Bauträger verklagen: Was tun bei Mängeln am Bau?

1. Was ist ein Bauträger?

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das bezugsfertige Eigentumswohnungen, Häuser und zugehörige Grundstücke anbietet. Bauträgerunternehmen können neben ihrer Tätigkeit als Anbieter auch die erforderlichen Genehmigungen einholen und die Koordination der Bauphase übernehmen.

Um Wohnungen, Häuser und Grundstücke an Privatpersonen verkaufen zu können, kaufen Bauträgerunternehmen Grundstücksflächen von Gemeinden, Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern und bauen darauf Häuser. Nach dem Abschluss des Bauträgervertrags plant der Bauträger das gesamte Bauvorhaben. Ein Käufer bleibt während des Baugeschehens weiterhin Bauherr.

Der Bauträgervertrag stellt eine Art Gesamtpaket aus Grundstückskauf und der Beauftragung des Hausbaus dar – er dient also als Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Der Kauf eines Grundstücks ist Inhalt des Kaufvertrags und die Beauftragung eines Bauunternehmers mit dem Bau eines Gebäudes auf dem Grundstück ist als Werkvertrag anzusehen. Die Vorschriften zum Abschluss eines Bauträgervertrages finden sich in der Makler- und Bauträgerordnung (MaBV).

2. Abnahme des Bauträgerwerks

Vor dem Einzug in ein Bauträgerhaus steht die Abnahme an – und damit auch die letzte Chance, auf Baumängel hinzuweisen. Die Abnahme des Gebäudes ist im Bauträgervertrag einer der wichtigsten Punkte. Danach entscheidet sich, ob die Vergütung für den Bauträger fällig wird, die Gewährleistungsfrist beginnt oder der Bauherr eine Nachbesserung von Mängeln verlangen kann. Eine missliche Abnahme kann dazu führen, dass Bauherren ihren Bauträger verklagen.

In den seltensten Fällen sind schlüsselfertige Immobilien beim Abnahmetermin frei von Fehlern. Mängel wie das Fehlen von Fußleisten oder eine unfertige Hofauffahrt können die Abnahme zu einer schwierigen und stressigen Prozedur werden lassen. Wer eine Abnahme vorschnell erklärt, bringt sich selbst um seine Ansprüche gegenüber des Bauträgers, wenn nachträglich wirklich Baumängel auftreten. Der Bauträger kann dann die Nachbesserung von Mängeln verweigern.

Wenn Sie ein Bauwerk vorbehaltlos abnehmen, bestätigen Sie, dass es vertragsgerecht erstellt wurde. Sind Sie jedoch nicht zufrieden mit der Leistung des beauftragten Unternehmens, können Sie den Bauträger verklagen.

3. Bauträger verklagen

Ein Hauptgrund, warum sich Bauherr und Bauträger vor Gericht wiedersehen, ist das Auftreten von Mängeln am Bauträgerwerk. Doch auch Bauverzug ist ein Grund, warum Bauherren ihre Bauträger verklagen können.

Bauträger verklagen aufgrund von Baumangel

Bauherren können nach der Bauabnahme ihren Bauträger verklagen und Schadensersatz verlangen. Doch Achtung: Nach der Abnahme des Bauträgerwerks kommt es zu einer Beweislastumkehr. Der Bauherr muss nun vor Gericht nachweisen können, welche Mängel in welcher Form auftreten und dass der Bauträger diese verschuldet hat.

Weiterhin besteht ein Recht auf Nachbesserung. Dies ist für Mängel ausgeschlossen, die der Bauherr bei Abnahme kannte. Treten jedoch später weitere Fehler auf, kann der Bauherr und Hausbesitzer auch im Nachhinein Reparaturen verlangen. Das gilt nach einem Urteil des OLG Karlsruhe (Az.: 4 U 160/08) ebenfalls für bauliche Zustände, die der Bauherr schlichtweg nicht als Mangel einordnen konnte. Auch der Bundesgerichtshof bestätigte diese Ansicht (Az. VII ZR 120/09).

Sie können sich als Bauherr bei der Abnahme Ihres Hauses Ihre Mängelrechte auf alle festgestellten Schäden vorbehalten, um sicherzugehen. So werden die mit der Abnahme verbundenen Rechtsfolgen nicht ausgelöst, lediglich die allgemeine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren beginnt.

Bauträger verklagen aufgrund von Bauverzug

Bauträgerverträge sehen in der Regel ein bestimmtes Datum vor, an dem das Bauträgerwerk schlüsselfertig sein muss. Wenn dieses Datum jedoch nicht eingehalten werden kann, haben Bauherren deshalb verschiedene Möglichkeiten, ihren Bauträger zu verklagen:

• Bauträger auf Schadensersatz verklagen,
• Bauträger für die Übernahme der Kosten für eine Ersatzwohnung (Miete) oder – falls keine vorhanden ist – für ein Hotelzimmer heranziehen,
• Bauträger für die Erstattung der für den Umzug in die Ersatzwohnung anfallenden Kosten heranziehen.

Bei Bauverzug muss der Bauträger dem Bauherren als Kläger Verzugsschadensersatz zahlen. In einem Beispiel aus dem Jahr 2014 hat sich ein Bauträger dazu verpflichtet, eine zu sanierende Altbauwohnung mit 136 Quadratmetern zu einem bestimmten Termin fertigzustellen. Die Wohnung wurde jedoch nicht rechtzeitig bezugsfertig, sodass die Eltern mit Kind weiterhin in ihrer bisherigen 72-Quadratmeter-Wohnung bleiben mussten. Der Bundesgerichtshof gab der klagenden Familie Recht und verurteilte den Bauträger neben weiteren Schadensposten zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung (Az.: VII ZR 172/13).

Voraussetzung für die Nutzungsentschädigung ist, dass die neu erworbene Wohnung o. ä. eine höhere Qualität aufweist als diejenige, in der der Bauherr aufgrund des Bauverzugs bleiben muss. Dies wird häufig an der Wohnfläche bemessen. Wenn ein in etwa vergleichbarer Wohnraum dem Bauherrn gegenwärtig zur Verfügung steht, werden ihm lediglich Mietkosten ersetzt. Für eine Entschädigung fehlt es hier an einem Schaden.

Die Höhe der Nutzungsentschädigung, hängt von der Höhe der üblichen Miete ab. So wird für die vorenthaltene Wohnung der übliche Mietzins angesetzt – abzüglich des Vermietergewinns und der bei der privaten Nutzung nicht anfallenden Kosten. Ebenfalls abzuziehen sind die Mietzahlungen für die Ersatzwohnung, die der Bauträger zusätzlich übernehmen muss.

Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung muss der Bauträger bei Bauverzug noch für weitere Kosten aufkommen, sofern diese mit dem verzögerten Bezug des Neubaus in Zusammenhang stehen. Das können z. B. Kosten für einen Zwischenumzug sein. Welche Kosten genau ersatzfähig sind, ist sowohl abhängig vom Einzelfall als auch davon, ob der Käufer diese Kosten tatsächlich aufwenden musste.

4. Eigene Rechte sichern

Damit es nicht dazu kommt, dass Sie Ihren Bauträger verklagen müssen, können Sie schon beim Bau Vorsorge leisten. Wenn Sie folgende Aspekte beachten, können Sie eine Klage möglicherweise verhindern:

• Regelmäßige Kontrollen schon während des Bauprojekts:

Es kann sinnvoll sein, bereits während der Bauphase regelmäßig die Baustelle zu besuchen und Bauabschnitte zu kontrollieren. Dadurch können Mängel, die womöglich durch Folgearbeiten verdeckt werden könnten, schneller entdeckt und beseitigt werden.

• Bauabnahme gut vorbereiten:

Wenn Bauherren Bauträger verklagen, kann eine unvorbereitete Bauabnahme, in der die Begutachtung der Mängel untergeht, der Grund sein. Es kann deshalb sinnvoll sein, dass Bauherren bereits vor der Abnahmebegehung die Baustelle besichtigen. Werden hier schon Mängel festgestellt, muss der Bauträger umgehend schriftlich darauf hingewiesen werden. In diesem Fall können Sie als Bauherr bereits ankündigen, dass Sie sich bezüglich des festgestellten Mangels rechtliche Schritte vorbehalten.

• Mängel vorbehalten und Beweise wahren:

Nach der Abnahmebegehung erstellt der Bauherr bestenfalls ein Protokoll mit allen erkennbaren Mängeln. Hier müssen Sie unbedingt schriftlich festhalten, dass Sie sich die Mängelrechte in diesen Punkten vorbehalten. Rechtlich verpflichtend ist die Unterschrift des Bauträgers nicht, jedoch wichtig für Sie als Bauherr. Zusätzlich sinnvoll kann die Vereinbarung von Fristen für die Beseitigung sein. Fotos der Mängel und das Mitbringen von Zeugen zu der Abnahmebegehung können hilfreich sein, wenn Sie tatsächlich Ihren Bauträger verklagen wollen.

• Vertragsstrafe vorbehalten:

Innerhalb des Bauträgervertrags lässt sich eine Vertragsstrafe vereinbaren, wenn der Bauträger das schlüsselfertige Objekt nicht rechtzeitig abliefert. Diese Sanktion muss sich der Bauherr ebenfalls im Abnahmeprotokoll vorbehalten – ansonsten geht der Anspruch verloren.

• Abnahme verweigern:

Bauherren haben das Recht, eine Abnahme vollständig zu verweigern, wenn wesentliche Mängel bestehen oder viele kleine Schäden ersichtlich sind. Welcher Mangel wesentlich ist, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Mängel können wesentlich sein, wenn die Sicherheit nicht gegeben ist wie z. B. das Fehlen eines Absturzschutzes auf einem Balkon. Wenn Sie die Abnahme des Bauträgerwerks verweigern, kann es weiterhin sinnvoll sein, Fristen für die Beseitigung der Mängel zu vereinbaren.

• Schlussrechnung nicht zahlen:

Die abschließende Rechnung müssen Bauherren erst nach erfolgreicher Beseitigung der Mängel und erfolgreicher Abnahme des Bauträgerwerks zahlen. Eine bereits vorher beglichene Rechnung könnte eine konkludente Einwilligung der entstandenen Mängel bedeuten.

• Beratung einholen:

Eine Bauabnahme kann für Bauherren schwierig sein. Umfassende Beratung durch z. B. einen Anwalt für Baurecht kann hier helfen. Sowohl Anwalt als auch Sachverständige von Prüforganisationen können bei Unsicherheiten bei der Bauabnahme und weiteren Schritten helfen. Wenn Sie Ihren zuständigen Bauträger verklagen wollen, kann juristische Beratung durch einen Anwalt ebenfalls sinnvoll sein.

5. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

Bauträgerverträge sind eine Option, um die bauliche Verantwortung aus der Hand zu geben und am Ende ein Gesamtpaket aus baulichen Leistungen zu erhalten. Dabei kann es jedoch vorkommen, dass das Bauträgerwerk nicht den eigenen Vorstellungen und vereinbarten Vertragsregelungen entspricht, sodass Bauherren ihre Bauträger verklagen können.

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