Grundsteuer für Einfamilienhaus: Was Eigentümer:innen wissen müssen

1. Was ist ein Einfamilienhaus?

Der Begriff selbst ist schnell erklärt: Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das von einer Familie als Wohnung genutzt wird. Als Familie gilt in diesem Fall eine Gruppe Menschen, die einen gemeinsamen Haushalt führen. Wichtig ist hierbei vor allem, dass das Gebäude nur eine einzige Nutzungseinheit enthält. Bei einem Mehrfamilienhaus gibt es mehrere Nutzungseinheiten und mehrere Haushalte. Das bedeutet auch, dass Einliegerwohnungen als getrennte Haushalte verstanden werden: Wenn eine Einliegerwohnung sanitäre Anlagen und feste Kochplätze enthält, gilt das gesamte Haus steuerrechtlich als Zweifamilienhaus.

Zudem gilt grundsätzlich: Ein Einfamilienhaus darf nur zum Wohnen verwendet werden. Das Haus darf nur dann als Gewerbefläche genutzt werden, wenn die betriebliche Tätigkeit weniger als 50 Prozent der gesamten Wohn- und Nutzfläche einnimmt. Das Haus muss also vorrangig als Wohnung dienen und muss alssolches auch von außen zu erkennen sein. Wenn eines der Zimmer als Büro genutzt wird, zum Beispiel für eine freiberufliche Tätigkeit oder ein Home Office, ist das hingegen kein Problem.

Ein gemischt genutztes Grundstück liegt vor, wenn die gewerbliche Tätigkeit mehr als 50 Prozent der Fläche beansprucht und auch äußerlich besonders auffällig ist. Die Grundsteuer ist bei Gewerbeflächen höher als bei Wohnflächen, deswegen muss in einem solchen Fall streng getrennt werden. Kurz gesagt: Ein Einfamilienhaus ist eine Wohnung für einen einzigen Familienhaushalt, die nicht vorrangig zu betrieblichen Zwecken genutzt wird.

Gilt eine Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus?

Eine Doppelhaushälfte ist in den meisten Fällen der Wohnsitz eines einzelnen Familienhaushaltes. Wenn die Grundstücke getrennte Eingänge haben und auch sonst keine gemeinsame Wohneinheit bilden, sind beide Doppelhaushälften als getrennte Einfamilienhäuser zu verstehen. Bei der Grundsteuer gibt es keine Möglichkeit, eine Doppelhaushälfte als Grundstücksart anzugeben, daher sollten Sie hier das Einfamilienhaus wählen.

Einfamilienhaus mit Garagen

In der Grundsteuererklärung müssen Sie auch die Anzahl der Garagenstellplätze angeben. Für Einfamilienhäuser sieht das Bundesmodell eine monatliche Nettokaltmiete von 35 Euro pro Garagenstellplatz vor. In Bundesländern, die dem Bundesmodell nicht folgen, müssen Sie die Garagen als Nutzflächen angeben.

Bei Einfamilienhäusern geben Sie die Anzahl der Garagenstellplätze in Zeile 10 der Anlage Grundstück ein, bei den Angaben zum Ertragswert. Mit “Garagenstellplatz” sind Stellplätze in Einzelgaragen oder Tiefgaragen gemeint. Parkplätze im Freien müssen dabei nicht berücksichtigt werden. Parkplätze im Freien sowie offene Carports müssen Sie nicht in die Anzahl der Garagenstellplätze einbeziehen.

2. Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich gilt: Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Einfamilienhauses muss die Grundsteuer zahlen. In vielen Fällen gibt es mehrere Eigentümer:innen — diese wären dann alle Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass alle Eigentümer:innen grundsätzlich zur Zahlung der gesamten Grundsteuer verpflichtet sind. Die Gemeinden können die Grundsteuer jedoch nur einmal verlangen. Zahlt ein Eigentümer also beispielsweise die vollständige Grundsteuer, müssen die übrigen Miteigentümer:innen nichts mehr zahlen.

3. Wie berechne ich die Grundsteuer für ein Einfamilienhaus?

Die schlechte Nachricht gleich vorab: Die Berechnung der Grundsteuer für Einfamilienhäuser ist kompliziert und voller Begriffe, die leider nicht selbsterklärend sind. Die gute Nachricht: Wir gehen die Berechnung der Grundsteuer Schritt für Schritt durch.

Welche Faktoren bestimmen die Grundsteuer?

Wie setzt sich die Grundsteuer allgemein zusammen? Für die Berechnung der Grundsteuer sind drei Faktoren entscheidend:

• Wert des Objektes (bis 2025 gelten Einheitswerte)
• Steuermesszahl
• Hebesatz der Gemeinden

Der Wert des Objektes ist die Bemessungsgrundlage. Bis 2025 gilt der Einheitswert, der für die alten Bundesländer zuletzt 1964 festgelegt wurde. In den neuen Bundesländern ist der Einheitswert sogar noch älter, nämlich aus dem Jahr 1935. Eine Berechnung aufgrund Jahrzehnte alter Werte ist verfassungswidrig; so urteilte das Bundesverfassungsgericht. Die Einheitswerte werden daher künftig von aktuellen Grundsteuerwerten ersetzt.

Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt. Ab 2025 gilt: Bei bebauten Grundstücken beträgt die Steuermesszahl 0,31 Promille, bei unbebauten Grundstücken beträgt sie 0,34 Promille. In den meisten Bundesländern liegt die Steuermesszahl für Einfamilienhäuser ab dem 1. Januar 2025 also bei 0,031 Promille.

Der dritte Faktor ist der Hebesatz. Dieser ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

4. Bis 2025 gelten die Einheitswerte

Bis zum 1. Januar 2025 gelten die Einheitswerte aus den Jahren 1964 bzw. 1935. Wir schauen auf ein Beispiel, wie sich die Grundsteuer anhand der alten Werte zusammensetzt:

Wir nehmen uns folgende Eckdaten:

• Einfamilienhaus
• Einheitswert: 150.000 Euro (gilt bis 2025)
• Steuermesszahl: 3,5 Promille (gilt bis 2025)
• Hebesatz: 370 Prozent (Durchschnitt in Deutschland)

Nun geht die Rechnung wie folgt: 150.000 Euro x 3,5 Promille = 525 Euro. Das ist unser Grundsteuermessbetrag. Auf diesen wendet die Gemeinde einen Hebesatz von 370 Prozent an (das entspricht dem Durchschnitt in Deutschland). Das Ergebnis ist eine zu zahlende Grundsteuer von 1.942,50 Euro.

5. Das ändert sich ab 2025

Die wichtigste Neuerung gleich vorab: Die längst überholten Einheitswerte haben ab 2025 ausgedient. Das bedeutet, dass Eigentümer:innen von Einfamilienhäusern bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung zur Feststellung der neuen Werte abgeben müssen.

Ab 2025 bleibt das Grundprinzip zur Berechnung der Grundsteuer jedoch erhalten: Weiterhin gilt also: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Zweite wichtige Neuerung ist die Senkung der Steuermesszahl. In den meisten Bundesländern beträgt die Steuermesszahl für bebaute Grundstücke künftig 0,31 Promille, bei unbebauten Grundstücken beträgt sie 0,34 Promille. Das bedeutet, dass für Einfamilienhäuser in den meisten Bundesländern künftig eine Steuermesszahl von 0,31 Promille gilt.

Es gibt allerdings einige Ausnahmen. Die folgenden Bundesländer haben abweichende Steuermesszahlen, die ebenfalls ab 2025 gelten:

• Sachsen: 0,36 Promille (bebaut und unbebaut)
• Saarland: 0,34 Promille (bebaut), 0,64 Prozent (unbebaut)
• Baden-Württemberg: 0,91 Promille (bebaut), 0,13 Promille (unbebaut)

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