Fristlose Kündigung der Wohnung – Ist das rechtens?

1. Was bedeutet die fristlose Kündigung der Wohnung?

In der Regel gehen Mieter und Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis ein. Zwar gibt es Ausnahmen, bei denen der Mietzeitraum z. B. im Rahmen einer Zwischenmiete oder anderer Vereinbarungen klar begrenzt ist, meist steht aber beim Einzug noch nicht das Auszugsdatum fest.

Daher wird ein Mietverhältnis in der Regel durch eine ordentliche Kündigung beendet, die mit einer Kündigungsfrist verbunden ist.

Eine fristlose Kündigung ist hingegen nicht an diese Fristen gebunden und erwirkt eine schnellere Beendigung des Mietverhältnisses. Eine solche Kündigung ist jedoch nur möglich, wenn triftige Gründe vorliegen. Fehlen diese, ist eine fristlose Kündigung nicht wirksam.

Rechtliche Grundlage

Die wichtigste Grundlage für eine fristlose Kündigung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in § 543 geregelt. So muss für eine solche Kündigung ein wichtiger Grund vorliegen. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der Umstände für eine der beiden Vertragsparteien die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu seinem Ende oder zur vereinbarten Kündigungsfrist nicht mehr zuzumuten ist.

Eine fristlose Kündigung hat diese Folgen:

• Das Mietverhältnis wird zeitnah und ohne vertragliche Kündigungsfrist beendet.
• Der Vermieter kann den Auszug des Mieters innerhalb von kurzer Zeit einfordern.
• Verweigert die Mietpartei den Auszug, ist eine Räumungsklage möglich.

Wann muss der Mieter bei einer fristlosen Kündigung der Wohnung ausziehen?

Dem Mieter steht in der Regel eine Räumungsfrist von bis zu 2 Wochen zu. Diese Frist kann im Einzelfall verlängert werden, wenn der Mieter aus gutem Grund nicht im Stande ist, die Wohnung fristgemäß zu räumen, oder einen gut begründeten späteren Räumungstermin schriftlich mitteilt.

2. Wann darf der Ver­mieter fristlos kündigen?

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und nur mit dem Nachweis bestimmter Gründe zulässig. Der Kündigungsgrund ist schriftlich mitzuteilen.

In jedem Fall muss eine Verfehlung seitens der Mietpartei vorliegen. Dazu zählen:

• Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm oder Belästigung)
• Unrechtmäßige Untervermietung der Wohnung
• Vertragswidrige Nutzung der Wohnung (z. B. gewerbliche Nutzung)
• Vernachlässigung und Gefährdung der Wohnung
• Wiederholt unpünktliche oder ausstehende Mietzahlungen

Es ist zu beachten, dass ein solches Fehlverhalten wiederholt oder in drastischem Maße vorkommen muss, um eine fristlose Kündigung wegen der Unzumutbarkeit der Umstände zu rechtfertigen. Eine einmalige Lärmbelästigung durch eine Geburtstagsfeier am Wochenende mag ein Vermieter als ärgerlich empfinden, sie ist allerdings noch kein Grund, um das Mietverhältnis fristlos zu beenden.

Außerdem muss in der Regel immer erst eine Abmahnung erfolgen (eine Ausnahme bildet der Zahlungsverzug) – also eine schriftliche Mitteilung über das Fehlverhalten mit der Androhung einer fristlosen Kündigung. Erfolgt keine Abmahnung, ist eine spätere fristlose Kündigung des Mietvertrags per Gerichtsurteil anfechtbar.

Sonderfall: Zahlungsverzug des Mieters

Erhalten Sie eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand, muss dieser laut § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein.

Nur in den folgenden Fällen ist eine fristlose Kündigung dann möglich:

• Der Mieter hat in 2 aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete gezahlt.
• Der Mieter hat in 2 aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise bezahlt und die Summe der rückständigen Beträge übersteigt eine Monatsmiete.
• Der Mieter hat in mehr als 2 Monaten, die nicht zusammenhängen, die Miete teilweise nicht gezahlt und die Schulden übersteigen 2 Monatsmieten.

Einen Mietrückstand im oben genannten Ausmaß muss der Vermieter nicht abmahnen und er kann sofort kündigen. Nebenkostenvorauszahlungen sind in diesen Betrag eingeschlossen, unbezahlte Nebenkostenabrechnungen jedoch nicht.

Allerdings gibt es beim Mietrückstand eine gewisse Schonfrist. Zahlen Sie innerhalb von 2 Monaten nach Eingang einer Räumungsklage Ihre vollen Mietrückstände, können Sie so Ihren erzwungenen Auszug aus der Wohnung verhindern. Diese Möglichkeit steht Ihnen aber nur einmal alle 2 Jahre zu.

3. Wann kann ich als Mieter meine Wohnung fristlos kündigen?

Auch als Mieter haben Sie unter gewissen Umständen das Recht darauf, Ihre Wohnung fristlos zu kündigen. Doch wie auf der anderen Seite beim Vermieter, so sind auch hier triftige Gründe die Voraussetzung.

Ein fristloser Kündigungsgrund ist zum einen eine potenzielle Gefährdung der Gesundheit. Gibt es gravierende Sicherheitsmängel oder liegt z. B. ein Schimmelbefall vor, kann dies als unzumutbar und gefährdend für den Mieter ausgelegt werden. Doch auch andere Mängel, die Sie Ihre Wohnung nicht wie im Vertrag beschrieben nutzen lassen, können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Dazu gehören z. B. folgende Fälle:

• Bauarbeiten verhindern die Nutzung der Wohnung.
• Die Wohnung ist anderweitig vermietet.
• Der Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung oder belästigt oder beleidigt den Mieter.
• Die Wohnung entspricht nicht den Angaben im Vertrag (z. B. in Bezug auf Größe).
• In der Nachbarschaft kommt es zu unzumutbarer Lärmbelästigung.

Liegt ein solcher Mangel in einem erheblichen und unzumutbaren Ausmaß vor, müssen Sie als Mieter eine Mängelanzeige an den Vermieter schicken. In dieser können Sie die Lage beschrieben, ihn zur Behebung der Mängel auffordern und ihm dafür eine (angemessene) Frist setzen. Erst wenn der Vermieter hierauf nicht ausreichend reagiert, dürfen Sie als Mieter die Wohnung fristlos kündigen.

4. Checkliste: Was muss in der fristlosen Kündigung stehen?

Wer eine fristlose Kündigung einreichen möchte, muss einige Dinge beachten, damit ein solches Dokument wirksam wird. Elementar ist dabei, dass das Kündigungsschreiben für den Vermieter bzw. Mieter klar nachvollziehbar und begründet ist.

Zunächst sind alle beteiligten Parteien aufzuführen. Sind mehrere Vermieter bzw. Mieter betroffen, muss sich die Kündigung an alle richten. Ferner sind konkrete Angaben zur Mietsache zu machen. Vorherige Korrespondenz bezüglich der Lage ist mit Datum zu nennen. In jedem Fall müssen Sie das Kündigungsschreiben mit Datum unterschreiben.

Hier eine Checkliste über alle benötigten Informationen:

• Name des Mieters mit Anschrift
• Name des Vermieters mit Anschrift
• Ort und Datum
• Betreffzeile
• Anschrift der betroffenen Mietsache
• Erklärung der Kündigung mit ausführlicher und nachvollziehbarer Begründung
• Bezug auf eine vorherige Mängelanzeige oder ggf. Hinweis, dass eine solche nicht nötig ist
• Bitte um eine frühzeitige Betriebskostenabrechnung mit Bankdaten
• Unterschrift des Absenders

5. Was kann ich gegen die fristlose Kündigung des Mietvertrags tun?

Haben Sie eine fristlose Kündigung erhalten, müssen Sie die Wohnung nicht sofort räumen. Ihnen steht in jedem Fall eine angemessene Frist zu. Zum anderen muss sich erst klären, ob die Kündigung wirksam ist. 2 Fragen sind hierbei zunächst entscheidend:

• Liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung vor und hat der Vermieter diesen im Kündigungsschreiben glaubhaft dargelegt?
• Haben Sie vor der Kündigung eine Abmahnung erhalten?

Lediglich beim Zahlungsrückstand muss keine Abmahnung erfolgen, in allen anderen Fällen ist eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung nicht rechtens.

Durch die Rückzahlung die Räumung verhindern

Ist ausstehende Miete der Grund für die fristlose Kündigung, können Sie Ihre Rückstände begleichen und damit die Situation auflösen und die fristlose Kündigung der Wohnung abwenden. Die Schonfrist, in der dies möglich ist, umfasst 2 Monate nach Zustellung der Räumungsklage. Haben Sie die Mietschulden in der entsprechenden Frist vollständig beglichen, ist die Kündigung hinfällig.

Falls Sie allerdings Ihre Kaution noch nicht gezahlt haben und der nicht gezahlte Betrag einer 2-fachen Monatskaltmiete entspricht, entfällt die Schonfrist. Eine Nachzahlung ist dann nicht möglich.

Fehlen Ihnen derzeit die finanziellen Mittel dazu, kann es hilfreich sein, sich an das Sozialamt zu wenden. Dort können Sie einen Antrag auf Übernahme der Mietschulden stellen.

Fristlose Kündigung der Wohnung: Widerspruch einlegen

In jedem Fall können Sie nach Erhalt der fristlosen Kündigung Kontakt zum Vermieter aufnehmen. So lässt sich vielleicht noch ein Kompromiss finden. Ein Widerspruch im eigentlichen Sinne ist nur bei einer ordentlichen Kündigung möglich – dazu zählt die fristlose Kündigung leider nicht.

Hat Ihr Vermieter neben der fristlosen Kündigung der Wohnung auch schon eine Räumungsklage eingereicht, können Sie als Mieter Kontakt zum Gericht aufnehmen. Meist gibt das Gericht bereits Termine vor für eine vom Richter bestimmte Güteverhandlung (Einigungsversuch) oder die Aufforderung, sich zur Klage zu äußern. In der Regel stehen Ihnen 14 Tage Zeit zu, um sich zum Sachverhalt zu äußern, entweder in schriftlicher Form oder Sie erscheinen direkt persönlich beim zuständigen Gericht.

Eine Begründung muss nicht direkt erfolgen, dazu bleiben Ihnen weitere 14 Tage Zeit. Es reicht vorerst, Ihr Interesse kundzutun, dass Sie die Klage erwidern.

Anwalt hinzuziehen

Da eine fristlose Kündigung gravierende Folgen mit sich bringen kann, kann es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu kontaktieren. Dieser kann ein fachlich qualifiziertes Urteil zu der Sachlage abgeben und Ihre individuelle Lage im Detail analysieren.

Der Anwalt kann in Verhandlung mit Ihrem Vermieter treten und darauf hinarbeiten, die Kündigung entweder abzuwehren oder einen zufriedenstellenden Kompromiss zu finden. Ein Anwalt kann außerdem Ihre Erfolgschancen abwägen, gerichtlich gegen eine Klage vorzugehen und Sie bei einer stichhaltigen Gegenargumentation unterstützen.

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