Ausgleich der Wertsteigerungen, die seit den Jahren 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisiert und berücksichtigt wurden. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt
- **Hebesatz**: Wenn sich aufgrund der Neubewertung das Grundsteueraufkommen einer Gemeinde ändert, kann sie ihre Hebesätze anpassen.

## 3. Welche Länder nutzen das Bundesmodell?
Die Mehrheit der Bundesländer nutzt das Bundesmodell. Es wird künftig also die gängigste Art sein, die Grundsteuer zu berechnen. Ganz konkret haben sich die folgenden Bundesländer für das Bundesmodell entschieden:
- Berlin
- Brandenburg
- Bremen
- Mecklenburg-Vorpommern
- Nordrhein-Westfalen
- Rheinland-Pfalz
- Saarland
- Sachsen
- Sachsen-Anhalt
- Schleswig-Holstein
- Thüringen
Die sogenannte **Länderöffnungsklausel** erlaubt es Bundesländern, vom Bundesmodell abzuweichen und für die Berechnung der Grundsteuer ein anderes Modell zu wählen. Baden-Württemberg nutzt beispielsweise das **Bodenwertmodell**. Der Grundsteuerwert wird dabei aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße berechnet. Bayern hat hingegen das **Flächenmodell** gewählt, bei dem die Fläche als Vergleichsgröße zur Berechnung der Grundsteuer verwendet wird.

## 4. Wann gebe ich meine Erklärung zur Feststellung der neuen Werte ab?
Die neu berechnete Grundsteuer soll ab 2025 gelten. Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer waren, müssen Sie daher **bis zum 31. Januar 2023** Ihre Erklärung zur Feststellung der neuen Werte abgeben.

## 5. Erstellen Sie Ihre Grundsteuererklärung einfach und schnell mit LAMA
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3\. Ihre Daten werden von LAMA geprüft.
4\. LAMA erstellt nach der Prüfung Ihrer Daten Ihre Grundsteuererklärung und reicht diese beim Finanzamt ein.
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## FAQ zur Grundsteuer nach dem Bundesmodell

### Wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?
Aufgrund der neu festgestellten Werte wird die Grundsteuer berechnet. Diese ist **ab dem 1. Januar 2025** zu zahlen. Die konkrete Höhe der Grundsteuer ist noch nicht bekannt, da diese von den Werten der individuellen Grundstücke abhängt. Für einen Großteil der Steuerpflichten wird die künftige Grundsteuer wird vermutlich erst bis zum Herbst 2024 feststehen.
Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer wie bisher noch auf Grundlage der alten Einheitswerte erhoben.

### Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?
Wer am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks — dazu zählen auch Eigentumswohnungen — oder eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs war, muss eine Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abgeben.

### Welche Angaben brauche ich für die Feststellungserklärung?
In allen Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, müssen folgende Daten übermittelt werden:
- Steuernummer des Grundstücks
- Grundbuchdaten (Adresse, Eigentümer, Flurnummer, Grundstücksfläche)
- Art der Nutzung (Wohnen oder gewerbliche Nutzung)
- Aktenzeichen des Einheitswertes
- Bodenrichtwert
- Wohnfläche
- Art der Immobilie (Mietshaus, Eigentumswohnung, Ein- oder Zweifamilienhaus)
- Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen, wobei "klein" unter 60 Quadratmeter bedeutet, "mittel" 60 bis 100 Quadratmeter und "groß" mehr als 100
- Quadratmeter
- Zahl der Garagen und Stellplätze
- Baujahr
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 Martin Wiesel
 **Redakteur für Rechtsthemen**
 Aktualisiert am 05.01.2023
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