Wegen Bauverzugs Schadensersatz beanspruchen

1. Bauverzug: Welche Rechte habe ich?

In der Regel ist in Bauverträgen ein Datum zur Fertigstellung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung festgelegt. Ist der Bau nicht wie vereinbart fertig, gerät der Bauträger in Bauverzug.

Je nach Einzelfall haben betroffene Auftraggeber das Recht auf:

• Schadensersatz
• Übernahme der Kosten für eine Ersatzwohnung
• Erstattung der Umzugskosten und Maklergebühren
• Übernahme anfallender Zinskosten für einen Baukredit
• Ggf. Übernahme der Kosten zur Durchsetzung des Schadensersatzes (Anwalts- und Gerichtskosten)

Unter bestimmten Umständen besteht sogar die Möglichkeit, vom geschlossenen Vertrag zurückzutreten.

Der Anspruch auf Schadensersatz bei Bauverzug und Kostenerstattung ist aber an Voraussetzungen gebunden.

2. Wann habe ich bei Bauverzug Anspruch auf Schadensersatz?

Verzögert sich die Fertigstellung eines Hauses, kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen. Entscheidend dafür ist neben des Bauverzugs: Die Voraussetzungen des § 286 BGB müssen erfüllt sein.

Ein Bauträger kommt erst in Verzug, wenn er

• trotz Mahnung die Baumaßnahmen nach Fristablauf nicht beendet hat
• die Verantwortung für den Bauverzug trägt

Der Bauträger muss dem Geschädigten dann alle Mehrkosten zahlen, die aufgrund des Bauverzugs entstanden sind. Daher gilt: bei Bauverzug Schadensersatz, wenn der Bauträger den Verzug zu verantworten hat.

3. Schadensersatz bei Bauverzug trotz Verzögerung durch Dritte?

Prinzipiell gilt: Hat der Bauträger den Verzug nicht zu verschulden, so kann der Geschädigte keinen Schadensersatz geltend machen. Anders verhält es sich bei Personen, die der Bauträger im Zuge der Leistungserbringung engagiert hat. Arbeitet er mit Subunternehmern zusammen und verzögern diese schuldhaft die fristgerechte Fertigstellung, so haftet nicht das Subunternehmen, sondern der Bauträger.

Für Verzögerungen bei der Beschaffung von Baumaterialien gilt:

• Wurden zu wenig oder die falschen Baumaterialien bestellt, haftet der Bauträger
• Für Fehler oder Lieferprobleme von Lieferanten haftet der Bauunternehmer nicht

4. Wer trägt bei Bauverzug die Beweislast?

Im Streitfall muss der Bauunternehmer belegen, dass er die Verzögerung nicht schuldhaft herbeigeführt hat. Die Beweislast liegt demzufolge beim Bauträger. Ist es ihm nicht möglich, seine Unschuld darzulegen, so kann der Geschädigte nach Bauverzug Schadensersatz beanspruchen. Für diesen hat dann der Bauträger aufzukommen.

5. Welche Kosten werden bei Bauverzug übernommen?

Der Bundesgerichtshof hat in einem 2014 veröffentlichten Urteil zum Thema Schadensersatzanspruch bei Bauverzug zur Mietkostenübernahme für eine Ersatzwohnung Stellung bezogen.

Musste aufgrund der Bauverzögerung eine Wohnung übergangsweise angemietet werden, so hat der Bauträger neben der Schadensersatzzahlung (genauer: Nutzungsausfallentschädigung) auch die Kosten für Miete und gegebenenfalls Maklergebühren zu übernehmen.

Die Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Wohnung, in der sich der Bauherr temporär aufhalten muss, eine deutlich geringere Qualität aufweist als die gekaufte, aber noch nicht fertiggestellte Immobilie. Ein Luxusappartement als Ersatzwohnung wird nicht bezahlt.

Steht dem Geschädigten für den Zeitraum des Verzugs ein gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung und werden die Mietkosten dafür ersetzt, so kann der Bauherr keine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen. Laut BGH ist dem Bauherren in diesem Fall kein Schaden entstanden. Der Bauträger muss also nicht für eine Entschädigung sorgen.

Findet man kurzfristig keine Ersatzwohnung, so bleibt in der Notsituation nur noch ein Hotel als Alternative. Die hierfür anfallenden Übernachtungskosten hat dann ebenfalls der Bauträger zu tragen. Dies betrifft auch die Kosten für die Einlagerung von Möbeln oder Umzugskosten. Sollten Sie außerdem bereits Zinszahlungen für einen aufgenommenen Baukredit leisten müssen, so haben Sie ebenfalls Anspruch auf Kostenübernahme, sofern alle Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch bei Bauverzug gegeben sind.

6. Bei Bauverzug Schadensersatz erhalten: So kann ein Anwalt helfen

Bauverzug bedeutet Stress und vor allem finanziellen Mehraufwand für die Geschädigten. Ein Anwalt für Bau- und Architektenrecht kann Sie dabei unterstützen, für den Bauverzug Schadensersatz zu erhalten.

So kann ein Anwalt helfen:

• Anspruch auf Schadensersatz für Bauverzug nachweisen
• Angemessene Summe zur Entschädigung bestimmen
• Schadensersatz vom Bauträger einfordern
• Kommunikation zur Einigung mit dem Bauträger übernehmen
• Mehrkosten für Ersatzwohnung, Zinsen etc. einfordern
• Ggf. Klage einreichen, um den Schadensersatz durchzusetzen
• Anwalts- und Gerichtskosten vom Bauträger einfordern

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