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In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wann ein Mietmangel vorliegt, was Beispiele für Mietmängel sind und wie hoch eine Mietminderung beispielsweise ausfallen kann.

Generell steht dem Mieter bei Auftreten eines Mangels einer Mietwohnung das Recht zur Minderung des Mietzinses zu. Jedoch ist in diesem Rahmen vieles zu beachten, welches folgend auch Ihnen weiterhelfen könnte, wenn bei Ihnen ein Mangel in der Mietwohnung aufgetreten ist.

Der Gesetzgeber geht ursprünglich von einem gegenüberstehenden Verhältnis zwischen der angebotenen Mietwohnung und dem zu zahlenden Mietzins aus. Wenn also die Wohnung an Qualität abnimmt, so kann auch der Mietzins herabgesetzt werden.

Die Mietminderung stellt dabei keinen rechtlichen Anspruch des Mieters dar, vielmehr entfaltet sich die Minderung aus der Natur des Gesetzes selbst. Die Mietminderung gem. § 536 BGB tritt also kraft Gesetzes ein, da es weder ein Gestaltungsrecht noch ein Anspruch ist. Deshalb darf ein Teil des Mietzinses monatlich einbehalten werden, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen. Wie hoch dieser Prozentsatz ist, ist im Einzelfall immer individuell zu entscheiden.

 

Mietminderung durchsetzen: Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel, der eine Mietminderung gem. § 536 BGB begründet, liegt vor wenn,

  • der Mangel nach Überlassung der Wohnung aufgetreten ist,
  • die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit der Sache abweicht,
  • der Mangel nicht unerheblich ist,
  • und der Mangel nicht vorsätzlich vom Mieter verursacht wurde.

Zunächst ist festzustellen, ob überhaupt eine Mietminderung aufgrund eines Mangels infrage kommt. Betroffen von der Mietminderung sind demnach Mängel, die ab Überlassung an den Mieter auftreten und der Mangel nicht Vertragsbestandteil geworden sind.

 

Mietmangel als Vertragsbestandteil

Während des Vertragsschlusses kann ein Mangel Vertragsbestandteil werden, wenn Sie den Mangel kannten oder hätten kennen müssen. Jeder sichtbare Mangel bei der Übergabe der Mietsache kann nicht als mietmindernd gelten, sodass es ratsam sein kann, ein Übergabeprotokoll zu erstellen und hierin detailliert aufzulisten, was Vertragsbestandteil sein soll. Eine zugesicherte Eigenschaft wie beispielsweise eine Einbauküche stellt bei Entzug nach Einzug ebenfalls ein Mangel dar. Somit ist eine Mietminderung immer dann erreichbar, wenn eine zugesicherte Eigenschaft (Soll-Beschaffenheit) nicht in der Form vorzufinden ist, beziehungsweise wenn eine Sache fehlt (Ist-Beschaffenheit).

Ferner könnte es sich um den Mangel des Baulärms handeln, wenn sich bei der Besichtigung der Wohnung daneben ein unbebautes Nachbargrundstück befand. Einige Gerichte haben aber entschieden, dass es immer das Risiko der Bebauung eines leeren Grundstückes in Stadtnähe gibt, welches dem zukünftigen Mieter bewusst sein sollte. Diesen Mangel hätte er also kennen müssen und eine Mietminderung wäre somit ausgeschlossen.

 

Beispiele für einen unerheblichen Mietmangel

Ebenfalls liegt kein Mangel vor, wenn es sich um einen unerheblichen Mangel handelt. Unerheblich ist ein Mangel, den der Mieter ohne großen wirtschaftlichen Aufwand selbst beseitigen kann. Dabei kann es sich um eine kaputte Glühbirne handeln, oder aber auch um eine Tür, die sich nicht einwandfrei schließen lässt. Solche Bagatellfälle und von dem Mieter vorsätzlich verursachte Mängel (§ 536c I BGB) begründen keine Mietminderung.

 

Mietminderung durchsetzen: Mängelanzeige

Wenn Sie aber einen Mangel nach Übergabe der Wohnung festgestellt haben, der nicht Vertragsbestandteil des Mietvertrages ist, ist es unbedingt notwendig, diesen bei Ihrem Vermieter anzuzeigen, um eine Mietminderung zu erzielen. Die Anzeigepflicht des Schadens entfällt nur, wenn der Vermieter wiederum den Mangel kennt oder kennen muss. Und weil der Mieter eine engere Nähe zur Mietsache hat, kommt dieser Fall vermutlich seltener vor. Die Mängelanzeige muss laut Gesetz (§ 536c II BGB) unverzüglich erfolgen, sodass bei Untätigkeit der Schaden auf den Mieter zurückfällt, und dieser dem Vermieter den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen hat, der durch das Unterlassen der Anzeige entstanden ist.

Eine Schriftform der Mietminderung setzt die Anzeigepflicht zwar nicht voraus, dennoch kann eine schriftliche Information über die Mängel der Beweismittel wegen sinnvoll sein.

 

Mietminderung durchsetzen

 

Berechnung der Mietminderung

Bei der Berechnung der Mietminderung darf man nicht von einem zu hohen Prozentsatz der Quote ausgehen. Denn behält man einen zu hohen Anteil der Miete ein, kann es zu einer fristlosen Kündigung kommen. Wenn der zurückbehaltende Prozentanteil drei Monatsmieten übersteigt, ist dies rechtens. Der Gesetzgeber hat keine Angaben zur Ansetzung der Quotenhöhe der Mietminderung festgesetzt, weswegen nur auf gleichartige Fälle aus der Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann. Daraus entstand somit die Mietminderungstabelle, in welchen Fällen um wie viel Prozent die Mietzahlung gemindert worden ist.

Die Mietminderung entscheidet sich also nach der Intensität, der Dauer und wie hoch die Beeinträchtigung der Mangel für den Mieter ist. Je stärker demnach die Intensität, desto höher ist die Mietminderung. Beispielsweise berechtigt ein Schimmelpilzbefall aller Wände der Mietwohnung über einen längeren Zeitraum für eine Mietminderung von 100 %, weil die Mietsache nicht bewohnbar ist und der Schimmelpilz nicht ohne großen Aufwand entfernt werden kann. Eine Mietminderung von 80 % jedoch wäre ein Schimmelpilzbefall, der sich in fast allen Zimmern eingenistet und große Flecken verursacht hat.

Die Quote der Mietminderung steigt, je größer der Schaden des Schimmelpilzes ist und die Zimmer unbewohnbar werden. Eine Mietminderungsquote von 10 % wäre demnach ein Schlafzimmer, wo eine Wand vom Schimmel beeinträchtigt ist. Kein Mangel und keine Mietminderung kann bei einem Schimmelpilzbefall angenommen werden, wenn es sich nur um eine kleine Fläche handelt, die auch nur oberflächlich vom Schimmelpilz befallen ist, und die Feuchtigkeit vom Mieter selbst durch falsches Lüften verursacht worden ist.

Die Mietminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung. Sie können Ihren Fall von einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, um die genaue rechtlich zugelassene Mietminderungsquote zu ermitteln.

Nach der ermittelten Quote zur Mietminderung stellt sich die Frage, von welchem Mietzins auszugehen ist. Der BGH hat entschieden (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03), dass die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) für die Mietminderung entscheidend ist.

 

Mietminderung unter Vorbehalt

Bis alle rechtlichen Fragen Ihrer Mietminderung gelöst sind, können Sie die gesamte Summe der Mietzahlung unter Vorbehalt dem Vermieter zahlen. So können Sie z. B. nach Absprache mit einem Anwalt den Geldbetrag der monatlichen Mietminderung ggf. zurückverlangen und somit eine Kündigung Ihrer Mietwohnung verhindern.

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Beitrag von
Charlotte Dinesen
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Charlotte Dinesen stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.

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