Wie Sie Bauschäden reklamieren & eine Entschädigung durchsetzen

1. Was ist ein Bauschaden?

Laut dem aktuellen Bauschadensbericht des Bauherren-Schutzbundes (2018) weisen immer mehr Neubauten in Deutschland Bauschäden auf. Die durchschnittlichen Kosten für Hauseigentümer belaufen sich auf 84.000 Euro.

Ein Bauschaden entsteht häufig durch einen Baumangel. Wird dieser nicht behoben, verschlechtert sich der Zustand des Gebäudes zunehmend und der Aufwand für die Beseitigung steigt. Schimmel, Steinverfärbungen und Wandrisse sind Beispiele für Schäden, die infolge eines Baumangels auftreten.

Weitere mögliche Ursachen sind:

• Fehlerhafte Nutzung: Z. B. wenn durch unregelmäßiges Lüften Schimmelschäden entstehen.
• Falsche Planung & Umsetzung: Wenn beispielsweise bei der Planung der Terrasse ein notwendiges Gefälle nicht berücksichtigt wird, sich Regenwasser staut und es zu Feuchtigkeitsproblemen kommt.
• Handwerkliche Mängel: Z. B. wenn Handwerker den Rohbau zu schnell trockenlegen und sich Risse in den Wänden bilden.

Im besten Fall führt ein Bauschaden nur zu optischen Beeinträchtigungen am Haus. Er kann aber auch zu nachlassender Funktionstüchtigkeit und damit zur Wertminderung des Gebäudes führen. Im schlimmsten Fall besteht Gesundheitsgefahr – etwa bei einem Schimmelschaden.

2. Die häufigsten Bauschäden & ihre Folgen

Wird vor oder während der Bauphase nicht korrekt geplant oder nicht fachgerecht gearbeitet, kann es zu einem Bauschaden an allen Bauteilen und in allen Bereichen des Hauses kommen.

Am häufigsten treten folgende Bauschäden auf:

• Schimmelschaden
• Kellerfeuchtigkeit
• Risse
• Balkon- und Terrassenschäden
• Dachschäden

Schimmelschaden

Unansehnlich und gesundheitsgefährdend: Schimmel gehört zu den häufigsten Beeinträchtigungen am Bau. Wird z. B. der Putz an den Außenwänden nicht bündig aufgetragen, tritt Feuchtigkeit in das Bauwerk ein und bietet den idealen Nährboden für Schimmel.

Schimmelschäden können aber auch durch zu hohe Luftfeuchtigkeit entstehen – wenn sich feuchte Luft durch falsches Lüften oder Heizen staut. Wer für einen Schimmelschaden zahlt, hängt davon ab, wie dieser entstanden ist – bei falschem Lüftverhalten haftet der Hausbesitzer selbst.

Kellerfeuchtigkeit

Der Keller ist beim Hausbau anfällig für teure Schäden. Entstehen beim Bau durch fehlerhafte Arbeiten undichte Stellen, kann Feuchtigkeit in das Mauerwerk einziehen und aufsteigen.

Durch die Feuchtigkeit entstehen Salzausblühungen, poröse Stellen, abbröckelnder Putz und Schimmelbefall. Ein feuchter Keller kann zu weitreichenden Folgeschäden wie einem Schimmelschaden führen und damit den Wert des Hauses erheblich mindern.

Risse

Risse an Böden, Decken und Wänden zählen ebenfalls zu den häufigsten Bauschäden. Sie sind nicht nur unschön anzusehen, sondern führen im schlimmsten Fall zu einer Sicherheits- und Stabilitätsminderung des Bauwerks.

Risse können entstehen durch:

• Wärmeausdehnung bei zu schnellem Austrocknen des Rohbaus
• Straßenbauarbeiten
• Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück

Bauherren sollten während der Bauphase vor allem auf die Bodenplatte und die jeweiligen Geschossdecken sowie den Rohbau achten.

Kommt es durch Straßenbauarbeiten oder Nachbarbebauung zu Bauschäden, sind Sie als Eigentümer in der Beweispflicht. Um z. B. nachzuweisen, dass eine Wand durch grundstücksnahe Bodenverdichtung mittels Rüttelplatte gerissen ist, ist es sinnvoll, vor Beginn der Bauarbeiten ein Protokoll mit den bestehenden Rissen anzufertigen.

Entstehen neue Risse, haben Sie im Streitfall den Beweis, dass diese unmittelbar durch die Rüttler der Bauarbeiten entstanden sind.

Balkon- und Terrassenschäden

Auch Balkone und Terrassen bleiben von Bauschäden nicht verschont. Diese können z. B. an folgenden Stellen auftreten:

• Trittbelag
• Abdichtung
• Dämmung
• Entwässerung
• Geländer und Brüstung

Häufig unbeachtet bleiben Gefälle, die notwendig sind, um Regenwasser abzuleiten. Ohne ein funktionierendes Gefälle staut sich das Regenwasser und es kommt in der Folge zu Feuchtigkeitsproblemen.

Wird der Boden zudem nicht korrekt verdichtet, kann die Terrasse absacken.

Dachschäden

Auch an Dach und Spitzboden kann es zu Defekten kommen, wenn das Dach nicht so konstruiert wurde, dass es sämtlichen äußeren Einwirkungen standhalten kann. Fehlt eine Entlüftung, kann Tauwasser zu Wasserschäden führen.

Eine nicht korrekt abgedichtete Einschubtreppe zum Dachboden kann infolge der mangelhaften Isolierung zu hohen Heizkosten oder zu Schimmelschäden führen.

Ein Anwalt kann Ihr Bauprojekt von der Planungsphase bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist absichern und Probleme rechtzeitig erkennen. Er kann eine Bauschadensbewertung erstellen und die Höhe der Beseitigungskosten bestimmen. Außerdem kann er das verantwortliche Bauunternehmen zur Nachbesserung verpflichten.

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3. Wann liegt kein Bauschaden vor?

Ein Bauschaden liegt nicht vor, wenn die Bauleistung frei von Sachmängeln ist – d. h. wenn

• die Handwerker alle Arbeiten korrekt ausgeführt haben,
• die im Bauvertrag vereinbarten Leistungen erfüllt sind,
• sie den anerkannten Gegebenheiten der heutigen Technik und Bauweise entspricht.

Wann liegt ein Bauschaden vor & wann eine Bagatelle?

Nicht immer ist zweifelsfrei klar, ob ein Bauschaden vorliegt. Ist die Abweichung vom Soll-Zustand nur minimal, spricht man von einem Bagatellschaden. Ist das Dach in verschiedenfarbigen Ziegeln gedeckt oder der Sichtbeton einer Wand an einer kleinen Stelle unregelmäßig, kann eine solche Bagatelle vorliegen.

Über die Grenze zwischen Bauschaden und Bagatelle entscheidet im Streitfall ein Gutachter. In einem Bauschadensgutachten schätzt er sowohl die Qualität als auch die Gebrauchstauglichkeit der Werkleistung ein.

Das Gutachten führt zu einem der folgenden Ergebnisse:

• Nachbesserung: Bestehen nicht hinnehmbare optische oder technische Mängel, muss die beauftragte Baufirma diese ohne Rücksicht auf damit verbundene Kosten beseitigen.
• Finanzielle Abgeltung des Minderwerts: Ist die Gebrauchsfähigkeit nicht oder nur in einem geringen Maße beeinträchtigt, kann der Minderwert finanziell abgegolten werden. Voraussetzung ist, dass für die Beseitigung unverhältnismäßige Kosten entstehen würden.
• Bagatelle: Bestehen nur geringfügige Abweichungen vom Soll-Zustand, die die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigen, muss der Bauherr diese als Bagatelle hinnehmen.

4. Welche Rechte besitzen betroffene Eigentümer?

Um Ihre Rechte als Bauherr einzufordern, ist es entscheidend, ob Sie den Defekt vor oder nach der Bauabnahme entdecken – denn die Hauptstreitpunkte sind, ob dieser auf die Arbeiten der ausführenden Baufirma zurückzuführen ist, wer in der Beweispflicht ist und ob die Baufirma haftbar ist.

• Vor der Abnahme: Die ausführenden Gewerke sind verpflichtet, den abgeschlossenen Vertrag und die dort getroffenen Vereinbarungen zu erfüllen und müssen den Bauschaden ausbessern. Verweigert die Baufirma die Nachbesserung, muss sie beweisen, dass der Defekt nicht auf ihr Verschulden zurückzuführen ist.
• Bei der Abnahme: Entdecken Sie bei der Abnahme gravierende Bauschäden oder -mängel, können Sie die Bauabnahme verweigern. Bei kleineren Problemen können Sie ein ausführliches schriftliches Abnahmeprotokoll mit Fotos der Schäden erstellen und die Baufirma zur Nachbesserung auffordern.
• Nach der Abnahme: Nach der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Der Bauunternehmer darf seine Abschlussrechnung stellen. Die Beweispflicht liegt nun bei Ihnen: Sie müssen nachweisen, dass der von Ihnen beauftragte Handwerker das Problem verursacht hat.

Bemerken Sie einen Defekt an Ihrem Bauprojekt, wenden Sie sich an die ausführende Baufirma. Zum einen können Sie damit verhindern, dass sich die Beeinträchtigungen ausweiten und Folgeschäden entstehen – zum anderen besteht Ihr Garantieanspruch gegenüber der Baufirma nur für begrenzte Zeit.

Wie lange gilt die Gewährleistungsfrist?

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Bauabnahme. Wann sie endet, hängt von der Art des Bauvertrages ab. Unterschieden wird zwischen einem VOB-Bauvertrag und einem BGB-Werkvertrag.

• BGB-Werkvertrag: Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre.
• VOB-Bauvertrag: Für Privatleute gelten 4 Jahre, für Unternehmen 2 Jahre Gewährleistung.

Stellen Sie innerhalb der Garantiefrist einen Bauschaden fest, ist der Bauunternehmer verpflichtet, ihn zu beseitigen und Folgeschäden zu verhindern.

Ein Anwalt für Baurecht kann das Bauprojekt vor der Abnahme auf mögliche Schäden prüfen. Wird er fündig, kann er das verantwortliche Bauunternehmen zur Nachbesserung verpflichten und sicherstellen, dass das Bauwerk der im Bauvertrag vereinbarten Leistungsbeschreibung entspricht.

Wer haftet für einen Bauschaden?

Das hängt davon ab, ob ein Bauträger, ein Generalunternehmer oder der Bauherr selbst die Gewerke auf der Baustelle koordiniert.

Bauträger

Haben Sie einen Bauträger mit dem Bau Ihres Hauses beauftragt, ist dieser in seiner Rolle als Bauherr dafür verantwortlich, Ihnen ein einwandfreies Wohnobjekt zu übergeben. Ist dies nicht der Fall, muss er für Nachbesserungen und Reparaturkosten aufkommen.

Rechtliche Grundlage ist der Bauträgervertrag – eine Mischung aus Bau- und Kaufvertrag.

Generalunternehmer

Bauen Sie mit einem Generalunternehmer, sind alle Leistungen im Bauvertrag festgehalten. Entspricht die Leistung nicht den vertraglichen Vereinbarungen, müssen Sie den Schaden dem Generalunternehmer anzeigen, damit dieser dessen Beseitigung seinen Subunternehmern überträgt.

Bauherr

Wer die Baustelle selbst als Bauherr koordiniert, muss seine Ansprüche bei Problemen gegenüber dem ausführenden Handwerker, Ingenieur oder Architekten geltend machen.

Es ist deshalb sinnvoll, jeden Schritt auf dem Bau genau zu protokollieren – denn die Verantwortung für die Reklamation tragen Sie selbst.

In folgenden Fällen haften Sie selbst als Bauherr:

• Bauschäden, die durch unsachgemäßen Gebrauch entstanden sind – z. B. ein Schimmelschaden durch unsachgemäßes Lüften.
• Schäden, die aufgrund der Vorarbeit eines anderen handwerklichen Betriebs entstanden sind.
• Bauteile oder Baustoffe sind zwar Ursache für entstandene Bauschäden, wurden aber so von Ihnen bereitgestellt oder gewünscht.

Es liegt an Ihnen zu beweisen, dass der Schaden zu einem bestimmten Zeitpunkt durch einen Konstruktionsfehler oder eine fehlerhafte Ausführung entstanden ist. Ein Gutachter oder ein Anwalt für Baurecht kann zweifelsfrei nachweisen, dass ein fremdverschuldeter Bauschaden vorliegt.

5. So erreichen Sie die Beseitigung eines Bauschadens

Schimmelschaden oder Risse in der Wand? Bei Bauschäden haben Sie während der Gewährleistungsfrist vielfältige Handlungsoptionen, Ihre Rechte durchzusetzen und die Beseitigung einzufordern.

Schriftliches Abnahmeprotokoll anfertigen

Bemerken Sie einen Bauschaden, dokumentieren Sie diesen bei der Bauabnahme schriftlich und machen Fotos. Nur so können Sie anschließend einen Anspruch auf Nachbesserung oder Schadensersatz geltend machen. Sind die ersichtlichen Bauschäden gravierend oder summieren sich, können Sie die Bauabnahme verweigern und auf einen zweiten Abnahmetermin bestehen.

Halten Sie wenn möglich fest, wer den Defekt verursacht hat – nur wenn Sie mit einer solchen Bauschadensbewertung nachweisen können, dass die Verantwortung bei dem entsprechenden Handwerker liegt, muss dieser nach der Bauabnahme für die Beseitigung aufkommen.

Baumängelrüge erstellen

Teilen Sie der zuständigen Baufirma schriftlich die Gründe mit, weshalb Sie die Bauabnahme verweigern bzw. informieren Sie sie bei erfolgter Abnahme über den Bauschaden. Legen Sie eine konkrete Frist fest, innerhalb der die Baufirma die Nachbesserung zu leisten hat.

Das Schreiben muss folgende Angaben enthalten:

• Konkrete Aufzählung und Beschreibung der Schäden (Bauschadensbewertung)
• Namen und Anschrift des Bauherren
• Anschrift des Bauobjektes
• Datum und Unterschrift der Bauherren

Ersatzvornahme durchführen

Missachtet die Baufirma die gesetzte Frist oder weigert sich, den Fehler zu beseitigen, können Sie eine sogenannte Ersatzvornahme durchführen, d. h. einen anderen Handwerksbetrieb mit der Beseitigung beauftragen.

Dokumentieren Sie den Bauschaden und auch die Ausbesserungsarbeiten genau, um die Beseitigungskosten nachweisen zu können. Bevor Sie eine Ersatzvornahme durchführen, kann eine juristische Beratung sinnvoll sein. Ein Anwalt kann sicherstellen, dass Sie alle gesetzlichen Vorgaben einhalten.

Teil der Rechnungssumme zurückbehalten

Haben Sie die ausstehende Rechnung an die verantwortliche Baufirma noch nicht gezahlt, haben Sie als Bauherr ein sogenanntes Zurückhaltungsrecht – d. h. Sie dürfen bei mangelhafter oder unvollständiger Bauleistung einen Teil der Zahlung einbehalten, bis der Schaden beseitigt wurde.

Die Minderungssumme beträgt dabei mindestens das Doppelte der voraussichtlichen Beseitigungskosten und wird von der Abschlagszahlung abgezogen.

Wenn Sie das Vorgehen gegen die verantwortliche Baufirma mit einem erfahrenen Anwalt besprechen, können Sie Ihr Vorgehen frühzeitig absichern und ausschließen, dass Sie vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen und das Bauunternehmen gerichtliche Schritte gegen Sie einleiten kann.

Bauschadensgutachten anfertigen lassen

Sind rechtliche Schritte unvermeidbar, weil die Baufirma die Nachbesserung verweigert, ist ein Bauschadensgutachten für eine umfassende Bewertung des Schadens sinnvoll. Ein objektives Gutachten bildet zum einen die Grundlage für außergerichtliche Verhandlungen, hilft aber auch dabei, Ihre Ansprüche vor Gericht begründen.

Wurde das Gutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen erstellt, erkennt es das Gericht als Beweismaterial an. Dadurch können Ihre Chancen steigen, Schadensersatz geltend zu machen.

Das Gutachten beinhaltet:

• Alle am Gebäude festgestellten Schäden und deren Ursachen
• Notwendige Reparaturen und Sanierungen
• Kosten

Sachverständige, die ein solches Bauschadensgutachten erstellen, sind z. B. erfahrene Ingenieure und Architekten.

Gerichtliche Schritte

Führen die zuvor genannten Handlungsoptionen nicht zum Erfolg, können Sie mithilfe eines Anwalts gerichtlich gegen den Handwerker oder den Bauträger vorgehen und die Beseitigung des Schadens einklagen.

Wurde der Bauschaden bereits im Zuge einer Ersatzvornahme ausgebessert, können Sie die entstandenen Kosten zurückfordern. Unter Umständen haben Sie zudem einen Schadensersatzanspruch, wenn Sie durch einen verspäteten Einzug z. B. zusätzliche Mietkosten haben.

6. Bauschäden erkennen, nachweisen & Bauunternehmen in Haftung nehmen

Sind Sie als Bauherr oder Hauseigentümer von Bauschäden wie z. B. Schimmelschaden betroffen? Als Immobilienbesitzer haben Sie zahlreiche Rechte und Möglichkeiten, um gegen einen fremdverschuldeten Schaden vorzugehen.

Ein Anwalt für Baurecht kann Sie dabei unterstützen, Ihren Anspruch auf Beseitigung durchzusetzen. Um Ihre Rechte geltend zu machen und eine finanzielle Entschädigung wie Minderung oder wegen Bauverzug Schadensersatz zu beanspruchen, müssen Sie den Sachverhalt protokollieren und nachweisen.

Diese Beweispflicht kann der Anwalt für Sie erfüllen, indem er:

1. Alle Bauschäden protokolliert und dokumentiert.
2. In einer schriftlichen Baumängelrüge das verantwortliche Bauunternehmen zur Nachbesserung verpflichtet.
3. Die Schadensbeseitigung überwacht und anschließend abnimmt.
4. Ihren Anspruch auf Schadensersatz oder Minderung prüft.

Ein erfahrener Baurechtler kann Sie auch dabei unterstützen, Ihre Ansprüche außergerichtlich geltend zu machen und ein teures Gerichtsverfahren zu vermeiden.

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