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Kündigung wegen Eigenbedarf: Frist unbedingt beachten!

 

Kündigung wegen Eigenbedarf: Frist unbedingt beachten!

 

 

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist Fristwahrung entscheidend, da der Vermieter regelmäßig bereits konkrete Pläne für die Wohnung hat. Aber auch als Mieter müssen bestimmte Fristen beachtet werden. Neben der Prüfung, ob der Vermieter seinerseits die entsprechenden Fristen eingehalten hat, kann der Mieter einer Kündigung wegen Eigenbedarf unter Frist widersprechen. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Fristen.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Frist unbedingt beachten!
Wann ist Eigenbedarf gegeben?

Lesezeit: ca. 2 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig ist, welcher Personenkreis diese Form der Kündigung anwenden darf  und wie Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen. Am Ende haben Sie die Möglichkeit, Ihren Fall ohne Gebühr einem Rechtsanwalt und Experten für Mietrecht zu schildern. Dieser kann Ihnen in einer individuellen Beratung mitteilen, wie Sie jetzt am besten vorgehen und welche Möglichkeiten Sie in Ihrem persönlichen Fall haben.

 

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: wichtige Fristen im Überblick

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist Fristwahrung entscheidend, da der Vermieter regelmäßig bereits konkrete Pläne für die Wohnung hat. Aber auch als Mieter müssen bestimmte Fristen beachtet werden. Neben der Prüfung, ob der Vermieter seinerseits die entsprechenden Fristen eingehalten hat, kann der Mieter einer Kündigung wegen Eigenbedarf unter Frist widersprechen. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Fristen.

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung

 Die Kündigung wegen Eigenbedarf unter Frist, die einzuhalten ist, stellt eine ordentliche Kündigung im Sinne des § 573 BGB dar. Dieser ist eine zentrale Schutzvorschrift zugunsten des Mieters. Eine Kündigung durch den Vermieter ist hiernach nur möglich, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der Vermieter benötigt die Räume im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn er selbst oder eine andere begünstigte Person die Wohnung nutzen will und der Vermieter dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat. Da die Nutzung als Wohnung vorausgesetzt wird, ist die gewerbliche Nutzung der Räume kein Fall des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Ausreichend für Wohnbedarf ist aber, dass der Vermieter eine Nutzung der Räume als Ferien- und Zweitwohnung anstrebt.

 

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Kündigung Eigenbedarf Frist: Begünstigter Personenkreis der Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter kann neben dem Eigenbedarf für sich selbst und Angehörige seines Haushalts, den Eigenbedarf auch für Familienangehörige geltend machen. Familienangehörige werden nach der verwandtschaftlichen oder schwägerschaftlichen Beziehung in Verbindung mit der persönlichen Verbundenheit mit dem Vermieter definiert. Ausschlaggebend dafür, ob eine Person zum begünstigten Personenkreis gehört, ist grundsätzlich die persönliche Verbundenheit mit dem Vermieter. Diese wird bei einer gewissen Nähe der der verwandtschaftlichen oder schwägerschaftlichen Beziehung unterstellt:

  • Kinder,
  • Stiefkinder,
  • Eltern,
  • Geschwister,
  • der Ehepartner, im Fall einer beabsichtigten Trennung,
  • Schwiegerkinder,
  • Schwiegereltern.

Bei einem weiteren Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft muss die persönliche Verbundenheit positiv festgestellt werden. Ein enges persönliches Verhältnis muss zum Beispiel bei Cousinen und Cousins, Tanten und Onkeln usw. besonders dargelegt werden. Ob eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer bestimmten Person erfolgen darf, kann im Rahmen einer Rechtsberatung geklärt werden.

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: Fristen der ordentlichen Kündigung

Nach § 573c Abs. 1 S. 1 BGB muss die Kündigung wegen Eigenbedarf innerhalb einer Frist von drei Monaten erfolgen. Spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats muss die Kündigung ausgesprochen werden, wenn die Mietdauer weniger als fünf Jahre beträgt. Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Frist auf sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: Sperrfrist des § 577a BGB

577a BGB soll den Mieter vor Vertreibung aus der Wohnung schützen. Er beschreibt den Fall, dass bereits vermietete Wohnungen aus spekulativen Gründen in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann verkauft werden. Durch die Umwandlung wird der Bestandsschutz für die Mieter gefährdet, weil sie regelmäßig aufgrund des eigenen Wohnbedarfs des Erwerbers erfolgt. Der Erwerber könnte dann dem Mieter die Kündigung wegen Eigenbedarf unter Frist einer ordentlichen Kündigung aussprechen.

Für einen solchen Fall legt § 577a Abs. 1 BGB eine Sperrfrist von drei Jahren fest, innerhalb der der Erwerber der Eigentumswohnung dem Mieter nicht aufgrund Eigenbedarfs kündigen kann. Nach § 577a Abs. 2 BGB können die Reiegrungen der Bundesländer die Sperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen nicht gewährleistet ist. Diese Möglichkeit wurde für große Gemeinden wie zum Beispiel Berlin, Hamburg oder München in Anspruch genommen.

 

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Kündigung Eigenbedarf Frist: Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Gegen eine wirksame Kündigung wegen Eigenbedarf unter Frist, die eingehalten wurde, kann der Mieter nach § 574 Abs. 1 BGB Widerspruch einlegen. Der Mieter kann einer wirksamen Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der Entscheidung über den Widerspruch muss eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen werden.

Sind emessenen Zeitraum gemäß § 574a Abs. 1 S. 1 BGB fortgesetzt wird. Sofern kdie Voraussetzungen des § 574 BGB erfüllt, so kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis für einen angeine Einigung zwischen den Parteien zustande kommt, wird der genaue Zeitraum durch Urteil festgelegt (§ 574a Abs. 1 S. 1 BGB).

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: Form und Frist des Widerspruchs

Der Mieter muss seinen Widerspruch gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf innerhalb Frist von zwei Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären (§ 574b Abs. 2 S. 1 BGB). Einen ver-fristeten Widerspruch kann der Vermieter ablehnen. Wurde der Mieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen, dann kann er den Widerspruch auch noch bis zum Schluss des ersten Termins im Räumungsstreit erklären. Der Widerspruch des Mieters ist schriftlich zu erklären.

Ein wirksamer Widerspruch ist Voraussetzung für den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aus § 574a Abs. 1 BGB.

 

Kündigung Eigenbedarf Frist: Wiedervermietung

Die Frage, ob es bei der Kündigung wegen Eigenbedarf eine Frist gibt, die vor der Wiedervermietung verstreichen muss, kann nicht eindeutig beantwortet werden. Die Rechtsprechung sieht die Dauer des Eigenbedarf für die Frage, ob der Nutzungswunsch des Vermieters anerkennenswert ist, nicht als maßgeblich an, da bei der geplanten Nutzung viele weitere Faktoren an Bedeutung gewinnen können.

Auch stellt die Rechtsprechung im Hinblick auf die Mobilität der heutigen Gesellschaft an die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfs keine allzu strengen Anforderungen. In vielen Fällen kann einem Eigenbedarfswunsch, der auf die Dauer eines Jahres ausgerichtet ist, nicht abgesprochen werden, dass er auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruht (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14).

Es kommt aber immer auf den konkreten Einzelfall an, sodass ein noch kürzerer Zeitraum für den Eigenbedarf zulässig sein kann, ein Zeitraum von einem Jahr als Zulässigkeit des Eigenbedarfs aber ist nicht zuverlässig begründet. Die Frage, ob eine Wiedervermietung ohne die Gefahr einer Schadensersatzpflicht möglich erscheint, kann Ihnen ein Rechtsanwalt beantworten.

 

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