Immobilien- und Grundstückseigentümer:innen müssen für die Neubewertung bis zum 31. Januar 2023 eine Feststellungserklärung abgeben; am 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Die meisten Bundesländer folgen bei der Berechnung dem Bundesmodell — es gibt aber auch Bundesländer, die ein eigenes Modell nutzen. Wir klären, was Eigentümer:innen jetzt wissen müssen und beantworten alle weiteren Fragen rund um die Grundsteuerreform.
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Die Grundsteuer wird derzeit in einem mehrstufigen Verfahren ermittelt: Dafür legen die Finanzämter den sogenannten Einheitswert für ein Grundstück fest und multiplizieren diesen mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den die Gemeinde, in der sich das Grundstück befand, den jeweiligen Hebesatz anwendet.
Das Problem ist allerdings, dass die derzeitige Berechnung der Grundsteuer auf Jahrzehnte alten Einheitswerten basiert. In den alten Bundesländern wurden die Grundstücke vor der Reform nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, in den neuen Bundesländern galten noch immer Einheitswerte aus dem Jahr 1935. Das führte natürlich zu unfairen Bewertungen von Grundvermögen. Ein 2010 fertiggestelltes Gebäude wird beispielsweise wie ein Gebäude bewertet, das sich im Ausstattungszustand von 1964 befindet. Renovierungsarbeiten oder Abnutzungserscheinungen, die in den letzten Jahrzehnten passiert sind, spielen bei der Festsetzung des Einheitswertes aktuell überhaupt keine Rolle. Eine Reform war also dringend notwendig. 2018 hat das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnung der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt.
Das neue Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts besagt, dass der gesamte Grundbesitz in Deutschland neu bewertet werden soll. Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer dann auf Grundlage neuer Werte ermittelt: Entscheidend ist nicht mehr der alte Einheitswert von 1935 bzw. 1964, sondern der Wert zum Stichtag: 1. Januar 2022. Das bedeutet, dass die Jahrzehnte alten Einheitswerte endlich ausgedient haben und die Grundsteuer jetzt aufgrund des Wertes zum 1. Januar 2022 berechnet werden kann. An dem mehrstufigen Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer ändert sich also gar nicht so viel. Allein die längst überholten Einheitswerte werden künftig abgeschafft und durch aktuelle Werte ersetzt.
Eigentümerinnen und Eigentümer müssen hierfür eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes an das Finanzamt schicken. Die Erklärung ist bis zum 31. Januar 2023 abzugeben.
Durch die Reform soll die Grundsteuer künftig gerechter ausfallen und in Einklang mit dem Grundgesetz gebracht werden. Das Prinzip Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer bleibt dabei erhalten.
Die Mehrheit der Bundesländer nutzt das Bundesmodell. Es wird künftig also die gängigste Art sein, die Grundsteuer zu berechnen. Ganz konkret haben sich die folgenden Bundesländer für das Bundesmodell entschieden:
Die sogenannte Länderöffnungsklausel erlaubt es Bundesländern, vom Bundesmodell abzuweichen und für die Berechnung der Grundsteuer ein anderes Modell zu wählen. Baden-Württemberg nutzt beispielsweise das Bodenwertmodell. Der Grundsteuerwert wird dabei aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße berechnet. Bayern hat hingegen das Flächenmodell gewählt, bei dem die Fläche als Vergleichsgröße zur Berechnung der Grundsteuer verwendet wird.
Die neu berechnete Grundsteuer soll ab 2025 gelten. Wenn Sie am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer waren, müssen Sie daher bis zum 31. Januar 2023 Ihre Erklärung zur Feststellung der neuen Werte abgeben.
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Aufgrund der neu festgestellten Werte wird die Grundsteuer berechnet. Diese ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Die konkrete Höhe der Grundsteuer ist noch nicht bekannt, da diese von den Werten der individuellen Grundstücke abhängt. Für einen Großteil der Steuerpflichten wird die künftige Grundsteuer wird vermutlich erst bis zum Herbst 2024 feststehen.
Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer wie bisher noch auf Grundlage der alten Einheitswerte erhoben.
Wer am 1. Januar 2022 Eigentümerin oder Eigentümer eines unbebauten oder bebauten Grundstücks — dazu zählen auch Eigentumswohnungen — oder eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs war, muss eine Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts für den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 abgeben.
In allen Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, müssen folgende Daten übermittelt werden:
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