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Gewerbe­mietvertrag kündigen: 3 Wege für Mieter & Vermieter

Dustin Pawlitzek

Juristische Redaktion

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Vertrag kündigen

Zusammenfassung

Nur unbefristete Gewerbemietverträge sind ordentlich kündbar. Befristete Mietverhältnisse enden automatisch nach der vereinbarten Laufzeit. Ein vorzeitiger Ausstieg ist hier nur per einvernehmlichem Aufhebungsvertrag, mittels außerordentlicher Kündigung bei erheblichen Pflichtverstößen oder durch das Sonderkündigungsrecht möglich.

 

Auf einen Blick

  • Im Gewerbemietrecht herrscht Vertragsfreiheit.
  • Individuelle Vereinbarungen stehen über gesetzlichen Regelungen.
  • Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge beträgt 6 Monate.
  • Ist vertraglich eine andere Kündigungsfrist vereinbart, hat diese Vorrang.
  • Nur unbefristete Mietverträge lassen sich ordentlich kündigen.
  • Befristete Gewerbemietverträge laufen automatisch aus.
  • Sie lassen sich durch einen einvernehmlichen Aufhebungsvertrag vorzeitig beenden.
  • Bei Pflichtverletzungen ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich.
  • Zudem gibt es ein Sonderkündigungsrecht, z. B. im Todesfall und bei Insolvenz.
  • Das Kündigungsschreiben muss formale Anforderungen erfüllen und nachweislich zugehen – ansonsten ist die Kündigung des Gewerbemietvertrags unwirksam.

 

1. Corona-Pandemie: Was gilt jetzt für die Kündigung eines Gewerbemiet­vertrags?

Wegen der Corona-Krise mussten viele Gewerbetreibende ihre Betriebe auf staatliche Anordnung schließen oder sind erheblichen Einschränkungen unterworfen.

Im Eilverfahren hat der Bundestag das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ verabschiedet.

Es gilt seit dem 01.04.2020 und bezieht sich unter anderem auch auf rechtliche Regelungen zur Kündigung von Gewerbemietverträgen.

Mietschulden, die wegen der Corona-Krise entstehen, berechtigen den Vermieter nicht zur außerordentlichen Kündigung des Gewerbemietvertrags. Die Verpflichtung des Mieters, die Miete fristgerecht zu bezahlen, bleibt aber grundsätzlich bestehen.

Die für das Gewerbemietrecht relevanten Details des Gesetzes:

  • Mietschulden, die zwischen dem 01.04.2020 und dem 30.06.2020 entstehen, berechtigen den Vermieter nicht – wie unter normalen Umständen – zur außerordentlichen Kündigung eines Gewerbemietvertrags.
  • Der Mieter muss nachweisen, dass Corona den Zahlungsverzug ausgelöst hat – z. B. durch die behördliche Schließungsverfügung, Anträge auf staatliche Unterstützung oder eine eidesstattliche Versicherung.
  • Mietschulden inkl. Verzugszinsen müssen bis spätestens 30.06.2022 nachgezahlt werden – ansonsten kann der Vermieter den Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen.
  • Der Gesetzgeber kann den Zeitraum des gesetzlichen Kündigungsausschlusses bis zum 30. September 2020 oder darüber hinaus verlängern, wenn nötig.   
  • Alle anderen Kündigungsrechte des Gewerbemietrechts gelten für beide Vertragsparteien unverändert.

 

Achtung: Mietschulden, die vor April 2020 entstanden sind, werden nicht gestundet und berechtigen weiterhin zur fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags.

 

2. Besonderheiten des Gewerbe­mietvertrags – 3 Wege zur Kündigung

Im gewerblichen Kontext sind Vermieter und Mieter gleichberechtigte Kaufleute. Für einen Gewerbemietvertrag gilt daher – anders als im Wohnmietrecht – kein Mieterschutz.

Der Gesetzgeber räumt den Vertragsparteien einen deutlich größeren Spielraum ein, um das Mietverhältnis vertraglich individuell zu gestalten – die sogenannte Vertragsfreiheit.

Eine individuelle, vom Gesetz abweichende Vertragsgestaltung ist nicht nur möglich, sondern üblich. Gewerbemietverträge werden in den meisten Fällen langfristig abgeschlossen – und sind für die Dauer der Laufzeit grundsätzlich bindend.

 

Infografik zu den Inhalten eines Gewerbemietvertrages.

 

Gewerbemietvertrag kündigen – welche Möglichkeiten gibt es?

Für Mieter und Vermieter kommen grundsätzlich 3 Wege infrage, um einen Gewerbemietvertrag zu kündigen:

  • ordentliche Kündigung bei unbefristeten Verträgen (Kapitel 4)
  • außerordentliche Kündigung bei erheblichen Pflichtverstößen (Kapitel 5)
  • Sonderkündigungsrecht z. B. bei Modernisierung und Insolvenz (Kapitel 6)

Nicht immer ist die vorzeitige Kündigung eines Gewerbemietvertrags möglich: Befristete Verträge können beispielsweise in der Regel nicht ordentlich gekündigt werden, sondern laufen automatisch aus.

Die individuelle Vertragsgestaltung und gesetzliche Vorschriften eröffnen beiden Vertragsparteien aber auch Schlupflöcher aus dem Vertrag. Andersherum können Formfehler eine berechtigte Kündigung unwirksam machen.

Ein erfahrener Anwalt für Gewerbemietrecht bewertet Ihren Einzelfall und berät Mieter und Vermieter zu Rechten und Pflichten im Falle einer geplanten oder erhaltenen Kündigung.

 

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Weigert sich ein Mieter, nach frist- und formgerechter Kündigung auszuziehen, können Vermieter Räumungsklage einreichen.

3. Wann genau ist ein Mietvertrag gewerblich?

Alleine die Überschrift „Gewerbemietvertrag“ macht ein Mietverhältnis noch nicht unbedingt zu einem gewerblichen. Die Bezeichnung gilt in der Rechtsprechung lediglich als Indiz (OLG Frankfurt ZMR 2011, 119).

Nur der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck entscheidet darüber, ob ein Mietverhältnis gewerblich oder privat ist.

Zwei Nutzungsformen definieren den gewerblichen Kontext:

  • gewerbliche Nutzung – z. B. Einzelhandel, Handwerk
  • freiberufliche Nutzung – z. B. Arzt, Architekt, Rechtsanwalt

Aus dem Mietvertrag muss hervorgehen, dass der Mieter die Räume (überwiegend) zum Erwerbszweck nutzt. Ansonsten gehen Gerichte von einem Wohnraummietverhältnis aus (BGH 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

Ein Gewerbemietvertrag geht meist mit großen Investitionen einher und bildet häufig die wirtschaftliche Existenzgrundlage für Mieter und Vermieter. Schon bei der Vertragsgestaltung bzw. -prüfung kommt es daher auf Details an.

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Was gilt bei gleichzeitiger gewerblicher und privater Nutzung?

Bei einigen Vermietungen überschneiden sich private und gewerbliche Nutzung. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn

  • ein Ladengeschäft und eine darüberliegende Wohnung zusammen vermietet werden.
  • ein Teil der Räume geschäftlich und der andere Teil zum Wohnen genutzt wird.

Wie ein Mietverhältnis in diesem Fall rechtlich eingeordnet wird, hängt von der Vertragsgestaltung ab.

Separate Mietverträge:

Bestehen für die unterschiedlich genutzten Bereiche zwei separate Mietverträge (Wohnraummietvertrag und Gewerbemietvertrag), gilt für jeden Bereich das entsprechende Mietrecht.

Einheitlicher Mietvertrag:

Verträge über eine sogenannte Mischnutzung (geschäftlich und privat) kommen in der Praxis häufiger vor – und sind in der Auslegung der Rechtslage weniger eindeutig.

Denn: Bei einem einheitlichen Mietvertrag ist eine Aufspaltung nach Funktion der Mieträume nicht möglich. Für alle Räume gelten also entweder die Vorschriften des Wohnmietrechts oder die Vorschriften des Gewerbemietrechts.

Entscheidend sind in diesem Fall zwei Umstände:

  • der vertraglich vereinbarte Nutzungszweck
  • das Größenverhältnis von gewerblichem Bereich und privat genutzter Wohnfläche

 

Lässt sich nicht zweifelsfrei nachweisen, dass die Räume überwiegend gewerblich genutzt werden, geht die Rechtsprechung zugunsten des Mieters von einem Wohnraummietverhältnis aus (BGH 09.07.2014, Az. VIII ZR 376/13).

 

4. Wann lässt sich ein Gewerbe­mietvertrag ordentlich kündigen?

Eine ordentliche Kündigung ist nur bei unbefristeten Gewerbemietverträgen möglich. Einzige Ausnahme: befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren nach Ablauf der 30 Jahre.

Bei einer ordentlichen Kündigung gilt die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist – bzw. die gesetzliche Kündigungsfrist, wenn es keine individuelle Regelung im Vertrag gibt.

Die gesetzliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt 6 Monate. Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am 3. Werktag des Quartals vorliegen – ansonsten verlängert sich die gesetzliche Frist auf 9 Monate.

Berechnungsbeispiel zur gesetzlichen Kündigungsfrist:

Kündigungsfrist = 6 Monate
Die Kündigung geht am 03.07.2020 ein (dem 3. Werktag des 3. Quartals). Sie wird 6 Monate später, am 31.12.2020, wirksam.

Kündigungsfrist = 9 Monate
Geht die Kündigung erst einen Tag später, am 04.07.2020, ein (dem 4. Werktag des 3 Quartals), wird sie dadurch erst 9 Monate später, am 31.03.2021, wirksam.

 

Im Gewerbemietrecht gilt auch der Samstag als Werktag. Nur wenn das Fristende selbst auf einen Samstag fällt, verschiebt sich der Stichtag automatisch auf den folgenden Montag.

 

Zeitlich befristete Mietverträge

In den meisten Fällen werden zeitlich befristete Verträge abgeschlossen. Dann ist die ordentliche Kündigung eines Gewerbemietvertrags nicht möglich. Ausgenommen sind Verträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren nach Ablauf der 30 Jahre.

Der Vertrag endet – sofern er keine Verlängerungsklausel enthält – automatisch mit dem Ablauf der Frist.

4 Alternativen für zeitlich befristete Gewerbemietverträge:

  • Einvernehmlicher Aufhebungsvertrag
  • Außerordentliche Kündigung bei Vorliegen wichtiger Gründe (Details in Kapitel 5)
  • Sonderkündigungsrecht (siehe Kapitel 6)
  • Untermietvertrag mit Einverständnis des Vermieters

 

Eine Untervermietung ohne Erlaubnis berechtigt den Vermieter zur Kündigung. Verweigert er die Untervermietung aber grundlos, hat der gewerbliche Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

 

Verlängerungsklausel und Optionsklausel

Viele befristete Gewerbemietverträge beinhalten sogenannte Verlängerungs- oder Optionsklauseln. Beide Regelungen dienen dazu, das Mietverhältnis nach Ablauf der Befristung übergangslos weiterzuführen, ohne einen neuen Vertrag aufsetzen zu müssen.

Die Verlängerungsklausel greift automatisch, wenn die Vertragsparteien nicht rechtzeitig widersprechen. Der Vertrag verlängert sich dadurch um einen vertraglich definierten Zeitraum – üblicherweise um 1 Jahr.

Bei einer Optionsklausel hingegen muss die Verlängerung des Mietverhältnisses von einer der beiden Vertragsparteien aktiv eingefordert werden. Ansonsten läuft der Vertrag nach der Befristung aus.

 

5. Wann ist die außerordentliche Kündigung eines Gewerbemiet­vertrags möglich?

Unter bestimmten Umständen lässt sich ein Gewerbemietvertrag außerordentlich kündigen – unabhängig davon, ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist.

Eine außerordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags ist unter 2 Voraussetzungen möglich:

  1. Vertragliche Vereinbarung: Individuell im Mietvertrag vereinbarte Gründe treten ein – z. B. eine Insolvenz.
  2. Gesetzliche Vorschrift: Es liegt ein wichtiger Grund vor, der eine außerordentliche fristlose Kündigung per Gesetz ermöglicht.

Im Regelfall bedarf es vor der außerordentlichen Kündigung einer schriftlichen Abmahnung, die die Gegenseite auf das vertragswidrige Verhalten hinweist und ihr die Möglichkeit gibt, es zu korrigieren. Ausgenommen sind erhebliche Mietschulden, unerlaubte Untervermietung oder Straftaten wie z. B. Sachbeschädigung.

 

Wann hat der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf eine außerordentliche Kündigung?

Die folgenden wichtigen Gründe berechtigen den Vermieter gemäß § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags:

Der Mieter

  • ist mit 2 aufeinanderfolgenden Mieten – oder erheblichen Teilen – in Verzug.
  • zahlt Miete oder Nebenkosten ständig unpünktlich.
  • missachtet eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht (z. B. feste Öffnungszeiten)
  • ist ohne Zustimmung des Vermieters ein Untermietverhältnis eingegangen.
  • gefährdet die Mieträume erheblich (z. B. durch eigenmächtige Baumaßnahmen).
  • kommt seiner vertraglich vereinbarten Pflicht zur Instandhaltung nicht nach.

Zahlt der Mieter die Miete häufiger nur anteilig oder gar nicht, können Vermieter den Mietrückstand einklagen.

 

Wegen der Corona-Pandemie gilt seit 01.04.2020 eine vorübergehende Gesetzesänderung: Vermieter sind bei Mietschulden nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt (Details in Kapitel 1).

 

Wann kann der Mieter außerordentlich kündigen?

§ 543 BGB berechtigt den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Gewerbemietvertrags, wenn

  • der Vermieter ihm die Räume nicht rechtzeitig übergibt oder den Zugang verwehrt.
  • die Mieträume die Gesundheit gefährden – z. B. bei Schimmelbefall.
  • die Mieträume erhebliche Mängel aufweisen – z. B. bei Heizungsausfall.
  • der Vermieter gegen eine vereinbarte Konkurrenzausschlussklausel verstößt.  

 

Verweigert der Vermieter eine Untervermietung zu Unrecht, kann der Mieter nach § 540 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

 

6. Wann besteht ein Sonder­kündigungsrecht?

Mietern und Vermietern steht unter bestimmten Umständen ein Sonderkündigungsrecht zu. Es gilt beispielsweise in den folgenden Fällen:

  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Tod des Mieters
  • Insolvenz des Mieters
  • Insolvenz des Vermieters

 

Modernisierungs­maßnahmen

Der Vermieter hat das Recht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Der Mieter darf allerdings außerordentlich kündigen, wenn die Arbeiten zu einer deutlichen Mieterhöhung führen.

Der Vermieter muss den Mieter 3 Monate vor Baubeginn informieren. Der Mieter kann außerordentlich zum Ende des Folgemonats kündigen.

 

Tod des Mieters

Stirbt der Mieter, können sowohl seine Erben als auch der Vermieter binnen 1 Monats nach Kenntnis über den Tod mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Vermieter haben kein Sonderkündigungsrecht, wenn einer von mehreren Mietern stirbt. Die übrigen Mieter können das Mietverhältnis aber gemeinsam mit den Erben mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.

Beim Tod des gesetzlichen Vertreters einer juristischen Person besteht kein Sonderkündigungsrecht. Verstirbt beispielsweise der Geschäftsführer einer GmbH, bleibt das Mietverhältnis unangetastet und wird durch den Nachfolger fortgeführt.

 

Insolvenz des Mieters

Hat der Mieter einen Insolvenzantrag gestellt, darf ihm der Vermieter nicht wegen Mietverzuges oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen (§ 112 Insolvenzordnung).

Der Insolvenzverwalter des Mieters kann aber „ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“ (§ 109 Insolvenzordnung). Es gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende.

 

Insolvenz des Vermieters

Meldet der Vermieter Insolvenz an, wird ein bestehendes Mietverhältnis fortgeführt. Verkauft er die Immobilie oder wird sie zwangsversteigert, wird der neue Eigentümer Vertragspartner.

Der neue Eigentümer hat – bei befristeten und auch unbefristeten Verträgen – das Recht, den Gewerbemietvertrag außerordentlich unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

 

7. So kündigen Sie einen Gewerbe­mietvertrag rechtssicher – mit Musterschreiben

Ein Gewerbemietvertrag lässt sich – anders als der Mietvertrag für eine Wohnung – ohne Angabe von Gründen kündigen.

Das Kündigungsschreiben für den Gewerbemietvertrag muss formale Anforderungen erfüllen und die Zustellung nachweislich fristgerecht erfolgen – ansonsten kann die Kündigung des Gewerbemietvertrags unwirksam sein.

 

Formale Anforderungen

Wer formale Anforderungen an das Kündigungsschreiben missachtet, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist.

Außerdem ist es wichtig, formelle Anforderungen wie z. B. die Fristsetzung bei der Nachbesserung einzuhalten.

Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags muss

  • immer schriftlich erfolgen.
  • sich an alle Mieter bzw. Vermieter richten.
  • das Gewerbeobjekt eindeutig bezeichnen (Adresse bzw. Lage).
  • handschriftlich von allen Mietern bzw. Vermietern unterzeichnet sein.

Nutzen Sie unsere kostenfreien, anwaltlich vorgeprüften Musterschreiben, um Ihren Gewerbemietvertrag bequem und unter Beachtung aller formalen Anforderungen zu kündigen.

 

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Mieter“

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Mieter“

 

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Vermieter“

Musterschreiben „Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Vermieter“

 

Zustellung mit Nachweis

Ist die ordentliche Kündigungsfrist nicht individuell vertraglich geregelt, gilt die gesetzliche Vorgabe von 6 Monaten.

Für eine fristgerechte Kündigung zählt nicht der Versand. Entscheidend ist, wann das Schreiben den Empfänger erreicht.

Egal, welche Seite den Gewerbemietvertrag kündigt – die rechtzeitige Zustellung nachweisen muss im Zweifelsfall immer der Verfasser.

Möglich ist der Versand per Einschreiben mit Rückschein. Der Zugangsbeweis ist allerdings nur erbracht, wenn der Empfänger den Rückschein auch unterschreibt.

Idealerweise übergeben Sie die Kündigung des Gewerbemietvertrags daher persönlich und lassen sich die Zustellung auf einer Kopie des Schreibens von einer empfangsberechtigten Person mit Datum quittieren.

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Ratgeber Mockup

8. FAQ: Das müssen Sie wissen, bevor Sie einen Gewerbe­mietvertrag kündigen

Sowohl Mieter als auch Vermieter können einen Gewerbemietvertrag kündigen. Es gelten dabei die vertragliche Vereinbarung oder aber die gesetzlichen Vorschriften des BGB. Läuft der Mietvertrag auf mehr als einen Mieter, müssen auch alle Vertragspartner die Kündigung unterschreiben. Gleiches gilt, wenn mehrere Vermieter kündigen.

Es gibt 3 Möglichkeiten, einen Gewerbemietvertrag zu kündigen: die ordentliche Kündigung (gilt nur für unbefristete Verträge), die außerordentliche Kündigung bei erheblichen Pflichtverstößen und das Sonderkündigungsrecht z. B. bei Modernisierung oder Insolvenz. Befristete Verträge laufen in der Regel automatisch nach der vereinbarten Laufzeit aus.  

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, sich an alle Mieter bzw. Vermieter richten und handschriftlich unterschrieben sein. Es empfiehlt sich, die Kündigung persönlich zu übergeben und den Empfang quittieren zu lassen. Für die Fristwahrung gilt das Datum der Zustellung.

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Dustin Pawlitzek

Nach einem Journalismus-Studium und fünf Jahren in der Unternehmenskommunikation eines Technologiekonzerns schreibt Dustin Pawlitzek bei advocado zu den Gebieten Arbeits- und Zivilrecht. Ziel ist, komplexe juristische Themen verständlich aufzubereiten, damit Leser passende Lösungen erhalten.

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