Mietrückstand einklagen: So verpflichten Sie Ihren Mieter zur Zahlung

Zusammenfassung

Es ist eine der größten Vermieter-Sorgen: Ein Mieter zahlt die Miete nicht. Dies kann den Vermieter in Bedrängnis bringen – beispielsweise wenn der Zahlungsverzug des Mieters die Rückzahlung von Immobilienkrediten gefährdet. Aber was tun, wenn Mieter im Mietrückstand sind? Um dem strengen Mieterschutz gerecht zu werden, müssen Vermieter 4 Schritte beachten, wenn sie Mietrückstände einklagen bzw. einfordern möchten.

Auf einen Blick

• Bevor Sie den Mietrückstand einklagen: Sprechen Sie mit dem Mieter.
• Schreiben Sie eine Abmahnung als Beweis Ihrer außergerichtlichen Bemühungen.
• Sie dürfen dem Mieter fristlos kündigen, wenn mehr als zwei Monatsmieten fehlen.
• Das gerichtliche Mahnverfahren ist der schnelle Weg, an Ihr Geld zu kommen.
• Zuletzt bleibt das Klageverfahren, um den Mieter zur Zahlung zu verpflichten.
• Mit der anschließend möglichen Zwangsvollstreckung fordern Sie die Miete endgültig ein.
• Etwaige Anwalts- und Gerichtskosten erhalten Sie dann vom Mieter zurück.

1. Mietrückstand einklagen: Das sind Ihre Rechte

Wird die Miete häufiger nur anteilig oder gar nicht bezahlt, können Sie den Mietrückstand einklagen. Verläuft das Klageverfahren erfolgreich, können Sie die ausstehende Miete dann mittels Vollstreckungsurteil einfordern. Mit der Räumung der Wohnung lässt sich ein Zahlungsverzug zudem zukünftig ausschließen.

Diese Rechte haben Sie bei einem Mietrückstand:

• Fristlose Kündigung des Mieters (§ 543 BGB)
• Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)
• Sicherstellung künftiger Zahlungen (§§ 257–259 ZPO)

2. Vor einer Klage: Außergerichtliche Optionen ausschöpfen

Bevor Sie den Mietrückstand einklagen, sind außergerichtliche Schritte sinnvoll. Bleiben diese erfolglos, stärkt dies Ihre Position im Klageverfahren.

• Gespräch mit dem Mieter: Erfragen Sie die Gründe für den Mietrückstand sowie die Vermögenssituation des Mieters. Zudem können Sie unter Umständen einen Rückzahlungsplan aufstellen, wenn Ihr Mieter in finanziellen Schwierigkeiten ist.
• Abmahnung schreiben: Die Abmahnung weist den Mieter offiziell auf seine Pflichtverletzung hin und fordert ihn dazu auf, die ausstehende Miete zu begleichen. Ohne eine Abmahnung bestehen geringere Chancen, den Mietrückstand einzuklagen. Nutzen Sie zudem Ihr Vermieterpfandrecht! Der Mieter darf dann keine Wertgegenstände aus den Mieträumen entfernen.
• Kündigung aussprechen: Ohne vorherige Abmahnung darf keine ordentliche Kündigung erfolgen. Die fristlose Kündigung ist zulässig, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten übersteigt oder langfristig ein Mietrückstand in dieser Höhe entstanden ist.

Ist das Mietverhältnis beendet, können Sie auf die Kaution oder einen etwaigen Bürgen des Mieters zurückgreifen, um den Mietrückstand auszugleichen. Der Zahlungsanspruch muss jedoch zuvor rechtskräftig von einem Gericht festgestellt werden. Ein Anwalt setzt die Mietzahlung und die Räumung der Mieträume schnell durch. Schildern Sie hier bitte Ihren Fall.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen zu den Inhalten eines Abmahnungsschreibens und den Vorteilen des Vermieterpfandrechts finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zahlt nicht.

3. So können Sie einen Mietrückstand einklagen

Lässt der Mieter sich nicht außergerichtlich dazu bewegen, seinen Mietrückstand zu begleichen, sollten Sie den Mietrückstand einklagen.

Ein gerichtliches Vorgehen hemmt die Verjährung des Zahlungsanspruches. Zudem sichert ein rechtskräftiger Vollstreckungstitel den Anspruch auf Begleichung des Mietrückstandes für 30 Jahre.

Gerichtliches Mahnverfahren

Sie sollten ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten, um die Verjährung des Zahlungsanspruches umgehend zu stoppen. Sie können damit schneller den Mietrückstand einfordern als mit einer Klage.

Das gerichtliche Mahnverfahren läuft wie folgt ab:

• Antrag stellen: Über ein Online-Formular füllen Sie einen Mahnantrag aus. Eine Begründung des Zahlungsanspruches ist nicht erforderlich.
• Prüfung & Zustellung des Mahnbescheids: Das Gericht prüft den Antrag formal und schickt den zulässigen Mahnbescheid an den Mieter.
• 2 Wochen Widerspruchsfrist für den Mieter: Der Mieter muss einen Widerspruch gegen den Mahnbescheid begründen. In einem Gerichtsverfahren werden Wider- und Zahlungsanspruch dann geprüft.
• Vollstreckungsbescheid beantragen: Ohne Zahlung und Widerspruch des Mieters können Sie einen Vollstreckungsbescheid beim Gericht beantragen. Dies muss innerhalb von sechs Monaten ab Zustellung des Mahnbescheids erfolgen.
• Zustellung des Vollstreckungsbescheids: Mit dem Vollstreckungsbescheid kann die Zwangsvollstreckung des Mietrückstandes erfolgen – egal ob der Mieter Widerspruch gegen das Urteil erhebt oder nicht.

Gegen das Vollstreckungsurteil kann der Mieter zwei Wochen lang Widerspruch erheben. Dann prüft das Amtsgericht den Fall erneut. Ist der Widerspruch zulässig, folgt das Klageverfahren.

Erhebt der Mieter keinen Widerspruch gegen das vorläufige Vollstreckungsurteil oder bestätigt das Amtsgericht den Zahlungsanspruch, wird die Zwangsvollstreckung endgültig angeordnet.

Klageverfahren

Mit einer Zahlungsklage können Sie den Mietrückstand einklagen. Anschließend ist eine Räumungsklage sinnvoll, um zukünftigen Mietausfall zu verhindern.

Zahlungsklage

• Klageschrift einreichen: Mit einer Klageschrift können Sie Klage einreichen. Dieses Dokument zeigt dem Gericht, dass Sie z. B. aufgrund von Einmietbetrug berechtigt sind, den Mietrückstand einzuklagen.
• Prüfung des Klageantrags: Das Gericht prüft, ob die Klage zulässig ist und ein Zahlungsanspruch besteht. Liegt dieser unter 600 Euro, folgt ein vereinfachtes Verfahren ohne mündliche Verhandlung.
• Widerspruchsoption des Mieters: Hat der Mieter die Klage erhalten, kann er dagegen innerhalb einer vom Gericht gesetzten Frist Widerspruch erheben.
• Verhandlungstermin nach Widerspruch: Bei Widerspruch folgt ein Gerichtstermin, zu dem der Mieter seine Einwände begründen muss. Sie müssen hingegen Ihren Zahlungsanspruch beweisen, um den Mietrückstand einklagen zu können.
• Urteil des Gerichts: Erhebt der Mieter keinen Widerspruch, folgt ein Versäumnisurteil. Der Mieter darf zwei Wochen lang Widerspruch hiergegen erheben. Bleibt dieser aus, erhalten Sie einen Vollstreckungstitel. Anschließend beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher mit der Einforderung des Mietrückstands.

Räumungsklage

Mit einer Räumungsklage verpflichten Sie den Mieter definitiv zum Auszug aus den Mieträumen. Weiterer Mietausfall ist somit ausgeschlossen. Die Räumungsklage sollte getrennt vom Klageverfahren wegen des Mietrückstands erfolgen.

LINK-TIPP: Ausführlichere Informationen dazu, wie Sie mit einer Räumungsklage Ihre Mieträume zur Weitervermietung zurückbekommen, erhalten Sie in unserem Beitrag zum Thema Mieter zieht nicht aus.

► Sie wollen einen Mietrückstand einklagen? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch mit einem unserer spezialisierten Anwälte. Schildern Sie dafür bitte hier Ihren Fall.

4. Kosten & Kostenübernahme

Wenn Sie den Mietrückstand einklagen müssen, entstehen Kosten – für die anwaltliche Unterstützung und die Einberufung des Gerichts. Diese sind abhängig davon, wie hoch der Mietrückstand ist.

Bei einem Streitwert von 2.000 € Mietrückstand fallen z. B. 406,50 € netto für das gerichtliche Mahnverfahren und 779 € für Zahlungs- oder Räumungsklage an. Je höher der Streitwert, desto höher die Verfahrenskosten. Sie sollten also schnell reagieren, wenn Mietrückstand besteht.

Aber: Anwalts- und Gerichtskosten können finanziert werden.

Kostenübernahme

• Nachträgliche Kostenübernahme durch den Mieter: Können Sie erfolgreich den Mietrückstand einklagen, muss der Mieter sämtliche Anwalts- und Gerichtskosten zahlen.
• Prozesskostenhilfe: Mit dem Antrag auf Prozesskostenhilfe bei Gericht ist die Klage trotz finanzieller Probleme möglich.
• Kostenübernahme durch die Rechtsschutzversicherung: Ob und in welchem Umfang Ihre Rechtsschutzversicherung das gerichtliche Mahn- oder Klageverfahren finanziert, hängt von der gewählten Versicherungspolice ab.

5. So gehen Sie jetzt vor: In 4 Schritten Mietrückstand einfordern

Zahlt der Mieter die Miete nicht, besteht dringend Handlungsbedarf. Weiterer Zahlungsverzug muss verhindert werden. Ein Anwalt setzt den Zahlungsanspruch einwandfrei durch und verhindert noch größeren finanziellen Schaden.

Um den Mietrückstand schnell und rechtskräftig einzuklagen, gehen Sie wie folgt vor:

1. Sammeln Sie Beweise für den Zahlungsverzug des Mieters.
2. Fordern Sie den Mieter zur Mietzahlung auf.
3. Lassen Sie sich von einem unserer erfahrenen Anwälte zur weiteren Vorgehensweise & Ihren Handlungsoptionen unverbindlich beraten.
4. Beauftragen Sie einen Anwalt mit der erfolgreichen gerichtlichen Durchsetzung Ihres Zahlungsanspruches.

Wenn Sie über advocado eine kostenfreie Ersteinschätzung anfordern, können unsere Anwälte Ihnen schnell weiterhelfen. Nach der unverbindlichen Ersteinschätzung erhalten Sie ein unverbindliches Festpreis-Angebot. Bis dahin besteht kein Kostenrisiko für Sie. Schildern Sie hier Ihren Fall, um Mietrückstände einzuklagen.

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