Räumungsklage erfolgreich durchsetzen: Expertenrat & Hilfe

1. Was bedeutet die Räumungsklage?

Nicht immer trennen sich Mieter und Vermieter im Guten voneinander, etwa wenn beide Parteien über die Rechtmäßigkeit der Kündigung streiten. Verweigert der Mieter den Auszug aus der Wohnung, darf der Vermieter nicht eigenständig z. B. die Schlösser austauschen oder das Inventar des Mieters aus der Wohnung entfernen. Damit könnte er sich strafbar machen.

Die Räumungsklage ist oft die letzte Möglichkeit, den Mieter zum Auszug zu verpflichten.

Wird der Klage stattgegeben, erhält der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel. Damit kann er die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen, wenn der Mieter in der vom Gericht gesetzten Frist nicht auszieht. Nach Ablauf einer Nachfrist kann ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen. Verbliebener Hausrat wird dann eingelagert und der Mieter zahlt:

• Anwalts- & Gerichtskosten sowie die erstattungsfähigen Kosten des Vermieters
• Aufwendungen für Einlagerung, Räumung, Schlosser etc.
• Schadensersatz

2. Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Wenn Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht aus der Wohnung ausziehen, können Vermieter laut § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eine Räumungsklage einreichen. Diese dient dazu, eine Zwangsräumung von Vermietungsflächen und damit den Auszug des Mieters zu erwirken.

Welche Gründe gibt es für eine Räumungsklage?

Für eine erfolgreiche Räumungsklage muss der Vermieter sich auf einen ordentlichen Kündigungsgrund beziehen können. Gründe für die rechtmäßige Kündigung einer Wohnung sind:

• Zahlungsverzug
• Unregelmäßige Zahlung der Miete
• Beschädigung der Mietgegenstände
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnräume
• Eigenbedarf des Vermieters
• Hinterlassen des Hausrats nach Auszug
• Fortbestehender Hausfriedensbruch (beispielsweise durch Lärm) trotz Abmahnung

Die Kündigung der Wohnung kann entweder fristlos oder im Rahmen der gültigen Kündigungsfrist erfolgen. Gründe für eine fristlose Kündigung sind in § 543 BGB definiert. Dabei handelt es sich um Gründe, die eine „erheblichen Vertragsverletzung“ bedeuten – beispielsweise Zahlungsverzug oder unerlaubte Untervermietung an Dritte.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Räumungsklage erfüllt sein?

Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine rechtsgültige Kündigung der Wohnung. Diese muss schriftlich erfolgen und einen Grund für die Kündigung nennen. Zudem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Kündigungsgrund:

• Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: mindestens 3 Monate
• Kündigungsfrist bei fristloser Kündigung: 14 Tage

Bei erfolgreicher Räumungsklage werden dem Mieter meist ebenfalls 14 Tage Zeit zum Räumen der Wohnung gestattet.

Zuständiges Gericht: Wo muss geklagt werden?

Örtliche Zuständigkeit: Ort der Immobilie

Für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume ist grundsätzlich das Gericht am Ort der belegenen Räume zuständig.

Sachliche Zuständigkeit: Amtsgericht oder Landgericht?

• Wohnraummiete: Räumungssachen über Wohnraum gehören streitwertunabhängig zum Amtsgericht.
• Gewerbemiete: Hier ist der Streitwert relevant. Seit 01.01.2026 sind Amtsgerichte in vielen Zivilsachen bis 10.000 € zuständig; darüber regelmäßig Landgerichte.

Räumungsklage mit Kindern: Gibt es Besonderheiten?

Zwangsräumungen treffen Familien mit Kindern natürlich besonders hart. Dennoch gilt: Ein Gerichtsvollzieher kann einen Räumungstitel grundsätzlich auch gegen Minderjährige vollstrecken. Das ist auch der Fall, wenn Ihre Kinder bereits volljährig sind.

Es ist daher möglich, einen Räumungsschutz zu beantragen. Das Vollstreckungsgericht kann die Räumung untersagen, wenn die Kinder dadurch einen erheblichen Nachteil hätten. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Räumung während der Schulzeit stattfinden würde und die schulische Leistung der Kinder dadurch beeinträchtigt werden würde.

3. Ablauf einer Räumungsklage

Schritt 1: Vorbereitung vor Klage

• Kündigung/Beendigung sauber dokumentieren (inkl. Zustellung)
• Räumungsaufforderung/Übergabetermin anbieten
• Mietkonto und Beweise strukturieren (Chronologie)

Schritt 2: Klageeinreichung und Zustellung

Nach Einreichung und Zahlung des Gerichtskostenvorschusses wird die Klage zugestellt. Das Gericht ordnet häufig das schriftliche Vorverfahren an und setzt Fristen.

Schritt 3: Stellungnahmen, Beweisaufnahme, Termin

Je nach Einwänden geht es um:

• Wirksamkeit der Kündigung (Form/Begründung/Fristen)
• Tatsachenfragen (Zahlungsstände, Störungen, Eigenbedarf)
• Beweise (Urkunden, Zeugen, ggf. Sachverständige)

Schritt 4: Urteil oder Vergleich

• Urteil: bestätigt oder weist die Räumung ab; häufig wird eine Räumungsfrist festgesetzt.
• Vergleich: kann Räumungstermin, Raten, Kostenverteilung oder Auflagen regeln.

Schritt 5: Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher

Mit Titel kann der Vermieter die Räumung beauftragen. Neben der „klassischen Räumung“ wird in der Praxis teils die beschränkte Vollstreckung („Berliner Räumung“) nach § 885a ZPO genutzt, um Vorschuss- und Transportkosten zu reduzieren.

4. Dauer der Räumungsklage

Wie lange das Klageverfahren dauert, ist immer vom Einzelfall abhängig. Deswegen sind keine allgemeingültigen Aussagen zur Dauer einer Räumungsklage möglich.

Aber:

• Eine Klage dauert durchschnittlich 6 bis 12 Monate.
• Durch Personalmangel, zeitintensive Sichtung relevanter Beweise und Erstellung neuer Gutachten kann die Verhandlung einer Räumungsklage bis zu 2 Jahre dauern.

Ist eine Räumungsklage im Eilverfahren möglich?

Eine Räumungsklage ist nur in Ausnahmefällen im Eilverfahren möglich. In der Regel müssen sich Vermieter mit der normalen Dauer einer Klage arrangieren. Es muss ein wichtiger Grund bestehen, um eine Räumungsklage zu beschleunigen.

Reagiert der Mieter beispielsweise nicht auf die Klageschrift und ist im Zahlungsrückstand, kann ein Eilverfahren eventuell eingeleitet werden. Möglicherweise kommt es dann schon nach zwei Monaten zum Versäumnisurteil.

5. Kosten der Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Die Berechnung erfolgt anhand der jährlichen Nettokaltmiete (NKW) der Wohnung oder Gewerberäume:

12 x NKM = Streitwert

Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete der Wohnung von 400 € liegt der Streitwert bei 4.800 €. Damit belaufen sich die Kosten einer Räumungsklage auf mindestens 1.000 € bei einer Klage. Zusätzlich können Kosten entstehen für:

• Räumung, Umzug, Gutachten und Einlagerung
• Mietrückstände und Mietausfälle
• Sachverständige, Gerichtsvollzieher und Zeugenvernehmung
• Erstattungsfähige Kosten der Gegenseite bei abgewiesener Klage

Im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche trägt die Gegenseite sämtliche Anwalts-, Gerichts- und ggf. Räumungskosten.

6. Wie können Mieter eine Räumungsklage abwenden?

Hat der Vermieter erfolgreich Räumungsklage gegen Sie eingereicht, müssen Sie nicht sofort ausziehen. Noch gibt es Möglichkeiten, die Zwangsräumung zu verhindern:

• Kündigungsschreiben prüfen
• Räumungsurteil prüfen
• Härtefall geltend machen
• Miete nachzahlen

Sie haben 14 Tage Zeit, auf die Klageschrift zu reagieren und zu erklären, dass Sie sich verteidigen wollen. Je ausführlicher Sie dabei Ihre Situation darlegen, desto besser kann das Gericht diese nachvollziehen und bewerten.

Mögliche Gründe und Härtefälle sind:

• Die Bank hat die Überweisung zu spät in Auftrag gegeben.
• Ihr Arbeitgeber zahlt kein oder verspätet Gehalt.
• Härtefälle: Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit, Krankheit, hohes Alter, Behinderung, Wohnrecht auf Lebenszeit.

Fehler im Kündigungsschreiben bzw. Räumungsurteil zu finden oder einen Härtefall geltend zu machen, kann für juristische Laien schwierig sein. Ein Anwalt für Mietrecht weiß, welche Vorgaben Kündigung und Räumungsurteil erfüllen müssen. Er kann Ihre Situation prüfen und ggf. einen Härtefall nachweisen.

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