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Mieter zieht nicht aus – so erhalten Sie Ihr Eigentum zurück

Mieter zieht nicht aus – so erhalten Sie Ihr Eigentum zurück

 von Julia Pillokat (jur. Redaktion)
Mieter zieht nicht aus – so erhalten Sie Ihr Eigentum zurück
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  1. Mieter zieht nicht aus – Ihre Rechte & Pflichten
  2. Mieter zieht nicht aus – außergerichtliche Schritte
  3. Mieter zieht nicht aus – gerichtliches Vorgehen
  4. Sollte ich einen Anwalt hinzuziehen?
  5. Mögliche Kosten & Kostenübernahme
  6. Tipp: juristische Unterstützung bei der Räumung einer Mietwohnung

Ein Mieter zieht nicht aus? In diesem Beitrag erfahren Sie u. a., welche Rechte und Pflichten Sie in diesem Fall haben, welche juristischen Optionen Ihnen zur Verfügung stehen und welche Kosten mit einer Räumungsklage verbunden sein können.

 

RECHTSBERATUNG-TIPP:

Ihr Mieter zieht nicht aus, Sie wollen die Herausgabe Ihrer Mieträume erwirken und Ansprüche wegen Mietausfalls aufgrund der widerrechtlichen Nutzung geltend machen? Kontaktieren Sie uns für ein kostenfreies und unverbindliches Erstgespräch mit unserem Anwalt für Mietrecht.

Im Rahmen dieses Erstgesprächs prüfen wir die Rechtslage und erläutern Ihnen, welche juristischen Optionen Sie haben, den Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu verpflichten, und inwiefern Sie Forderungen wegen unerlaubter Nutzung Ihres Eigentums und Mietausfalls durchsetzen können. Zudem zeigen wir Ihnen transparent auf, welche Chancen, Risiken und Kosten mit z. B. einer Räumungsklage verbunden sein können. Sie entscheiden anschließend, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihres Räumungsvorhabens beauftragen.

Schildern Sie dafür bitte hier kurz Ihr Anliegen.

 

1. Mieter zieht nicht aus – Ihre Rechte & Pflichten

Wurde ein Mietverhältnis gekündigt oder ist es ausgelaufen, verliert der Mieter mit Ende des Mietvertrages sein Recht zur Nutzung der Mieträume. Zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, kann der Vermieter gegen die widerrechtliche Nutzung der Räume vorgehen, indem er

  • Widerspruch erhebt,
  • die Räumung verlangt und ggf.
  • Räumungsklage beim Amtsgericht einreicht.

Nach erfolgreicher Klage kann er die Zwangsräumung erwirken.

 

KOSTENTIPP:

Die Kosten für ein außergerichtliches oder gerichtliches Vorgehen gegen einen Mieter, der nicht auszieht, kann der Vermieter nach der Räumung der Wohnung vom Mieter gemeinsam mit einem etwaigen Schadensersatz für die widerrechtliche Nutzung zurückverlangen.

 

Neben diesen juristischen Optionen kann der Vermieter auch eine Nutzungsentschädigung vom Mieter für die widerrechtliche Nutzung der Mieträume verlangen. Da der Vermieter die Wohnung nicht weitervermieten kann, besteht darüber hinaus ein Anspruch auf Schadensersatz für den damit verbundenen Mietausfall. Andererseits macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, sollte er sich eigenmächtig Zutritt zur Wohnung verschaffen, um den Mieter, der nicht auszieht, beispielsweise zum Auszug zu bewegen.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zum Schadensersatz, unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch besteht und wie dieser durchgesetzt werden kann, finden Sie in unserem Beitrag zum Schadensersatz.

Was Vermieter konkret tun können, um gegen die widerrechtliche Nutzung der Wohnung vorzugehen, erläutern wir Ihnen in den folgenden Kapiteln.

 

2. Mieter zieht nicht aus – außergerichtliche Schritte

Zieht der Mieter nicht aus, sollte der Vermieter vorerst alle Möglichkeiten, den Mieter außergerichtlich zum Auszug zu bewegen, ausschöpfen, bevor er ein gerichtliches Verfahren in die Wege leitet. Der Widerspruch gegen die unberechtigte Weiternutzung und die erneute Aufforderung zur Räumung sind Voraussetzungen für eine etwaige Räumungsklage. Was Vermieter tun sollten, um diese zu erfüllen, erklären wir Ihnen jetzt.

 

2.1 Rechte des Mieters prüfen

Wenn der Vermieter ein Mietverhältnis kündigt, steht der Mieter dem ggf. nicht rechtlos gegenüber. Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht fristgerecht aus, sollten Vermieter deshalb Folgendes klären:

  • Entspricht das Kündigungsschreiben den Formalia und wurde die Kündigungsfrist beachtet?
  • Hat der Mieter der Kündigung widersprochen und ist der Widerspruch berechtigt?
  • Hat der Mieter Anspruch auf eine Räumungsfrist?

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu den Voraussetzungen für die Kündigung eines Mietverhältnisses, den Anforderungen an eine rechtssichere Kündigung und alle relevanten Kündigungsfristen finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zahlt nicht.

 

Widerspruchsrecht des Mieters

Im Falle einer ordentlichen Kündigung hat der Mieter laut § 574 BGB das Recht, dieser innerhalb einer zweiwöchigen Frist zu widersprechen. Er kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine außerordentliche Härte bedeuten würde, die das Interesse des Vermieters nicht rechtfertigt. Dies ist der Fall, wenn kein angemessener Ersatzwohnraum beschafft werden kann.

Hat der Vermieter außerordentlich fristlos wegen Zahlungsverzugs oder vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung gekündigt, hat der Mieter kein Widerspruchsrecht.

 

Anspruch des Mieters auf Räumungsfrist

Hat der Mieter nicht das Recht, der Kündigung zu widersprechen, oder ist der Widerspruch nicht begründet, hat er durch § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO) Anspruch auf die Gewährung einer Räumungsfrist, wenn die sofortige Räumung der Wohnung unzumutbar ist. Den hierfür notwendigen Antrag kann der Mieter sowohl außergerichtlich als auch im Laufe des Klageverfahrens stellen.

Bittet der Mieter den Vermieter schon vorab um eine Räumungsfrist, sollte dieser genau prüfen, ob diese zu gewähren ist. Lehnt der Vermieter eine Fristsetzung ab, erhebt dann Räumungsklage und das Gericht hält die Gewährung einer Räumungsfrist für berechtigt, kann nicht nur die Klage abgewiesen werden, sondern auch sehr viel höhere Kosten entstehen.

 

ACHTUNG:

Hat der Vermieter es abgelehnt, die Räumungsfrist zu verlängern, und das Gericht entscheidet, dass diese zu gewähren ist, ist der Vermieter durch § 93b Abs. 3 ZPO dazu verpflichtet, die Kosten des gerichtlichen Verfahrens in jedem Fall teilweise oder sogar vollständig selbst zu tragen. Voraussetzung für diese Kostenregelung ist jedoch, dass der Mieter den gerichtlich erwirkten Räumungstitel des Vermieters unverzüglich anerkennt.

 

Die Dauer der Räumungsfrist ist gesetzlich nicht geregelt, § 721 Abs. 5 bestimmt lediglich, dass diese Frist nicht länger als ein Jahr gelten soll. Der Mieter hat Anspruch auf Verlängerung der Räumungsfrist, wenn besondere Härte vorliegt. Die Gewährung einer Räumungsfrist hat jedoch keinen Einfluss auf das Ende des Mietverhältnisses – die Kündigungsfrist bleibt bestehen.

LINK-TIPP: Gerade im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs hat der Mieter ein Widerspruchsrecht und das Recht auf die Gewährung einer Räumungsfrist. Vermieter sollten sich vorab genau über die Voraussetzungen und Formalia einer Kündigung wegen Eigenbedarfs informieren. Welche Fristen hier einzuhalten sind, welche Konsequenzen ein zulässiger Widerspruch des Mieters hat und welche Bedeutung die gesetzliche Sperrfrist für das Kündigungsvorhaben hat, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Kündigung wegen Eigenbedarf Frist.

 

Wann steht dem Mieter keine Räumungsfrist zu?

Der Mieter hat während der Räumungsfrist weiterhin Miete zu zahlen. Kann dies nicht gewährleistet werden, ist es für den Vermieter unzumutbar, eine Räumungsfrist zu genehmigen. Zieht der Mieter nicht aus, obwohl bereits eine einstweilige Räumungsverfügung gemäß § 940a ZPO wegen verbotener Eigenmacht oder ein gerichtlicher Vollstreckungstitel gegen ihn vorliegt, weil er die Miete nicht gezahlt hat, dann steht ihm auch keine zusätzliche Räumungsfrist zu.

 

2.2 Widerspruch erheben

Der Mieter zieht nicht aus, also sollte der Vermieter unverzüglich Widerspruch gegen die unberechtigte Weiternutzung der Mieträume erheben – sofern er sichergestellt hat, dass dem nicht Rechte des Mieters entgegenstehen. Dieser Schritt ist mit Blick auf ein etwaiges Klageverfahren notwendig, da das Gericht andernfalls davon ausgehen wird, dass die weitere Nutzung der Räume einvernehmlich ist – auch wenn der Vermieter dem nicht ausdrücklich zugestimmt hat. Insofern ist der Widerspruch die Voraussetzung für die Erhebung einer Räumungsklage – unabhängig davon, ob dem Mieter ordentlich, fristlos oder wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde.

Gerade im letzten Fall sind Widerspruch und Aufforderung zur Räumung besonders von Bedeutung, da kein Verschulden des Mieters die Kündigung rechtfertigt. Hinzukommt, dass der Vermieter nur dann eine Nutzungsentschädigung für die widerrechtliche Besetzung der Mieträume verlangen kann, wenn er dieser nach Vertragsende widersprochen hat.

 

Inhalte der Widerspruchserklärung

Mit der Widerspruchserklärung muss der Vermieter eindeutig vermitteln, dass er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund der unerlaubten Nutzung der Mieträume nicht einverstanden ist. In diesem Zusammenhang ist es ratsam, der etwaigen Nutzung der Mieträume nach Vertragsende bereits im Kündigungsschreiben zu widersprechen. Damit wird vermieden, dass das Gericht die stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil des Vermieters auslegt.

 

Anforderungen und Fristen der Widerspruchserklärung

Die Widerspruchsfrist beträgt zwei Wochen ab dem Tag, an dem der Vermieter Kenntnis von der unerlaubten Fortsetzung des Mietverhältnisses erlangt hat. Die Widerspruchserklärung kann dann formlos auch mündlich dadurch erfolgen, dass der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Zum eindeutigen Nachweis vor Gericht ist die schriftliche Widerspruchserklärung jedoch vorzuziehen. Aus gleichem Grund sollte der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter die Erklärung fristgerecht und nachweisbar erhält.

 

Inhalt der Widerspruchserklärung:

  • genaue Bezeichnung der Mieträume,
  • Verweis auf die rechtmäßige Kündigung und Angabe des Auszugsdatums,
  • Widerspruch gegen die darüber hinaus erfolgende Nutzung der Mieträume auf unbestimmte Zeit gemäß § 545 BGB,
  • Aufforderung zur Räumung der Wohnung innerhalb einer zweiwöchigen Frist,
  • Androhung der Räumungsklage.

 

2.3 Räumung verlangen

Bevor der Vermieter gerichtlich dagegen vorgehen kann, dass der Mieter nicht auszieht, muss er ihn erneut zur Räumung der Wohnung auffordern. Tut er dies nicht und reicht sofort die Räumungsklage ein, wird diese als unzulässig abgewiesen. Grund dafür ist, dass das erforderliche Rechtschutzbedürfnis nicht gewährleistet ist, weil der Vermieter nicht vorab versucht hat, sein Interesse außergerichtlich durchzusetzen.

Das Räumungsverlangen kann mit dem Schreiben der Widerspruchserklärung verbunden werden. Meist wird die Räumung schon im Kündigungsschreiben verlangt. Einmal sollte die Räumungsaufforderung aber wiederholt werden, wenn der Mieter nicht auszieht und auch keinen Widerspruch gegen die Kündigung oder keinen Anspruch auf Einräumung einer Räumungsfrist geltend gemacht hat.

Bleiben die außergerichtlichen Bemühungen, den Mieter zum Auszug zu bewegen, erfolglos, ist eine Räumungsklage der nächste Schritt. Wie diese abläuft und welche Ansprüche der Vermieter noch im Klageverfahren durchsetzen kann, erfahren Sie im folgenden Kapitel.

 

3. Mieter zieht nicht aus – gerichtliches Vorgehen

Wenn der Mieter auf Widerspruch und erneute Aufforderung zur Räumung nicht reagiert und nicht auszieht, bleibt dem Vermieter nur noch ein gerichtliches Vorgehen, um dessen Auszug zu erwirken. In diesem Zusammenhang kann er auch seine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz gerichtlich geltend machen.

LINK-TIPPS: Eine Räumungsklage ist auch angebracht, wenn ein Mieter sich des Einmietbetruges schuldig macht. Welche Rechte Vermieter in diesem Fall haben, welche juristischen Optionen sich neben der Räumungsklage bieten und wie Vermieter sich vor Einmietbetrug schützen können, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Einmietbetrug. In diesem Zusammenhang sind auch sogenannte Mietnomaden zu nennen. Wie Vermieter diese gerichtlich zum Auszug zwingen können, was bei etwaigen Pfändungen zu beachten ist und inwiefern ein Anwalt Vermieter bei ihrem Vorhaben unterstützen kann, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Mietnomaden loswerden.

 

3.1 Räumungsklage

Durch die Räumungsklage soll der Mieter, der nicht auszieht, mit einem Räumungstitel aus der Wohnung verwiesen werden, sodass der Vermieter diese wieder in Besitz nehmen kann. Das Klageverfahren läuft in der Regel dabei wie folgt ab:

  • Widerspruch und erneute Aufforderung zur Räumung: Bevor der Vermieter eine Räumungsklage erheben kann, muss er der unerlaubten Nutzung der Mieträume widersprechen und den Mieter ein zweites Mal (schriftlich) dazu auffordern, die Wohnung innerhalb einer Frist zu räumen. Zieht der Mieter dann nicht aus, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen.
  • Räumungsklage erheben: Die Klage ist unterschrieben und schriftlich einzureichen. Ist das Amtsgericht vor Ort zuständig – bei Wohnmiet- und bei Gewerbemietverhältnissen bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro –, kann die Klage aber auch mündlich in der Geschäftsstelle des Gerichts zu Protokoll gegeben werden. Bei einem Streitwert von über 5.000 Euro ist sie beim jeweiligen Landesgericht einzureichen – hier besteht dann Anwaltszwang. Die Räumungsklage darf frühestens zwei Wochen nach erfolgter Kündigung erhoben werden, weil dem Mieter eine Ziehfrist zusteht.

 

Inhalte einer Räumungsklage:

  • Namen von Mieter und Vermieter,
  • genaue Bezeichnung der Wohnung/Gewerberäume zur Identifizierung im Falle einer Zwangsvollstreckung,
  • Angabe des Gegenstandes und Begründung des Zahlungsanspruches sowie
  • der Grund des Mieters, gegen die Kündigung zu widersprechen.

Eine Kopie des Mietvertrages und des Kündigungsschreibens sind bei Gericht ebenfalls zusammen mit der Klage einzureichen.

 

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen dazu, wie Sie eine Klage einreichen, welche Voraussetzungen zu beachten sind und welche Kosten bei einer Klageerhebung entstehen können, finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Klage einreichen.

  • Gerichtskostenvorschuss: Mit Einreichung der Klage muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen. Dieser ist vom sogenannten Streitwert abhängig.
  • Zustellung der Klage: Der Mieter erhält die Räumungsklage und kann hiergegen Widerspruch erheben. Tut er dies nicht, erhält der Vermieter einen Räumungstitel.
  • Verfahren bei Widerspruch: Legt der Mieter Widerspruch ein, wird ein Gerichtsverfahren eingeleitet, in dem geprüft wird, ob der Widerspruch des Mieters z. B. aufgrund einer formal unwirksamen Kündigung berechtigt ist.
  • Urteilsverkündung: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch oder ergibt das Prüfverfahren, dass der Widerspruch nicht berechtigt ist, erhält der Vermieter das Räumungsurteil. Nach einer Frist von vier Wochen ist dieses rechtskräftig und vollstreckungsfähig.
  • Räumung der Wohnung: Zieht der Mieter nach dem Räumungsurteil nicht freiwillig aus, kann der Vermieter mit dem gültigen Räumungsurteil einen Gerichtsvollzieher beauftragen, der die Zwangsräumung durchführt. Der Hausrat des Mieters wird versteigert oder eingelagert.

Detaillierte Informationen zu den anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten im Falle einer Räumungsklage finden Sie im Kapitel 5 – Kosten & Kostenübernahme. Welche Ansprüche der Vermieter zusätzlich zur Räumung der Wohnung geltend machen kann und wie die dazu erforderliche Zahlungsklage abläuft, erläutern wir Ihnen jetzt.

 

Mieter zieht nicht aus

► Ihr Mieter zieht nicht aus und Sie wollen die Räumung der Wohnung durchsetzen sowie eine Nutzungsentschädigung und Schadensersatz geltend machen? Kontaktieren Sie uns für ein kostenfreies und unverbindliches Erstgespräch mit einem unserer spezialisierten Anwälte. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

 

3.2 Entschädigung geltend machen

Der Mieter zieht nicht aus – der Vermieter kann in diesem Fall Entschädigungsleistungen vom Mieter für dessen widerrechtliches Verhalten verlangen. Im Rahmen des Räumungsklageverfahrens kann der Vermieter so folgende Forderungen geltend machen:

  • Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die unerlaubte Nutzung der Wohnung,
  • Schadensersatz gemäß § 280 BGB wegen Mietausfalls und im Rahmen dessen
  • die Übernahme der Kosten für die Zwangsräumung und
  • der Kosten für das gerichtliche Verfahren.

 

Voraussetzungen einer Nutzungsentschädigung

Wenn der Mietvertrag endet, muss der Mieter zwar keine Miete mehr zahlen, jedoch schuldet er dem Vermieter laut § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung, wenn er unerlaubt länger in der Wohnung bleibt. Eine solche Nutzungsentschädigung ist an folgende Bedingungen gebunden:

  • Das Mietverhältnis muss beendet sein,
  • der Mieter zieht nicht aus und nutzt die Wohnung nach Vertragsende gegen den Willen des Vermieters,
  • der Vermieter muss der weiteren Nutzung seines Eigentums widersprochen haben.

Für die Zahlung der Nutzungsentschädigung ist es nicht entscheidend, dass der Mieter noch in der Wohnung wohnt. Solange der Vermieter nicht alle zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurückerhalten hat, muss der Mieter die Entschädigung wegen Vorenthaltung der Mieträume zahlen – auch wenn er bereits ausgezogen ist.

 

Schadensersatz vom Mieter verlangen

Die Mieteinnahmen, die dem Vermieter entgehen, weil er die Wohnung nicht weitervermieten kann, kann er als Mietausfallschaden geltend machen. Für die Vorenthaltung der Mieträume kann er so Schadensersatz in Höhe der vertraglich vereinbarten oder ggf. ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen.

Der Schaden der Vorenthaltung der Wohnung kann z. B. im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters jedoch auch höher ausfallen – wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte, seine bisherige Wohnung deshalb bereits gekündigt hat und sich Ersatzwohnraum beschaffen muss, weil der Mieter nicht fristgerecht auszieht. Einen solchen über den Mietausfall hinausgehenden Schaden kann der Vermieter als Verzugsschaden geltend machen.

 

Detaillierte Informationen zum Schadensersatz:

Ausführlichere Informationen zum Anspruch auf Schadensersatz, welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen und wie er berechnet wird, finden Sie in unserem Beitrag zum Schadensersatzanspruch.

Wie Vermieter Schadensersatz einfordern können, wenn der Mieter nicht auszieht, welche Fristen dabei einzuhalten sind und wann kein Anspruch auf Schadensersatz bestehen könnte, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Schadensersatz geltend machen.

Vertiefte Informationen zur Verjährung eines Schadensersatzanspruches, welche gesetzliche Regelungen es hier gibt und in welchen Fällen die Verjährung gehemmt werden kann, erfahren Sie in unserem Beitrag zum Thema Verjährung Schadensersatz.

Wann Sie Schadensersatz einklagen können, wie dieses Klageverfahren abläuft und welche Kosten hierbei entstehen können, erläutern wir Ihnen im Beitrag zur Schadensersatzklage.

 

3.3 Zwangsräumung

Endet der Räumungsklageprozess für den Vermieter erfolgreich mit einem Räumungstitel, muss er selbst dafür sorgen, dass dieser auch vollstreckt wird. Sobald das Urteil dem Mieter, der nicht auszieht, zugestellt wurde, kann er die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher in die Wege leiten, um den Auszug des Mieters zu erwirken und die Mieträume wieder in Besitz nehmen zu können.

Bevor der Gerichtsvollzieher tätig wird, ist ein Kostenvorschuss vom Vermieter zu zahlen. Anschließend wird der Gerichtsvollzieher den Mieter über den Termin der Zwangsräumung in Kenntnis setzen und ihm damit letztmalig die Chance geben, die Wohnung selbstständig zu räumen und damit verbundene Kosten zu vermeiden.

Andernfalls wird der Gerichtsvollzieher die Räumung und Herausgabe der Wohnung unter Zwang durchsetzen und sämtliche Schlösser des Mietobjektes austauschen, damit der Mieter keinen Zutritt mehr zur Wohnung verschaffen kann.

 

ACHTUNG:

Auch im Vollstreckungsverfahren steht dem Mieter ggf. ein Antrag auf Räumungsschutz zu – z. B. wenn der Mieter kurzfristig schwer erkrankt sein sollte, eine wichtige Prüfung bevorsteht oder um Kindern einen ungestörten Abschluss des Schuljahres zu ermöglichen. Das Amtsgericht kann dann eine erneute Räumungsfrist genehmigen, sodass der Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung nicht durchführen darf.

 

Berliner Modell zur Räumung

Das Berliner Modell ist eine vereinfachte Form der Räumung. Üblicherweise fallen für eine Räumung der Wohnung neben den Kosten für den Gerichtsvollzieher auch Kosten für den Abtransport des Mietereigentums und dessen Einlagerung an. Wird das Berliner Modell angewendet, beschränkt der Vermieter die Räumungsvollstreckung lediglich auf die Herausgabe der Wohnung und den Austausch der Schlösser durch den Gerichtsvollzieher. Der Vermieter gelangt so wieder in den Besitz seiner Wohnung und kann dann sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend machen.

Dieses erlaubt ihm die Inbesitznahme des Eigentums des Mieters und dessen Versteigerung – er kann dabei die Räumung selbst übernehmen. Der Vermieter spart demnach durch die beschränkte Räumung Kosten für den Gerichtsvollzieher sowie die Spedition und Einlagerung des verbliebenen Mietereigentums.

 

4. Sollte ich einen Anwalt hinzuziehen?

Wenn der Mieter nach Vertragsende nicht aus den Mieträumen auszieht, sollte der Vermieter unverzüglich handeln. Da nicht absehbar ist, ob der Mieter auf die erneute Aufforderung zur Räumung mit der Übergabe der Wohnung reagiert, sollte schon früh das Verfahren der Räumungsklage eingeleitet werden. So kann der Vermieter die widerrechtliche Nutzung der Wohnung schnell unterbinden und sein Eigentum wieder in Besitz nehmen. Nicht immer verläuft das Vorgehen gegen einen Mieter, der nicht auszieht, reibungslos. So könnte ein fehlerhaftes Kündigungsschreiben dazu führen, dass der Mieter Widerspruch gegen die Kündigung erhebt. Auch die Verweigerung einer Räumungsfrist kann den Auszug des Mieters zumindest verzögern – und im schlimmsten Fall zur Ablehnung einer Räumungsklage führen. Ein erfahrener und spezialisierter Anwalt kann in diesem Zusammenhang Abhilfe schaffen und sicherstellen, dass der Mieter auszieht und die Räumung der Wohnung schnell und unkompliziert durchgesetzt wird. Außerdem kann er etwaige Ansprüche auf Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz prüfen, deren konkrete Höhe rechtssicher berechnen und diese beim Mieter geltend machen.

Nach Beauftragung eines Anwaltes kann dieser u. a. folgende Aufgaben für Sie übernehmen:

  • Versuch, den Mieter außergerichtlich zum Auszug zu bewegen,
  • Prüfung des Klageantrags auf formale Richtigkeit und Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen,
  • Bestimmung der zu zahlenden Nutzungsentschädigung,
  • Beurteilung des Schadensersatzanspruches und Bestimmung der korrekten Schadensersatzhöhe,
  • Erarbeitung der zielführenden juristischen Strategie, um die Forderungen und Ansprüche des Vermieters einwandfrei vor Gericht beweisen und durchsetzen zu können,
  • Sicherstellung der Zwangsräumung nach Prozessabschluss im Sinne des Vermieters.

 

RECHTSBERATUNG-TIPP:

Schon vor Beauftragung eines Anwaltes kann dieser Ihnen im Rahmen eines kostenfreien und unverbindlichen Erstgesprächs erläutern, was zu tun ist, wenn Ihr Mieter nicht auszieht. Zudem kann er Sie über daraus entstehende Ansprüche aufklären und Ihnen transparent darlegen, welche Chancen, Risiken und Kosten mit einem gerichtlichen Verfahren verbunden sind. Sie entscheiden anschließend, ob Sie uns mit der Durchsetzung Ihres Anliegens beauftragen. Schildern Sie dafür bitte hier Ihr Anliegen.

 

5. Mögliche Kosten & Kostenübernahme

Wenn sich Vermieter außergerichtlich oder gerichtlich gegen Mieter zu Wehr setzen wollen, die nicht ausziehen, können Anwalts- und Gerichtskosten entstehen, die abhängig vom jeweiligen Streitwert – also der Jahreskaltmiete – sind.

 

Außergerichtliche Kosten

Wird ein Anwalt hinzugezogen, um den Mieter außergerichtlich zum Auszug zu bewegen, löst dies Anwaltskosten aus. Diese werden durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt. Demnach kann ein Anwalt für seine Arbeit folgende Gebühren berechnen:

  • 1,3-fache Geschäftsgebühr für die anwaltliche Vertretung

Nachfolgend finden Sie eine exemplarische Zusammenstellung von Anwaltskosten bei verschiedenen Streitwerten:

 

Streitwert bis …

Anwaltskosten

500 Euro

126,00 Euro

2.000 Euro

420,00 Euro

4.000 Euro

705,60 Euro

Hinweis: Anwaltskosten richten sich immer nach dem konkreten Einzelfall und werden individuell berechnet. Die Angaben in der Tabelle sind daher nur als grobe Orientierung zu verstehen.

Alternativ zu einer Abrechnung auf Grundlage des RVG kann allerdings auch eine individuelle Vergütungsvereinbarung zum Festpreis vereinbart werden. Der Anwalt rechnet dann auf Basis der tatsächlich geleisteten Stunden ab.

 

Kosten einer Räumungsklage

Der Kostenaufwand hängt im Falle der Räumungsklage von der Jahreskaltmiete ab – anhand dieses Streitwertes ergeben sich die Anwaltskosten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und der Gerichtskostenvorschuss nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Hinzu kommen Fixkosten für die Beauftragung des Gerichtsvollziehers und die Räumung der Wohnung.

Beispiel zur Berechnung des Streitwertes: Beträgt die monatliche Kaltmiete 400,00 €, ergibt sich eine Jahreskaltmiete von 4.800,00 € als Streitwert des Klageverfahrens. Auf dessen Grundlage können die Kosten berechnet werden.

Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie hoch die Kosten der Räumungsklage je nach Streitwert sein können. Dabei sind gerichtliche Anwalts- und Gerichtskosten zusammen aufgeführt:

 

Mtl. Kaltmiete/Streitwert

Kosten der Räumungsklage (netto)

400,00 €/4.800 €

1.215,50 €

580,00 €/6.960 €

1.584,50 €

600,00 €/7.200 €

1.769,00 €

Hinweis: Anwaltskosten richten sich immer nach dem konkreten Einzelfall und werden individuell berechnet. Die Angaben in der Tabelle sind daher nur als grobe Orientierung zu verstehen.

 

HINWEIS:

Der Vermieter kann seine Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz im Rahmen der Räumungsklage geltend machen. Diese Forderungen erhöhen dann den Streitwert, über den im Klageverfahren verhandelt wird – und somit auch die Verfahrenskosten. Die Kosten für ein Klageverfahren, in dem über Räumung und Entschädigungsleistungen verhandelt wird, sind jedoch geringer, als würde der Vermieter zwei voneinander getrennte Klageverfahren in die Wege leiten.

 

Kostenübernahme

Die Anwalts- und Gerichtskosten, die beim Vorgehen gegen einen Mieter, der nicht auszieht, entstehen können, lassen sich durch folgende Möglichkeiten reduzieren oder sogar vollständig finanzieren:

  • Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter möglich: Grundsätzlich muss der Vermieter zunächst die Kosten für Räumungsklage und Zwangsräumung tragen. Allerdings hat die unterlegene Partei die Kosten zu erstatten – entscheidet das Gericht also gegen den ehemaligen Mieter, muss dieser sämtliche Kosten tragen.
  • Prozesskostenhilfe: Hat der Vermieter nicht die finanziellen Mittel für ein gerichtliches Verfahren, kann Prozesskostenhilfe als finanzielle Unterstützung beantragt werden. Voraussetzung ist, dass Gerichts- und Anwaltskosten für den Prozess nicht aufgebracht werden können. Ein formloser Antrag auf Prozesskostenhilfe ist schriftlich oder zu Protokoll bei der Geschäftsstelle bzw. beim Gerichtstermin zu stellen.
  • Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung: Die Rechtsschutzversicherung deckt die Kosten einer Räumungsklage in vollem Umfang ab – einschließlich der Kosten einer möglichen Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.

 

KOSTENFREIE DECKUNGSANFRAGE:

Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihre Rechtsschutzversicherung Anwalts- und Gerichtskosten übernimmt, stellen wir gerne eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie. Schildern Sie dazu hier Ihr Anliegen und geben die relevanten Daten ein.

 

6. Tipp: juristische Unterstützung bei der Räumung einer Mietwohnung

Will der Vermieter die schnelle Herausgabe und Räumung eines seiner Mietobjekte erreichen, kann ein erfahrener und spezialisierter Anwalt schon vor Beginn eines Räumungsklageverfahrens dafür sorgen, dass dem Mieter, der nicht auszieht, form- und fristgerecht gekündigt wird. Widerspricht der Mieter der Kündigung oder zieht nicht aus, kann ein Anwalt alle notwendigen außergerichtlichen und gerichtlichen Schritte in die Wege leiten. Lässt sich eine Räumungsklage nicht vermeiden, so wird er mit der passenden juristischen Strategie die Interessen des Mieters konsequent vor Gericht vertreten. Nach erfolgreichem Abschluss des Klageverfahrens kann er die Räumung des Mietobjektes sowie die Auszahlung etwaiger Entschädigungen sicherstellen.

► Schon vor Beauftragung eines Anwalts prüfen wir im Rahmen eines kostenfreien und unverbindlichen Erstgespräches, welche juristischen Optionen sich bieten, um den Mieter zum Auszug zu bewegen, und einen etwaigen Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz durchzusetzen. Alle damit verbundenen Chancen, Risiken und Kosten werden Ihnen zudem transparent dargestellt.

► Für ein kostenfreies und unverbindliches Vorgespräch machen Sie bitte kurz Angaben zum Sachverhalt. Alle in diesem Zusammenhang relevanten Unterlagen können Sie in unserem verschlüsselten System hochladen.

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Julia Pillokat
Ein Artikel von Julia Pillokat aus der juristischen Redaktion bei advocado

Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Julia Pillokat stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen. Dabei legt Julia großen Wert auf eine verständliche Sprache, damit auch Nicht-Juristen im deutschen Paragraphendschungel den Durchblick behalten und ihre rechtlichen Angelegenheiten schnell, einfach und sorgenfrei erledigen können.

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