Mietrückstand einklagen: So können Sie Ihren Mieter zur Zahlung verpflichten

Zusammenfassung

Es kann eine der größten Vermieter-Sorgen sein: Ein Mieter zahlt die Miete nicht. Dies kann den Vermieter in Bedrängnis bringen – beispielsweise wenn der Zahlungsverzug des Mieters die Rückzahlung von Immobilienkrediten gefährdet. Aber was tun, wenn Mieter im Mietrückstand sind? Um dem strengen Mieterschutz gerecht zu werden, müssen Vermieter 4 Schritte beachten, wenn sie Mietrückstände einklagen bzw. einfordern möchten.

Auf einen Blick

• Bevor Sie den Mietrückstand einklagen: Sprechen Sie mit dem Mieter.
• Schreiben Sie eine Abmahnung als Beweis Ihrer außergerichtlichen Bemühungen.
• Sie dürfen dem Mieter fristlos kündigen, wenn mehr als zwei Monatsmieten fehlen.
• Das gerichtliche Mahnverfahren ist der schnelle Weg, an Ihr Geld zu kommen.
• Zuletzt bleibt das Klageverfahren, um den Mieter zur Zahlung zu verpflichten.
• Mit der anschließend möglichen Zwangsvollstreckung fordern Sie die Miete endgültig ein.
• Etwaige Anwalts- und Gerichtskosten erhalten Sie dann vom Mieter zurück.

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1. Mietrückstand einklagen: Das sind Ihre Rechte

Wird die Miete häufiger nur anteilig oder gar nicht bezahlt, können Sie den Mietrückstand einklagen. Verläuft das Klageverfahren erfolgreich, können Sie die ausstehende Miete dann mittels Vollstreckungsurteil einfordern. Mit der Räumung der Wohnung lässt sich ein Zahlungsverzug zudem zukünftig ausschließen.

Diese Rechte haben Sie bei einem Mietrückstand:

• Fristlose Kündigung des Mieters (§ 543 BGB)
• Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)
• Sicherstellung künftiger Zahlungen (§§ 257–259 ZPO)

KOSTENTIPP:

Ziehen Sie einen Anwalt für Vermieterrecht hinzu, um einen Mietrückstand schnell gerichtlich durchzusetzen, können Sie nach erfolgreichem Verfahren die Anwalts- und Gerichtskosten vom Mieter zurückfordern.

2. Vor einer Klage: Außergerichtliche Optionen ausschöpfen

Bevor Sie den Mietrückstand einklagen, können außergerichtliche Schritte sinnvoll sein. Bleiben diese erfolglos, stärkt dies Ihre Position im Klageverfahren.

• Gespräch mit dem Mieter: Hier können Sie die Gründe für den Mietrückstand sowie die Vermögenssituation des Mieters erfragen. Zudem können Sie unter Umständen einen Rückzahlungsplan aufstellen, wenn Ihr Mieter in finanziellen Schwierigkeiten ist.
• Abmahnung schreiben: Die Abmahnung weist den Mieter offiziell auf seine Pflichtverletzung hin und fordert ihn dazu auf, die ausstehende Miete zu begleichen. Ohne eine Abmahnung bestehen geringere Chancen, den Mietrückstand einzuklagen. Sie können zudem Ihr Vermieterpfandrecht nutzen! Der Mieter darf dann keine Wertgegenstände aus den Mieträumen entfernen.
• Kündigung aussprechen: Ohne vorherige Abmahnung darf keine ordentliche Kündigung erfolgen. Die fristlose Kündigung ist zulässig, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten übersteigt oder langfristig ein Mietrückstand in dieser Höhe entstanden ist.

Ist das Mietverhältnis beendet, können Sie auf die Kaution oder einen etwaigen Bürgen des Mieters zurückgreifen, um den Mietrückstand auszugleichen. Der Zahlungsanspruch muss jedoch zuvor rechtskräftig von einem Gericht festgestellt werden. Ein Anwalt kann die Mietzahlung und die Räumung der Mieträume schnell durchsetzen. Ein advocado Partner-Anwalt erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Handlungsoptionen. Jetzt Ersteinschätzung erhalten.

3. So können Sie einen Mietrückstand einklagen

Lässt der Mieter sich nicht außergerichtlich dazu bewegen, seinen Mietrückstand zu begleichen, können Sie den Mietrückstand einklagen.

Verjährungsfrist beachten!

Sie müssen innerhalb von drei Jahren den Mietrückstand einklagen. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Mietrückstand entstanden ist und Sie Kenntnis davon erlangt haben.

Ein gerichtliches Vorgehen hemmt die Verjährung des Zahlungsanspruches. Zudem sichert ein rechtskräftiger Vollstreckungstitel den Anspruch auf Begleichung des Mietrückstandes für 30 Jahre.

Gerichtliches Mahnverfahren

Sie können ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, um die Verjährung des Zahlungsanspruches umgehend zu stoppen. Sie können damit schneller den Mietrückstand einfordern als mit einer Klage.

Das gerichtliche Mahnverfahren läuft wie folgt ab:

• Antrag stellen: Über ein Formular füllen Sie einen Online-Mahnantrag aus. Eine Begründung des Zahlungsanspruches ist nicht erforderlich.
• Prüfung & Zustellung des Mahnbescheids: Das Gericht prüft den Antrag formal und schickt den zulässigen Mahnbescheid an den Mieter.
• 2 Wochen Widerspruchsfrist für den Mieter: Der Mieter muss einen Widerspruch gegen den Mahnbescheid begründen. In einem Gerichtsverfahren werden Wider- und Zahlungsanspruch dann geprüft.
• Vollstreckungsbescheid beantragen: Ohne Zahlung und Widerspruch des Mieters können Sie einen Vollstreckungsbescheid beim Gericht beantragen. Dies muss innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids erfolgen.
• Zustellung des Vollstreckungsbescheids: Mit dem Vollstreckungsbescheid kann die Zwangsvollstreckung des Mietrückstandes erfolgen – egal ob der Mieter Widerspruch gegen das Urteil erhebt oder nicht.

Gegen das Vollstreckungsurteil kann der Mieter zwei Wochen lang Widerspruch erheben. Dann prüft das Amtsgericht den Fall erneut. Ist der Widerspruch zulässig, folgt das Klageverfahren.

Erhebt der Mieter keinen Widerspruch gegen das vorläufige Vollstreckungsurteil oder bestätigt das Amtsgericht den Zahlungsanspruch, wird die Zwangsvollstreckung endgültig angeordnet.

Klageverfahren

Mit einer Zahlungsklage können Sie den Mietrückstand einklagen. Anschließend kann eine Räumungsklage sinnvoll sein, um zukünftigen Mietausfall zu verhindern.

Zahlungsklage

• Klageschrift einreichen: Mit einer Klageschrift können Sie Klage einreichen. Dieses Dokument zeigt dem Gericht, dass Sie z. B. aufgrund von Einmietbetrug berechtigt sind, den Mietrückstand einzuklagen.
• Prüfung des Klageantrags: Das Gericht prüft, ob die Klage zulässig ist und ein Zahlungsanspruch besteht. Liegt dieser unter 600 Euro, folgt ein vereinfachtes Verfahren ohne mündliche Verhandlung.
• Widerspruchsoption des Mieters: Hat der Mieter die Klage erhalten, kann er dagegen innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist Widerspruch erheben.
• Verhandlungstermin nach Widerspruch: Bei Widerspruch folgt ein Gerichtstermin, zu dem der Mieter seine Einwände begründen muss. Sie müssen hingegen Ihren Zahlungsanspruch beweisen, um den Mietrückstand einklagen zu können.
• Urteil des Gerichts: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch, folgt ein Versäumnisurteil. Der Mieter darf zwei Wochen lang Widerspruch hiergegen erheben. Bleibt dieser aus, erhalten Sie einen Vollstreckungstitel. Anschließend beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Einforderung des Mietrückstands.

Zahlungsklage nach Sanierung – Kündigungssperrfrist beachten:

Weigert der Mieter sich, die aufgrund einer Sanierung erhöhte Miete zu zahlen, lässt sich  Folgendes beachten: Die Einreichung der Zahlungsklage kann dazu führen, dass die fristlose Kündigung vorerst nicht möglich ist. § 569 BGB besagt: Wurde der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Miete verurteilt, darf das Mietverhältnis erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist von zwei Monaten fristlos beendet werden.

Räumungsklage

Mit einer Räumungsklage können Sie den Mieter zum Auszug aus den Mieträumen verpflichten. Weiterer Mietausfall ist somit ausgeschlossen. Die Räumungsklage kann getrennt vom Klageverfahren wegen des Mietrückstands erfolgen.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen dazu, wie Sie mit einer Räumungsklage Ihre Mieträume zur Weitervermietung zurückbekommen, erhalten Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zieht nicht aus.

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4. Kosten & Kostenübernahme

Wenn Sie den Mietrückstand einklagen müssen, entstehen Kosten – für die anwaltliche Unterstützung und die Einberufung des Gerichts. Diese sind abhängig davon, wie hoch der Mietrückstand ist.

Bei einem Streitwert von 2.000 € Mietrückstand fallen z. B. 406,50 € netto für das gerichtliche Mahnverfahren und 779 € für Zahlungs- oder Räumungsklage an. Je höher der Streitwert, desto höher die Verfahrenskosten. Sie sollten also schnell reagieren, wenn Mietrückstand besteht.

Aber: Anwalts- und Gerichtskosten können finanziert werden.

Kostenübernahme

• Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter: Können Sie erfolgreich den Mietrückstand einklagen, muss der Mieter sämtliche Anwalts- und Gerichtskosten zahlen.
• Prozesskostenhilfe: Mit dem Antrag auf Prozesskostenhilfe bei Gericht ist die Klage trotz finanzieller Probleme möglich.
• Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung: Ob und in welchem Umfang Ihre Rechtsschutzversicherung das gerichtliche Mahn- oder Klageverfahren finanziert, hängt von der gewählten Versicherungspolice ab.

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5. So gehen Sie jetzt vor: In 4 Schritten Mietrückstand einfordern

Zahlt der Mieter die Miete nicht, könnte Handlungsbedarf bestehen. Weiterer Zahlungsverzug muss verhindert werden. Ein Anwalt kann den Zahlungsanspruch einwandfrei durchsetzen und noch größeren finanziellen Schaden verhindern.

Um den Mietrückstand schnell und rechtskräftig einzuklagen, können Sie wie folgt vorgehen:

1. Sammeln Sie Beweise für den Zahlungsverzug des Mieters.
2. Fordern Sie den Mieter zur Mietzahlung auf.
3. Lassen Sie sich von einem Anwalt zur weiteren Vorgehensweise & Ihren Handlungsoptionen unverbindlich beraten.
4. Beauftragen Sie einen Anwalt mit der erfolgreichen gerichtlichen Durchsetzung Ihres Zahlungsanspruches.

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