Räumungsklage: Ablauf & Fristen

Zusammenfassung

Weigern sich Mieter, nach frist- und formgerechter Kündigung auszuziehen, können Vermieter Räumungsklage einreichen. Wird die Rechtmäßigkeit der Kündigung gerichtlich bestätigt, müssen Mieter die Wohnräume in einer bestimmten Frist auf Grundlage dieses Räumungstitels räumen. Ansonsten droht die Zwangsräumung.

Mieter können Räumungsklagen beispielsweise durch Tilgung der Mietrückstände abwenden. Formfehler und Fristüberschreitung gefährden Ansprüche beider Parteien – ein Anwalt kann helfen.

Auf einen Blick

• Zieht ein Mieter trotz form- und fristgerechter Kündigung nicht aus, kann der Vermieter beim zuständigen Gericht Räumungsklage einreichen.
• Einigen sich die Parteien nicht außergerichtlich, kommt es zum Gerichtsprozess.
• Bestätigt das Gericht die Kündigung, erhält der Vermieter einen Räumungstitel – der Mieter muss die Wohn- oder Gewerberäume räumen.
• Ansonsten können Vermieter die Zwangsräumung veranlassen und ggf. Entschädigungsansprüche geltend machen.
• In Ausnahmesituationen und bei nachgewiesenen Härtefällen können Mieter eine Räumungsklage abwenden.
• Übrigens: Im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung trägt die Gegenseite sämtliche Kosten für Anwälte, Gericht und Räumung.

1. Das Wichtigste zur Räumungsklage

Mieter sind durch das Gesetz geschützt – Vermieter können ein Mietverhältnis deswegen nicht ohne Weiteres beenden. Für eine rechtmäßige Kündigung brauchen Vermieter einen ordentlichen Kündigungsgrund:

• Verletzung der Mieterpflichten: Der Mieter zahlt nicht, beschädigt die Wohnräume oder hat unangemeldete Untermieter
• Kündigung wegen Eigenbedarfs oder Zweckentfremdung
• Wirtschaftliche Verwertung: Sanierungsbedarf oder Verkauf

Nicht immer trennen sich Mieter und Vermieter im Guten voneinander, etwa wenn beide Parteien über die Rechtmäßigkeit der Kündigung streiten.

Legt ein Mieter Widerspruch ein oder verweigert den Auszug, darf der Vermieter nicht eigenständig handeln. Damit könnte er sich strafbar machen. Daher kann die Räumungsklage die letzte Möglichkeit sein, den Mieter zum Auszug zu verpflichten.

Vermieter können eine Räumungsklage einreichen, wenn Mieter trotz Auszug ihren Hausrat in der Wohnung zurücklassen.

Besonderheit: Untermietverträge

In einer WG gibt es häufig einen Hauptmieter und mehrere Untermieter. Will der Hauptmieter ausziehen, muss er sowohl dem Vermieter als auch seinen Untermietern kündigen. Ignorieren die Untermieter die Kündigung, können sowohl Vermieter auch als Hauptmieter Räumungsklage einreichen.

Die Folgen einer Räumungsklage

Wird die Räumungsklage abgewiesen, ist die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam. Demnach darf der Mieter die Wohn- oder Gewerberäume weiterhin nutzen, solange er seine monatliche Miete zahlt. Sein Vermieter trägt bei Klageabweisung sämtliche Anwalts- und Gerichtskosten.

Wird der Räumungsklage stattgegeben, erhält der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel. Damit kann er die Zwangsräumung veranlassen, wenn der Mieter weiterhin nicht ausziehen möchte. Nach Ablauf der Nachfrist kann ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen. Verbliebener Hausrat wird dann eingelagert und der Mieter trägt

• Anwalts- & Gerichtskosten sowie die erstattungsfähigen Kosten des Vermieters
• Aufwendungen für Einlagerung, Räumung, Schlosser etc.
• Entschädigungszahlungen wie Schadensersatz

2. Ablauf, Dauer & Fristen

Um eine Räumungsklage erfolgreich einzureichen oder abzuwenden, sind verschiedenste Voraussetzungen zu erfüllen. Besonders wichtig ist die Einhaltung aller Fristen, um einen etwaigen Anspruch nicht unnötig zu gefährden.

Ablauf einer Räumungsklage

Wenn ein Mieter nach frist- und formgerechter Kündigung nicht auszieht, kann der Vermieter Klage einreichen. Nachdem der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss entrichtet hat, erhält der Mieter die Klageschrift.

Er kann nun entscheiden, ob er

• Kündigung und Räumung akzeptiert und auszieht oder
• Kündigung und Räumung nicht akzeptiert und sich vor Gericht verteidigen möchte (= Verteidigungsbereitschaft erklären).

Will er gegen die Räumungsklage vorgehen, muss er zur Klageschrift Stellung nehmen. Der Vermieter kann darauf ebenfalls reagieren. Wird die Klage zugelassen, weil sich Vermieter und Mieter nicht einigen, beginnt der Gerichtsprozess: Zeugen werden vernommen und Beweise gesichtet. Letztlich entscheidet ein Richter über die Räumung.

Wichtige Fristen bei Räumungsklagen

Im Rahmen einer Räumungsklage sind zahlreiche Fristen zu beachten. Diese sollten Mieter und Vermieter auf keinen Fall ignorieren, um unangenehme Folgen zu vermeiden.

Fristen:

• Je nach Kündigungsgrund muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von mind. 3 Monaten gewähren. Ab einer Mietdauer von fünf Jahren sind es sechs Monate. Davon ausgenommen ist die fristlose Kündigung der Wohnung.
  
  
• Mieter können binnen 2 Monaten einer Kündigung widersprechen, müssen dafür aber gute Gründe vorweisen. Erst nach Ablaufen von Kündigungs- & Widerspruchsfrist können Vermieter rechtliche Schritte einleiten.
  
  
• Aufgrund der Ziehfrist dürfen Vermieter frühestens zwei Wochen nach Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage einreichen.
  
  
• Mit Erhalt der Klageschrift haben Mieter eine 14-tägige Verteidigungsfrist, um ihre Verteidigungsbereitschaft zu erklären. Weitere 2 Wochen bleiben für Darlegung des Verteidigungsgrundes und entsprechende Nachweise.
  
  
• Mit Klageerfolg des Vermieters legt das richterliche Räumungsurteil eine Räumungsfrist fest. Zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, drohen Zwangsräumung und Entschädigungsansprüche des Vermieters.
  
  
• Zieht ein Mieter trotz Ablauf der Räumungsfrist nicht aus, setzt der Vermieter zunächst eine Nachfrist von mindestens 2 Wochen. Innerhalb der Frist kündigt er die Zwangsräumung an, die i. d. R. nach Fristablauf vollstreckt wird.

Lassen Mieter ihre Verteidigungsfristen verstreichen oder erscheinen nicht vor Gericht, droht ein Versäumnisurteil: Dann erhält der Vermieter mit Sicherheit einen Räumungstitel und eine Räumung ist nicht mehr zu verhindern.

Die Dauer einer Räumungsklage

Jeder juristische Sachverhalt ist individuell. Deswegen lassen sich keine allgemeingültigen Aussagen zur Dauer einer Räumungsklage treffen.

Aber:

• Ein Klageverfahren dauert durchschnittlich 6 bis 12 Monate.
• Reagiert ein Mieter nicht auf die Klageschrift, kommt es möglicherweise schon nach 2 Monaten zum Versäumnisurteil.
• Allerdings kann durch Personalmangel, zeitintensive Sichtung relevanter Beweise und Erstellung neuer Gutachten die Verhandlung einer Räumungsklage bis zu zwei Jahre andauern.

3. Kosten einer Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage sind abhängig vom Streitwert. Die Berechnung erfolgt anhand der jährlichen Nettokaltmiete (NKW) der Wohn- oder Gewerberäume:

12 x NKM = Streitwert

Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete von 400 € liegt der Streitwert bei 4.800 €. Damit belaufen sich die Kosten einer Räumungsklage auf mindestens 1.000 € bei einem problemlosen Klageverfahren. Zusätzlich können Kosten entstehen für

• Räumung, Umzug, Gutachten und Einlagerung
• Mietrückstände und Mietausfälle
• Sachverständige, Gerichtsvollzieher und Zeugenvernehmung
• Erstattungsfähige Kosten der Gegenseite bei abgewiesener Klage

Um die Erfolgsaussichten bei der Durchsetzung zu maximieren, können sowohl Mieter als auch Vermieter einen Anwalt hinzuziehen. Seine Tätigkeit löst zusätzliche Kosten aus.

Aber: Im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche trägt die Gegenseite sämtliche Anwalts-, Gerichts- und ggf. Räumungskosten.

Sie wollen eine Räumungsklage einreichen oder abwehren? Ein advocado Partner-Anwalt erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Handlungsoptionen. Jetzt Ersteinschätzung erhalten.

4. So reichen Sie als Vermieter Räumungsklage ein

Vermieter brauchen für die Räumung einer Wohnung einen gerichtlichen Räumungstitel und müssen dafür beim Amtsgericht Klage einreichen. Ab einem Streitwert über 5.000 € und bei gewerblichen Klagen ist das Landgericht zuständig.

Die wichtigsten Inhalte der Klageschrift sind:

• Daten von Kläger, Beklagten und Gericht
• Klagegrund mit Erklärung und Nachweis
• Streitwert und Unterschrift

Vorsicht vor Räumungsklage-Mustern!

Sie beziehen sich häufig nur auf Eigenbedarf und helfen nicht bei einer nachvollziehbaren Begründung als dem wichtigsten Bestandteil Ihrer Klageschrift.

In Ihrer Räumungsklage müssen Sie die Ausführungen aus dem Kündigungsschreiben übernehmen, erläutern und belegen. Als Beweismittel dienen neben Kündigungsschreiben:

• Mahnschreiben und Kontoauszüge bei Zahlungsverzug des Mieters
• Aussagen von Nachbarn und Gutachten von Sachverständigen

Nach gezahltem Gerichtskostenvorschuss erhält der Mieter die Klageschrift. Reagiert er nicht, können Sie ein Versäumnisurteil beantragen. Dann erhalten Sie mit Sicherheit einen Räumungstitel und können die Räumung veranlassen.

Erklärt der Mieter seine Verteidigungsbereitschaft, kommt es zum Gerichtsprozess. Dann entscheidet ein Richter über die Notwendigkeit einer Räumung.

Räumungsklagen können Zeit, Nerven und Geld kosten. Daher brauchen Sie einen Prozess nur auf sich nehmen, wenn gute Erfolgsaussichten bestehen. Ein Anwalt für Vermieterrecht kann hier helfen. Ein advocado Partner-Anwalt erläutert Ihnen in einer kostenlosen Ersteinschätzung Ihre Handlungsoptionen. Jetzt Ersteinschätzung erhalten.

5. So können Sie als Mieter eine Räumungsklage abwenden

Können Sie als Mieter einen Härtefall nachweisen oder haben andere überzeugende Gründe, können Sie eine Räumungsklage erfolgreich abwenden. Dafür müssen Sie innerhalb einer 14-Tages-Frist auf die Klageschrift reagieren und erklären, dass Sie sich verteidigen wollen. Je ausführlicher Sie dabei Ihre Situation darlegen, desto besser kann das Gericht diese nachvollziehen und bewerten.

Klagegrund widerlegen

Haben Sie Ihre Verteidigungsbereitschaft erklärt, bleiben Ihnen weitere 2 Wochen für die Begründung der Verteidigung und Beweise. Können Sie den Klagegrund nicht widerlegen, kommt es zum Klageprozess.

Mögliche Gründe und Härtefälle sind:

• Die Bank hat die Überweisung zu spät in Auftrag gegeben.
• Ihr Arbeitgeber zahlt kein oder verspätet Gehalt.
• Härtefälle: Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit, Krankheit, hohes Alter, Behinderung, Wohnrecht auf Lebenszeit.

Mietrückstände tilgen

Laut BGB wird durch Tilgung der Mietrückstände innerhalb von 2 Monaten eine Räumungsklage wegen Zahlungsverzug unwirksam. Senden Sie den Zahlungsbeleg in Kopie an Vermieter und Gericht. Dann dürfen Sie i. d. R. Ihre Wohn- und Gewerberäume weiterhin nutzen.

Liegt eine Kündigung wegen Zahlungsverzug vor und besteht keine Alternative zur aktuellen Wohnsituation, können Mietschulden in Form eines Darlehens übernommen werden. Das Jobcenter kann helfen, Ihre Existenz zu sichern und eine Obdachlosigkeit zu vermeiden.

Zwangsräumung vermeiden

Ein Klageerfolg des Vermieters braucht Sie nicht sofort abschrecken, denn das Räumungsurteil muss alle Mieter der Wohn- und Gewerberäume umfassen.

Bleibt ein Mieter unerwähnt, kann der Vermieter die Räumung gegen ihn nicht durchsetzen. Damit ist das Urteil hinfällig und es bestehen gute Chancen, die Räumung abzuwenden.

Daneben haben Sie folgende Optionen, eine Zwangsräumung zu verhindern bzw. aufzuschieben:

• Bei begründetem Zweifel an der Rechtmäßigkeit können Sie Berufung einlegen, wenn es das Ausgangsgericht zulässt.
• Sie können jederzeit ausziehen. Denn durch Übergabe der Wohnräume an den Vermieter wird die Räumungsklage hinfällig.
• Beim Berufungsgericht können Sie eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. So erhalten Sie mehr Zeit, um eine Wohnalternative zu finden.
• Sie können bis zwei Wochen vor dem Räumungstermin Vollstreckungsschutz beantragen. Gute Chancen bestehen bei Härtefällen wie schwerer Krankheit.