In diesem Beitrag erfahren Sie u. a., welche Rechte Sie haben, wenn ein Mieter nicht zahlt, wie Sie dagegen vorgehen können und welche Kosten mit einem außergerichtlichen oder gerichtlichen Vorgehen verbunden sein können.
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Vermieter tragen jederzeit das Risiko, dass ein Mieter zum Monatsende seiner Zahlungspflicht nicht nachkommt. Da dies die Existenz des Vermieters bedrohen kann, ist gesetzlich festgelegt, dass
Beachten Sie, dass Mieter – sowohl private als auch gewerbliche – aufgrund der Corona-Krise Mietzahlungen aussetzen dürfen: Wer plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr hat, kann seine Miete ab April bis zum 30. Juni 2020 stunden. Eine Kündigung ist erst möglich, wenn der Mieter die Rückstände nicht innerhalb von 2 Jahren nachzahlt.
Die Kosten für ein außergerichtliches oder gerichtliches Vorgehen gegen den nicht zahlenden Mieter kann der Vermieter später zusätzlich zur ausstehenden Miete vom Mieter zurückfordern.
LINK-TIPP: Mietrückstände können mehrere Ursachen haben. Neben der Zahlungsunfähigkeit des nicht zahlenden Mieters kann für diesen auch schon bei Abschluss des Mietvertrages klar sein, dass er die eingegangene Verbindlichkeit nicht erfüllen wird. Welche Handlungsoptionen Sie als Vermieter bei einem solchen Betrug haben und wie Sie sich davor schützen können, erläutern wir Ihnen in unserem Beitrag zum Einmietbetrug.
Fristlose Kündigung
Erhält der Vermieter die Miete nicht pünktlich, befindet sich der Mieter automatisch in Zahlungsverzug. Wenn der Mieter
ist der Vermieter berechtigt, ihm laut § 543 BGB fristlos – also ohne vorherige Abmahnung – zu kündigen.
Vermieterpfandrecht
Zudem kann der Vermieter laut § 562 BGB verhindern, dass der säumige Mieter Wertgegenstände aus der Wohnung entfernt, die zum Ausgleich der Zahlungsansprüche dienen könnten. Ausführlichere Informationen zu diesem Pfandrecht finden Sie in Kapitel 2.2 – Abmahnung schreiben.
Zukünftige Zahlungen sicherstellen
Auch die Zivilprozessordnung schützt den Vermieter – gemäß §§ 257–259 kann er Klage auf zukünftige Zahlungen des Mieters erheben, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter weiterhin nicht zahlt. Ein erfolgreiches Klageverfahren sichert den Vermieter dann beispielsweise für den Fall ab, dass der Mieter nach einer ordentlichen Kündigung erst zum Ende der dreimonatigen Kündigungsfrist auszieht. Für dieses Klageverfahren ist es übrigens nicht erforderlich, dass die Mietforderung vom nicht zahlenden Mieter bestritten wird oder dessen Zahlungsunfähigkeit feststeht.
Für den Fall, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt, sieht der Gesetzgeber zahlreiche juristische Möglichkeiten vor. Welche außergerichtlichen Handlungsoptionen sich bieten, stellen wir Ihnen hier im Überblick dar.
Kann ein Vermieter auch am fünften Werktag des neuen Monats keinen Mieteingang auf dem Konto feststellen, kann er das Gespräch mit dem Mieter suchen und den Grund für den Zahlungsverzug erfragen. Der Vermieter kann zunächst darum bitten, die bestehende Mietforderung binnen einer einwöchigen Frist auszugleichen.
Des Weiteren kann der Vermieter
Lehnt der Mieter diese Maßnahmen zu seiner finanziellen Entlastung ab und kommt der Zahlungsaufforderung weiterhin nicht nach, kann mithilfe einer Abmahnung des Mieters die Mietzahlung erwirkt werden.
Wenn der Mieter nicht zahlt und auch ein Gespräch nichts daran ändert, kann dem mithilfe einer Abmahnung entgegengewirkt werden.
Was bewirkt eine Abmahnung?
Mit einer Abmahnung kann der Vermieter den Mieter auffordern, den Mietrückstand auszugleichen und seiner Zahlungsverpflichtung in Zukunft nachzukommen. Sie kann eine gerichtliche Auseinandersetzung vermeiden und stellt zugleich die rechtliche Grundlage für eine Kündigung des Mietverhältnisses dar, wenn der Mieter weiterhin nicht zahlt.
Der Vermieter kann laut § 562 BGB mit der Abmahnung zudem vom Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Dann darf der Mieter keine Wertgegenstände aus der Wohnung/den Geschäftsräumen entwenden – es sei denn, er leistet eine Sicherheit. Zieht der Mieter aus, darf er diese Gegenstände bei bestehenden Mietrückständen nicht mitnehmen, der Vermieter kann sie dann in Besitz nehmen und der Verwertung zuführen. Verstößt der Mieter gegen die Verfügung des Pfandrechts, riskiert er auf Grundlage des § 289 StGB eine Geld- oder Freiheitsstrafe.
Form und Inhalt der Abmahnung
Eine Abmahnung ist zwar formlos möglich – um die Abmahnung nachweisen zu können, sollte sie jedoch schriftlich erfolgen. Damit eine Abmahnung rechtsgültig ist, sollten verschiedene inhaltliche Anforderungen berücksichtigt werden.
Was ist bei einer Abmahnung außerdem zu beachten?
Entspricht das Abmahnungsschreiben nicht diesen Vorgaben, ist es unwirksam – der Mieter hat dann das Recht, sie innerhalb von zwei Wochen zurückzuweisen. Eine unwirksame Abmahnung ist zudem in einem etwaigen gerichtlichen Verfahren nicht zulässig. Damit kann der Vermieter geringere Chancen haben, seinen Zahlungsanspruch im Mahn- oder Klageverfahren durchzusetzen.
Eine Abmahnung ist nicht notwendig, wenn sie keinen Erfolg verspricht – der Mieter z. B. klar geäußert hat, sein vertragswidriges Verhalten nicht zu unterlassen – oder eine fristlose Kündigung bereits gerechtfertigt ist. Dies wäre der Fall, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat bzw. langfristig eine Mietschuld in Höhe zweier Monatsmieten besteht.
Reagiert der Mieter auf die Abmahnung mit der Überweisung der ausstehenden Miete, ist die Abmahnung damit gegenstandslos. Zahlt der Mieter auch nach Abmahnung nicht die offene Miete, ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich.
Wann genau eine solche Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, welche Formalia dabei zu beachten sind und in welchen Fällen die Kündigung gegenstandslos wäre, erläutern wir Ihnen jetzt.
Wann ist eine Kündigung möglich?
Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist zum einen fristlos möglich, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Mieter nicht zahlt und Mietrückstände von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen sind. Zum anderen ist der Vermieter nach einer erfolglosen Abmahnung zur ordentlichen Kündigung berechtigt.
Form und Inhalt der Kündigung
Die Kündigung des Mietvertrages ist schriftlich mitzuteilen, muss an alle Mieter der z. B. vermieteten Wohnung gerichtet und von allen Vermietern unterschrieben sein. Die Kündigung durch einen Bevollmächtigten ist grundsätzlich unwirksam, wenn keine Vollmacht vorliegt. Der Mieter kann die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweisen. Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung zudem begründen.
Kündigungsfristen bei ordentlicher Kündigung
Für die ordentliche Kündigung gilt nach § 573c Abs.1 BGB eine Frist von drei Monaten bis zum Auszug des Mieters – es sei denn, eine hiervon abweichende Kündigungsfrist wurde vertraglich vereinbart. Der Mieter kann der Kündigung innerhalb einer Frist von zwei Monaten widersprechen.
Die ordentliche Kündigungsfrist für einen Gewerbemietvertrag beträgt laut § 580a BGB Abs. 2 sechs Monate zum Ende eines Kalendervierteljahres. Der Vermieter ist übrigens gesetzlich dazu verpflichtet, nicht zu viel Zeit zwischen der Kenntnisnahme des Zahlungsverzuges und dem Ausspruch der Kündigung vergehen zu lassen.
Wann ist die Kündigung nicht rechtsgültig?
Hält der Vermieter die inhaltlichen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben nicht ein, ist die Kündigung unwirksam. Zudem kann der nicht zahlende Mieter sowohl eine fristlose als auch eine ordentliche Kündigung unwirksam machen, indem er die Miete oder die Kaution nachträglich zahlt. Dazu hat er ab Ausspruch der Kündigung zwei Monate Zeit.
Der Mieter kann der Kündigung zudem widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn diese eine außergewöhnliche Härte bedeuten würde, weil beispielsweise kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann.
Mit der Kündigung können also zukünftige Zahlungsrückstände des Mieters endgültig ausgeschlossen werden. Das ändert jedoch nichts daran, dass der Vermieter Anspruch auf die ausstehenden Mietzahlungen hat. Zahlt der Mieter nicht und/oder weigert sich, zum Kündigungszeitpunkt auszuziehen, ist ein gerichtliches Vorgehen die letzte Option. Welche Möglichkeiten Vermieter hier haben, wird im folgenden Kapitel erläutert.
Zahlt der Mieter weiterhin nicht, ist ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage möglich, um die offene Miete einzufordern. Weigert sich der Mieter, zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen, ist zudem eine Räumungsklage notwendig. Wie Vermieter vorgehen sollten, um ihren Zahlungsanspruch und die Räumung der Mieträume durchzusetzen, erklären wir Ihnen jetzt.
Beachten Sie, dass auch die folgenden Maßnahmen während der Corona-Krise nur bedingt greifen:
Will oder kann der Mieter nicht zahlen, sollte der Vermieter seinen Anspruch hierauf gerichtlich durchsetzen – bevor der Zahlungsanspruch mit Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist nach drei Jahren verfällt. Wird ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet oder Klage erhoben, hemmt dies die Verjährung. Ist der Anspruch rechtskräftig mit einem Mahnbescheid und Vollstreckungstitel festgestellt worden, sichert dies die Forderung für 30 Jahre – danach verjährt der Anspruch und kann nicht mehr im Wege von z. B. einer Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden.
Das gerichtliche Mahnverfahren dient dazu, Geldforderungen schnell ohne ein Klageverfahren durchzusetzen – und einen Vollstreckungstitel zu erhalten, der den Mieter rechtswirksam zur Zahlung der ausstehenden Miete verpflichtet.
Ein solches gerichtliches Mahnverfahren läuft dabei wie folgt ab:
LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu den Voraussetzungen eines solchen Mahnverfahrens, wie es durchzuführen und was bei Widerspruch zu tun ist, finden Sie in unserem Beitrag Gerichtliches Mahnverfahren einleiten.
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Alternativ zum Mahnverfahren kann der Vermieter bei hohen Zahlungsrückständen Klage gegen den nicht zahlenden Mieter erheben. Hier sind folgende Klageverfahren möglich:
Der Vermieter kann also zum einen gerichtlich erwirken, dass er die ausstehenden Mietbeträge vom Mieter erhält, und ihn zum anderen mit einem Räumungstitel dazu verpflichten, aus der Wohnung auszuziehen.
Zahlungs- und Räumungsklage sollten in zwei voneinander getrennten Prozessen verhandelt werden. Gerade wenn der Mieter mit einem hohen Mietbetrag in Verzug ist, kann über die Räumungsklage aufgrund der zulässigen Kündigung schnell und eindeutig im Sinne des Vermieters entschieden werden.
Wird jedoch zugleich auf Zahlung und Räumung geklagt, kann sich die Entscheidung des Gerichts verzögern, da das Gericht die konkrete Höhe der Mietschulden beziffern muss und dazu eine Beweisaufnahme erfolgt – diese verhindert das Räumungsurteil.
Zahlungsklage
Will der Mieter nicht zahlen oder hat Einwände gegen die Forderung, dann kann das Mittel der Zahlungsklage gewählt werden, um den Zahlungsanspruch durchzusetzen. Das Klageverfahren läuft dann wie folgt ab:
Zahlungsanspruch im Urkundenprozess geltend machen
Neben dem Prozess der Zahlungsklage kann der Vermieter die ausstehenden Mietzahlungen auch im sogenannten Urkundenprozess einklagen. Hier wird allein durch eine Urkunde – in diesem Fall der Mietvertrag – bewiesen, dass dem Vermieter die Miete vertraglich zusteht. Der Vermieter erhält – unter Vorbehalt des späteren Widerspruchs des Mieters – unverzüglich ein Vorbehaltsurteil des Amtsgerichts, mit dem er die säumige Miete vollstrecken kann.
Der Mieter hat während eines Urkundenprozesses nicht die Möglichkeit, Widerspruch zu erheben und sich gegen die Forderung des Vermieters zu verteidigen. Erst nach diesem Urteil hat der Mieter im weiteren Verlauf des Zivilprozesses die Chance, Beweise dafür vorzubringen, dass er berechtigt ist, die Miete nicht zu zahlen. Stellt sich dann heraus, dass die Mietminderung berechtigt war, hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz vom Vermieter.
Räumungsklage
Der Mieter zahlt nicht und/oder zieht nach Kündigung nicht freiwillig aus der Wohnung aus – dann kann dies zukünftig unterbunden werden, indem der Mieter auf Räumung der Wohnung verklagt wird. Folgende Schritte sind in diesem Zusammenhang zu unternehmen:
Eine Kopie des Mietvertrages und des Kündigungsschreibens sind beim Gericht mit der Klage einzureichen.
Berliner Modell zur Räumung
Das Berliner Modell ermöglicht eine erleichterte Räumung. Voraussetzungen dafür sind der Räumungstitel und ein Zahlungsurteil aufgrund der ausstehenden Mietzahlungen. Der Vermieter kann dann durch sein Vermieterpfandrecht erwirken, dass der Mieter seinen Besitz nicht aus der Wohnung entfernen darf. Der Vermieter beschränkt seine Räumungsvollstreckung dabei auf Herausgabe der Wohnung, Verweisung des Mieters aus dieser und seine eigene Einweisung in die Wohnung. So kann er den Besitz des Mieters zum Ausgleich der Mietschulden versteigern lassen und spart Transportkosten sowie ggf. die Kosten für die Einlagerung der Sachen.
Wie am Ende eines Mahn- oder Klageverfahrens mit einem Vollstreckungsurteil zu verfahren ist, erläutern wir Ihnen jetzt.
Zwangsvollstreckung
Wurde der Mieter zur Zahlung verurteilt, erhält der Vermieter einen Vollstreckungstitel. Dieser Titel sichert den Anspruch des Vermieters vor Verjährung und ermöglicht die Zwangsvollstreckung seiner Forderung. Der Vermieter muss jedoch selbst dafür sorgen, dass das Urteil vollstreckt wird. Dazu kann er – sobald der Bescheid dem Mieter zur Kenntnis zugestellt wurde – einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen.
Pfändung
Hat der Vermieter die Zwangsvollstreckung eingeleitet, pfändet ein Gerichtsvollzieher Teile des Besitzes des Mieters. Kann der Mieter diese nicht wieder auslösen, werden sie versteigert. Der Vermieter erhält dann den Erlös. Er kann auch die Herausgabe der Wohnung erwirken oder – mittels eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses – Forderungen Dritten gegenüber dem Mieter oder auch das Gehalt des nicht zahlenden Mieters pfänden. Dieser Beschluss ist mit Vorlage des Vollstreckungstitels beim Vollstreckungsgericht zu beantragen. Das Gericht erlässt diesen und übersendet ihn der Bank oder dem Arbeitgeber, welche(r) dazu verpflichtet ist, pfändbares Kapital an den Vermieter auszuzahlen.
Wenn die Pfändung nicht ausreicht
Wenn der Mieter einer Wohnungsdurchsuchung zur Pfändung widerspricht, kann der Vermieter einen richterlichen Durchsuchungsbeschluss beantragen. Hat der Mieter keinen pfändbaren Besitz oder deckt der Verkaufserlös die Höhe der Forderung nicht, kann der Vermieter beim Amtsgericht eine eidesstattliche Versicherung des Mieters beantragen. Daraufhin hat der Mieter ein Vermögensverzeichnis zu erstellen und gegenüber dem Gerichtsvollzieher zu versichern, dass seine Angaben vollständig sind und der Wahrheit entsprechen. Das Vermögensverzeichnis gibt Aufschluss darüber, welche Art der Zwangsvollstreckung anschließend möglich ist.
Zwar sieht der Gesetzgeber verschiedene juristische Optionen für den Fall vor, dass ein Mieter nicht zahlt. Diese können jedoch mit zahlreichen Fallstricken verbunden sein, die unbedingt zu beachten sind. Werden beispielsweise die Anforderungen an eine Abmahnung nicht beachtet, ist diese unwirksam – und damit auch eine Kündigung des Mieters bei Mietschulden nicht möglich. Gerade falls der Mieter insolvent sein sollte, muss der Vermieter seinen Zahlungsanspruch unverzüglich anmelden – formale Fehler wären dann folgenschwer und könnten dazu führen, dass der Vermieter die geschuldete Miete nicht oder nur teilweise erhält. Wenn außerdem bei der Beantragung des Mahnverfahrens Fehler gemacht werden oder die Klageschrift die Zahlungsklage nicht ausreichend begründet, scheitert ein gerichtliches Vorgehen zur Durchsetzung des berechtigten Zahlungsanspruchs schon vor Beginn des eigentlichen Verfahrens.
Ein Anwalt kann sicherstellen, dass der Mieter schnell rechtskräftig zur Zahlung der Mietrückstände verpflichtet wird und zukünftige Mietausfälle vermieden werden können. Außerdem gewährleistet er, dass eine Räumung der Wohn- oder Geschäftsräume unkompliziert erwirkt wird. In diesem Zusammenhang kann er u. a. folgende Aufgaben übernehmen:
Welche Kosten entstehen, wenn der Vermieter die ihm zustehende Miete einfordern möchte, hängt im Falle eines gerichtlichen Vorgehens von der Summe der ausstehenden Miete ab – diese legt das Gericht als Streitwert des Verfahrens zugrunde. Hinzu kommen ggf. Fixkosten für die Beantragung der Pfändung und Vollstreckung.
Kosten eines gerichtlichen Vorgehens
Wird ein gerichtliches Verfahren notwendig, fallen zusätzlich zu diesen auch Kosten für die anwaltliche Vertretung im Prozess an. Hinzukommen außerdem noch Gerichtskosten, die sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG) bemessen. Die folgende Tabelle zeigt, welche Kosten je nach Streitwert und Verfahren insgesamt entstehen können. Dabei sind
Streitwert |
Kosten des Mahnverfahrens (netto) |
Kosten von Zahlungs- oder Räumungsklage (netto) |
2.000 € |
406,50 € |
779 € |
4.000 € |
645,30 € |
1.214,80 € |
6.000 € |
883,60 € |
1.650,10 € |
Anwaltskosten
Die Kosten für einen Anwalt sind durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt und richten sich in diesem Fall nach der Höhe der Mietforderung – dem sogenannten Streitwert.
Danach kann ein Anwalt folgende Gebühren berechnen:
Der Vermieter kann auch eine individuelle Vergütungsvereinbarung mit dem Anwalt abschließen – unabhängig von den Bestimmungen des RVG. Hierbei wird der Anwalt pauschal z. B. pro Arbeitsstunde für seine Leistung bezahlt.
Kostenübernahme
Diese möglichen Kosten können durch folgende Möglichkeiten finanziert bzw. minimiert werden:
Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt, stellt ein advocado Partner-Anwalt gern eine kostenlose Deckungsanfrage für Sie. Jetzt Ersteinschätzung erhalten.
Wenn der Mieter nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, mit einer Kündigung des Mietvertrages, einem Mahnverfahren oder einer Klage vor Gericht dagegen vorzugehen. Ein Anwalt kann Abmahnungs- und Kündigungsschreiben rechtlich absichern. Wird ein gerichtliches Vorgehen notwendig, kann er mit der richtigen Strategie und stichhaltigen Beweisen dafür sorgen, dass die Einwände des Mieters vor Gericht keinen Bestand haben. Nach Abschluss des Verfahrens kümmert er sich um die schnellstmögliche Vollstreckung des Urteils und fordert die Verfahrens- und Anwaltskosten beim Mieter ein.
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Komplexe Rechtsthemen für Rechtsuchende verständlich aufzubereiten, braucht sprachliches Feingefühl. Als Teil der juristischen Redaktion von advocado gelingt es Julia Pillokat dank Germanistikstudium und ihrer Arbeit als Lektorin, für jedes Anliegen klare Lösungen zu formulieren, die dem Leser weiterhelfen.