Räumungsklage – was Mieter & Vermieter wissen sollten

Wenn Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht ausziehen, können Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Bestätigt das zuständige Gericht die Kündigung, kann der Vermieter eine Zwangsräumung der Wohnung durch den Gerichtsvollstrecker erwirken.

Das Wichtigste in Kürze:

• Zieht ein Mieter trotz form- und fristgerechter Kündigung nicht aus, kann der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage einreichen.
• Einigen sich die Parteien nicht außergerichtlich, kommt es zum Gerichtsprozess.
• Bestätigt das Gericht die Kündigung, erhält der Vermieter einen Räumungstitel – der Mieter muss die Wohn- oder Gewerberäume räumen.
• Bei einer erfolgreichen Räumungsklage können Vermieter die Zwangsräumung veranlassen und ggf. Entschädigungsansprüche geltend machen.
• In Ausnahmesituationen und bei nachgewiesenen Härtefällen können Mieter eine solche Klage abwenden.

1. Was bedeutet die Räumungsklage?

Nicht immer trennen sich Mieter und Vermieter im Guten voneinander, etwa wenn beide Parteien über die Rechtmäßigkeit der Kündigung streiten. Verweigert der Mieter den Auszug aus der Wohnung, darf der Vermieter nicht eigenständig z. B. die Schlösser austauschen oder das Inventar des Mieters aus der Wohnung entfernen. Damit könnte er sich strafbar machen.

Die Räumungsklage ist oft die letzte Möglichkeit, den Mieter zum Auszug zu verpflichten.

Wird der Klage stattgegeben, erhält der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel. Damit kann er die Zwangsräumung der Wohnung veranlassen, wenn der Mieter in der vom Gericht gesetzten Frist nicht auszieht. Nach Ablauf einer Nachfrist kann ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen. Verbliebener Hausrat wird dann eingelagert und der Mieter zahlt:

• Anwalts- & Gerichtskosten sowie die erstattungsfähigen Kosten des Vermieters
• Aufwendungen für Einlagerung, Räumung, Schlosser etc.
• Schadensersatz

2. Wann ist eine Räumungsklage möglich?

Wenn Mieter trotz frist- und formgerechter Kündigung nicht aus der Wohnung ausziehen, können Vermieter laut § 940a Zivilprozessordnung (ZPO) eine Räumungsklage einreichen. Diese dient dazu, eine Zwangsräumung von Vermietungsflächen und damit den Auszug des Mieters zu erwirken.

Welche Gründe gibt es für eine Räumungsklage?

Für eine erfolgreiche Räumungsklage muss der Vermieter sich auf einen ordentlichen Kündigungsgrund beziehen können. Gründe für die rechtmäßige Kündigung einer Wohnung sind:

• Zahlungsverzug
• Unregelmäßige Zahlung der Miete
• Beschädigung der Mietgegenstände
• Unerlaubte Untervermietung der Wohnräume
• Eigenbedarf des Vermieters
• Hinterlassen des Hausrats nach Auszug
• Fortbestehender Hausfriedensbruch (beispielsweise durch Lärm) trotz Abmahnung

Die Kündigung der Wohnung kann entweder fristlos oder im Rahmen der gültigen Kündigungsfrist erfolgen. Gründe für eine fristlose Kündigung sind in § 543 BGB definiert. Dabei handelt es sich um Gründe, die eine „erheblichen Vertragsverletzung“ bedeuten – beispielsweise Zahlungsverzug oder unerlaubte Untervermietung an Dritte.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Räumungsklage erfüllt sein?

Die wichtigste Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine rechtsgültige Kündigung der Wohnung. Diese muss schriftlich erfolgen und einen Grund für die Kündigung nennen. Zudem müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten werden.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Kündigungsgrund:

• Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: mindestens 3 Monate
• Kündigungsfrist bei fristloser Kündigung: 14 Tage

Bei erfolgreicher Räumungsklage werden dem Mieter meist ebenfalls 14 Tage Zeit zum Räumen der Wohnung gestattet.

Was gilt bei einer Räumungsklage in Zeiten von Corona?

Das Landgericht München stellte in einem Urteil fest, dass die Corona-Pandemie eine gültige Räumungsklage nicht verhindert (Az. 14 T 7328/20 vom 15. Juni 2020). Ausschlaggebend hierfür war die Tatsache, dass der Mieter schon vor Beginn der Pandemie in Zahlungsverzug geraten war.

Für eine Aussetzung von Zwangsräumungen mit Berufung auf die Corona-Pandemie müsse eine unverhältnismäßige Härte für die Betroffene vorliegen – beispielsweise wenn sich der Mieter gerade in Quarantäne befindet.

3. Ablauf einer Räumungsklage

Vermieter, deren Rechtsvertreter oder dazu befugte Personen können die Räumungsklage beim Amtsgericht des jeweiligen Bezirks einreichen. Bei einem Streitwert von über 5.000 Euro sowie bei gewerblichen Klagen ist die Räumungsklage beim Landgericht einzureichen. Nachdem der Vermieter den Gerichtskostenvorschuss gezahlt hat, erhält der Mieter die Klageschrift.

Der Mieter kann nun entscheiden, ob er

• die Kündigung und Räumung der Wohnung akzeptiert und auszieht oder
• die Kündigung und Räumung nicht akzeptiert und sich vor Gericht verteidigen möchte.

Will er gegen die Räumungsklage vorgehen, muss er zur Klageschrift Stellung nehmen. Der Vermieter kann darauf ebenfalls reagieren. Wird die Klage zugelassen, weil sich Vermieter und Mieter nicht einigen, beginnt der Gerichtsprozess: Zeugen werden vernommen und Beweise gesichtet. Letztlich entscheidet ein Richter über die Räumung.

4. Dauer der Räumungsklage

Wie lange das Klageverfahren dauert, ist immer vom Einzelfall abhängig. Deswegen sind keine allgemeingültigen Aussagen zur Dauer einer Räumungsklage möglich.

Aber:

• Eine Klage dauert durchschnittlich 6 bis 12 Monate.
• Reagiert ein Mieter nicht auf die Klageschrift, kommt es möglicherweise schon nach 2 Monaten zum Versäumnisurteil.
• Durch Personalmangel, zeitintensive Sichtung relevanter Beweise und Erstellung neuer Gutachten kann die Verhandlung einer Räumungsklage bis zu 2 Jahre dauern.

5. Kosten der Räumungsklage

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Die Berechnung erfolgt anhand der jährlichen Nettokaltmiete (NKW) der Wohnung oder Gewerberäume:

12 x NKM = Streitwert

Beispiel: Bei einer monatlichen Kaltmiete der Wohnung von 400 € liegt der Streitwert bei 4.800 €. Damit belaufen sich die Kosten einer Räumungsklage auf mindestens 1.000 € bei einer Klage. Zusätzlich können Kosten entstehen für:

• Räumung, Umzug, Gutachten und Einlagerung
• Mietrückstände und Mietausfälle
• Sachverständige, Gerichtsvollzieher und Zeugenvernehmung
• Erstattungsfähige Kosten der Gegenseite bei abgewiesener Klage

Im Falle einer erfolgreichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche trägt die Gegenseite sämtliche Anwalts-, Gerichts- und ggf. Räumungskosten.

6. Wie können Mieter eine Räumungsklage abwenden?

Hat der Vermieter erfolgreich Räumungsklage gegen Sie eingereicht, müssen Sie nicht sofort ausziehen. Noch gibt es Möglichkeiten, die Zwangsräumung zu verhindern:

• Kündigungsschreiben prüfen
• Räumungsurteil prüfen
• Härtefall geltend machen
• Miete nachzahlen

Sie haben 14 Tage Zeit, auf die Klageschrift zu reagieren und zu erklären, dass Sie sich verteidigen wollen. Je ausführlicher Sie dabei Ihre Situation darlegen, desto besser kann das Gericht diese nachvollziehen und bewerten.

Mögliche Gründe und Härtefälle sind:

• Die Bank hat die Überweisung zu spät in Auftrag gegeben.
• Ihr Arbeitgeber zahlt kein oder verspätet Gehalt.
• Härtefälle: Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit, Krankheit, hohes Alter, Behinderung, Wohnrecht auf Lebenszeit.

Fehler im Kündigungsschreiben bzw. Räumungsurteil zu finden oder einen Härtefall geltend zu machen, kann für juristische Laien schwierig sein. Ein Anwalt für Mietrecht weiß, welche Vorgaben Kündigung und Räumungsurteil erfüllen müssen. Er kann Ihre Situation prüfen und ggf. einen Härtefall nachweisen.

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