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Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung?

 

Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung?

 

 

Eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung und bedarf daher der Zustimmung des Mieters. Laut Deutschem Mieterbund sind aber ein Drittel aller veranschlagten Mieterhöhungen unzulässig. Wann müssen Sie einer Mieterhöhung zustimmen? Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung? Was Sie über die Kappungsgrenze und verschiedene Bemessungsgrenzen wissen sollten.

Wie hoch ist die maximale Mieterhöhung?

Lesezeit: ca. 2 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, was unter der Kappungsgrenze zu verstehen ist, ob Mieter ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu geben haben und welche juristichen Optionen Sie bei einer Mieterhöhung haben.

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Inhaltsverzeichnis:

 

Maximale Mieterhöhung: Grundsätzliches zur Mieterhöhung

Eine erste Erhöhung der Miete darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug in Kraft treten, zwischen weiteren Anhebungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren bis zu 15 oder 20 % angehoben werden.

Welche Grenze genau gilt, ist von Stadt zu Stadt unterschiedlich. In Berlin und München sind beispielsweise nur 15 % erlaubt.

Zur Berechnung wird die Kaltmiete von vor drei Jahren zugrunde gelegt. Auf diese dürfen maximal 15 bzw. 20 % draufgeschlagen werden. Wenn der Mietvertrag nur eine Inklusiv- oder Bruttomiete beinhaltet, ist diese ausschlaggebend. Des Weiteren orientiert sich die maximale Mieterhöhung an dem jeweiligen Mietspiegel der Stadt. Denn wenn die Erhöhung um 15 oder 20 % dazu führt, dass Sie einen höheren als den ortsüblichen Mietpreis zahlen müssen, wird der Betrag gekappt.

 

 Beispiel:

 01.01.2013 Miete = 500 Euro
 01.01.2016 Mieterhöhung um 20 % = 600 Euro
 Aktueller Mietspiegel = 550 Euro
 Maximale Mieterhöhung = 550 Euro

 

Maximale Mieterhöhung: Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze von 15 oder 20 % gemäß § 558 BGB spielt nur eine Rolle, wenn Ihre Miete unterhalb des Mietspiegels liegt. Nur dann gibt sie eine Grenze für die maximale Mieterhöhung vor. Denn läge diese über der örtlichen Vergleichsmiete, würde der Ortstarif die Miete automatisch begrenzen (siehe obenstehendes Beispiel). Die Kappungsgrenze gilt nicht für jede einzelne Erhöhung, sondern besagt, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 bzw. 20 % erhöhen darf. Bis zum 30.08.2001 lag die Kappungsgrenze noch bei 30 %.

 

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Maximale Mieterhöhung: Zustimmung des Mieters

Der Mieter muss einer Mieterhöhung zustimmen, damit sie wirksam wird. Einer über der Kappungsgrenze oder der Vergleichsmiete liegenden Mieterhöhung müssen Sie nicht zustimmen – denn eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist laut § 558b BGB unwirksam.

Allerdings wird in diesem Fall nicht das gesamte Anliegen Ihres Vermieters ungültig. Vielmehr wird die Mieterhöhung auf das gesetzlich vorgeschriebene Level herabgesetzt. Dieser muss der Mieter zustimmen. Verweigern Sie ungerechtfertigt die Zustimmung, hat Ihr Vermieter das Recht, Sie darauf zu verklagen. Seine Chancen stehen bei einer angemessenen maximalen Mieterhöhung sehr gut.

Der Mieter darf sich allerdings ausreichend Zeit nehmen, die anstehende Mieterhöhung zu kontrollieren. Werden Sie beispielsweise im März vom Vermieter (schriftlich!) informiert, bleiben Ihnen die restlichen Tage dieses Monats und die folgenden beiden Monate. Bis Juni müssen Sie sich allerdings entschieden haben, ob Sie die Mieterhöhung annehmen oder ablehnen wollen.

 

Maximale Mieterhöhung durch Umbau

Eine Abweichung von der Norm, dass mindestens ein Jahr zwischen zwei Erhöhungen liegen muss, stellt § 559 BGB dar. Der Paragraph besagt, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder erhöhten Betriebskosten auch in einem kürzeren Zeitraum rechtsgültig ist. Dabei sind nur solche Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt, die in § 555b BGB festgehalten wurden. Es befugt den Vermieter, eine maximale Mieterhöhung von 11 % der durch die Modernisierung verursachten Kosten vorzunehmen.

 

Beispiel:

Ihr Vermieter investiert in Ihre Wohnung 3.000 Euro und erhöht so den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig. Die monatliche Miete beträgt 700 Euro, was zu einer Jahresmiete von 8.400 Euro führt.
11 Prozent von 3.000 Euro = 330 Euro
8.400 Euro + 330 Euro = 8.730 Euro Jahresmiete
8.730 Euro : 12 Monate = 727,50 Euro Monatsmiete

 

Die Jahresmiete bezieht sich nicht auf die im vergangenen Jahr insgesamt gezahlte Miete, sondern wird berechnet, indem man die zuletzt gezahlte Monatsmiete auf ein Jahr umrechnet. Von den Modernisierungskosten, die zu 11 % auf den Mieter übertragen werden können, müssen Drittmittel wie öffentliche Zuschläge gemäß § 559a BGB abgezogen werden. Hier kann Ihnen ein Anwalt behilflich sein, damit Ihr Vermieter nicht doppelt abrechnet.

Die Modernisierungskosten können lediglich indirekt auf die Mieter umgeschichtet werden, wenn eine objektive Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung stattgefunden hat. Sie können sich als Mieter nicht gegen die Mieterhöhung wehren, wenn Sie persönlich den Umbau für nicht nötig gehalten haben. Es zählt also nur, ob ein durchschnittlicher Mieter das Wohnen nach dem Umbau im Vergleich zum im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnung als angenehmer, gesünder, sicherer oder weniger arbeitsaufwändig empfindet.

 

Maximale Mieterhöhung für Geschäftsräume

Die gesetzlichen Regelungen zur maximalen Mieterhöhung nach den Paragraphen 557 ff. BGB gelten lediglich für Wohnräume. Bei Geschäftspartnern werden die Rechten und Pflichten durch den Mietvertrag festgelegt. Daher beinhalten sie zumeist Anpassungsklauseln, die im Falle einer Mieterhöhung einzuhalten sind.

 

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Maximale Mieterhöhung für Garagen und Stellplätze

  • Für Garagen und sonstige Stellplätze gelten ebenfalls andere Regelungen als für Wohn- und Geschäftsräume. In der Regel kann man zwischen drei Varianten unterscheiden:
    Die Garage bzw. der Stellplatz ist gemeinsam mit einer Wohnung oder einem Haus vermietet:
    Das Arbeitsgericht in Köln beschloss, dass hier ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt und die Miete für eine Garage nicht separat erhöht werden können (AG Köln, 4.12.2003, Az.: 210 C 397/03)
  • Es gibt zwei separate Mietverträge für Wohnraum und Garage:
    Hier wird häufig ebenfalls ein einheitliches Mietverhältnis vorausgesetzt, dass eine Mieterhöhung eines einzelnen Bereichs unzulässig macht. Lassen Sie die Lage von einem Rechtsanwalt einschätzen, um zu wissen, was in Ihrem Fall gilt.
  • Die Garage/der Stellplatz wurde unabhängig angemietet:
    In diesem Fall gelten die Vorschriften nach §§ 557 ff. BGB nicht, sondern ähneln denen von Geschäftsräumen. Ist im Mietvertrag eine Anpassungsklausel enthalten, muss eine Mieterhöhung danach erfolgen.
    Eine maximale Mieterhöhung gibt es demnach bei Geschäfts- und Lagerräumen wie Garagen nicht. Hier entscheidet der unterschriebene Mietvertrag, welcher Maßstab angesetzt werden muss.

 

Wenn Sie die Mieterhöhung nicht hinnehmen wollen

Der Vermieter kann Sie entweder auf Zustimmung zur (maximalen) Mieterhöhung verklagen (s. o.) oder eine Änderungskündigung einreichen. Die Änderungskündigung ist die ordentliche Kündigung des bestehenden Mietvertrages und gleichzeitig das Angebot eines neuen Mietvertrages mit der erhöhten Miete. Ebenso steht es dem Mieter natürlich frei, den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen oder vertraglichen Frist zu kündigen, um so der Mieterhöhung zu entgehen. Welches Vorgehen am sinnvollsten, sollten Sie mit einem Anwalt für Mietrecht besprechen.

 

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