Mieter loswerden: Tricks zur rechtssicheren Kündigung Ihres Mieters

1. Mieter loswerden – das sind Ihre Rechte

Die Miete wurde nicht gezahlt, Eigenbedarf an einer Immobilie besteht oder das Mietshaus soll gewinnbringend verkauft werden – Vermieter wollen aus unterschiedlichsten Gründen ihren Mieter loswerden. Tricks, die eine Abmahnung oder Kündigung rechtssicher gestalten, können dabei helfen, dieses Vorhaben konsequent und rechtssicher durchzusetzen. Sollte der Mieter hierauf nicht reagieren, ist die Räumungsklage eine weitere Option, um den Mieter loszuwerden.

Diese juristischen Optionen, um einen Mieter loszuwerden, beruhen auf folgenden gesetzlichen Regelungen:

• § 573 BGB: Bei Eigenbedarf an der Wohnung, einer besseren wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeit des Mietobjektes oder der Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, ein Mietverhältnis fristgerecht zu beenden.
• § 543 & 569 BGB: Stehen Mietzahlungen in Höhe von zwei Monatsmieten aus oder hat der Mieter die Wohnung durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht beschädigt, kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.
• § 940a ZPO: Sollte die Kündigung erfolglos bleiben, hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage zu erheben, um den Mieter loszuwerden.

Welche rechtskonformen Tricks es gibt, um z. B. Abmahnung, Kündigungsschreiben und Klageschrift so zu gestalten, dass Sie den Mieter schnell und rechtssicher loswerden, erläutern wir Ihnen in den folgenden Kapiteln.

2. Mieter loswerden – Tricks für Gespräch & Abmahnung

Wollen Vermieter einen Mieter loswerden, können Tricks den Verlauf eines ersten Gesprächs im Sinne des Vermieters beeinflussen und einen schnellen, unkomplizierten Auszug des Mieters herbeiführen. Sollte ein Gespräch nicht möglich sein bzw. erfolglos bleiben, ist eine Abmahnung des Mieters möglich.

Gespräch

Vermieter wollen einen Mieter loswerden – Tricks, um den Mieter im Gespräch zum Auszug zu bewegen und ggf. ausstehende Mietzahlungen einzufordern, können ein gerichtliches Vorgehen vermeiden.

So kann der Vermieter

• bei der Suche nach Ersatzwohnraum bei Eigenbedarf oder
• bei der Organisation des Umzugs helfen sowie
• einen Aufhebungsvertrag mit Entschädigungszahlung anbieten,

um sich mit dem Mieter gütlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses zu einigen. Außerdem kann so einem möglichen Widerspruch des Mieters gegen die anschließende Kündigung vorgebeugt werden. Akzeptiert der Mieter den Aufhebungsvertrag, ist keine Kündigung notwendig – ein hilfreicher Trick, Mieter loszuwerden.

Ausführlichere Informationen zum Aufhebungsvertrag finden Sie in Kapitel 3 – Mieter loswerden – Tricks zur Vermeidung der Kündigung.

Abmahnung

Sollte es im Gespräch nicht zu einer Einigung kommen, ist ein Abmahnungsschreiben notwendig, bevor der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen darf. Die Abmahnung soll den Mieter auf sein vertragswidriges Verhalten hinweisen und zu dessen Unterlassung auffordern. Rechtfertigt die Vertragsverletzung des Mieters eine fristlose Kündigung, ist hingegen keine Abmahnung notwendig. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug ist oder eine Abmahnung eindeutig keinen Erfolg haben wird, da der Mieter nicht auffindbar ist oder klar geäußert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu unterlassen.

Um die Mieträume schnell zurückzubekommen, muss das Abmahnungsschreiben rechtswirksam verfasst, an alle Mieter der Wohnung gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben werden. Dann kann anschließend die ordentliche Kündigung des Mietvertrages erfolgen.

Entspricht die Abmahnung nicht den inhaltlichen und formalen Anforderungen, wäre ein Widerspruch des Mieters gegen die Abmahnung aufgrund formaler Fehler zulässig. Zudem wäre eine ungültige, fehlerhafte Abmahnung im Falle einer Räumungsklage vor Gericht nicht zulässig. Dies verringert die Chance des Vermieters, den Mieter mit einer Räumung loszuwerden – auch evtl. bestehende Mietforderungen können dann schwerer geltend gemacht werden.

Ein erfahrener Anwalt für Vermieterrecht kann Ihr Anliegen vorab prüfen und sicherstellen, dass das Abmahnungsschreiben rechtssicher ist. Dazu kann er Ihre Beweise für die Vertragsverletzung des Mieters prüfen und garantieren, dass das Schreiben allen formalen und inhaltlichen Anforderungen gerecht wird.

advocado findet für Sie den passenden Anwalt. Er kontaktiert Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.

3. Mieter loswerden – Tricks zur Vermeidung der Kündigung

Gerade wenn der Vermieter Eigenbedarf an einer seiner Mietwohnungen durchsetzen möchte, soll der Mieter diese schnellstmöglich verlassen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen – mindestens drei Monate oder länger, je nachdem, wie lange das Mietverhältnis schon besteht – verhindern dies zum Schutz des Mieters.

Was ist bei einem Aufhebungsvertrag zu beachten?

Einigen sich Vermieter und Mieter mit einem Aufhebungsvertrag auf das sofortige Ende des Mietverhältnisses, muss keine Kündigungsfrist berücksichtigt werden. Der Vertrag kann jederzeit geschlossen werden, im Idealfall schriftlich vorliegen und mindestens

• Namen von Vermieter und Mieter,
• die Bezeichnung der Wohnung,
• das vereinbarte Vertragsende und
• die Unterschriften beider Parteien beinhalten.

Individuelle Gestaltung & Entschädigung des Mieters möglich

Darüber hinaus kann in einem Aufhebungsvertrag festgelegt werden, dass

• der Mieter einen Nachmieter zu benennen hat,
• die Wohnung geräumt, renoviert und in vereinbartem Zustand zu übergeben ist,
• bestimmte Einrichtungsgegenstände in der Wohnung bleiben,
• der Vermieter hierfür einen entsprechenden Abschlag zu zahlen hat,
• der Mieter die Mietkaution zu einem bestimmten Zeitpunkt zurückerhält und
• beide Parteien keine weiteren Ansprüche gegeneinander haben.

Gerade wenn der Vermieter den Mieter wegen Eigenbedarf loswerden möchte, kann er dem Mieter die Zahlung einer Entschädigung vertraglich zusichern. Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm für den vorzeitigen Auszug einen finanziellen Ausgleich zukommen lässt. Diese Zahlungsvereinbarung sollte dann mit genauer Benennung des Betrages, Zahlungsziels und der Zahlungsweise in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden.

Aufhebungsvertrag vom Anwalt absichern lassen

Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie bei der Erstellung eines Aufhebungsvertrages unterstützen und sicherstellen, dass der Vertrag sowohl Ihren Interessen als auch den Rechten des Mieters gerecht wird. Er kann den Vertrag rechtssicher gestalten und dafür sorgen, dass dieser allen inhaltlichen und formalen Vorschriften entspricht – so wird verhindert, dass der Mieter nachträgliche Ansprüche gegen Sie hat.

advocado findet für Sie den passenden Anwalt. Er kontaktiert Sie für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihrem Anliegen.

4. Mieter loswerden – Tricks für eine wirksame Kündigung

Sollte der Mieter sein vertragswidriges Verhalten nach einer Abmahnung nicht unterlassen oder sich nicht auf einen Aufhebungsvertrag einlassen, ist eine Kündigung der nächste Schritt, will der Vermieter einen Mieter loswerden. Tricks, die hierbei helfen können, erläutern wir Ihnen in diesem Kapitel.

Kündigung wegen Vertragsverletzung

Kommt der Mieter seinen mit Vertragsschluss akzeptierten Pflichten nicht nach, weil er z. B.

• die Miete oder die Kaution nicht bzw. nicht pünktlich zahlt,
• den Hausfrieden stört,
• die Mieträume durch Nachlässigkeit beschädigt oder
• unerlaubt Dritte in der Wohnung wohnen lässt, darf der Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Ausführliche Informationen zu den inhaltlichen und formalen Anforderungen einer Kündigung, dem gerichtlichen Vorgehen bei ausstehenden Mietforderungen und den hierfür anfallenden Kosten finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zahlt nicht.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Möchte der Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, gibt es strenge Vorgaben, die der Vermieter für einen zulässigen Eigenbedarf beachten muss. So muss dieser detailliert begründet werden, denn die Interessen des Mieters werden gegen die des Vermieters abgewogen. Außerdem sind die Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung zu beachten und der Vermieter muss eine Räumungsfrist gewähren.

Ausführlichere Informationen zu den Voraussetzungen und Formalia einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche Rechte der Mieter in diesem Fall hat und welche Folgen ein zulässiger Widerspruch und die gesetzliche Sperrfrist für die Kündigung haben, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf.

Trotz der strengen Vorgaben zum Schutz des Mieters im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Vermieter Möglichkeiten, sein Vorhaben durchzusetzen. So kann er dem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbieten oder den Mietvertrag für die betreffende Wohnung von vornherein befristen. In beiden Fällen ist keine Kündigung notwendig.

Erhebt der Mieter Widerspruch gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs aufgrund besonderer Härte – weil z. B. kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann –, dann macht der Härtegrund die Kündigung nicht unwirksam. Es muss dann jedoch (gerichtlich) geprüft werden, ob der Räumungsanspruch ganz oder nur vorübergehend ungültig ist.

Ein advocado Partner-Anwalt für Mietrecht kann Ihr Anliegen vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung prüfen und einschätzen, ob der Mieter besondere Härte im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend machen kann. Er kann das Kündigungsschreiben rechtlich absichern und sicherstellen, dass die Beweise für Ihren Eigenbedarf stichhaltig genug sind, um einem Widerspruch des Mieters standzuhalten.

Möchte der Vermieter bereits kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages diesen wegen Eigenbedarfs wieder kündigen, ist er verpflichtet, den Mieter über dieses Vorhaben zu informieren. Dies gilt, sobald die Kündigung bereits drei Jahre nach Unterzeichnung des Vertrages erfolgen soll und das Vorhaben des Vermieters bereits absehbar war. Der Mieter kann sich jedoch nicht auf eine Mindestmietzeit verlassen.

Widersetzt sich der Mieter einer berechtigten Kündigung wegen Eigenbedarfs, ist ein gerichtliches Vorgehen möglich, um den Mieter zum Auszug zu verpflichten. Ausführliche Informationen zur Räumungsklage, der anschließenden Zwangsräumung und den Entschädigungsleistungen, die der Vermieter aufgrund der widerrechtlichen Nutzung der Wohnung geltend machen kann, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zieht nicht aus.

Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Mit § 573 BGB ist der Vermieter zur Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung berechtigt, sofern diese angemessen ist. Als wirtschaftliche Verwertung gelten

• Verkauf des Mietobjektes,
• Änderung der Nutzung des Gebäudes – Umwandlung eines Miets- in ein Geschäftsgebäude –,
• umfassende Renovierung/Sanierung zur besseren Vermietung,
• Abriss und Neubau des Gebäudes, weil die Bausubstanz in schlechtem Zustand ist.

Der Vermieter kann dem Mieter in diesen Zusammenhängen nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Dieses besteht, wenn ihm durch die Fortsetzung des Vertrages erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden, weil die wirtschaftliche Verwertung verhindert wird. Insofern ist Voraussetzung für die Kündigung, dass die wirtschaftliche Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll und die bestmögliche Alternative ist.

Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Gewerbemietverträge unterliegen teils anderen rechtlichen Bestimmungen als jene für Wohnraum. So haben die Mietverträge für Gewerberäume häufig lange, durch eine Mindestmietdauer festgelegte Laufzeiten. Damit geht die Vereinbarung einer Kündigungsausschlussklausel einher. So verzichten Vermieter und Mieter während der Mindestmietzeit auf eine ordentliche Kündigung des Vertrages.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist von der Ausschlussklausel nicht umfasst und somit möglich. Der Vermieter kann demnach fristlos kündigen, wenn der Mieter die Miete zwei Monate in Folge nicht zahlt oder ein anderer Grund nach § 543 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses untragbar macht. Eine weitere Möglichkeit, den Gewerbemietvertrag trotz einer Kündigungsausschlussklausel vorab zu kündigen, ist ein Aufhebungsvertrag.

Bezüglich der langen Laufzeit von Gewerbemietverträgen bestimmt § 544 BGB, dass ein Mietvertrag auch für mehr als 30 Jahre mit einer Kündigungsausschlussklausel geschlossen werden kann.

Der Vermieter will einen Mieter loswerden – Tricks zur rechtskonformen Kündigung garantieren jedoch nicht, dass der Mieter zum vereinbarten Kündigungszeitpunkt auszieht. Was der Vermieter tun kann, damit eine Räumungsklage erfolgreich verläuft und er den Mieter mit einer Zwangsräumung loswerden kann, erfahren Sie im folgenden Kapitel.

5. Mieter loswerden – Tricks für eine erfolgreiche Räumungsklage

Haben gültige Abmahnung und Kündigung keinen Erfolg, ist eine Räumungsklage zulässig. Hiermit kann der Vermieter den Auszug des Mieters gerichtlich erwirken.

Der Vermieter kann zudem im Rahmen der Räumungsklage eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wenn ein Mieter widerrechtlich nach Vertragsende die Mieträume nutzt. Darüber hinaus entsteht dem Vermieter ein Mietausfallschaden, da er die Räume nicht weitervermieten bzw. selbst nutzen kann. Hierfür kann er Schadensersatz vom ehemaligen Mieter verlangen.

Zwangsräumung erreichen und Entschädigung erhalten:

Ein advocado Partner-Anwalt für Mietrecht kann Sie im gerichtlichen Verfahren dabei unterstützen, Ihr Mieteigentum zur Neuvermietung oder für Eigenbedarf zurückzuerhalten. Er kann sicherstellen, dass die Klageschrift alle notwendigen Angaben enthält und die Formalia berücksichtigt werden. Zudem kann er einen für Ihren Fall angemessenen Schadensersatz bestimmen und so verhindern, dass die Forderung abgelehnt wird, weil sie zu hoch angesetzt wurde.

Ausführliche Informationen zum Ablauf einer Räumungsklage, zur Zwangsräumung und den hierbei anfallenden Kosten finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Mietnomaden loswerden. Sollten Sie Mietnomaden in Ihren Mieträumen haben, können Sie diese nicht nur zivilrechtlich zur Räumung der Wohnung und Zahlung der ausstehenden Miete verpflichten, sondern auch strafrechtlich wegen Betruges gegen sie vorgehen. Was hier zu beachten ist, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Einmietbetrug.

6. Mieter loswerden – Kosten

Kann der Vermieter trotz Abmahnung und Kündigung nicht den Mieter loswerden, kann er einen Anwalt hinzuziehen, um sein Anliegen zielführend durchzusetzen. Dieser kann laut Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) für seine Leistung eine 1,3-fache Geschäftsgebühr berechnen. Daraus ergeben sich je nach Gegenstandswert des Anliegens beispielsweise folgende Anwaltskosten:

Hinweis: Anwaltskosten richten sich immer nach dem konkreten Einzelfall und werden individuell berechnet. Die Angaben in der Tabelle sind daher nur als grobe Orientierung zu verstehen.

Anwalt und Vermieter können auch eine individuelle Vergütungsvereinbarung zum Festpreis – unabhängig von den Regelungen des RVG – schließen. Der Anwalt würde seine Arbeit dann auf Basis der tatsächlich geleisteten Arbeitsstunden abrechnen.

Kosten der Räumungsklage

Sollte ein Klageverfahren zur Räumung der Mieträume notwendig werden, richten sich die Kosten hierfür nach der Jahreskaltmiete. Anhand dieses Streitwertes ergeben sich die Anwaltskosten nach RVG und der vom Vermieter zu zahlende Gerichtskostenvorschuss aus dem Gerichtskostengesetz (GKG). In der folgenden Tabelle sind die Anwalts- und Gerichtskosten für verschiedene Streitwerte exemplarisch zusammengefasst:

Nach Verfahrensabschluss können Kosten für die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers und die Zwangsräumung entstehen. Der Vermieter kann jedoch nach einer erfolgreichen Räumungsklage sämtlichen Kostenaufwand für das Verfahren vom Mieter einfordern. Welche weiteren Möglichkeiten der Vermieter hat, eine Übernahme der Prozesskosten zu erreichen, haben wir Ihnen nachfolgend aufgeführt.

7. Tipp: Mieter loswerden – Tricks vom Anwalt absichern lassen

Sei es aufgrund einer Vertragsverletzung, wegen Eigenbedarfs oder weil sich eine bessere Möglichkeit zur wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie ergeben hat – der Vermieter kann den Mieter loswerden. Tricks sind hierfür jedoch nicht immer rechtskonform und können das Vorhaben gefährden. Schließlich können unrechtmäßige Klauseln in einem Aufhebungsvertrag oder eine vorschnelle Kündigung wegen Eigenbedarf dazu führen, dass der Mieter Widerspruch erhebt und in einem gerichtlichen Verfahren Recht zugesprochen bekommt.

► Ein Anwalt kann prüfen, welche rechtskonformen Optionen bestehen, um den Mieter loszuwerden, und inwiefern Sie einen Anspruch auf Entschädigungszahlungen haben.

► advocado findet für Sie den passenden Anwalt aus einem Netzwerk mit über 550 Partner-Anwälten.

► Dieser kontaktiert Sie innerhalb von 2 Stunden* für eine kostenlose Ersteinschätzung zu Ihren Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten.