Im Gespräch mit Anwalt für Öffentliches Baurecht Dr. Werner Schniewind
Ich denke, dass zu viele Menschen auf ihr Recht verzichten – einfach aus der Befürchtung, dass die Rechtsprechung Kommunen bevorteilt. Diese Befürchtung kann ich nicht bestätigen.
Dr. Werner Schniewind
Anwalt für Öffentliches Baurecht
Dr. Werner Schniewind
Anwalt für Öffentliches Baurecht
Ich denke, dass zu viele Menschen auf ihr Recht verzichten – einfach aus der Befürchtung, dass die Rechtsprechung Kommunen bevorteilt. Diese Befürchtung kann ich nicht bestätigen.
Als Anwalt für Öffentliches Baurecht vertritt Dr. Werner Schniewind seine Mandanten bundesweit und ortsunabhängig. Er berät u. a. zur Durchsetzung von Baugenehmigungen oder angekündigten Maßnahmen der Bauaufsichtsbehörde. Im Gespräch gibt er Einblicke in seine Tätigkeit.
1. Guten Tag, Herr Dr. Schniewind. Sie sind Anwalt für Öffentliches Baurecht. Welche Rechtsanliegen sind davon umfasst?
Dr. Werner Schniewind: Meine Mandanten kommen aus ganz unterschiedlichen Gründen auf mich zu. Mit dem öffentlichen Baurecht regelt der Gesetzgeber alle Rechtsbereiche, die aus Sicht der Allgemeinheit für die Errichtung, Beseitigung oder Sanierung eines Bauvorhabens zulässig sind. Es vereinheitlicht das Bauen für das gesamte Bundesgebiet.
So fallen unter den Sammelbegriff des öffentlichen Baurechts ganz unterschiedliche Rechtsanliegen – u. a. die Einholung einer Baugenehmigung bei Kommunen, die Regelung von Abstandsflächen zwischen benachbarten Grundstücken sowie der Denkmal- und Umweltschutz. Daran sind verschiedene Akteure beteiligt, der Anwalt für öffentliches Baurecht wird im Regelfall dann tätig, wenn es zu einer Klage kommt.
Viele Gesetze rund um das öffentliche Baurecht existieren auf Landes- und Kommunalebene. Daher ist es sowohl für Privatpersonen als auch für die öffentliche Hand oft schwierig, in dem undurchsichtigen Geflecht aus Gesetzen und Richtlinien den Überblick zu behalten und alle wichtigen Vorgaben bei Bauvorhaben einzuhalten.
2. Wieso haben Sie Ihren Fokus auf dieses Rechtsgebiet gelegt?
Das Baurecht erlebt in den letzten Jahren wieder stärker an Bedeutung. Die Frage nach der Erschließung von neuem Bauland, die Urbanisierung von Ballungsräumen und die damit verbundene Nachfrage nach neuem und bezahlbarem Wohnraum wird hitzig diskutiert. Besonders Kommunen, aber auch private Bauträger in Ballungsgebieten wie Berlin, Hamburg oder Köln können der Nachfrage nicht gerecht werden. Das liegt unter anderem an den strengen Bauvorschriften in Bauplanungsrecht, Baugesetzbuch und Bauordnungsrecht.
Auch im Zuge der Energiewende wird die Frage nach der Nutzung neuer Flächen immer dringlicher und stellt uns vor neue städtebauliche Herausforderungen. Die Rechtsprechung ist daher im stetigen Wandel. Genau das macht dieses Rechtsgebiet besonders spannend.
3. Welche Lebensbereiche sind vom öffentlichen Baurecht besonders betroffen?
Das öffentliche Baurecht betrifft Bauherren bereits bei der Suche neuen Baulandes und Verhandlung mit den kommunalen Behörden. So müssen sich z. B. auch Architekten nach rechtlichen Vorgaben arbeiten und ihre Pläne mitunter an geltendes Recht anpassen. Ursachen eines Streits sind in häufig nicht erteilte oder verlängerte Baugenehmigungen oder eine Veränderung der Bauanforderungen der Kommunen.
Im Zuge der stetigen Urbanisierung kommt es nicht selten zu Veränderungen des Bebauungsplans. Erst kürzlich haben sich Mandanten bei mir gemeldet, die sich vor 10 Jahren ein Grundstück an einem See gekauft haben, um dort selbst zu bauen. Neulich erhielten sie ein Schreiben der Kommune, dass das Gebiet um den See neu gestaltet wird und ein riesiger Hotelkomplex zukünftig ihre Aussicht auf den See versperren wird.
Im Bebauungsplan hatte die Kommune garantiert, kein weiteres Bauland auszuschreiben und das Landschaftsbild zu wahren. Da es sich bei einem Bebauungsplan um einen rechtsverbindlichen Bauleitplan handelt, der einen einheitlichen Siedlungscharakter gewährleisten soll, können Betroffene gegen die Planungsabsichten der Stadt per Widerspruch vorgehen.
Auch der Ausbau der Nord-Süd-Trasse für die Beförderung erneuerbarer Energien in den Süden sowie neuer Autobahnen oder zusätzlicher Landebahnen besorgen viele Bürger.
4. Viele Bauprojekte müssen aufgrund veränderter baulicher Anforderungen gestoppt werden. Erlischt eine Baugenehmigung auch bei zu zögerlichem Baubeginn?
In den meisten Fällen ja. Nach den Bauordnungen der meisten Bundesländer und Kommunen haben Baugenehmigungen nur eine zeitlich beschränkte Geltungsdauer. Meistens liegt diese zwischen 2 bis 4 Jahren. Außerdem erlischt die Genehmigung auch dann, wenn der Bau zwar begonnen, aber zwischendurch unterbrochen wurde.
Der Gesetzgeber möchte so verhindern, dass Baugenehmigungen “auf Vorrat” beantragt werden.
Das stellt für viele Großstädte ein enormes Problem dar. Viele Bauprojekte verzögern sich dermaßen, dass viele Baugenehmigungen aufgrund der veränderten Sach- und Rechtslage nicht verlängert werden. Maßgeblich ist allein, ob das Bauvorhaben nach den geänderten Anforderungen weiterhin zulässig ist. Ist dies nicht der Fall, kann eine einmal erteilte Genehmigung verfallen. Der Bau von dringend benötigtem Wohnraum verzögert sich dann und verschärft die Wohnungsnot in den Ballungsgebieten.
„Rechtsstreitigkeiten zwischen Kommunen und Privatpersonen nehmen zu. Kommunen haben ein Interesse daran, das historische Stadtbild zu erhalten. Daher haben sie in der Vergangenheit zahlreiche Richtlinien für deren Erhalt und Modernisierung eingeführt.“
5. Sie haben das Thema Denkmalschutz bereits angesprochen. Über welche Probleme klagen ihre Mandanten?
Der Denkmalschutz ist ein wichtiges Thema – sowohl für Gemeinden als auch für Privatpersonen. Der Denkmalschutz bewirkt den Erhalt historischer und städtebaulich würdiger Gebäude. Dazu gehören nicht nur Schlösser oder Kirchen, sondern auch viele Wohngebäude.
Rechtsstreitigkeiten zwischen Kommunen und Privatpersonen nehmen zu. Kommunen haben ein Interesse daran, das historische Stadtbild zu erhalten. Daher haben sie in der Vergangenheit zahlreiche Richtlinien für deren Erhalt und Modernisierung eingeführt. Für Eigentümer oder Mieter von historischen Wohnhäusern stellen die baurechtlichen Grenzen aber häufig ein Ärgernis dar. Je nach Denkmaleigenschaft des Hauses sind bauliche Veränderungen nur schwer durchzusetzen. Besonders die energetische Dämmung und Modernisierung der Heiztechnik zerstören nach Meinung des Gesetzgebers mitunter die Bausubstanz.
Viele Eigentümer kontaktieren einen Anwalt für öffentliches Baurecht z. B. dann, wenn sie ihre denkmalgeschützte Immobilie sanieren möchten und Probleme mit der Denkmalschutzbehörde bekommen. Meiner Erfahrung nach agieren diese Ämter häufig zu langsam und viel zu bürokratisch. Anwaltliche Unterstützung baut entsprechend Druck auf und erhöht in vielen Fällen die Erfolgsaussichten des Mandanten enorm.
6. In welchen Fällen können sich Besitzer einer Immobilie gegen die Denkmalschutzbehörde wehren?
Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Zum einen ist der Denkmalschutz Landesrecht – d. h. jedes Bundesland hat eigene bauliche Anforderungen und Schwerpunkte in diesem Bereich. Dementsprechend streng bzw. locker behandeln die jeweiligen Behörden das Thema. Verbieten die Denkmaleigenschaften eine moderne und klimaneutrale Sanierung, lohnt es sich für viele Immobilienbesitzer, die Denkmaleigenschaften auf den Prüfstand zu stellen.
Sind Eigentümer mit den Auflagen nicht einverstanden, kann ich als Rechtsanwalt für öffentliches Baurecht die Denkmaleigenschaft nochmals überprüfen. Dafür nehme ich Kontakt mit der Denkmalschutzbehörde auf und überprüfe im Register die genauen Denkmaleigenschaften des Gebäudes. Daraufhin kann ich einschätzen, welche Modernisierungsmaßnahmen zulässig sind. Lehnt die Denkmalschutzbehörde weiterhin alle Vorschläge ab, können Eigentümer notfalls auch per Klage gegen die Behörde vorgehen.
Ein weiterer Punkt bei der Denkmalschutzpflege vieler Hauseigentümer ist die Wirtschaftlichkeitsprüfung. Viele denkmalgeschützte Immobilien verursachen bei der Instandhaltung enorme Kosten. Nicht alle Immobilienbesitzer können diese allein durch die Miete erwirtschaften. Führt dies zum Nachteil des Eigentümers und wird dadurch der Zustand des Gebäudes in Mitleidenschaft gezogen, kann dies zu Nutzungseinschränkungen führen. Kommt es zu keiner Einigung, kann ein Anwalt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung fordern. Aus dieser ergibt sich, ob der Erhalt wirtschaftlich zumutbar oder unzumutbar ist – also ob die Ausgaben die Einnahmen übersteigen.
7. Wie beurteilen Sie die Vorteile der Online-Rechtsberatung über die Plattform advocado?
Durch die Online-Rechtsberatung können Rechtsanliegen besonders schnell bearbeitet werden. Die vollständig digitale Abwicklung spart Zeit, weil der Mandant keinen passenden Anwalt für sein Anliegen mehr suchen muss, sondern ihm der passende Anwalt für sein Anliegen vermittelt wird. Das bedeutet für ihn keine Wartezeit auf Kanzleitermine hinnehmen zu müssen.
Zudem reduziert die Online-Rechtsberatung die Hemmschwelle vieler Menschen, sich mit einem Rechtsproblem tatsächlich an einen Anwalt für öffentliches Baurecht zu wenden. Viele Rechtsuchende scheuen aus Angst vor horrenden Kosten, eine anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. In einer kostenlosen Ersteinschätzung prüft deswegen ein erfahrener Anwalt das Rechtsanliegen und informiert unverbindlich über Handlungsoptionen, Erfolgsaussichten und Kosten.
Mit der Online-Rechtsberatung über die Plattform advocado lassen sich Rechtsanliegen ortsunabhängig, flexibel und vollständig digital bearbeiten. Dabei profitieren sowohl die Anwälte als auch ihre Mandanten: Kommunikation, und der Austausch von Unterlagen ist einfach und jederzeit möglich. Außerdem werden alle datenschutzrechtlichen Vorgaben durch u. a. die Verschlüsselung von empfindlichen personenbezogenen Daten berücksichtigt.
8. Was möchten Sie Mandanten abschließend mit auf den Weg geben?
Ich denke, dass zu viele Menschen auf ihr Recht verzichten – einfach aus der Befürchtung, dass die Rechtsprechung Kommunen bevorteilt. Diese Befürchtung kann ich nicht bestätigen. Bürger haben viele Möglichkeiten, sich gegen die Entscheidung zu wehren. Daher möchte ich dafür sensibilisieren, nicht alle Entscheidungen einfach so hinzunehmen.
Die kostenlose Ersteinschätzung bietet eine gute Möglichkeit, sich schnell unkompliziert juristischen Rat zur möglichen Vorgehensweise und Erfolgschancen einzuholen. Im Anschluss können Mandanten entscheiden, ob sie ihre Interessen mit einem Rechtsanwalt für öffentliches Baurecht durchsetzen möchten.
