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Zulässige Mieterhöhung: Wie viel Miete dürfen Vermieter maximal verlangen?

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Zusammenfassung

Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn sie durch Staffel- oder Indexmiete vertraglich vereinbart wurde, die Miete an die örtliche Vergleichsmiete angepasst werden soll oder Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt geplant sind. Der Mieter muss 3 Monate vorher schriftlich darüber informiert werden und 2 Monate Bedenkzeit bekommen.

 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Mieten dürfen nicht willkürlich erhöht werden.
  • Der Vermieter braucht für eine Mieterhöhung einen Grund.
  • Je nach Mietvertrag ist eine Mieterhöhung an unterschiedliche Voraussetzungen gebunden.
  • Sind die Bedingungen nicht erfüllt, können Mieter der Mieterhöhung widersprechen.

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Ratgeber Mockup

1. Mieterhöhung: Was ist erlaubt?

Laut §§ 557–561 BGB dürfen Mieterhöhungen dürfen Mieterhöhungen nur auf gesetzlicher Grundlage oder durch eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Eine Mieterhöhung ohne die Zustimmung des Mieters ist nur möglich, wenn die Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen.

 

Mieterhöhung nach Staffelmiete

Eine Staffelmiete ist in der Regel im Mietvertrag vereinbart – der Vermieter muss diese nicht begründen. Es gibt keine Vorgaben dazu, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen darf. Sie ist also nach oben hin nicht begrenzt – es sei denn, die sogenannte Mietpreisbremse greift.

Der Vermieter darf bei der Staffelmiete aber keine Mieterhöhung aus anderen Gründen mehr festlegen. Der Mieter weiß also, wann und wie sich seine Miete erhöhen wird.

Damit diese Mieterhöhung zulässig ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die 1. Mieterhöhung darf frühestens nach einer Frist von 12 Monaten ab Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen.
  • Der Zeitpunkt der Mieterhöhung(en) ist im Mietvertrag konkret anzugeben.
  • Der neue Mietbetrag muss genannt sein – eine prozentuale Mieterhöhung ist nicht rechtmäßig.

 

Mieterhöhung durch Indexmiete

Diese ebenfalls zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Mieterhöhung basiert auf dem jährlich ermittelten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Hier kann die Miete jährlich gemäß der Inflationsrate erhöht werden – im Mietvertrag wird deswegen nur der 1. Mietbetrag festgelegt.

Anders als bei der Staffelmiete ist für den Mieter nicht vorher klar, wie hoch die Mieterhöhung maximal ausfallen kann – und er hat keine rechtliche Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen. Außerdem darf der Vermieter die Miete durch Modernisierungsmaßnahmen zusätzlich erhöhen. Eine Mieterhöhung auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels ist hingegen ausgeschlossen.

Die Indexmiete ist folgenden Voraussetzungen zulässig:

  • Die Mieterhöhung ist dem Mieter anzukündigen.
  • Der Vermieter muss die neue Miethöhe konkret benennen.
  • Es muss eindeutig sein, wie sich die Mieterhöhung berechnet.

 

Mieterhöhung auf Grundlage ortsüblicher Vergleichsmiete

Ist im Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, darf der Vermieter laut § 558 BGB eine maximale Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen. Als Richtwert gilt hier der Mietspiegel, der aus den Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten 4 Jahren besteht.

Eine solche Mieterhöhung ist alle 15 Monate zulässig. Der Mieter darf dem nur widersprechen, wenn die Erhöhung in kürzeren Abständen erfolgt.

Für diese Mieterhöhung sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

  • Kappungsgrenze: Die maximale Mieterhöhung darf 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren nicht überschreiten.
  • Die Mieterhöhung ist dem Mieter schriftlich (per Brief, Fax, E-Mail) mitzuteilen.
  • Die Mieterhöhung ist durch u. a. den Mietspiegel oder der Aufführung der Mieten von 3 Vergleichswohnungen zu begründen.
  • Die neue Miete gilt erst nach einer Frist von 2 Monaten Bedenkzeit für den Mieter.

 

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Wenn Vermieter notwendige Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung zum Vorteil der Mieter vornehmen, ist eine außerordentliche Mieterhöhung möglich. Die Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig, damit sie gültig ist.

Die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist an folgende Voraussetzungen gebunden:

  • Die maximale Mieterhöhung beträgt 11 Prozent der Sanierungskosten.
  • Wurden mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus saniert, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf alle Mieter verteilen.
  • Öffentliche Fördergelder für die Sanierung müssen zu Gunsten der Mieter berücksichtigt werden.
  • 3 Monate vor der Modernisierung müssen Mieter über alle Maßnahmen umfassend informiert werden: Beginn, Art und Umfang der Mieterhöhung, zukünftige Betriebskosten
  • Mieter müssen auch über ihr Recht auf Widerspruch gegen die Mieterhöhung im Härtefall informiert werden.
  • Die Mieterhöhung gilt erst 2 Monate nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen – darüber ist der Mieter separat zu informieren.

 

§ 555d BGB regelt, wann ein Mieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen akzeptieren muss. Dienen die Maßnahmen nur der Instandsetzung (z. B. um den vertraglich vereinbarten Zustand widerherzustellen), gelten sie per Gesetz nicht als Modernisierung. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn die Heizungsanlage repariert oder Schimmel in der Wohnung entfernt wird.

 

2. Wann ist eine Mieterhöhung nicht zulässig?

Eine Mieterhöhung ist unzulässig, wenn folgende Voraussetzungen nicht erfüllt sind:

  • Formvorschriften
  • Begründung
  • Befristung
  • Kappungsgrenzen & Mietendeckel
  • Zustimmung des Mieters

 

Formvorschriften

Der Vermieter muss die Mieterhöhung laut § 558a BGB schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail bekanntgeben. In diesem Mieterhöhungsschreiben müssen die Gründe für die Mieterhöhung genannt werden. Erfolgt die Mieterhöhung durch einen Hausverwalter, muss er eine Vollmacht des Eigentümers dafür haben.

 

Begründung

Der Vermieter muss jede Mieterhöhung begründen – eine Erhöhung ohne Grund ist ungültig. Folgende Gründe für die Erhöhung kommen infrage:

  • Vertragliche Vereinbarung wie Staffel- oder Indexmiete (siehe Kapitel 1)
  • Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Modernisierungsmaßnahmen (siehe Kapitel 1)
  • Höhere Betriebskosten

Für eine Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete kann er dem Schreiben den aktuellen Mietspiegel beilegen und erklären, wo er das Mietobjekt in Bezug auf Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung einordnet. Ist der Mietspiegel z. B. im Internet frei zugänglich, muss der Vermieter die Informationen nicht bereitstellen.

Bezieht sich der Vermieter auf einen anderen Mietspiegel an – z. B. weil es für die Gemeinde keinen gibt –, ist die Mieterhöhung unzulässig. In diesem Fall kann er die Erhöhung mit dem Mietpreis von 3 Vergleichswohnungen begründen. Diese müssen dem Mietobjekt allerdings in Lage, Größe und Ausstattung ähneln.

 

Befristung

Eine Mieterhöhung muss laut § 558 BGB bestimmte Fristen berücksichtigen – ansonsten ist sie nicht zulässig:

  • Der Vermieter darf die Miete frühestens 12 Monate nach Einzug in die Wohnung erhöhen.
  • Bei bestehenden Mietverhältnissen dürfen Vermieter erst 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung die Miete erneut erhöhen.
  • Der Mieter muss 2 Monate Bedenkzeit bekommen.

Eine Ausnahme gilt für die Mieterhöhung wegen Modernisierung: Hier darf der Vermieter die Miete ohne Berücksichtigung einer Frist an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.

 

Kappungsgrenzen & Mietendeckel

Mieten dürfen nicht unbegrenzt erhöht werden. Durch Kappungsgrenzen bei neu vermieteten Wohnungen und bestehenden Mietverträgen sind nur maximale Mieterhöhungen möglich.

Bei bestehenden Mietverhältnissen gilt: Für die Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt die maximale Mieterhöhung 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren. Maßgebend für die Erhöhung ist nicht die aktuelle Miete, sondern die Ausgangsmiete vor 3 Jahren. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen ist jederzeit außerordentlich möglich.

Bei neu vermieteten Wohnungen hat der Gesetzgeber einen Mietendeckel eingeführt: Ist der Wohnungsmarkt sehr angespannt, dürfen Bundesländer die Kappungsgrenze für 5 Jahre auf 15 Prozent absenken. Die maximale Mieterhöhung liegt dann bei 15 Prozent innerhalb von 3 Jahre.

 

Die maximale Mieterhöhung beträgt 20 Prozent – liegt sie in Städten oder Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt darüber, ist sie unzulässig. Laut § 5 Abs. 2 WiStG dürfen Mieter die Miete dann deckeln und die überbezahlten Mietbeträge der letzten 3 Jahre zurückfordern.

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Ratgeber Mockup

Zustimmung des Mieters

Jede Mieterhöhung bedarf der Zustimmung des Mieters. Deswegen muss ihn der Vermieter im Schreiben zur Mieterhöhung dazu auffordern, die Mieterhöhung zu akzeptieren. Der Mieter darf seine Zustimmung nur verweigern, wenn die Erhöhung unrechtmäßig ist. Damit der Mieter dies überprüfen kann, steht ihm eine Bedenkzeit von 2 Monaten ab Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu.

Wer eine Mieterhöhung nicht akzeptieren will, kann sein 2-monatiges Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag nutzen. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung nur durchsetzen, wenn er sie vor Gericht einklagt. Dafür hat er nach Ablauf der Bedenkzeit 3 Monate Zeit– ansonsten ist die Erhöhung nicht zulässig.

 

3. Was tun bei einer Mieterhöhung?

Haben Mieter eine Mieterhöhung erhalten, haben sie verschiedene Handlungsoptionen:

  • Mieterhöhung prüfen: Hält der Vermieter bestimmte im BGB vorgeschriebene Anforderungen nicht ein, ist die Mieterhöhung unzulässig – und Mieter müssen diese nicht akzeptieren. Von daher kann es ratsam sein, das Schreiben des Vermieters zu prüfen.
  • Bedenkzeit nutzen: Mieter haben 2 Monate, um die angekündigte Mieterhöhung zu prüfen. So haben diese ausreichend Zeit, um darüber nachzudenken, ob sie diese Konditionen akzeptieren möchten.
  • Vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen: Der Mieter hat laut § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht bei einer Mieterhöhung. Macht er davon Gebrauch, kann er innerhalb von 2 Monaten außerordentlich den Mietvertrag kündigen.
  • Mieterhöhung widersprechen: Ist die Mieterhöhung unzulässig bzw. bezweifelt der Mieter das, kann er der angekündigten Mieterhöhung widersprechen. Besteht der Vermieter auf die Erhöhung, muss er diese dann vor Gericht einklagen.
  • Klage gegen die Mieterhöhung: Klagt der Vermieter nach einem Widerspruch des Mieters vor Gericht, um die Mieterhöhung durchzusetzen, muss der Mieter die Ablehnung der Mietminderung begründen. Das Gericht prüft die Rechtmäßigkeit der Erhöhung – gibt es dem Mieter Recht, gilt die bisherige Miete.

Für Mieter kann es schwierig sein, festzustellen, ob eine vom Vermieter angekündigte Mieterhöhung zulässig ist. Dann kann der Mieterverein helfen – oder ein Anwalt für Mietrecht. Dieser kann das Schreiben des Vermieters auf Fehler und rechtliche Zulässigkeit prüfen und kennt die möglichen Handlungsoptionen, der Mieterhöhung erfolgreich zu widersprechen.

 

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4. FAQ zur maximalen Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung ist frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietvertrages sowie danach alle 12 Monate möglich. Die Mieterhöhung darf dabei innerhalb von 3 Jahren nur maximal 15 bzw. 20 Prozent betragen.

Der Vermieter muss die Mieterhöhung 3 Monate vorher schriftlich ankündigen.

In Gebieten ohne Mietpreisbremse kann der Vermieter die Miete bei Neuvermietung auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus anheben. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete den Mietspiegel nur bis maximal 10 Prozent übersteigen.

Auch bei einer Mietdauer nach 10 Jahren sind Mieterhöhungen nur erlaubt, wenn sie frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietvertrages vom Vermieter gefordert werden. Die Mieterhöhung darf dabei innerhalb von 3 Jahren nur maximal 15 bzw. 20 Prozent betragen.

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Erik Münnich
Erik Münnich
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Erik Münnich
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Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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