Wenn Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht ausziehen, können Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Bestätigt das zuständige Gericht die Kündigung, kann der Vermieter eine Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollstrecker erwirken.
Nicht immer trennen sich Mieter und Vermieter im Guten voneinander, etwa wenn beide Parteien über die Rechtmäßigkeit der Kündigung streiten. Verweigert der Mieter den Auszug aus der Wohnung, darf der Vermieter nicht eigenständig z. B. die Schlösser austauschen oder das Inventar des Mieters aus der Wohnung entfernen. Damit könnte er sich strafbar machen.
Die Räumungsklage ist oft die letzte Möglichkeit, den Mieter zum Auszug zu verpflichten.
Wird der Klage stattgegeben, erhält der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel. Damit kann er die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen, wenn der Mieter in der vom Gericht gesetzten Frist nicht auszieht. Nach Ablauf einer Nachfrist kann ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen. Verbliebener Hausrat wird dann eingelagert und der Mieter zahlt:
Wenn Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht aus der Wohnung ausziehen, können Vermieter laut § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eine Räumungsklage einreichen. Diese dient dazu, eine Zwangsräumung von Vermietungsflächen und damit den Auszug des Mieters zu erwirken.
Für eine erfolgreiche Räumungsklage muss der Vermieter sich auf einen ordentlichen Kündigungsgrund beziehen können. Gründe für die rechtmäßige Kündigung einer Wohnung sind:
Die Kündigung der Wohnung kann entweder fristlos oder im Rahmen der gültigen Kündigungsfrist erfolgen. Gründe für eine fristlose Kündigung sind in § 543 BGB definiert. Dabei handelt es sich um Gründe, die eine „erheblichen Vertragsverletzung“ bedeuten – beispielsweise Zahlungsverzug oder unerlaubte Untervermietung an Dritte.
Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine rechtsgültige Kündigung der Wohnung. Diese muss schriftlich erfolgen und einen Grund für die Kündigung nennen. Zudem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.
Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Kündigungsgrund:
Bei erfolgreicher Räumungsklage werden dem Mieter meist ebenfalls 14 Tage Zeit zum Räumen der Wohnung gestattet.
Zwangsräumungen treffen Familien mit Kindern natürlich besonders hart. Dennoch gilt: Ein Gerichtsvollzieher kann einen Räumungstitel grundsätzlich auch gegen Minderjährige vollstrecken. Das ist auch der Fall, wenn Ihre Kinder bereits volljährig sind.
Es ist daher möglich, einen Räumungsschutz zu beantragen. Das Vollstreckungsgericht kann die Räumung untersagen, wenn die Kinder dadurch einen erheblichen Nachteil hätten. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Räumung während der Schulzeit stattfinden würde und die schulische Leistung der Kinder dadurch beeinträchtigt werden würde.
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Vermieter, deren Rechtsvertreter oder dazu befugte Personen können die Räumungsklage beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks einreichen. Bei einem Streitwert von über 5.000 Euro sowie bei gewerblichen Klagen ist die Räumungsklage beim Landgericht einzureichen. Nachdem der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss gezahlt hat, erhält der Mieter die Klageschrift.
Der Mieter kann nun entscheiden, ob er
Will er gegen die Räumungsklage vorgehen, muss er zur Klageschrift Stellung nehmen. Der Vermieter kann darauf ebenfalls reagieren. Wird die Klage zugelassen, weil sich Vermieter und Mieter nicht einigen, beginnt der Gerichtsprozess: Zeugen werden vernommen und Beweise gesichtet. Letztlich entscheidet ein Richter über die Räumung.
Wie lange das Klageverfahren dauert, ist immer vom Einzelfall abhängig. Deswegen sind keine allgemeingültigen Aussagen zur Dauer einer Räumungsklage möglich.
Aber:
Eine Räumungsklage ist nur in Ausnahmefällen im Eilverfahren möglich. In der Regel müssen sich Vermieter mit der normalen Dauer einer Klage arrangieren. Es muss ein wichtiger Grund bestehen, um eine Räumungsklage zu beschleunigen.
Reagiert der Mieter beispielsweise nicht auf die Klageschrift und ist im Zahlungsrückstand, kann ein Eilverfahren eventuell eingeleitet werden. Möglicherweise kommt es dann schon nach zwei Monaten zum Versäumnisurteil.
Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Die Berechnung erfolgt anhand der jährlichen Nettokaltmiete (NKW) der Wohnung oder Gewerberäume:
12 x NKM = Streitwert
Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete der Wohnung von 400 € liegt der Streitwert bei 4.800 €. Damit belaufen sich die Kosten einer Räumungsklage auf mindestens 1.000 € bei einer Klage. Zusätzlich können Kosten entstehen für:
Im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche trägt die Gegenseite sämtliche Anwalts-, Gerichts- und ggf. Räumungskosten.
Hat der Vermieter erfolgreich Räumungsklage gegen Sie eingereicht, müssen Sie nicht sofort ausziehen. Noch gibt es Möglichkeiten, die Zwangsräumung zu verhindern:
Sie haben 14 Tage Zeit, auf die Klageschrift zu reagieren und zu erklären, dass Sie sich verteidigen wollen. Je ausführlicher Sie dabei Ihre Situation darlegen, desto besser kann das Gericht diese nachvollziehen und bewerten.
Mögliche Gründe und Härtefälle sind:
Fehler im Kündigungsschreiben bzw. Räumungsurteil zu finden oder einen Härtefall geltend zu machen, kann für juristische Laien schwierig sein. Ein Anwalt für Mietrecht weiß, welche Vorgaben Kündigung und Räumungsurteil erfüllen müssen. Er kann Ihre Situation prüfen und ggf. einen Härtefall nachweisen.
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Vermieter können trotz Corona eine Räumungsklage einreichen. Wenn Mieter diese abwenden möchten, müssen Sie einen besonderen Härtefall nachweisen, der in direktem Zusammenhang mit der Corona-Pandemie steht – beispielsweise in Form einer aktuellen Quarantäne-Anordnung.
Das Gericht kann die Räumungsklage beschleunigen, falls der Mieter nicht auf die Klageschrift reagiert oder der Vermieter einen besonderen Kündigungsgrund vorweisen kann – beispielsweise, wenn Mieter ihm drohen oder die Wohnung massiv beschädigt.
Die Räumungsfrist ist in jedem Fall individuell geregelt und hängt vom Kündigungsgrund sowie den persönlichen Umständen des Mieters ab. Die Frist kann dabei zwischen 14 Tagen und mehreren Monaten reichen.
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