1. Mieterhöhung: Was ist erlaubt – und was nicht?
Laut §§ 557–561 BGB dürfen Mieterhöhungen nur auf gesetzlicher Grundlage oder durch eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter getroffen werden. Eine Mieterhöhung ohne die Zustimmung des Mieters ist nur möglich, wenn die Mieten an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst oder Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen.
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (typisch im bestehenden Mietverhältnis)
Hier will der Vermieter die Nettokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Maßstab ist häufig der Mietspiegel: Die Vergleichsmiete wird aus Mieten gebildet, die für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.
Maximal möglich ist dabei nur, was beide Grenzen einhält:
- Ortsübliche Vergleichsmiete (die verlangte Miete darf sie nicht überschreiten)
- Kappungsgrenze: innerhalb von 3 Jahren grundsätzlich max. 20 %, in bestimmten Gebieten per Verordnung oft max. 15 % (gilt für diese Erhöhungsart).
Stop-Regel: Ist im Vertrag Staffel- oder Indexmiete wirksam vereinbart, läuft eine Erhöhung „nach Mietspiegel“ in der Regel nicht über dieses Verfahren.
Staffelmiete (Miete steigt nach Plan im Vertrag)
Bei der Staffelmiete sind Erhöhungen schon im Mietvertrag fest vereinbart (Zeitpunkt + Betrag in Euro). Während der Laufzeit sind andere Erhöhungen nach den typischen gesetzlichen Vorschriften weitgehend ausgeschlossen.
Wichtig für die Praxis:
- Die Staffel muss als Geldbetrag ausgewiesen sein und die Miete muss je Staffel mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Eine „maximale“ Staffel gibt das Gesetz nicht als Prozentgrenze vor – Grenzen können sich aber z. B. aus allgemeinen Schutzvorschriften ergeben, wenn Mieten deutlich überzogen sind.
Stop-Regel: Erhöhungen „zusätzlich“ nach Vergleichsmiete sind bei Staffelmiete typischerweise nicht vorgesehen; bei Modernisierung ist die Rechtslage besonders sorgfältig zu prüfen, wenn mehrere Regelkomplexe zusammentreffen.
Indexmiete (Anpassung an den Verbraucherpreisindex)
Bei der Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex; die Anpassung erfolgt nicht automatisch, sondern muss in Textform erklärt und nachvollziehbar berechnet werden.
Was ist „maximal“?
- Die Erhöhung folgt der Indexentwicklung; eine fixe Prozent-Obergrenze wie bei der Kappungsgrenze gibt es hier nicht.
- Eine Erhöhung nach Vergleichsmiete ist während der Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen.
Stop-Regel: Modernisierungszuschläge sind bei Indexmiete nur in engen Grenzen möglich; das hängt davon ab, welche Maßnahme vorliegt und ob der Vermieter sie zu vertreten hat.
Modernisierung (nach baulichen Verbesserungen) – inkl. Heizungstausch
Eine Modernisierung ist gesetzlich definiert; typische Beispiele sind energetische Verbesserungen, Wohnwertverbesserungen oder bestimmte Einsparmaßnahmen.
Maximal (Grundregel):
- Die jährliche Miete kann grundsätzlich um 8 % der umlagefähigen Kosten erhöht werden.
- Zusätzlich gilt eine Kappung in Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren (typischerweise 3 €/m², bei sehr niedriger Ausgangsmiete 2 €/m² – je nach Voraussetzungen).
Spezialfall Heizung (GEG-/Heizungsregelung):
- Für bestimmte Heizungsmaßnahmen gibt es eine eigene Vorschrift; je nach Konstellation kann eine abweichende Umlagelogik greifen.
Stop-Regel: Instandsetzung/Instandhaltung (Reparatur, Beseitigung von Mängeln, „nur wiederherstellen“) ist keine Modernisierung – dafür darf der Vermieter die Miete nicht über dieses Verfahren erhöhen.
Betriebskosten: Anpassung von Pauschale oder Vorauszahlung
Nicht jede Mehrbelastung ist eine „Mieterhöhung“ der Nettokaltmiete. Betriebskosten können – je nach Vertragsmodell – über eigene Regeln angepasst werden (z. B. nach Abrechnung).
Stop-Regel: Prüfen Sie zuerst, ob es um Kaltmiete oder um Betriebskosten geht – die Anforderungen sind unterschiedlich.
Neuvermietung: keine „Mieterhöhung“, sondern Miethöhe bei Mietbeginn
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags (Wiedervermietung) greift in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich die Mietpreisbremse: Die Miete zu Beginn darf die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel nur bis zu 10 % übersteigen.
Wichtig: Es gibt gesetzliche Ausnahmen (z. B. Neubau oder erste Vermietung nach umfassender Modernisierung).
