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Betriebskostenabrechnung prüfen: 4 wichtige Punkte der Prüfung

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In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, warum es sinnvoll sein kann, Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen, was es mit dem Begriff der Nebenkostenabrechnung auf sich hat und Sie erhalten eine Kurzanleitung zu den Posten, die Sie bereits jetzt vorab prüfen können.

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1. Betriebskostenabrechnung prüfen – die Abrechnung kann fehlerhaft sein

Warum kann es sinnvoll sein, eine Betriebskostenabrechnung überprüfen zu lasssen? Die Betriebskostenabrechnung bzw. Nebenkostenabrechnung von Immobilien kann fehlerhaft sein.

Sie könnten also bares Geld sparen, wenn Sie nach Erhalt Ihre Betriebskostenabrechnung prüfen lassen.

2. Betriebskostenabrechnung prüfen oder die Nebenkostenabrechnung?

Was wird eigentlich geprüft? Die Betriebskostenabrechnung oder die Nebenkostenabrechnung? Im allgemeinen Sprachgebrauch werden beide Begriffe benutzt. Rechtlich exakt bei Miete von Wohnung oder Haus ist es, von Betriebskosten zu sprechen.

Darunter fallen „die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes […] entstehen“, heißt es in § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV).

Gesetzlich vorgeschrieben ist das Umlegen der Betriebskosten vom Vermieter auf den Mieter nicht. Rechtlich möglich ist es – muss aber im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden (vgl. §§ 556, 556a BGB). Ist dies geschehen, so wird es zur Pflicht des Vermieters, dem Mieter am Ende des Abrechnungszeitraums eine übersichtliche und detaillierte Betriebskostenabrechnung/Nebekostenabrechnung zukommen zu lassen.

Betriebskosten-Abrechnungszeitraum prüfen

Nachfolgend erhalten Sie eine Kurzanleitung, welche Posten Sie bereits selbst vorab prüfen können. Der erste Schritt: Zum einen muss der Abrechnungszeitraum in der Betriebskostenabrechnung dargelegt werden, zum anderen darf dieser zwölf Monate nicht überschreiten. Darüber hinaus darf das Ende des Abrechnungszeitraums nicht länger als zwölf Monate zurückliegen, das heißt: Für das Jahr 2016 endet die Frist mit Ende des Jahres 2017.

Einzelne Posten der Betriebskostenabrechnung prüfen

Nicht alle Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat, können auch auf die Mieter umgelegt werden. Eine Auflistung der Positionen, die umlagefähig sind trifft § 2 der Betriebskostenverordnung. Sie können Ihre Betriebskostenabrechnung mit der Auflistung des Gesetzes vergleichen. Tauchen Posten auf, die das Gesetz nicht kennt, ist Ihre Betriebskostenabrechnung in diesem Punkt fehlerhaft.

Quadratmeterpreis berechnen

Ihnen fällt ein Posten ins Auge, der ungewöhnlich teuer erscheint? Sie wollen herausfinden, ob und inwieweit diese Kosten die des Durchschnitts übersteigen? Dann müssen Sie zunächst die Kosten pro Monat und pro Quadratmeter für Ihre Wohnung berechnen. Die Rechnung dafür ist ganz einfach:

Abgerechnete Kosten ÷ 12 ÷ Ihre Quadratmeterzahl.

Nun wissen Sie, wie viel ein Quadratmeter pro Monat für diesen Posten im Abrechnungszeitraum gekostet hat.

Mit Betriebskostenspiegel vergleichen

Die eben errechneten Kosten pro Quadratmeter dienen als Vergleichswert für den nächsten Schritt. Nun können Sie Ihren errechneten Wert mit dem des deutschen Betriebskostenspiegels vom Mieterbund vergleichen, der die durchschnittlichen Preise in Deutschland für einen bestimmten Abrechnungszeitraum auflistet.

Diesen gibt es als Vergleich im Internet auf der Homepage des Mieterbundes. Suchen Sie dann Ihre Position. Wenn Ihr ermittelter Wert deutlich über dem Durchschnitt des Betriebskostenspiegels liegt, kann es sein, dass Ihre Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Dann kann es sinnvoll sein, diese prüfen zu lassen.

3. Mögliche Fehler von Betriebskostenabrechnungen

Fristen und Abrechnungszeitraum werden nicht beachtet:

Bei der Betriebskostenabrechnung müssen die Fristen des § 556 BGB eingehalten werden. Der Vermieter ist verpflichtet, seinem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung zukommen zu lassen.

Schuldhafte Fristversäumnis seitens des Vermieters kann dazu führen, dass Ihre Pflicht zur Nachzahlung entfällt. Der Abrechnungszeitraum darf außerdem maximal zwölf Monate betragen, alle Forderungen über diesen Zeitraum hinaus sind unwirksam.

Grundsatz der Wirtschaftlichkeit wird missachtet:

Der Vermieter hat bei Aufstellung der Betriebskosten darauf zu achten, dass er keine übertriebenen, unverhältnismäßig teuren Leistungen in Anspruch nimmt, um diese dann später auf die Mieter umzuwälzen. Konkret können zum Beispiel die Kosten für einen Hausmeister zu hoch sein, wenn eine volle Stelle für nur eine kleine Wohneinheit geschaffen wurde. Diese unverhältnismäßigen Kosten müssen dann nicht von den Mietern erstattet werden.

Nicht umlagefähige Kosten werden abgerechnet:

Es kann vorkommen, dass in der Betriebskostenabrechnung Positionen auftauchen, die gar nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelagert werden dürfen. Reparaturkosten oder Bankgebühren haben zum Beispiel in einer Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen.

Leerstehende Wohnungen werden einbezogen:

In Ihrer Wohneinheit stehen eine oder mehrere Wohnungen leer? Diese verursachen natürlich auch anteilmäßig Betriebskosten. Müssen dabei die Mieter der anderen bewohnten Wohnungen diese Kosten tragen? Nein. Selbstverständlich verbleibt diese Pflicht beim Eigentümer, die Mieter müssen nicht anteilig zahlen.

Der Punkt „Sonstiges“:

Wenn es um den Posten „Sonstiges“ in der Betriebskostenabrechnung geht, kann es zu rechtlichen Unsicherheiten kommen. Hierzu zählen zwar im Allgemeinen Positionen, die von den anderen Punkten nicht erfasst werden. Dies darf der Vermieter jedoch nicht zum Anlass nehmen, jegliche Kosten doch noch auf den Mieter umzulagern.

Gerade Reparatur und Instandhaltungskosten dürfen über diesen Umweg nicht abgerechnet werden. Der Vermieter ist in der Pflicht, transparent darzulegen, aus welchen Kosten sich der Punkt „Sonstiges“ zusammensetzt. Kommt er dem nicht nach, ist der Posten „Sonstiges“ nicht abrechenbar.

4. Wie kann ein Anwalt helfen?

Durch kritisches Prüfen Ihrer Betriebskostenabrechnung können Sie nicht nur im abgerechneten Jahr bares Geld sparen, Sie können auch teure Fehler in den Abrechnungen der folgenden Jahre verhindern und gegebenenfalls sogar die Miete senken.

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Beitrag von
Teresa Pugell
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Teresa Pugell stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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