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Bauschaden – Ursachen finden und Schadensersatz geltend machen

 

Bauschaden – Ursachen finden und Schadensersatz geltend machen

 

 

Bauschäden nehmen dramatisch zu: Im Jahr 2013 gab es bereits viermal so viele Bauschäden wie noch rund zehn Jahre zuvor. Besonders häufig treten die Probleme in Form von Rissen oder Feuchtigkeit auf. Doch ab wann kann man bereits von einem Bauschaden sprechen und wann handelt es sich noch um einen Baumangel? Wann besteht Anspruch auf Schadensersatz bei einem Bauschaden und welche Fristen gelten dafür? Alle Informationen rund um das Thema Bauschäden haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengefasst.

Bauschaden – Ursachen finden und Schadensersatz geltend machen

 

Lesezeit: ca. 5 Min.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie alles, was Sie zum Bauschaden wissen müssen. Wann spricht man von einem Bauschaden und wo ist der Unterschied zum Baumangel, wer haftet für einen Bauschaden und wie geht man bei einem Bauschaden richtig vor?

 Darüber hinaus können Sie Ihr Rechtsproblem oder Ihre Fragen zum Bauschaden kostenlos mit unserem Anwalt für Baurecht besprechen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Wann spricht man von einem Bauschaden?
2. Wo ist der Unterschied zwischen Bauschaden und Baumangel?
3. Wer haftet für einen Bauschaden?
4. Das Bauschadensgutachten: Bauliche Mängel dokumentieren & Schadensersatz geltend machen
5. Welche Fristen gelten bei Bauschäden?
6. Die richtige Vorgehensweise bei Bauschäden
7. Die häufigsten Bauschäden und wie sie sich vermeiden lassen
8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

 

 

1. Wann spricht man von einem Bauschaden?

Jedes Jahr entstehen in Deutschland vermeidbare Bauschäden in Höhe von rund 3,5 Milliarden Euro. Bauschäden bedeuten Schäden an Gebäuden und sind in der Regel durch eine insuffiziente Bauweise entstanden. Mit einem Bauschaden geht immer eine Verschlechterung des Zustandes eines Gebäudes einher. Solch eine Verschlechterung kann etwa in Form von Schimmel, Steinverfärbungen oder Rissen auftreten.

Die Ursachen dafür können vielfältig sein, in der Regel treten Bauschäden jedoch aufgrund von Baumängeln, falscher Nutzung, Verschleiß oder Unwetter auf. Auch eine vernachlässigte Instandhaltung kann zu einem Bauschaden führen. Das führt nicht nur zu optischen Beeinträchtigungen am Haus, sondern oftmals auch zu nachlassenden Funktionen und sinkender Tragsicherheit dieser Bauteile und damit zu einer Wertminderung des betroffenen Gebäudes. Besonders schwerwiegende Bauschäden können gar eine Gesundheitsgefahr darstellen, wenn das Gebäude etwa mit Schimmelpilz befallen ist.

Daher gilt: Bauschäden immer so früh wie möglich beseitigen, um die eigene Sicherheit und die des Hauses zu gewährleisten.

 

2. Wo ist der Unterschied zwischen Bauschaden und Baumangel?

Von einem Baumangel ist die Rede, wenn das Gebäude nicht so beschaffen ist, wie es im jeweiligen Bau- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Der Gebäudezustand weicht also von dem Zustand ab, den der Hersteller versprochen hat. Das können beispielsweise mangelhafte Wärmedämmung oder undichte Abdichtungen sein.

Aus Baumängeln werden schnell Schäden – Bauschäden sind damit oftmals die Folge von Baumängeln. Wird beim Hausbau das Bauwerk nicht standardmäßig abgedichtet, ist dies ein Baumangel. Dringt anschließend jedoch Wasser in das Bauwerk und kann nicht wieder abfließen, entstehen Bauschäden.

Die Folge dieser Kettenreaktion von Baumangel und Bauschaden sind verminderte Sicherheit, Stabilität und ein gesunkener Wert des Gebäudes.

Als mängelfrei wird eine Bauleistung dann bezeichnet, wenn sie die Beschaffenheit hat, die auch vereinbart wurde und den anerkannten Gegebenheiten der heutigen Technik und Bauweise entspricht. Diese sind in der Regel durch Gesetze und Normen definiert, an denen sich auch der zuvor abgeschlossene Bauvertrag orientieren sollte. Damit sichern sich die Immobilieneigentümer vor einem Schadensrisiko ab. Ein erfahrener Fachanwalt für Baurecht hilft Ihnen dabei, einen solchen Vertrag aufzusetzen und Sie somit vor Bauschäden zu schützen.

 

3. Wer haftet für einen Bauschaden?

Grundsätzlich ist der Bauträger dafür verantwortlich, dem Bauherrn ein einwandfreies Wohnobjekt zu übergeben. Ist dies nicht der Fall, kann der Bauträger aufgrund von Baumängeln oder auch Bauverzug verklagt werden. Die Grundlage dafür bildet der Bauvertrag: Alles, was von den dort festgehaltenen Übereinkünften abweicht und nicht den dortigen Vereinbarungen entspricht, kann vom Bauherren gefordert werden. Der Handwerker – oder das beauftragte Unternehmen – ist verpflichtet, diesen Anforderungen nachzukommen.

Diese Verpflichtung entfällt jedoch, wenn die entstandenen Mängel und Schäden auf folgende Tatbestände zurückzuführen sind:

  • Die vorliegenden Schäden sind bereits aufgrund der Vorarbeit eines anderen handwerklichen Betriebs entstanden.
  • Obwohl es sich um Mängel oder Bauschäden handelt, entspricht diese Leistung der gewünschten Anforderung des Auftraggebers.
  • Bauteile oder Baustoffe sind zwar Ursache für entstandene Bauschäden, wurden aber so vom Bauherren bereitgestellt oder gewünscht.

Diese Einschränkung verdeutlicht, wie wichtig eine fachkundige Meinung bei der Erstellung des Bauvertrags ist. Hierzu lässt sich im besten Falle ein Sachverständiger oder ein Fachanwalt für Baurecht hinzuziehen. Doch letztlich sollte auch ein guter Handwerker seine Bedenken bezüglich der Wünsche des Bauherrn äußern, wenn diese nicht den eigentlichen Standards entsprechen.

 

4. Das Bauschadensgutachten: Bauliche Mängel dokumentieren und Schadensersatz geltend machen

Wer mit Bauschäden zu kämpfen hat, der sollte diese Schäden unbedingt dokumentieren lassen. Nur so kann anschließend auch Anspruch auf Schadensersatz geltend gemacht werden. Solch ein Bauschadensgutachten dient dazu, alle am Gebäude festgestellten Mängel und ferner entstandene Bauschäden offiziell festzuhalten.

Erstellt wird das Dokument von einem Gutachter, der sich der Ursache der Schadensentstehung annimmt. Denn Schimmel an der Wand kommt nicht von ungefähr – ausfindig gemacht werden muss daher die Quelle des Schadens, wofür es nicht nur ein gutes Auge und Erfahrung bedarf, sondern in manchen Fällen auch bestimmte Messgeräte. Je nach Ausmaß des Bauschadens kann der Gutachter die Ergebnisse auch zur Untersuchung in ein Labor schicken. 

In ein Bauschadensgutachten werden jedoch nicht nur Diagnosen im Sinne der Ursachenermittlung aufgeführt, sondern bei Bedarf auch Anregungen für etwaige Sanierungen festgehalten. Kostenkalkulationen finden hier ebenso Platz.

Ein Bauschadensgutachten wird vor Gericht als Beweismaterial anerkannt, wenn es von einem qualifizierten Gutachter erstellt wurde. Dadurch steigen die Chancen für den Bauherrn, Schadensersatzansprüche geltend zu machen – auch vor Gericht.

 

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5. Welche Fristen gelten bei Bauschäden?

In der Regel gibt es auf Immobilien eine Garantie von fünf Jahren, beginnend ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme. Stellt der Bauherr innerhalb dieses Zeitraums Baumängel am Haus oder in der Wohnung fest, liegt es am beauftragten Bauunternehmer, diese Mängel zu beseitigen und damit weitere Schäden zu verhindern.

Der gesetzlich festgelegte Zeitraum von fünf Jahren erscheint erst einmal lang und ausreichend, um für eine großzügige Absicherung zu sorgen, dennoch wird diese Frist nicht selten überschritten. Empfehlenswert ist daher, diesen Termin zu notieren und rund ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen Sachverständigen zu beauftragen. Dieser kontrolliert bei einer Immobilienbegehung ein letztes Mal, ob sich Mängel und Schäden feststellen lassen.

 

6. Die richtige Vorgehensweise bei Bauschäden

Wer einen Bauschaden an der eigenen Immobilie feststellt, muss vor allem auf die gesetzlichen Fristen achten. Wer in den ersten fünf Jahre nach Bauabnahme – also innerhalb der Gewährleistungsfrist – Baumängel oder durch Baumängel entstandene Bauschäden an der Immobilie feststellt, muss diese schriftlich festhalten und mittels einer Rüge das betreffende Bauunternehmen über die Schäden informieren. Gleichsam wird mit dieser Rüge eine Frist festgelegt, in der das Unternehmen die Schäden zu beseitigen hat.

Achtung: Die Verjährungsfrist stoppt nicht, wenn der Bauherr einen Schaden findet, sondern läuft weiter. Meldet sich das gerügte Unternehmen nicht zurück, sollte in jedem Falle ein Anwalt hinzugezogen werden, um rechtliche Schritte einzuleiten. So kann gewährleistet werden, dass der Bauherr nicht auf den Kosten für die entstandenen Schäden sitzenbleibt.

Doch die Schadensursache ausfindig zu machen, ist für den Laien nicht immer einfach. Viele Schäden werden erst gar nicht erkannt und weit nach Ablauf der Gewährleistungsfrist ersichtlich. In jedem Falle empfiehlt es sich, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, der die Beschädigung nicht nur fachmännisch begutachtet, sondern auch noch eine Schätzung zu den entstandenen Beseitigungskosten und der Wertminderung des Gebäudes abgibt.

 

7. Die häufigsten Bauschäden und wie sie sich vermeiden lassen

Bauschäden entstehen häufig dadurch, dass vor und während der Bauphase nicht ausreichend geplant oder falsch gearbeitet wurde. Daher ist die Baukontrolle enorm wichtig, um Baumängel und Bauschäden zu minimieren. Dennoch treten sie auf – manche mehr als andere:

 

  • Schimmel:

Ärgerlich, unansehnlich und gesundheitsgefährdend: Schimmel gehört zum häufigsten aller Bauschäden. Ursachen gibt es viele – von mangelhafter Bauweise bis hin zu falschem Lüftverhalten. Schimmel entsteht, wenn zu viel Feuchtigkeit im Raum ist. Diese kann auch durch Baumängel entstehen: Wird nicht fachgerecht gearbeitet, kann Feuchtigkeit eintreten und den idealen Nährboden für Schimmel bieten. Daher gilt: Stoßlüften und richtig heizen. Wer trotzdem von Schimmelbefall in den vier Wänden betroffen ist, kann auf Mietminderung plädieren.

 

  • Kellerfeuchtigkeit:

Extreme Kosten warten auf Immobilienbesitzer, die mit einem feuchten Keller zu kämpfen haben. Wer hier richtig vorsorgen möchte, sollte sich bereits vor Baubeginn sämtliche Informationen über die Baugrube einholen. Dazu gehören beispielsweise Auskünfte über die Verhältnisse des Bodens und der Wasserbelastung. Außerdem sollte der Fokus auf der Kellerabdichtung liegen: Ist diese ohne Mängel? Wie steht es um die Fugen zwischen der Bodenplatte und den angrenzenden Wänden? Wer hier umsichtig plant und baut, kann im Nachhinein viele Kosten und Nerven sparen.

 

  • Risse:

Zu den häufigsten Bauschäden zählen insbesondere Risse an Böden, Decken und Wänden. Diese sind nicht nur unschön anzusehen, sondern können auch maßgeblich zur Sicherheits- und Stabilitätsminderung des Bauwerks führen. Ein besonderes Augenmerk gilt hier der Bodenplatte und den jeweiligen Geschossdecken sowie dem Rohbau allgemein. Trocknet dieser zu schnell aus, können Risse entstehen.

 

  • Balkon- und Terrassenschäden:

Auch Balkone und Terrassen bleiben von Bauschäden nicht verschont. Häufig unbeachtet bleiben etwa Gefälle, die notwendig sind, um das Regenwasser ableiten zu können. Um das Absacken der Terrasse oder gar Schlimmeres zu verhindern, muss ebenso der Boden verdichtet werden.

 

  • Dachschäden:

Jedes Dach muss so konstruiert werde, dass es sämtlichen Einwirkungen standhalten kann. Um sich vor Bauschäden zu schützen, sollte die Dachaussteifung daher besonders sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Dabei bedarf es einer weiterführenden Kontrolle, ob das Dach über eine fachgerechte und angemessene Wärmedämmung sowie Winddichtigkeit verfügt.

Bausachverständige oder Bauherrenvertreter helfen dabei, Baumängel und damit einhergehende Bauschäden zu verhindern und im Falle eines Schadens gegen das jeweilige Bauunternehmen vorzugehen.

 

8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Mit Bauschäden sind hohe Kosten und auch häufig Sorgen verbunden. Wer innerhalb der fünfjährigen Gewährleistungsfrist Schäden am Bauwerk feststellt, muss oftmals um sein Recht kämpfen. Mit einem Fachanwalt für Baurecht wird Ihnen umfassend Unterstützung geboten. Unsere Baurechts-Experten beraten Sie gerne kostenfrei.

 

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