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Erbpacht – die Alternative zum Grundstückskauf

 

Erbpacht – die Alternative zum Grundstückskauf

 

 

Ein Haus bauen, ohne ein Grundstück zu besitzen – geht das überhaupt? In Deutschland ist dies dank des Erbbaurechts – besser bekannt als Erbpacht – möglich. Die Erbpacht erlaubt es, Geld für Grund und Boden zu sparen und trotzdem Hausbesitzer zu werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, was es mit der Erbpacht auf sich hat, wo der Unterschied zum Erbbaurecht besteht und welche Vor- und Nachteile mit der Erbpacht einhergehen.

Erbpacht – die Alternative zum Grundstückskauf
Was früher die "Erbpacht" war, ist heute das "Erbbaurecht".

 

Lesezeit: ca. 3 Min.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, was eine Erbpacht ist, was ein Erbpachtsvertrag beinhaltet, wo seine Vor- und Nachteile liegen und wie eine Erbpacht beendet wird.

 Hier haben Sie außerdem die Möglichkeit, Ihr Rechtsproblem oder Ihre Fragen zur Erbpacht bzw. zum Erbbaurecht kostenlos mit unserem Anwalt für Baurecht zu besprechen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Was ist eine Erbpacht?
2. Der Erbbaurechtsvertrag
3. Was verbirgt sich hinter dem Erbzins?
4. Erbpacht oder Baufinanzierung
5. Was passiert am Ende der Erbpacht?
6. Vor- und Nachteile einer Erbpacht
7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

 

1. Was ist eine Erbpacht?

Der Begriff der Erbpacht bezeichnet eine bestimmte Form des Grundbesitzes. Sie sieht dabei eine zeitlich unbegrenzte Nutzung eines landwirtschaftlich nutzbaren Grundstücks vor. Diese Nutzungsform einer Fläche ist jedoch bereits vor 60 Jahren vom Gesetzgeber abgeschafft worden. Trotz der Abschaffung der Erbpacht wird das Wort immer noch als Synonym für das Erbbaurecht von zukünftigen Eigenheimbesitzern verwendet, die Interesse an einer Grundstückspacht haben. Das Erbbaurecht erlaubt es einem Erbbauberechtigten, ein Haus auf einem Grundstück zu errichten, das nicht ihm gehört. Als Gegenleistung erhält der Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Geldbetrag als Entschädigung. Im Unterschied zum juristischen Verständnis des Begriffs der Erbpacht sieht das Erbbaurecht lediglich ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht für ein Grundstück vor.

Die Regelungen des Erbbaurechts lassen sich in der Europäischen Erbrechtsverordnung (ErbRVO) finden. Danach handelt es sich bei der Erbpacht bzw. dem Erbbaurecht um ein veräußerliches und vererbbares Recht. Bei der Erbpacht findet regulär keine Eigentumsübertragung statt. Stattdessen vereinbaren Verpächter und Pachtender durch den Abschluss eines Erbbauvertrags, dass der zukünftige Hausbesitzer das Grundstück für den Hausbau verwenden darf. Dabei geht aus dem Vertrag eindeutig hervor, ob der baldige Hausbesitzer berechtigt ist, ein Einfamilien-, Mehrfamilien- oder Reihenhaus auf das Grundstück zu bauen. Grundstückseigentümer ist und bleibt jedoch der Verpächter.

 

2. Der Erbbaurechtsvertrag

Durch den Abschluss eines Erbbaurechtvertrages erlangt der Rechteinhaber eine fast gleichwertige Rechtsposition wie der eigentliche Grundstückseigentümer. So darf er mit Zustimmung des Eigentümers über die Grundstücksnutzung verfügen, es bebauen oder bei Bedarf das dort errichtete Haus inklusive Erbpacht verkaufen. Die Erbpacht wird unter notarieller Aufsicht geschlossen und anschließend in das Grundbuch eingetragen. Die Vertragslaufzeit beträgt in der Regel 99 Jahre. Die vorzeitige Vertragskündigung ist dabei beiden Parteien untersagt. Handelt es sich lediglich um eine gewerbliche Erbpacht, so verkürzt sich die Vertragslaufzeit auf 50 Jahre. Häufig werden solche Erbpachtverträge von Städten, Gemeinden oder Kirchen angeboten. Eine Besonderheit des Erbbaurechtsvertrags ist zudem das Vorkaufsrecht des Pächters beim Verkauf eines Erbpachtgrundstücks.

Folgende Punkte sind im Erbpachtvertrag zu benennen:

  • Laufzeit des Erbpachtvertrags,
  • Höhe und Fälligkeit des Pachtzinses,
  • Zinsanpassung,
  • Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers.

 

3. Was verbirgt sich hinter dem Erbzins?

Pachten Sie ein Grundstück vom Eigentümer, sind Sie verpflichtet, diesen gemäß § 9 Absatz 1 ErbbauRG finanziell zu entschädigen. Für das gepachtete Grundstück zahlen Sie dann einen Erbbauzins. Seine Höhe richtet sich dabei nach dem aktuellen Grundstückswert sowie der Entwicklung des Bodenwertes. Er ist bei Vertragsabschluss übrigens für die gesamte Laufzeit festzulegen. Aufgrund der Orientierung am Boden- und Grundstückswert, kann es zu massiven regionalen Unterschieden in der Erbpacht kommen.

Rechenbeispiel: Der Erbbauzins für das gepachtete Grundstück beträgt 5 % und orientiert sich an einem aktuellen Grundstückswert von 85.000 Euro. Also hat der Pächter einen jährlichen Betrag von 4.250 Euro an den Grundstückseigentümer zu entrichten.

Eine Anpassung des Pachtzinses darf im Übrigen maximal alle drei Jahre erfolgen. Viele Eigentümer erhöhen jedoch erst nach 30 Jahren oder mehr den Pachtzins, dann jedoch um mehrere Hundert Prozent.

 

Erbpacht oder Baufinanzierung

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4. Erbpacht oder Baufinanzierung?

Prinzipiell gilt, dass die Erbpacht in Zeiten niedriger Bauzinsen keine sinnvolle Alternative zum Kauf ist. Es lohnt sich einfach nicht, ein Grundstück mit einem Erbbauzins von 4 % über eine Laufzeit von 99 Jahren zu pachten, wenn der durchschnittliche Zins für Baukredite bei 2,5 % oder weniger liegt. In Niedrigzinsphasen ist eine Erbpacht daher nur sinnvoll, wenn die Erbbauzinsen entsprechend niedrig sind. Übersteigen die Erbzinsen die Zinsen des Baufinanzierungskredits, so fällt die monatliche Gesamtbelastung bei der Erbpacht höher aus als beim Grundstückskauf. Eine Erbpacht ist in diesem Fall also nicht lohnend. Dies verdeutlichen auch die nachfolgenden Finanzierungsbeispiele:

 

Finanzierungsoptionen

Hausbau mit Erbbaurecht

Hausbau mit Grundstückskauf

Eigenkapital

70.000 Euro

70.000 Euro

Hauskosten

250.000 Euro

250.000 Euro

Grundstückskosten

0 Euro

100.000 Euro

Gesamtkosten

250.000 Euro

350.000 Euro

Kreditbedarf

180.000 Euro

280.000 Euro

Kreditkonditionen

15 Jahre Zinsbindung

2 % Sollzinsen

3 % Tilgung

15 Jahre Zinsbindung

2 % Sollzinsen

3 % Tilgung

Monatliche Kreditrate

750 Euro

1.167 Euro

Erbbauzins

5 % vom Grundstückswert (100.000 Euro)

entfällt

Monatliche Pachtgebühr

500 Euro

entfällt

Monatliche Gesamtbelastung

1.250 Euro

1.167 Euro

 

5. Was passiert am Ende der Erbpacht?

Nach Ablauf der Pachtzeit von 99 bzw. 50 Jahren erhält der ursprüngliche Eigentümer das vollständige Nutzungsrecht über das Grundstück zurück. Darüber hinaus fällt ihm die dort errichtete Immobile zu, sofern vertraglich nichts anderes festgelegt wurde. Der Erbbaurechtsnehmer enthält dafür eine Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des allgemeinen Immobilienwertes zu betragen hat. Gegebenenfalls besteht sogar ein höherer Anspruch, sofern diesbezüglich vertragliche Regelungen getroffen wurden.

Eine Vertragsverlängerung oder ein Neuvertrag sind weitere Optionen, von denen Sie nach Ablauf der Pachtlaufzeit Gebrauch machen könnten.

 

6. Vor- und Nachteile einer Erbpacht

Entscheiden Sie sich gegen den Kauf eines Grundstücks und für die Erbpacht, so sollten Sie sich sowohl über die Vor- als auch über die Nachteile bewusst sein, die mit einer Erbpacht einhergehen. Diese sind folgende:

Vorteile:

  • Kostenersparnis in hohen Zinsphasen,
  • sofortige Grundstückskosten entfallen,
  • mehr verfügbares Eigenkapital,
  • kann vererbt und verkauft werden,
  • Hypothek kann auf das gepachtete Grundstück aufgenommen werden.

Nachteile:

  • in Niedrigzinsphasen kein Kostenvorteil,
  • Erbbauzins steigt während der Laufzeit,
  • Grundstückseigentümer hat Mitspracherecht,
  • Grundstück bleibt Eigentum des Erbbaurechtgebers,
  • kurze Restlaufzeit erschwert den Hausverkauf,
  • der Erbbauberechtigte ist nur zeitlich begrenzt Besitzer seines Eigenheims.

 

7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Gerade in Ballungsräumen oder Gebieten mit exorbitanten Grundstückspreisen kann die Erbpacht eine sinnvolle Alternative zum Grundstückskauf sein. Dennoch ist sie nicht immer nur mit Vorteilen verbunden. Damit Sie die für Sie beste Entscheidung treffen, beantwortet Ihnen unser Anwalt für Baurecht in einer kostenfreien Ersteinschätzung zur Erbpacht alle wichtigen Fragen.

 

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