Mieter zahlt nicht – so kommen Sie an Ihr Geld!

In diesem Beitrag erfahren Sie u. a., welche Rechte Sie haben, wenn ein Mieter nicht zahlt, wie Sie dagegen vorgehen können und welche Kosten mit einem außergerichtlichen oder gerichtlichen Vorgehen verbunden sein können.

RECHTSBERATUNG-TIPP:

► Ihr Mieter zahlt nicht, Sie wollen die geschuldete Miete einfordern und/oder das Mietverhältnis schnell und unkompliziert beenden? Kontaktieren Sie uns für ein kostenfreies und unverbindliches Erstgespräch mit unserem Anwalt für Mietrecht.

► Im Rahmen dieses Erstgesprächs prüfen wir die rechtliche Lage und erklären Ihnen, welche juristischen Optionen Ihnen zur Verfügung stehen, um den nicht zahlenden Mieter zur Begleichung der Mietschuld zu bewegen und zukünftige Zahlungsausfälle zu vermeiden. Zudem erläutern wir Ihnen, mit welchen Chancen, Risiken und Kosten zu rechnen ist. Sie entscheiden anschließend, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihres Zahlungsanspruches beauftragen.

► Schildern Sie dafür bitte hier kurz Ihr Anliegen.

1. Mieter zahlt nicht – das sind Ihre Rechte

Vermieter tragen jederzeit das Risiko, dass ein Mieter zum Monatsende seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Da dies die Existenz des Vermieters bedrohen kann, ist gesetzlich festgelegt, dass

• die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats zu zahlen ist,
• der Vermieter fristlos kündigen darf, wenn die Mietzahlung mehrfach ausbleibt,
• er Gegenstände pfänden und
• zukünftige Zahlungen durch eine Klage sicherstellen kann.

Beachten Sie, dass Mieter – sowohl private als auch gewerbliche – aufgrund der Corona-Krise Mietzahlungen aussetzen dürfen: Wer plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr hat, kann seine Miete ab April bis zum 30. Juni 2020 stunden. Eine Kündigung ist erst möglich, wenn der Mieter die Rückstände nicht innerhalb von 2 Jahren nachzahlt.

WICHTIGER HINWEIS:

Die Kosten für ein außergerichtliches oder gerichtliches Vorgehen gegen den nicht zahlenden Mieter kann der Vermieter später zusätzlich zur ausstehenden Miete vom Mieter zurückfordern.

LINK-TIPP: Mietrückstände können mehrere Ursachen haben. Neben der Zahlungsunfähigkeit des nicht zahlenden Mieters kann für diesen auch schon bei Abschluss des Mietvertrages klar sein, dass er die eingegangene Verbindlichkeit nicht erfüllen wird. Welche Handlungsoptionen Sie als Vermieter bei einem solchen Betrug haben und wie Sie sich davor schützen können, erläutern wir Ihnen in unserem Beitrag zum Einmietbetrug.

Fristlose Kündigung

Erhält der Vermieter die Miete nicht pünktlich, befindet sich der Mieter automatisch in Zahlungsverzug. Wenn der Mieter

• die Kaution – zwei Kaltmieten – nicht überweist,
• zwei aufeinanderfolgende Monate mit der Miete im Verzug ist,
• häufiger zu wenig bzw. gar nicht zahlt und der ausstehende Betrag zwei Monatsmieten übersteigt,

ist der Vermieter berechtigt, ihm laut § 543 BGB fristlos – also ohne vorherige Abmahnung – zu kündigen.

Vermieterpfandrecht

Zudem kann der Vermieter laut § 562 BGB verhindern, dass der säumige Mieter Wertgegenstände aus der Wohnung entfernt, die zum Ausgleich der Zahlungsansprüche dienen könnten. Ausführlichere Informationen zu diesem Pfandrecht finden Sie in Kapitel 2.2 – Abmahnung schreiben.

Zukünftige Zahlungen sicherstellen

Auch die Zivilprozessordnung schützt den Vermieter – gemäß §§ 257–259 kann er Klage auf zukünftige Zahlungen des Mieters erheben, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter weiterhin nicht zahlt. Ein erfolgreiches Klageverfahren sichert den Vermieter dann beispielsweise für den Fall ab, dass der Mieter nach einer ordentlichen Kündigung erst zum Ende der dreimonatigen Kündigungsfrist auszieht. Für dieses Klageverfahren ist es übrigens nicht erforderlich, dass die Mietforderung vom nicht zahlenden Mieter bestritten wird oder dessen Zahlungsunfähigkeit feststeht.

2. Mieter zahlt nicht – außergerichtliches Vorgehen

Für den Fall, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, sieht der Gesetzgeber zahlreiche juristische Möglichkeiten vor. Welche außergerichtlichen Handlungsoptionen sich bieten, stellen wir Ihnen hier im Überblick dar.

Sehen Sie sich während der Corona-Krise zu den folgenden Maßnahmen gezwungen, beachten Sie, dass Mieter während dieser Zeit Sonderrechte haben. Stunden sie Mietzahlungen bis zum 30. Juni 2020, haben Sie zunächst keine Handhabe und müssen abwarten, ob der Mieter die Zahlungsrückstände innerhalb der nächsten 2 Jahre begleicht.

2.1 Gespräch suchen

Kann ein Vermieter auch am fünften Werktag des neuen Monats keinen Mieteingang auf dem Konto feststellen, sollte er das Gespräch mit dem Mieter suchen und den Grund für den Zahlungsverzug erfragen. Der Vermieter sollte zunächst darum bitten, die bestehende Mietforderung binnen einer einwöchigen Frist auszugleichen.

Des Weiteren kann der Vermieter

• eine Mietkautionsbürgschaft oder
• Ratenzahlung anbieten, falls der Mieter die Kaution nicht zahlen kann, oder
• dessen Bürgen bezüglich der ausstehenden Miete belangen.

Lehnt der Mieter diese Maßnahmen zu seiner finanziellen Entlastung ab und kommt der Zahlungsaufforderung weiterhin nicht nach, kann mithilfe einer Abmahnung des Mieters die Mietzahlung erwirkt werden.

2.2 Abmahnung schreiben

Wenn der Mieter nicht zahlt und auch ein Gespräch nichts daran ändert, kann dem mithilfe einer Abmahnung entgegengewirkt werden.

Was bewirkt eine Abmahnung?

Mit einer Abmahnung kann der Vermieter den Mieter auffordern, den Mietrückstand auszugleichen und seiner Zahlungsverpflichtung in Zukunft nachzukommen. Sie kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden und stellt zugleich die rechtliche Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses dar, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt.

Der Vermieter kann laut § 562 BGB mit der Abmahnung zudem vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dann darf der Mieter keine Wertgegenstände aus der Wohnung/den Geschäftsräumen entwenden – es sei denn, er leistet eine Sicherheit. Zieht der Mieter aus, darf er diese Gegenstände bei bestehenden Mietrückständen nicht mitnehmen, der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen. Verstößt der Mieter gegen die Verfügung des Pfandrechts, riskiert er auf Grundlage des § 289 StGB eine Geld- oder Freiheitsstrafe.

Form und Inhalt der Abmahnung

Eine Abmahnung ist zwar formlos möglich – um die Abmahnung nachweisen zu können, sollte sie jedoch schriftlich erfolgen. Damit eine Abmahnung rechtsgültig ist, sollten verschiedene inhaltliche Anforderungen berücksichtigt werden.

Inhalt der Abmahnung:

• Namen aller im Mietvertrag stehenden Personen,
• detaillierte Begründung der Abmahnung & Nachweise über fehlende Mieteingänge,
• Angabe einer Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete,
• Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, falls der Mieter weiterhin nicht zahlt,
• Unterschrift aller Vermieter,
• eine Vollmacht, wenn der Vermieter die Abmahnung nicht persönlich übergibt, sondern von einer anderen Person übergeben lässt; eine solche Vollmacht ist auch bei beispielsweise einem Mietshaus mit mehreren Eigentümern notwendig – in diesem Fall ist der Abmahnung eine von allen Vermietern unterzeichnete Vollmacht beizulegen.

Was ist bei einer Abmahnung außerdem zu beachten?

Entspricht das Abmahnungsschreiben nicht diesen Vorgaben, ist es unwirksam – der Mieter hat dann das Recht, sie innerhalb von zwei Wochen zurückzuweisen. Eine unwirksame Abmahnung ist zudem in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren nicht zulässig. Damit hat der Vermieter geringere Chancen, seinen Zahlungsanspruch im Mahn- oder Klageverfahren durchzusetzen.

Eine Abmahnung ist nicht notwendig, wenn sie keinen Erfolg verspricht – der Mieter z. B. klar geäußert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu unterlassen – oder eine fristlose Kündigung bereits gerechtfertigt ist. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat bzw. langfristig eine Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten besteht.

Reagiert der Mieter auf die Abmahnung mit der Überweisung der ausstehenden Miete, ist die Abmahnung damit gegenstandslos. Zahlt der Mieter auch nach Abmahnung nicht die offene Miete, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

2.3 Kündigung

Wann genau eine solche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, welche Formalia dabei zu beachten sind und in welchen Fällen die Kündigung gegenstandslos wäre, erläutern wir Ihnen jetzt.

Wann ist eine Kündigung möglich?

Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist zum einen fristlos möglich, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter nicht zahlt und Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Zum anderen ist der Vermieter nach einer erfolglosen Abmahnung zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

Form und Inhalt der Kündigung

Die Kündigung des Mietvertrages ist schriftlich mitzuteilen, muss an alle Mieter der z. B. vermieteten Wohnung gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn keine Vollmacht vorliegt. Der Mieter kann die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung zudem begründen.

Ein Kündigungsschreiben sollte dabei folgende Inhalte haben:

• Namen aller Mieter,
• genaue Bezeichnung der Wohnung,
• Angabe des Kündigungsdatums,
• ausführliche Begründung der Kündigung,
• Hinweis darauf, dass die Wohnung geräumt, in vereinbartem Zustand und mit allen Schlüsseln zu übergeben ist,
• Vorschlag eines Abnahmetermins,
• Hinweis darauf, dass der Vermieter der widerrechtlichen Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspricht und ggf. Räumungsklage erheben sowie eine Nutzungsentschädigung verlangen wird,
• bei ordentlicher Kündigung: Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 BGB.

Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung

Für die ordentliche Kündigung gilt nach § 573c Abs.1 BGB eine Frist von drei Monaten bis zum Auszug des Mieters – es sei denn, eine hiervon abweichende Kündigungsfrist wurde vertraglich vereinbart. Der Mieter kann der Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen.

Die ordentliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt laut § 580a BGB Abs. 2 sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Der Vermieter ist übrigens gesetzlich dazu verpflichtet, nicht zu viel Zeit zwischen der Kenntnisnahme des Zahlungsverzuges und dem Ausspruch der Kündigung vergehen zu lassen.

Wann ist die Kündigung nicht rechtsgültig?

Hält der Vermieter die inhaltlichen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben nicht ein, ist die Kündigung unwirksam. Zudem kann der nicht zahlende Mieter sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen, indem er die Miete oder die Kaution nachträglich zahlt. Dazu hat er ab Ausspruch der Kündigung zwei Monate Zeit.

Der Mieter kann der Kündigung zudem widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese eine außergewöhnliche Härte bedeuten würde, weil beispielsweise kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.

Mit der Kündigung können also zukünftige Zahlungsrückstände des Mieters endgültig ausgeschlossen werden. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen hat. Zahlt der Mieter nicht und/oder weigert sich, zum Kündigungszeitpunkt auszuziehen, ist ein gerichtliches Vorgehen die letzte Option. Welche Möglichkeiten Vermieter hier haben, wird im folgenden Kapitel erläutert.

3. Mieter zahlt nicht – gerichtliches Vorgehen

Zahlt der Mieter weiterhin nicht, ist ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage möglich, um die offene Miete einzufordern. Weigert sich der Mieter, zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen, ist zudem eine Räumungsklage notwendig. Wie Vermieter vorgehen sollten, um ihren Zahlungsanspruch und die Räumung der Mieträume durchzusetzen, erklären wir Ihnen jetzt.

Beachten Sie, dass auch die folgenden Maßnahmen während der Corona-Krise nur bedingt greifen:

Verjährungsfrist beachten:

Will oder kann der Mieter nicht zahlen, sollte der Vermieter seinen Anspruch hierauf gerichtlich durchsetzen – bevor der Zahlungsanspruch mit Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist nach drei Jahren verfällt. Wird ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet oder Klage erhoben, hemmt dies die Verjährung. Ist der Anspruch rechtskräftig mit einem Mahnbescheid und Vollstreckungstitel festgestellt worden, sichert dies die Forderung für 30 Jahre – danach verjährt der Anspruch und kann nicht mehr im Wege von z. B. einer Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden.

3.1 Gerichtliches Mahnverfahren

Das gerichtliche Mahnverfahren dient dazu, Geldforderungen schnell ohne ein Klageverfahren durchzusetzen – und einen Vollstreckungstitel zu erhalten, der den Mieter rechtswirksam zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichtet.

Ein solches gerichtliches Mahnverfahren läuft dabei wie folgt ab:

• Antrag auf Erlassung eines Mahnbescheides: Zahlt der Mieter nach Abmahnung nicht, kann der Vermieter jederzeit einen Mahnbescheid beim zuständigen Amtsgericht beantragen. Dies ist über ein amtliches Formular, welches in Schreibwarenläden erhältlich ist, oder ein Online-Formular des Justizministeriums Baden-Württemberg möglich. Der Antrag verlangt keine Begründung der Forderung.
• Eingeschränkte Prüfung des Antrags durch das zentrale Mahngericht: Das Gericht prüft den Antrag lediglich auf formelle Richtigkeit und beurteilt, ob die Geltendmachung der Forderung zulässig ist. Etwaige beigefügte Beweise weist das Amtsgericht ungeprüft zurück.
• Erlass und Zustellung des Mahnbescheides: Nachdem das Amtsgericht den Antrag geprüft hat, wird der Mahnbescheid dem Mieter zugestellt.
• Möglichkeit des Widerspruchs: Hat der Mieter den Mahnbescheid erhalten, kann er gegen diesen innerhalb einer Frist von zwei Wochen Widerspruch erheben. Er muss dann begründen, weshalb die Forderung des Vermieters nicht berechtigt ist. Tut er dies, können Vermieter oder Mieter beim Amtsgericht ein Gerichtsverfahren beantragen, in dem die Gründe für den Widerspruch angehört und anhand von Beweisen geprüft wird, ob der Zahlungsanspruch des Vermieters berechtigt ist.
• Antrag auf Vollstreckungsbescheid: Wird kein Widerspruch erhoben und zahlt der Mieter auch weiterhin nicht, kann der Vermieter mit Ablauf der Widerspruchsfrist beim Amtsgericht einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Das Antragsformular hierfür erhält der Vermieter bereits zusammen mit der Mitteilung des Gerichts, dass dem Mieter der Mahnbescheid zugestellt wurde. Frühestens zwei Wochen, spätestens jedoch sechs Monate nach Zustellung des Mahnbescheides muss der Vollstreckungsbescheid beantragt werden. Auch wenn der Mieter einen Teil seiner Mietschuld beglichen hat, kann trotzdem für die Restschuld ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden.
• Erlass und Zustellung des Vollstreckungstitels: Der Vollstreckungsbescheid gilt als vorläufig vollstreckbares Versäumnisurteil. Somit kann der Vermieter sofort die Zwangsvollstreckung in die Wege leiten und seinen Zahlungsanspruch geltend machen – unabhängig davon, ob der Mieter noch binnen zwei Wochen Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid einlegt.
• Widerspruch des Mieters gegen den Vollstreckungsbescheid: Legt der Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Vollstreckungsbescheids gegen diesen Widerspruch ein, übergibt das Mahngericht das Verfahren automatisch an das Amtsgericht. Das Gericht prüft dann, ob der Widerspruch zulässig ist und – falls er gültig ist – ob der durch den Vollstreckungsbescheid geltend gemachte Anspruch des Vermieters berechtigt ist. Dafür muss der Vermieter seinen Anspruch begründen – dies erfolgt über eine Klageschrift.
• Zwangsvollstreckung: Kommt das Amtsgericht zu dem Schluss, dass die Mietforderung berechtigt ist, wird die Zwangsvollstreckung beschlossen. Detailliertere Informationen hierzu finden Sie im Kapitel 3.3. – Nach Prozessabschluss: Zwangsvollstreckung & Pfändung.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu den Voraussetzungen eines solchen Mahnverfahrens, wie es durchzuführen und was bei Widerspruch zu tun ist, finden Sie in unserem Beitrag Gerichtliches Mahnverfahren einleiten.

► Ihr Mieter zahlt nicht und Sie wollen Ihren Zahlungsanspruch durchsetzen sowie weitere Mietausfälle vermeiden? Kontaktieren Sie uns für ein kostenfreies und unverbindliches Erstgespräch mit einem unserer spezialisierten Anwälte. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

3.2 Klageverfahren

Alternativ zum Mahnverfahren kann der Vermieter bei hohen Zahlungsrückständen Klage gegen den nicht zahlenden Mieter erheben. Hier sind folgende Klageverfahren möglich:

• Zahlungsklage,
• Zahlungsklage im Urkundenverfahren und
• Räumungsklage.

Der Vermieter kann also zum einen gerichtlich erwirken, dass er die ausstehenden Mietbeträge vom Mieter erhält, und ihn zum anderen mit einem Räumungstitel dazu verpflichten, aus der Wohnung auszuziehen.

HINWEIS:

Zahlungs- und Räumungsklage sollten in zwei voneinander getrennten Prozessen verhandelt werden. Gerade wenn der Mieter mit einem hohen Mietbetrag in Verzug ist, kann über die Räumungsklage aufgrund der zulässigen Kündigung schnell und eindeutig im Sinne des Vermieters entschieden werden.

Wird jedoch zugleich auf Zahlung und Räumung geklagt, kann sich die Entscheidung des Gerichts verzögern, da das Gericht die konkrete Höhe der Mietschulden beziffern muss und dazu eine Beweisaufnahme erfolgt – diese verhindert das Räumungsurteil.

Zahlungsklage

Will der Mieter nicht zahlen oder hat Einwände gegen die Forderung, dann sollte das Mittel der Zahlungsklage gewählt werden, um den Zahlungsanspruch durchzusetzen. Das Klageverfahren läuft dann wie folgt ab:

• Klageschrift beim Gericht einreichen: Möchte der Vermieter Zahlungsklage erheben, um die ihm zustehenden Mietzahlungen zu erhalten, muss er zunächst eine Klageschrift mit folgendem Inhalt verfassen:
  - Benennung des Vermieters und Mieters mit Namen und Adresse,
  - Angaben zum Klagegegenstand und Begründung des Zahlungsanspruches,
  - Klageantrag mit detaillierter, genau bezifferter Forderung des Vermieters.
  
  Über den Antrag auf Zahlungsklage kann der Vermieter seine Anwaltskosten als Verzugsschaden vom Mieter zurückzufordern, Verzugszinsen für die säumige Miete und eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Die Zahlungsklage sollte auch zukünftige Leistungen umfassen, wenn der Mieter dauerhaft nicht zahlen kann.

• Prüfung des Klageantrags: Das Gericht prüft die Klageschrift auf Zulässigkeit und entscheidet dann, ob es ein schriftliches Vorverfahren einleitet, das die mündliche Verhandlung vorbereitet, oder direkt einen Verhandlungstermin ansetzt. Die direkte Verhandlung erfolgt, wenn die Sachlage eindeutig ist und der Klageprozess auch ohne schriftliche Äußerung der Beteiligten schnell entschieden werden kann. Außerdem ist bei Mietforderungen unter 600 Euro ein vereinfachtes Verfahren möglich – hier ist keine mündliche Verhandlung notwendig.
• Zustellung der Klage: Nach Entscheidung des Gerichts wird dem Mieter die Klage zugestellt. Er kann dann innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist Widerspruch gegen diese erheben. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, dem Gericht seine Einwände gegen die Zahlung schriftlich mitzuteilen.
• Verhandlung bei Widerspruch: Das Gericht setzt im Falle eines Widerspruchs einen Termin an, zu dem über die Einwände des Mieters verhandelt wird. Ggf. erfolgt anschließend eine Beweisaufnahme – bei beanstandeten Mietmängeln z. B. über ein Sachverständigengutachten zur Prüfung dieser. Stellt das Gericht fest, dass der Widerspruch des Mieters berechtigt ist, ist die Zahlungsklage gegenstandslos – andernfalls kann der Vermieter das Vollstreckungsurteil beantragen.
• Versäumnis- und Vollstreckungsurteil: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch gegen die Zahlungsklage oder erscheint nicht zum Verhandlungstermin, kann der Vermieter ein Versäumnisurteil beantragen. Auch hiergegen kann der Mieter binnen zwei Wochen Einspruch einlegen. Tut er dies nicht, ergeht ein Vollstreckungsurteil. Der Vermieter hat hiermit das Recht, die ausstehende Miete über einen Gerichtsvollzieher und die Kontopfändung zu erhalten.

Zahlungsanspruch im Urkundenprozess geltend machen

Neben dem Prozess der Zahlungsklage kann der Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen auch im sogenannten Urkundenprozess einklagen. Hier wird allein durch eine Urkunde – in diesem Fall der Mietvertrag – bewiesen, dass dem Vermieter die Miete vertraglich zusteht. Der Vermieter erhält – unter Vorbehalt des späteren Widerspruchs des Mieters – unverzüglich ein Vorbehaltsurteil des Amtsgerichts, mit dem er die säumige Miete vollstrecken kann.

Der Mieter hat während eines Urkundenprozesses nicht die Möglichkeit, Widerspruch zu erheben und sich gegen die Forderung des Vermieters zu verteidigen. Erst nach diesem Urteil hat der Mieter im weiteren Verlauf des Zivilprozesses die Chance, Beweise dafür vorzubringen, dass er berechtigt ist, die Miete nicht zu zahlen. Stellt sich dann heraus, dass die Mietminderung berechtigt war, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz vom Vermieter.

Räumungsklage

Der Mieter zahlt nicht und/oder zieht nach Kündigung nicht freiwillig aus der Wohnung aus – dann sollte dies zukünftig unterbunden werden, indem der Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt wird. Folgende Schritte sind in diesem Zusammenhang zu unternehmen:

• Kündigung: Damit der Vermieter eine Räumungsklage erheben kann, muss er zuvor wirksam kündigen. Zieht der Mieter zum Kündigungstermin nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen.
• Räumungsklage erheben: Die Klage ist unterschrieben und schriftlich einzureichen. Ist das Amtsgericht zuständig – bei Wohnmietverhältnissen und bei Gewerbemietverhältnissen bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro – kann die Klage aber auch mündlich in der Geschäftsstelle des Gerichts zu Protokoll gegeben werden. Die Räumungsklage darf frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden, weil dem Mieter eine Ziehfrist zusteht.

Eine Räumungsklage sollte folgende Inhalte haben:

• Namen von Mieter und Vermieter,
• genaue Bezeichnung der Wohnung/Gewerberäume zur Identifizierung im Falle einer Zwangsvollstreckung,
• Angabe des Gegenstandes und Begründung des Zahlungsanspruches sowie
• der Grund des Mieters, gegen die Kündigung zu widersprechen.

Eine Kopie des Mietvertrages und des Kündigungsschreibens sind beim Gericht mit der Klage einzureichen.

• Gerichtskostenvorschuss: Mit Einreichung der Klage muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen.
• Zustellung der Klage: Der nicht zahlende Mieter erhält die Räumungsklage und kann hiergegen Widerspruch erheben. Tut er dies nicht, erhält der Vermieter einen Räumungstitel.
• Verfahren bei Widerspruch: Legt der Mieter Widerspruch ein, wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet, in dem geprüft wird, ob der Widerspruch oder Zahlungsanspruch berechtigt ist.
• Urteilsverkündung: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch oder ergibt das Prüfverfahren, dass der Widerspruch nicht berechtigt ist, erhält der Vermieter das Räumungsurteil. Nach einer Frist von vier Wochen ist dieses rechtskräftig und vollstreckungsfähig.
• Räumung der Wohnung: Zieht der Mieter nach dem Räumungsurteil nicht freiwillig aus, kann der Vermieter mit dem gültigen Räumungsurteil einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Zwangsräumung durchführt. Der Hausrat des Mieters wird versteigert oder eingelagert.

Berliner Modell zur Räumung

Das Berliner Modell ermöglicht eine erleichterte Räumung. Voraussetzungen dafür sind der Räumungstitel und ein Zahlungsurteil aufgrund der ausstehenden Mietzahlungen. Der Vermieter kann dann durch sein Vermieterpfandrecht erwirken, dass der Mieter seinen Besitz nicht aus der Wohnung entfernen darf. Der Vermieter beschränkt seine Räumungsvollstreckung dabei auf Herausgabe der Wohnung, Verweisung des Mieters aus dieser und seine eigene Einweisung in die Wohnung. So kann er den Besitz des Mieters zum Ausgleich der Mietschulden versteigern lassen und spart Transportkosten sowie ggf. die Kosten für die Einlagerung der Sachen.

3.3 Nach Prozessabschluss: Zwangsvollstreckung & Pfändung

Wie am Ende eines Mahn- oder Klageverfahrens mit einem Vollstreckungsurteil zu verfahren ist, erläutern wir Ihnen jetzt.

Zwangsvollstreckung

Wurde der Mieter zur Zahlung verurteilt, erhält der Vermieter einen Vollstreckungstitel. Dieser Titel sichert den Anspruch des Vermieters vor Verjährung und ermöglicht die Zwangsvollstreckung seiner Forderung. Der Vermieter muss jedoch selbst dafür sorgen, dass das Urteil vollstreckt wird. Dazu kann er – sobald der Bescheid dem Mieter zur Kenntnis zugestellt wurde – einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen.

Pfändung

Hat der Vermieter die Zwangsvollstreckung eingeleitet, pfändet ein Gerichtsvollzieher Teile des Besitzes des Mieters. Kann der Mieter diese nicht wieder auslösen, werden sie versteigert. Der Vermieter erhält dann den Erlös. Er kann auch die Herausgabe der Wohnung erwirken oder – mittels eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses – Forderungen Dritten gegenüber dem Mieter oder auch das Gehalt des nicht zahlenden Mieters pfänden. Dieser Beschluss ist mit Vorlage des Vollstreckungstitels beim Vollstreckungsgericht zu beantragen. Das Gericht erlässt diesen und übersendet ihn der Bank oder dem Arbeitgeber, welche(r) dazu verpflichtet ist, pfändbares Kapital an den Vermieter auszuzahlen.

Wenn die Pfändung nicht ausreicht

Wenn der Mieter einer Wohnungsdurchsuchung zur Pfändung widerspricht, kann der Vermieter einen richterlichen Durchsuchungsbeschluss beantragen. Hat der Mieter keinen pfändbaren Besitz oder deckt der Verkaufserlös die Höhe der Forderung nicht, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine eidesstattliche Versicherung des Mieters beantragen. Daraufhin hat der Mieter ein Vermögensverzeichnis zu erstellen und gegenüber dem Gerichtsvollzieher zu versichern, dass seine Angaben vollständig sind und der Wahrheit entsprechen. Das Vermögensverzeichnis gibt Aufschluss darüber, welche Art der Zwangsvollstreckung anschließend möglich ist.

4. Wie kann ein Anwalt helfen?

Zwar sieht der Gesetzgeber verschiedene juristische Optionen für den Fall vor, dass ein Mieter nicht zahlt. Diese sind jedoch mit zahlreichen Fallstricken verbunden, die unbedingt zu beachten sind. Werden beispielsweise die Anforderungen an eine Abmahnung nicht beachtet, ist diese unwirksam – und damit auch eine Kündigung des Mieters bei Mietschulden nicht möglich. Gerade falls der Mieter insolvent sein sollte, muss der Vermieter seinen Zahlungsanspruch unverzüglich anmelden – formale Fehler wären dann folgenschwer und könnten dazu führen, dass der Vermieter die geschuldete Miete nicht oder nur teilweise erhält. Wenn außerdem bei der Beantragung des Mahnverfahrens Fehler gemacht werden oder die Klageschrift die Zahlungsklage nicht ausreichend begründet, scheitert ein gerichtliches Vorgehen zur Durchsetzung des berechtigten Zahlungsanspruchs schon vor Beginn des eigentlichen Verfahrens.

Ein erfahrener und spezialisierter Anwalt kann sicherstellen, dass der Mieter schnell rechtskräftig zur Zahlung der Mietrückstände verpflichtet wird und zukünftige Mietausfälle vermieden werden können. Außerdem gewährleistet er, dass eine Räumung der Wohn- oder Geschäftsräume unkompliziert erwirkt wird. In diesem Zusammenhang kann er u. a. folgende Aufgaben übernehmen:

• Prüfung der Abmahnung an den nicht zahlenden Mieter oder Erstellung einer rechtssicheren Abmahnung,
• Ermittlung und Begründung des konkreten Zahlungsanspruches gegenüber dem Mieter,
• frist- und formgerechte Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens bzw. frist- und formgerechte Klageeinreichung,
• Erarbeitung einer passenden juristischen Strategie, um die Forderungen gegenüber dem nicht zahlenden Mieter vor Gericht einwandfrei zu beweisen und um die Interessen und Ziele des Vermieters im Verfahren schnell und konsequent durchsetzen,
• Sicherstellung von Zwangsvollstreckung und Pfändung im Sinne des Vermieters.

RECHTSBERATUNG-TIPP:

Schon vor Beauftragung eines Anwaltes kann dieser Ihnen im Rahmen eines kostenfreien und unverbindlichen Erstgesprächs erläutern, welche juristischen Optionen sich bieten, wenn ein Mieter nicht zahlt. Zudem kann er alle damit zusammenhängenden Anforderungen, Chancen und Risiken sowie etwaige Kosten transparent zusammenfassen. Sie entscheiden nach dem Vorgespräch, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihres Anspruchs beauftragen. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

5. Kosten & Kostenübernahme

Welche Kosten entstehen, wenn der Vermieter die ihm zustehende Miete einfordern möchte, hängt im Falle eines gerichtlichen Vorgehens von der Summe der ausstehenden Miete ab – diese legt das Gericht als Streitwert des Verfahrens zugrunde. Hinzu kommen ggf. Fixkosten für die Beantragung der Pfändung und Vollstreckung.

Kosten eines gerichtlichen Vorgehens

Wird ein gerichtliches Verfahren notwendig, fallen zusätzlich zu diesen auch Kosten für die anwaltliche Vertretung im Prozess an. Hinzukommen außerdem noch Gerichtskosten, die sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) bemessen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Kosten je nach Streitwert und Verfahren insgesamt entstehen können. Dabei sind

• außergerichtliche und
• gerichtliche Anwaltskosten sowie
• Gerichtskosten gemeinsam aufgeführt.

Anwaltskosten

Die Kosten für einen Anwalt sind durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt und richten sich in diesem Fall nach der Höhe der Mietforderung – dem sogenannten Streitwert.

Danach kann ein Anwalt folgende Gebühren berechnen:

• 1,3-fache Geschäftsgebühr für die außergerichtliche Korrespondenz,
• 1,3-fache Verfahrensgebühr für die evtl. Vertretung im Gerichtsverfahren – die zuvor gezahlte Geschäftsgebühr wird zur Hälfte hierauf angerechnet –,
• 1,2-fache Termingebühr für die Wahrnehmung des Gerichtstermins.

Der Vermieter kann auch eine individuelle Vergütungsvereinbarung mit dem Anwalt abschließen – unabhängig von den Bestimmungen des RVG. Hierbei wird der Anwalt pauschal z. B. pro Arbeitsstunde für seine Leistung bezahlt.

Kostenübernahme

Diese möglichen Kosten können durch folgende Möglichkeiten finanziert bzw. minimiert werden:

• Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter: Die Kosten für das außergerichtliche und gerichtliche Vorgehen zur Einforderung der Miete hat der Vermieter zunächst vorzustrecken – er kann diese jedoch über den Klageantrag bzw. im Rahmen der Vollstreckung nach Abschluss des Prozesses vom Mieter zurückfordern.
• Prozesskostenhilfe: Hat der Vermieter nicht die finanziellen Mittel für ein gerichtliches Verfahren, kann Prozesskostenhilfe als finanzielle Unterstützung beantragt werden. Voraussetzung ist, dass Gerichts- und Anwaltskosten für den Prozess nicht aufgebracht werden können. Ein formloser Antrag auf Prozesskostenhilfe ist schriftlich oder zu Protokoll bei der Geschäftsstelle bzw. beim Gerichtstermin zu stellen.
• Kostenübernahme durch Rechtsschutzversicherung: Die Kosten für ein Mahn- oder Klageverfahren werden unter Umständen von Rechtsschutzversicherungen übernommen. Was dabei genau übernommen wird, hängt von der individuellen Police ab.

KOSTENFREIE DECKUNGSANFRAGE:

Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt, stellen wir gerne eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie. Schildern Sie dazu hier Ihr Anliegen und geben die relevanten Daten ein.

6. Tipp: juristische Unterstützung im Mietrecht

Wenn der Mieter nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, mit einer Kündigung des Mietvertrages, einem Mahnverfahren oder einer Klage vor Gericht dagegen vorzugehen. Ein erfahrener und im Mietrecht spezialisierter Anwalt kann Abmahnungs- und Kündigungsschreiben rechtlich absichern. Wird ein gerichtliches Vorgehen notwendig, kann er mit der richtigen Strategie und stichhaltigen Beweisen dafür sorgen, dass die Einwände des Mieters vor Gericht keinen Bestand haben. Nach Abschluss des Verfahrens kümmert er sich um die schnellstmögliche Vollstreckung des Urteils und fordert die Verfahrens- und Anwaltskosten beim Mieter ein.