Mieter zahlt nicht – so kommen Sie an Ihr Geld!

Schnell-Check: Was jetzt wichtig ist

So ordnen Sie Ihren Fall schnell ein

Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Mieter eine fällige Miete (oder eine fällige Kautionsrate) nicht rechtzeitig zahlt.

Gilt, wenn …

• die Miete fällig ist (bei Monatsmiete regelmäßig zu Monatsbeginn, spätestens bis zum 3. Werktag) und nicht eingegangen ist.
• Sie den Rückstand konkret beziffern und belegen können (z. B. Kontoauszüge, Mietkonto, vereinbarte Miethöhe).
• keine ungeklärten Einwände im Raum stehen (z. B. behauptete Mietminderung wegen Mängeln, Aufrechnung, falsche Miethöhe, unklare Nebenkosten).

Sonderfall: Wenn der Mieter Mängel/Mietminderung geltend macht, es um Gewerberaum statt Wohnraum geht, mehrere Mieter/Parteien beteiligt sind, eine öffentliche Stelle (Jobcenter/Sozialamt) zahlt oder Insolvenz droht, lohnt sich vor Kündigung oder Klage eine individuelle Prüfung, weil sich Strategie und Erfolgsaussichten deutlich ändern können.

Wichtigste Frist: Bei Wohnraum kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unter Umständen unwirksam werden, wenn der Rückstand vollständig innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgeglichen wird (sog. Schonfristzahlung).

Diese Informationen brauchen Sie typischerweise:

• Mietvertrag inkl. Nachträge (Miethöhe, Fälligkeit, Kaution, Nebenabreden)
• Nachweis der Rückstände (Kontoauszüge/Mietkonto, offene Monate, ggf. Teilzahlungen)
• bisherige Kommunikation (E-Mails/Briefe/Chatverläufe, Gesprächsnotizen)
• ggf. Mängelanzeigen, Minderungsankündigungen, Belege zu Gegenansprüchen
• Entwürfe/Belege zu Mahnung/Abmahnung/Kündigung (Zustellnachweis, Unterschriften, Vollmachten)

Häufigster Fehler: Zu früh oder formal fehlerhaft zu kündigen (falsche Adressaten, fehlende Unterschriften/Vollmacht, unklare Rückstandsberechnung) – das kostet Zeit und macht ein späteres gerichtliches Vorgehen schwerer.

Fakt vs. Einzelfall: Was ist sicher – und wo kommt es wirklich darauf an?

Sicher ist:

• Sie dürfen den Rückstand außergerichtlich anmahnen und eine Zahlungsfrist setzen.
• Ab einem erheblichen Rückstand kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.
• Offene Forderungen können Sie über Mahnverfahren oder Klage gerichtlich verfolgen; für das Mahnverfahren gibt es ein offizielles Online-Portal.
• Für Geldforderungen gilt regelmäßig eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

Auf den Einzelfall kommt es besonders an bei:

• Kündigung + Nachzahlung: Schonfristzahlung wirkt typischerweise nur auf die fristlose Kündigung, nicht automatisch auf eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung.
• Einwänden des Mieters: Mietminderung, Aufrechnung, Zurückbehaltung, behauptete falsche Abrechnung – das kann die Forderung ganz oder teilweise kippen.
• Wohnraum vs. Gewerberaum: Fristen und Schutzvorschriften sind unterschiedlich.
• Durchsetzbarkeit: Selbst mit Titel bleibt das Risiko, dass beim Mieter nichts pfändbar ist oder Insolvenz eintritt.

1. Mieter zahlt nicht? Ihr nächster Schritt in 3 Szenarien

Szenario 1: Einmaliger Verzug (Miete fehlt/Teilzahlung)

1. Rückstand sauber berechnen, Zahlungsstand dokumentieren.
2. Kontakt aufnehmen, kurze Zahlungsfrist setzen (schriftlich, nachweisbar).
3. Wenn plausibel: Lösung anbieten (Ratenplan) – aber schriftlich und mit klaren Fälligkeiten.

Szenario 2: Wiederholter Verzug oder hoher Rückstand

1. Schriftliche Abmahnung/Zahlungsaufforderung mit Rückstandsaufstellung.
2. Kündigung prüfen (fristlos und – je nach Lage – hilfsweise ordentlich).
3. Parallel Strategie festlegen: Mahnverfahren (wenn kein Streit erwartet) oder Klage (wenn Einwände kommen).

Szenario 3: Kündigung ausgesprochen – Mieter zahlt nicht und zieht nicht aus

1. Räumung rechtlich sauber vorbereiten (wirksame Kündigung, Zustellung, Belege).
2. Räumungsklage in Betracht ziehen; Zahlung und Räumung strategisch trennen oder bündeln (je nach Streitlage).
3. Nach Titel: Vollstreckung/Pfändung planen (Bank/Arbeitgeber, Gerichtsvollzieher).

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2. Mieter zahlt nicht – das sind Ihre Rechte

Vermieter tragen jederzeit das Risiko, dass ein Mieter zum Monatsende seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Da dies die Existenz des Vermieters bedrohen kann, hat er folgende Rechte bei Mietrückständen:

Fälligkeit und Verzug

Bei Monatsmiete ist die Miete grundsätzlich zu Beginn des Zeitabschnitts, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten. Ab wann genau Verzug vorliegt, hängt auch von der vertraglichen Regelung und dem konkreten Zahlungsweg ab.

Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug

Bei erheblichem Zahlungsrückstand kann eine außerordentliche fristlose Kündigung in Betracht kommen. Maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen (insbesondere bei Rückständen über zwei Termine bzw. in Höhe von zwei Monatsmieten).
Auch ein erheblicher Rückstand bei der Kaution kann ein Kündigungsgrund sein; hier sind die gesetzlichen Details entscheidend (z. B. bei Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten).

Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen Forderungen sichern, ist aber in der Praxis fehleranfällig. Vor allem: Keine Selbstjustiz. Wer Gegenstände „einfach behält“ oder den Zugriff unzulässig verhindert, riskiert Gegenansprüche und in Extremfällen strafrechtliche Probleme. Eine rechtssichere Vorgehensweise hängt stark vom Einzelfall ab (u. a. welche Gegenstände, welche Forderung, welche Schritte dokumentiert sind).

Zukünftige Zahlungen sichern

In besonderen Konstellationen kann auch eine Klage auf künftig fällig werdende Leistungen in Betracht kommen (wenn zu befürchten ist, dass weiter nicht gezahlt wird). Das ist ein Spezialthema – hier entscheidet die konkrete Prognose- und Beweislage.

3. Mieter zahlt nicht – außergerichtliches Vorgehen

Für den Fall, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, sieht der Gesetzgeber zahlreiche juristische Möglichkeiten vor. Welche außergerichtlichen Handlungsoptionen sich bieten, stellen wir Ihnen hier im Überblick dar.

Gespräch suchen

Kann ein Vermieter auch am fünften Werktag des neuen Monats keinen Mieteingang auf dem Konto feststellen, kann er das Gespräch mit dem Mieter suchen und den Grund für den Zahlungsverzug erfragen. Der Vermieter kann zunächst darum bitten, die bestehende Mietforderung binnen einer einwöchigen Frist auszugleichen.

Des Weiteren kann der Vermieter

• eine Mietkautionsbürgschaft oder
• Ratenzahlung anbieten, falls der Mieter die Kaution nicht zahlen kann, oder
• dessen Bürgen bezüglich der ausstehenden Miete belangen.

Lehnt der Mieter diese Maßnahmen zu seiner finanziellen Entlastung ab und kommt der Zahlungsaufforderung weiterhin nicht nach, kann mithilfe einer Abmahnung des Mieters die Mietzahlung erwirkt werden.

Abmahnung schreiben

Wenn der Mieter nicht zahlt und auch ein Gespräch nichts daran ändert, kann dem mithilfe einer Abmahnung entgegengewirkt werden.

Was bewirkt eine Abmahnung?

Mit einer Abmahnung kann der Vermieter den Mieter auffordern, den Mietrückstand auszugleichen und seiner Zahlungsverpflichtung in Zukunft nachzukommen. Sie kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden und stellt zugleich die rechtliche Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses dar, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt.

Der Vermieter kann laut § 562 BGB mit der Abmahnung zudem vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dann darf der Mieter keine Wertgegenstände aus der Wohnung/den Geschäftsräumen entwenden – es sei denn, er leistet eine Sicherheit. Zieht der Mieter aus, darf er diese Gegenstände bei bestehenden Mietrückständen nicht mitnehmen, der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen. Verstößt der Mieter gegen die Verfügung des Pfandrechts, riskiert er auf Grundlage des § 289 StGB eine Geld- oder Freiheitsstrafe.

Form und Inhalt der Abmahnung

Eine Abmahnung ist zwar formlos möglich – um die Abmahnung nachweisen zu können, sollte sie jedoch schriftlich erfolgen. Damit eine Abmahnung rechtsgültig ist, sollten verschiedene inhaltliche Anforderungen berücksichtigt werden.

Inhalt der Abmahnung:

• Namen aller im Mietvertrag stehenden Personen,
• detaillierte Begründung der Abmahnung & Nachweise über fehlende Mieteingänge,
• Angabe einer Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete,
• Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses, falls der Mieter weiterhin nicht zahlt,
• Unterschrift aller Vermieter,
• eine Vollmacht, wenn der Vermieter die Abmahnung nicht persönlich übergibt, sondern von einer anderen Person übergeben lässt; eine solche Vollmacht ist auch bei beispielsweise einem Mietshaus mit mehreren Eigentümern notwendig – in diesem Fall ist der Abmahnung eine von allen Vermietern unterzeichnete Vollmacht beizulegen.

Was ist bei einer Abmahnung außerdem zu beachten?

Entspricht das Abmahnungsschreiben nicht diesen Vorgaben, ist es unwirksam – der Mieter hat dann das Recht, sie innerhalb von zwei Wochen zurückzuweisen. Eine unwirksame Abmahnung ist zudem in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren nicht zulässig. Damit kann der Vermieter geringere Chancen haben, seinen Zahlungsanspruch im Mahn- oder Klageverfahren durchzusetzen.

Eine Abmahnung ist nicht notwendig, wenn sie keinen Erfolg verspricht – der Mieter z. B. klar geäußert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu unterlassen – oder eine fristlose Kündigung bereits gerechtfertigt ist. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat bzw. langfristig eine Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten besteht.

Reagiert der Mieter auf die Abmahnung mit der Überweisung der ausstehenden Miete, ist die Abmahnung damit gegenstandslos. Zahlt der Mieter auch nach Abmahnung nicht die offene Miete, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

Kündigung vorbereiten: Form, Adressaten, Zustellung

Formfehler sind ein häufiger Grund, warum es später hakt. Achten Sie insbesondere auf:

• richtige Adressierung an alle Mieter
• erforderliche Unterschriften und ggf. Originalvollmacht
• nachvollziehbare Begründung/Rückstandsaufstellung
• nachweisbare Zustellung (z. B. Bote, Einwurf-Einschreiben mit Vorsicht, persönliche Übergabe mit Zeugen)

4. Mieter zahlt nicht? Worauf es bei einer Kündigung ankommt

Fristlos + hilfsweise ordentlich kündigen: zwei Spuren, zwei Wirkungen

Gerade bei Mietrückständen wird in der Praxis häufig eine fristlose Kündigung erklärt und hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen. Das ist relevant, weil Nachzahlungen nicht in jeder Konstellation beide Kündigungen „aus der Welt“ schaffen.

Schonfristzahlung und Nachzahlung: was sie (nicht) automatisch bewirken

Bei Wohnraum kann eine vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen.
Eine gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach der Rechtsprechung grundsätzlich unberührt – hier kommt es auf Begründung und Umstände an.

Härtefall/Widerspruch

Bei Wohnraum kann der Mieter unter Umständen Härtegründe geltend machen. Ob und wie das greift, hängt stark von den persönlichen Umständen und der bisherigen Entwicklung ab.

5. Mieter zahlt nicht – gerichtliches Vorgehen

Zahlt der Mieter weiterhin nicht, ist ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage möglich, um die offene Miete einzufordern. Weigert sich der Mieter, zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen, ist zudem eine Räumungsklage notwendig. Wie Vermieter vorgehen sollten, um ihren Zahlungsanspruch und die Räumung der Mieträume durchzusetzen, erklären wir Ihnen jetzt.

Gerichtliches Mahnverfahren

Das Mahnverfahren ist oft sinnvoll, wenn der Rückstand nicht ernsthaft bestritten wird. Über das offizielle Portal können Anträge elektronisch vorbereitet werden.
Typischer Ablauf (vereinfacht):

1. Mahnbescheid beantragen (ohne ausführliche Begründung)
2. Zustellung durch das Gericht
3. Widerspruch möglich → dann geht es im Streitfall in ein „normales“ Verfahren
4. kein Widerspruch → Vollstreckungsbescheid als Titel

Zahlungsklage

Wenn Einwände absehbar sind (Mietminderung, Gegenforderungen, Abrechnungsstreit), ist die Zahlungsklage oft das passendere Instrument. Dann zählen:

• vollständige Dokumentation (Vertrag, Zahlungsverlauf, Mahnungen)
• saubere Bezifferung (Hauptforderung, ggf. Zinsen, Verzugsschaden)
• Umgang mit Einwendungen (Mängel, Aufrechnung etc.)

Urkundenprozess

Ein Urkundenprozess kann in bestimmten Fällen eine schnellere Entscheidung ermöglichen – setzt aber voraus, dass sich der Anspruch im Kern mit Urkunden beweisen lässt. Wenn Mängel/Mietminderung im Raum stehen, ist das Risiko von Verzögerungen und Folgestreit hoch.

Räumungsklage

Zahlt der Mieter nicht und bleibt trotz Kündigung in der Wohnung, ist für eine Herausgabe regelmäßig ein Räumungstitel erforderlich. Zuständig ist typischerweise das Amtsgericht am Ort der Mietsache. Entscheidend sind:

• wirksame Kündigung + Zustellnachweis
• Mietvertrag und Rückstandsbelege
• klare Anträge (Räumung; ggf. zusätzlich Zahlung – strategische Frage)

Berliner Modell

Das „Berliner Modell“ zielt darauf, Räumungskosten zu reduzieren, indem die Vollstreckung zunächst auf die Herausgabe der Wohnung fokussiert wird und der Umgang mit zurückgelassenen Sachen gesondert organisiert wird. Ob das im konkreten Fall sinnvoll und zulässig ist, hängt u. a. von Titelinhalt und Sicherungsrechten ab.

Nach dem Urteil: Vollstreckung und Pfändung

Mit Titel stellt sich die praktische Frage: Wo ist etwas zu holen? Mögliche Maßnahmen sind z. B.:

• Beauftragung des Gerichtsvollziehers
• Konten-/Lohnpfändung (über Pfändungs- und Überweisungsbeschluss)
• Vermögensauskunft (wenn sonst nichts greifbar ist)

6. Wie kann ein Anwalt helfen, wenn der Mieter nicht zahlt?

Zwar sieht der Gesetzgeber verschiedene juristische Optionen für den Fall vor, dass ein Mieter nicht zahlt. Diese können jedoch mit zahlreichen Fallstricken verbunden sein, die unbedingt zu beachten sind.

Werden beispielsweise die Anforderungen an eine Abmahnung nicht beachtet, ist diese unwirksam – und damit auch eine Kündigung des Mieters bei Mietschulden nicht möglich. Gerade falls der Mieter insolvent sein sollte, muss der Vermieter seinen Zahlungsanspruch unverzüglich anmelden – formale Fehler wären dann folgenschwer und könnten dazu führen, dass der Vermieter die geschuldete Miete nicht oder nur teilweise erhält.

Wenn außerdem bei der Beantragung des Mahnverfahrens Fehler gemacht werden oder die Klageschrift die Zahlungsklage nicht ausreichend begründet, scheitert ein gerichtliches Vorgehen zur Durchsetzung des berechtigten Zahlungsanspruchs schon vor Beginn des eigentlichen Verfahrens.

Ein Anwalt kann sicherstellen, dass der Mieter schnell rechtskräftig zur Zahlung der Mietrückstände verpflichtet wird und zukünftige Mietausfälle vermieden werden können. Außerdem gewährleistet er, dass eine Räumung der Wohn- oder Geschäftsräume unkompliziert erwirkt wird.

In diesem Zusammenhang kann der Anwalt für Mietrecht u. a. folgende Aufgaben übernehmen:

• Prüfung der Abmahnung an den nicht zahlenden Mieter oder Erstellung einer rechtssicheren Abmahnung,
• Ermittlung und Begründung des konkreten Zahlungsanspruches gegenüber dem Mieter,
• frist- und formgerechte Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens bzw. frist- und formgerechte Klageeinreichung,
• Erarbeitung einer passenden juristischen Strategie, um die Forderungen gegenüber dem nicht zahlenden Mieter vor Gericht einwandfrei zu beweisen und um die Interessen und Ziele des Vermieters im Verfahren schnell und konsequent durchsetzen,
• Sicherstellung von Zwangsvollstreckung und Pfändung im Sinne des Vermieters.

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Beispiel-Fälle zur Orientierung

Fall 1: Einmaliger Rückstand nach Jobwechsel
Ausgangslage: Miete für einen Monat fehlt, Mieter meldet sich, bittet um Zeit.
Vorgehen: Rückstand schriftlich beziffern, kurze Frist setzen, Ratenplan mit fixen Terminen vereinbaren.
Ergebnis: Zahlung kommt gestaffelt, keine Kündigung notwendig.
Learning: Früh schriftlich klären, damit später keine „Unklarheiten“ über Betrag und Termine entstehen.

Fall 2: Wiederholter Teilverzug + angekündigte Mietminderung
Ausgangslage: Mieter zahlt mehrere Monate zu wenig und begründet das mit „Mängeln“.
Vorgehen: Mängelanzeige und Minderungsquote prüfen lassen, Rückstand trennen in „unstreitig“ und „streitig“, dann gezielt mahnen/abmahnen.
Ergebnis: Teil der Forderung wird anerkannt und ausgeglichen, der Streitpunkt wird geklärt; gerichtliche Schritte werden planbar.
Learning: Ohne Einordnung der Einwände kann eine Kündigung unnötig riskant werden.

Fall 3: Hoher Rückstand + Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus
Ausgangslage: Rückstand erheblich, Kündigung erklärt, Mieter bleibt.
Vorgehen: Räumungsklage vorbereiten (Kündigung, Zustellung, Rückstandsbelege), Vollstreckungsstrategie mitdenken (Kosten, Berliner Modell).
Ergebnis: Räumungstitel erwirkt, anschließende Vollstreckung; Geldforderung wird separat verfolgt.
Learning: Räumung und Zahlung sind oft zwei unterschiedliche „Baustellen“ – das spart Zeit, wenn man sie strategisch trennt.

7. Kosten: Womit Sie rechnen müssen & was die Kosten beeinflusst

Typische Kostenbausteine

• Anwaltskosten (außergerichtlich und ggf. gerichtlich; regelmäßig nach Streitwert bzw. RVG oder Vergütungsvereinbarung)
• Gerichtskosten (u. a. abhängig vom Streitwert)
• Vollstreckungskosten (Gerichtsvollzieher, Zustellungen, Pfändungsbeschlüsse)
• ggf. Räumungskosten (Spedition/Einlagerung – je nach Vollstreckungsart)

Entscheidungshilfe nach Situation

• Nur Geldforderung, voraussichtlich kein Streit: Mahnverfahren kann effizient sein.
• Einwände/Mietminderung/Abrechnungsstreit: eher Zahlungsklage.
• Mieter soll raus + Rückstand: häufig Räumungstitel im Fokus; Zahlungsansprüche können strategisch getrennt oder kombiniert werden.

Kostenübernahme und Absicherung

Grundsätzlich können Kosten im Rahmen der gesetzlichen Regeln als Verzugsschaden bzw. im Prozess geltend gemacht werden – praktisch bleibt aber das Ausfallrisiko, wenn beim Mieter nichts pfändbar ist.
Je nach Konstellation kommen außerdem in Betracht:

• Rechtsschutzversicherung (Deckung hängt vom Vertrag ab)
• Prozesskostenhilfe (nur bei persönlichen Voraussetzungen)

Transparenz-Hinweis

Dieser Beitrag informiert über die Rechtslage in Deutschland (Stand: 04.06.2026). Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

Quellen

• BGB: § 556b (Fälligkeit der Miete)
• BGB: § 543 (außerordentliche fristlose Kündigung)
• BGB: § 569 (u. a. Schonfristzahlung bei Wohnraum)
• BGB: § 573, § 573c (ordentliche Kündigung / Fristen)
• BGB: § 580a (Kündigungsfristen bei anderen Mietverhältnissen)
• BGB: § 195 (regelmäßige Verjährung)

Letzte Aktualisierung

04.06.2026

• Am Anfang steht jetzt eine kurze Übersicht, damit Sie sofort wissen, was als Nächstes sinnvoll ist.
• Es ist klarer getrennt, was fast immer gilt – und wo man genauer hinschauen muss.
• Die Regeln zur „Nachzahlung nach Kündigung“ sind verständlicher erklärt, damit keine falschen Erwartungen entstehen.
• Es gibt Beispiele aus der Praxis und typische Irrtümer – damit Sie Fehler vermeiden.