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Betriebskostenabrechnung prüfen: 4 wichtige Punkte der Prüfung

 

Betriebskostenabrechnung prüfen: 4 wichtige Punkte der Prüfung

 

 

Betriebskostenabrechnung auf Fehler prüfen: Zweifel sind oftmals berechtigt! Ein Anwalt kann helfen. Die Betriebskostenabrechnung verursacht manchmal wahre Freude: Zu viel wurde vorausgezahlt und ein unerwarteter Geldsegen füllt das Konto des Mieters. Häufig geschieht allerdings genau das Gegenteil: Der Vermieter verlangt eine hohe Nachzahlung, oftmals werden sogar nochmals hunderte Euro fällig. Warum sich das Prüfen auf Fehler meist lohnt, lesen Sie hier!

Betriebskostenabrechnung prüfen: 4 wichtige Punkte der Prüfung
Sparen Sie bares Geld durch Prüfen Ihrer Betriebskostenabrechnung!

Lesezeit: ca. 3 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, warum es sich lohnt, Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen, was es mit dem Begriff der Nebenkostenabrechnung auf sich hat und Sie erhalten eine Kurzanleitung zu den Posten, die Sie bereits jetzt vorab prüfen können.

Dazu haben Sie die Möglichkeit, Ihre Betriebskostenabrechnung kostenlos zur Prüfung einzureichen.
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Inhaltsverzeichnis

1. Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft
2. Betriebskostenabrechnung oder die Nebenkostenabrechnung?
   2.1. Abrechnungszeitraum prüfen
   2.2. Einzelne Posten prüfen   
   2.3. Quadratmeterpreis prüfen   
   2.4. Mit Betriebskostenspiegel vergleichen
3. Was sind die häufigsten Fehler einer Betriebskostenabrechnung?   
   3.1. Fristen nicht beachtet   
   3.2. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet
   3.3. Nicht umlagefähige Kosten werden abgerechnet   
   3.4. Leerstehende Wohnungen werden einbezogen   
   3.5. Der kritische Punkt "Sonstiges"
4. Wie kann ein Anwalt helfen?

 

1. Betriebskostenabrechnung prüfen! Jede 2. Abrechnung ist fehlerhaft!

Warum ist es sinnvoll, eine Betriebskostenabrechnung überprüfen zu lasssen? Laut Schätzungen des deutschen Mieterbunds ist jede zweite versendete Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung von Immobilien mit Fehlern behaftet.

Sie können also bares Geld sparen, wenn Sie nach Erhalt Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen lassen!

 

2. Betriebskostenabrechnung prüfen oder die Nebenkostenabrechnung?

Was wird eigentlich geprüft? Die Betriebskostenabrechnung oder die Nebenkostenabrechnung? Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe benutzt. Rechtlich exakt bei Miete von Wohnung oder Haus ist es von Betriebskosten zu sprechen.

Darunter fallen „die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] entstehen“, heißt es in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Gesetzlich vorgeschrieben ist das Umlegen der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter nicht. Rechtlich möglich ist sie – muss aber im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden (vgl. §§ 556, 556a BGB). Ist dies geschehen, so wird es zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums eine übersichtliche und detaillierte Betriebskostenabrechnung / Nebekostenabrechnung zukommen zu lassen.

 

2.1. Betriebskosten-Abrechnungszeitraum prüfen

Nachfolgend erhalten Sie eine Kurzableitung, welche Posten Sie bereits selbst vorab prüfen können. Der erste Schritt ist genauso wichtig wie einfach: Zum einen muss der Abrechnungszeitraum in der Betriebskostenabrechnung dargelegt werden, zum anderen darf dieser zwölf Monate nicht überschreiten. Darüber hinaus darf das Ende des Abrechnungszeitraum nicht länger als zwölf Monate zurückliegen, das heißt: Für das Jahr 2016 endet die Frist mit Ende des Jahres 2017.

 

2.2. Einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung prüfen

Nicht alle Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat, können auch auf die Mieter umgelegt werden. Eine Auflistung der Positionen, die umlagefähig sind trifft § 2 der Betriebskostenverordnung. Vergleichen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung mit der Auflistung des Gesetzes. Tauchen Posten auf, die das Gesetz nicht kennt, ist ihre Betriebskostenabrechnung in diesem Punkt fehlerhaft.

 

2.3. Quadratmeterpreis berechnen

Ihnen fällt ein Posten ins Auge, der ungewöhnlich teuer erscheint? Sie wollen herausfinden, ob und inwieweit diese Kosten die des Durchschnitts übersteigen? Dann müssen Sie zunächst die Kosten pro Monat und pro Quadratmeter für Ihre Wohnung berechnen. Die Rechnung dafür ist ganz einfach: Abgerechnete Kosten ÷ 12 ÷ Ihre Quadratmeterzahl. Nun wissen Sie, wieviel ein Quadratmeter pro Monat für diesen Posten im Abrechnungszeitraum gekostet hat.

 

2.4. Mit Betriebskostenspiegel vergleichen

Die eben errechneten Kosten pro Quadratmeter dienen als Vergleichswert für den nächsten Schritt. Nun können Sie Ihren errechneten Wert mit dem des deutschen Betriebskostenspiegels vom Mieterbund vergleichen, der die durchschnittlichen Preise in Deutschland für einen bestimmten Abrechnungszeitraum auflistet.

Diesen gibt es als Vergleich im Internet auf der Homepage des Mieterbundes. Suchen Sie dann Ihre Position. Wenn Ihr ermittelter Wert deutlich über dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels liegt, ist dies ein Anzeichen dafür, dass Ihre Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist und Sie diese prüfen lassen sollten.

Nebenkostenabrechnung prüfen lassen

 

3. Die häufigsten Fehler von Betriebskostenabrechnungen

1. Fristen und Abrechnungszeitraum werden nicht beachtet: Bei der Betriebskostenabrechnung müssen die Fristen des § 556 BGB eingehalten werden. Der Vermieter ist verpflichtet seinem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen.

Schuldhafte Fristversäumnis seitens des Vermieters kann dazu führen, dass Ihre Pflicht zur Nachzahlung entfällt! Der Abrechnungszeitraum darf außerdem maximal zwölf Monate betragen, alle Forderungen über diesen Zeitraum hinaus sind unwirksam.

2. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wird missachtet: Der Vermieter hat bei Aufstellung der Betriebskosten darauf zu achten, dass er keine übertriebenen, unverhältnismäßig teuren Leistungen in Anspruch nimmt, um diese dann später auf die Mieter umzuwälzen. Konkret können zum Beispiel die Kosten für einen Hausmeister zu hoch sein, wenn eine volle Stelle für nur eine kleine Wohneinheit geschaffen wurde. Diese unverhältnismäßigen Kosten müssen dann nicht von den Mietern erstattet werden.

3. Nicht umlagefähige Kosten werden abgerechnet: Oft kommt es vor, dass in der Betriebskostenabrechnung Positionen auftauchen, die gar nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelagert werden dürfen. Reparaturkosten oder Bankgebühren haben zum Beispiel in einer Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen!

4. Leerstehende Wohnungen werden einbezogen: In ihrer Wohneinheit stehen eine oder mehrere Wohnungen leer? Diese verursachen natürlich auch anteilmäßig Betriebskosten. Müssen dabei die Mieter der anderen bewohnten Wohnungen diese Kosten tragen? Nein. Selbstverständlich verbleibt diese Pflicht beim Eigentümer, die Mieter müssen nicht anteilig zahlen.

5. Der kritische Punkt „Sonstiges“: Immer wieder kommt es zu rechtlichen Unsicherheiten, wenn es um den Posten „Sonstiges“ in der Betriebskostenabrechnung geht. Hierzu zählen zwar im Allgemeinen Positionen, die von den anderen Punkten nicht erfasst werden. Dies darf der Vermieter jedoch nicht zum Anlass nehmen jegliche Kosten doch noch auf den Mieter umzulagern.

Gerade Reparatur und Instandhaltungskosten dürfen über diesen Umweg nicht abgerechnet werden. Der Vermieter ist in der Pflicht, transparent darzulegen aus welchen Kosten sich der Punkt „Sonstiges“ zusammensetzt. Kommt er dem nicht nach ist der Posten „Sonstiges“ nicht abrechenbar.

 

4. Wie kann ein Anwalt helfen?

Es gilt der Grundsatz: Erst prüfen, dann zahlen! Durch kritisches Prüfen Ihrer Betriebskostenabrechnung können Sie nicht nur im abgerechneten Jahr bares Geld sparen, Sie verhindern auch teure Fehler in den Abrechnungen der folgenden Jahre und gegebenenfalls senkt sich sogar die Miete. Es lohnt sich!

Sie haben ein Problem mit Ihrer Nebenkostenabrechnung? Hier können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung kostenlos einreichen. Sie erhalten dann Angebote zur Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung

 

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Bild: stylephotographs, ginasanders - 123rf.com





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