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Fristlose Kündigung der Wohnung - Geht das?

 

Fristlose Kündigung der Wohnung - Geht das?

 

 

Grundsätzlich stehen Sie als Mieter unter Kündigungsschutz. Da der fristlosen Kündigung der Wohnung aber meist schwerwiegende Gründe vorausgehen, verfällt dieser. Was können aber nun diese schwerwiegenden Gründe sein? Wie verhalte ich mich im Fall der Fälle? Hier erfahren Sie es!

Fristlose Kündigung der Wohnung - Geht das?
Fristlose Kündigung der Wohnung - Leere Räume sind hoffentlich vermeidbar!

Lesezeit: ca. 2 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wann eine fristlose Kündigung der Wohnung nicht möglich ist, was der häufigste Kündigungsgrund ist und wie Sie die Kündigung evtl. noch abwehren können. Am Ende haben Sie die Möglichkeit, Ihren Fall ohne Gebühr einem Rechtsanwalt und Experten für Mietrecht zu schildern. Dieser kann Ihnen in einer individuellen Beratung mitteilen, wie Sie jetzt am besten vorgehen und welche Möglichkeiten Sie in Ihrem persönlichen Fall haben, die Kündigung eventuell noch abzuwehren.

 

 

Wann eine fristlose Kündigung der Wohnung nicht wirksam ist

Ohne einzuhaltende Fristen kann ihr Vermieter Ihnen die Wohnung nur kündigen, wenn sie schwere Vertragsverletzungen begangen haben oder sie mit der Miete im Verzug sind. Aber auch dann steht ihnen eine Räumungsfrist von 10-14 Tagen zu.

Zuallererst ist zu sagen, dass nicht jede Kündigung wirksam ist. Sollten sie also eine fristlose Kündigung erhalten haben, sollten Sie diese schnellstmöglich von einem Anwalt prüfen lassen.

Unwirksam kann eine fristlose Kündigung der Wohnung zum Beispiel dann sein, wenn der Vermieter keine schriftliche Abmahnung vorausgeschickt hat (§ 543 Abs. 3 BGB). Das gilt allerdings nicht, wenn ein Zahlungsverzug vorliegt oder die Kaution nicht gezahlt wurde.

Außerdem muss der Vermieter einen Kündigungsgrund angegeben haben, bei dem zusätzlich davon auszugehen ist, dass er diesen auch beweisen kann. Liegt beispielsweise eine angebliche Lärmbelästigung vor, muss der Vermieter sie konkret benennen und ein Protokoll darüber geführt haben bevor er eine fristlose Kündigung der Wohnung aussprechen kann.

Ein Widerspruchsrecht, wie bei einer ordentlichen Kündigung, haben Sie als Mieter im Fall der fristlosen Kündigung nicht. Eine Ausnahme bildet nur die sogenannte Schonfrist, bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung wegen Zahlungsverzug. Dadurch wird dem Mieter ermöglicht mit einer sofortigen Rückzahlung aller Rückstände die Kündigung unwirksam zu machen.

Diese Möglichkeit ist dem Mieter allerdings nur einmal gegeben. Sollte eine zweite fristlose Kündigung der Wohnung aus diesem Grund eintreffen, ist sie nicht erneut rückgängig zu machen. Dabei werden Rückstände der letzten zwei Jahre einbezogen.

 

Mietrückstand als häufigster Kündigungsgrund

Leider nimmt das Ausmaß an fristlosen Kündigungen aufgrund von Zahlungsrückständen immer mehr zu. So werden in Deutschland mehr als vier Prozent der Sollmieten nicht bezahlt. (Ralph Pass, Vorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland)

Erhalten sie eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand, muss dieser allerdings schon erheblich sein (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist dann möglich, wenn:

  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt wurde,
  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt wurde und die Summe der rückständigen Beträge eine Monatsmiete übersteigt,
  • in mehr als zwei Monaten, die nicht zusammenhängen, die Miete teilweise nicht gezahlt wurde und die Schulden zwei Monatsmieten übersteigen.

Ein Mietrückstand im oben genannten Ausmaß muss nicht vom Vermieter abgemahnt und kann sofort gekündigt werden. Nebenkostenvorauszahlungen sind in diesen Betrag eingeschlossen,  unbezahlte Nebenkostenabrechnungen allerdings nicht.

 

Thema: Fristlose Kündigung der Wohnung

Sie haben eine Frage zur fristlosen Kündigung der Wohnung?
Hier können Sie spezialisierten Rechtsanwälten Ihre Anfrage stellen!

 

Durch Zahlung des Mietrückstandes gegen fristlose Kündigung der Wohnung wehren

Zahlen Sie innerhalb von zwei Monaten nach Eingang einer Räumungsklage ihre vollen (!) Mietrückstände, können Sie so ihren erzwungenen Auszug aus der Wohnung verhindern. Diese Möglichkeit steht Ihnen allerdings nur einmal alle zwei Jahre zu.

Fehlen Ihnen derzeit die finanziellen Mittel dazu, kann es hilfreich sein sich an das Sozialamt zu wenden. Dort kann ein Antrag auf Übernahme der Mietschulden gestellt werden.

Im schlechtesten Fall, spricht der Mieter eine fristlose Kündigung der Wohnung und zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus. Das bedeutet für Sie, dass selbst wenn eine fristlose Kündigung erfolgreich abgewehrt wird, sie zum fristgerechten Termin der ordentlichen Kündigung aus Ihrer Wohnung ausziehen müssen.

Handeln Sie auf jeden Fall schnell, nachdem Sie die fristlose Kündigung der Wohnung erhalten haben.

 

fristlose Kündigung Wohnung - leere Räume hoffentlich vermeidbar

 

Andere Gründe zur fristlosen Kündigung der Wohnung

Neben Mietrückständen gibt es einige weitere Gründe, die eine fristlose Kündigung der Wohnung durch den Vermieter rechtfertigen. Im Folgenden werden nur einige Beispiele genannt.

Sollten Sie Ihre Wohnung vertragswidrig nutzen, also ein Gewerbe betreiben, droht Ihnen die Kündigung (BGH, Urteil vom 04.12.2013, Az. VIII ZR 91/10). Während ein Home Office kein Problem darstellen sollte, wird es mit zunehmenden Publikumsverkehr kritisch. Eine Abmahnung muss auch in diesem Fall vorausgehen.

Sollten sie eine Vorvermieterbescheinigung gefälscht haben, liegt nicht nur der strafbare Fall einer Urkundenfälschung vor, sondern Sie werden auch in diesem Fall nicht um eine fristlose Kündigung der Wohnung herum kommen (BGH, Urteil vom 09.04.2014, Az. VIII ZR 107/13).

Auch der Drogenhandel in der Wohnanlage ist sowohl strafbar als auch ein fristloser Kündigungsgrund. Das gilt als Störung des Hausfriedens. Ebenso wie die Beleidigung des Vermieters, Ablagerung von Müll, häufige intensive Belästigungen und Lärm (Amtsgericht Berlin-Wedding, Urteil vom 25.06.2013, Az. 7 C 148/12).

 

Zum Auszug gezwungen- fristlose Kündigung der Wohnung und Räumungsklage abwehren

Trifft eine Räumungsklage nachdem Sie die fristlose Kündigung der Wohnung erhalten haben ein, ist der Schock meist groß. Sie sollten nun als Mieter unbedingt Kontakt zum Gericht aufnehmen. Meist gibt das Gericht bereits Termine vor, für eine vom Richter bestimmte Güteverhandlung oder die Aufforderung sich zur Klage zu äußern. In der Regel stehen Ihnen 14 Tage Zeit zu, um sich zum Sachverhalt zu äußern, entweder in schriftlicher Form oder sie erscheinen direkt persönlich beim zuständigen Gericht.

Eine Begründung muss nicht direkt erfolgen, dazu bleiben Ihnen weitere 14 Tage Zeit. Es reicht vorerst Ihr Interesse kundzutun, dass Sie die Klage erwidern.

Halten Sie unbedingt Ihre Fristen ein und nehmen Sie den Termin zur Güteverhandlung wahr. Wird auch nur eine Frist versäumt, droht Ihnen ein Versäumnisurteil. Dann gehen Ihre Chancen, die Wohnung zu behalten rasant verloren.

 Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie einen Anwalt zu Rate ziehen, sobald Sie eine fristlose Kündigung der Wohnung erhalten. 

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Bildquellen: ©   fantasista,  baloncici - 123rf.com





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