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Bauträgervertrag – die Kombination aus Kaufvertrag und Bauvertrag

 

Bauträgervertrag – die Kombination aus Kaufvertrag und Bauvertrag

 

 

Wer ein Haus bauen will, hat viele Entscheidungen zu treffen. Zunächst muss ein passendes Grundstück und anschließend ein guter Bauunternehmer gefunden werden. Für dieses Vorhaben gibt es beispielsweise den Bauträgervertrag. Er ist eine Art Gesamtpaket aus Grundstückskauf und Beauftragung mit dem Hausbau. Vorteile sind der umfassende Schutz des Bauherrn, sodass er beispielsweise bei Insolvenz des Bauträgers oder bei Verweigerung einer Baugenehmigung abgesichert ist. Sprich: Wird der Hausbau nicht vollzogen, kann der Bauherr ohne Weiteres auch vom Kauf des Grundstücks zurücktreten. Alles, was Sie zum Bauträgervertrag wissen müssen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Bauträgervertrag – die Kombination aus Kaufvertrag und Bauvertrag
Der Bauträgervertrag umfasst viele Gewährleistungsrechte für den Bauherrn

 

Lesezeit: ca. 2 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie u. a. was ein Bauträgervertrag ist, welche Risiken er birgt und wo die Vorteile liegen, worauf Sie beim Inhalt achten sollten und welche Kosten auf Sie zukommen.

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Inhaltsverzeichnis

1. Definition und rechtliche Grundlagen
2. Risiken des Bauträgervertrags
3. Inhalt des Bauträgervertrags
4. Was ist zu beachten?
5. Kostenpunkte beim Bauträgervertrag
6. Tipp: Bauträgervertrag prüfen lassen - kostenlose Ersteinschätzung im Baurecht

 

1. Definition & rechtliche Grundlagen

Der Bauträgervertrag ist eine Mischform auf Kauf- und Werkvertrag. Der Kaufvertrag beinhaltet den Erwerb eines Grundstücks und der Werkvertrag ist die Beauftragung eines Bauunternehmers mit dem Bau eines Gebäudes auf diesem Grundstück – im Grunde also der Bauvertrag. Vorschriften zum Bauträgervertrag sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu finden. Für Bauträgerverträge, bei denen vor der Fertigstellung die Zahlung von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche vereinbart wurde, gilt außerdem das Bauträgervertragsgesetz. Hier sind u. a. auch die Bedingungen für die Rücktrittsrechte des Bauherrn und des Bauträgers aufgeführt. Die Vertragsart sieht zahlreiche Gewährleistungen für den Bauherrn vor und ermöglicht es ihm, Rücktritts- und Mängelrechte bei lediglich einer einzigen verantwortlichen Person geltend zu machen. Bei Mängeln im Kaufvertrag gelten die §§ 434 ff., beim Werkvertag sind es die §§ 633 ff. Da es sich um eine Grundstücksübertragung nach § 311 b BGB handelt, muss ein Bauträgervertrag notariell beurkundet werden. Ein Bauträgervertrag ohne Notar kann die obengenannten Rechte nicht gewähren. Unter Umständen sind durch die Aufspaltung des Bauträgervertrags – wenn z. B. nur der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird – sogar beide Teilverträge (Kauf- und Werkvertrag) unwirksam.

 

Zur Begriffsklärung: Der Bauträger ist der Verkäufer des Grundstücks und Bauunternehmer des Gebäudebaus, Sie als Käufer und Auftraggeber sind der Bauherr. Außerdem wird im Bauträgervertrag ein Bauleiter benannt, der zwar dem Bauherrn zur Seite steht, allerdings die Interessen des Bauträgers vertritt. Daher macht es Sinn, einen unabhängigen Sachverständigen für die Durchsetzung Ihrer Rechte und zur Wahrung des Überblicks zu beauftragen.

 

2. Risiken des Bauträgervertrags

- „Verdeckte Bauträgermodelle“ können für den Bauherrn zum Problem werden. Hier lässt der Bauunternehmer lediglich den Grundstückskaufvertrag notariell beurkunden, den Werkvertrag über die Arbeiten am Haus nicht. Angepriesen wird diese Variante vom Bauträger, weil der Bauherr so Kosten beim Notar und bei der Grunderwerbssteuer sparen kann. Allerdings verschenkt der Bauherr damit auch seine Gewährleistungsrechte, wenn der Bauunternehmer schlampt. Also lieber Finger weg von einem Bauträgervertrag ohne Grundstück. Auch Verträge ohne Auflassung, ohne Baugenehmigung oder ohne Fertigstellungstermin sind rechtlich bedenklich. In diesen Fällen sind die wirtschaftlichen Risiken des Bauherrn viel zu groß.

 

- Änderungen oder Sonderwünsche, die nach der Beurkundung des Bauträgervertrags vereinbart werden, benötigen ebenfalls die Zustimmung des Notars. Eine Klausel im Vertrag, die sich Änderungen hinsichtlich Bauausführung oder Material- und Baustoffauswahl – selbst wenn sie gleichwertig sind – vorbehält, ist laut Urteil des Bundesgerichtshofs unwirksam (vgl. Az.: VII ZR 200/04).

 

- Formulierungsfalle: Achten Sie genauestens auf die Wortwahl im Bauträgervertrag. Experten unterscheiden zwischen „bezugsfertigem“ Haus und „vollständiger Fertigstellung“. Bezugsfertig ist ein Haus, wenn es zumutbar ist, dort einzuziehen. Bei einer vollständigen Fertigstellung sind sämtliche Arbeiten – auch die im Freien – abgeschlossen und auch die Mängel, die bei der Abnahme gefunden wurden, beseitigt.

 

- Der Bauträgervertrag ist sehr komplex, sodass eine 14-Tages-Frist zwischen Erhalt des Vertragsentwurfes beim Bauherrn und der Beurkundung beim Notar vorgesehen ist, damit man sich ausführlich mit dem Vertragsinhalt auseinandersetzen kann. Zudem achtet auch der Notar auf einen Interessenausgleich, auf den man sich aber nicht ausschließlich verlassen sollte.

 

3. Inhalt des Bauträgervertrags

Ein Bauträgervertrag besteht in der Regel aus der Vorbemerkung, in der der Planungsstand dargelegt wird, dem Vertragsobjekt – Grundstück (Kaufvertrag) und Gebäudebau (Werkvertrag) –, das durch die Baubeschreibung umfassend dargestellt wird, dem Kaufpreis und seine Fälligkeit, Haftungen sowie Vollmachten.

 

Die Baubeschreibung ist das Herzstück eines Bauträgervertrags, denn an ihn ist der Bauträger gebunden. Abweichungen vom Vereinbarten können am leichtesten anhand der Baubeschreibung erkannt werden. Als Grundsatz für den Inhalt gibt es die sogenannten „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser“ vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Da es sich hierbei um kein Gesetz handelt, hat der Bauherr zwar keinen rechtlichen Anspruch auf die Einhaltung der Mindestanforderungen, aber er kann sie zur Bedingung für einen Vertragsabschluss machen.

 

Der zweite wichtige Punkt im Bauträgervertrag ist die Bauzeit. Es sollte ein konkretes Datum, an dem das Haus bezugsfertig bzw. vollständig fertig (vgl. oben) ist, festgehalten werden. Kann der Bauträger diesen Termin nicht einhalten, wird – bei entsprechender Formulierung im Vertrag – eine Vertragsstrafe fällig. Wichtig dabei ist, dass die Strafe nur verschuldensabhängig gezahlt werden muss. Kann der Bauträger nichts für die Verzögerung, kann er auch nicht belangt werden. Bei Abnahme des Bauwerks sollte sich der Bauherr ebenfalls eine Vertragsstrafe vorbehalten, die beispielsweise bei der nachträglichen Mängelbeseitigung eingreift. Der Vorbehalt ist sogar im § 641 Abs. 3 BGB und § 11 Abs. 4 VOB/B gesetzlich geregelt. Grundsätzlich können laut BGH bis zu 0,2 % der Brutto-Auftragssumme pro Werktag Verzögerung, aber nicht mehr als 5 % der Gesamtkosten als Vertragsstrafe vereinbart werden.

 

Bauträgervertrag - Definition - Inhalt

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4. Was ist zu beachten?

1. Die Errichtung des Bauwerks: Im Bauträgervertrag werden sämtliche Bauleistungen in einer Baubeschreibung zusammengefasst sowie ein exaktes Fertigstellungsdatum (kein ungefährer Zeitraum) und die Sonderwünsche des Kunden genannt. Die Beschreibung inklusive der Baupläne wird oftmals vorab separat beurkundet. Gegebenenfalls ist eine Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nötig, wenn mehrere Parteien Eigentümer sind.

 

2. Der Kaufpreis:

2a) Fälligkeit: Dabei ist zu beachten, dass der Bauunternehmer gemäß § 3 Abs. 1 MaBV erst unter bestimmten Voraussetzungen – wie der Beurkundung des Vertrags und der Erteilung der Baugenehmigung – Geld von Ihnen verlangen darf. Lassen Sie sich dafür zum Beispiel die erteilte Baugenehmigung zeigen. Vorher darf der Bauträger kein Geld von Ihnen verlangen, da er sonst eine Ordnungswidrigkeit begehen würde.

2b) Abschlagszahlungen (weitere Infos s. u.): Die Termine sollten genau festgelegt werden, damit Sie nicht unverschuldet in Verzug geraten bzw. erst dann zahlen müssen, wenn der Baufortschritt tatsächlich vollbracht ist.

2c) Bürgschaftssicherung anstatt Abschlagszahlungen (in der Praxis eher selten, da teurer): Sie sichert die Zahlungen, die Sie als Käufer geleistet haben, indem ein Bürge für eventuelle Rückforderungen oder Auszahlungen bürgt. Vorsicht: Bürgschaften für Teilraten oder solche, die sich nach Baufortschritt reduzieren, sollten Sie nicht akzeptieren, da sie nicht ausreichend schützen. Tipp: Liegt eine Bürgschaft vor, können die Zeitpunkte der Abschlagszahlungen individuell verändert werden.

 

3. Der Besitz- und Gefahrenübergang: Eine Auflassungsvormerkung im Bauträgervertrag sichert den Anspruch auf Übertragung des Eigentums am Grundstück mitsamt Gebäude. Die Vormerkung wird in das Grundbuch eingetragen, betitelt den Bauherrn als zukünftigen Eigentümer und reserviert Ihnen somit diese Stellung. Sobald das Eigentum nach dem Abschluss der Bauarbeiten auf Sie übergeht, wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Sicherung der Lastenfreistellung (oder auch „Freigabeversprechen“) sorgt dafür, dass Sie mit dem Eigentumsübergang nicht auch die Grundlasten des Bauträgers für das Grundstück überschrieben bekommen, sondern von ihnen freigestellt werden.

 

4. Die Fertigstellungssicherheit: Sie beträgt in der Regel 5 % des Gesamtpreises und wird erst nach Abnahme des fertigen Hauses fällig. Sie kann entweder von der ersten Rate der Abschlagszahlung abgezogen (Einbehalt) oder als Bürgschaft gewährt werden.

 

5. Die Finanzierung und Vollmachten: Die Finanzierungsvollmacht verpflichtet den Bauträger, an der Finanzierung zugunsten des Käufers mitzuwirken. Das bedeutet, dass der Käufer bereits eine Grundschuld für das Grundstück bei seiner Bank eintragen lassen kann – das ist eigentlich nur dem Eigentümer (der zu diesem Zeitpunkt noch der Bauträger ist) gestattet. Für Anpassungen der Aufteilung des Bauvorhabens oder Änderungen der Teilungserklärung benötigt der Bauträger weitere Vollmachten des Bauherrn, die aber nicht zum Nachteil desselben ausgelegt werden dürfen. Eine Vollzugsvollmacht bemächtigt den Notar, die Abwicklung des Bauträgervertrags zu kontrollieren.

 

6. Die Erschließungskostenregelung: Diese Regelung bedeutet, dass der Bauträger alle Kosten übernimmt, die zur Erschließung notwendig sind. Dazu zählen unter anderem die Kosten für öffentliche Straßen, die Wasser- und Abwasserversorgung und gegebenenfalls ein Naturschutz-Ausgleich.

 

5. Kostenpunkte beim Bauträgervertrag

Die Zahlungen dürfen gemäß § MaBV in bis zu sieben Raten geleistet werden. In der Regel werden die Abschlagszahlungen nach Baufortschritt gezahlt und wie folgt gestaffelt:

 

30,0 % nach Beginn der Erdarbeiten,

28,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,

5,6 % für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,

2,1 % für die Rohinstallation der Heizungsanlagen

2,1 % für die Rohinstallation der Sanitäranlagen

2,1 % für die Rohinstallation der Elektroanlagen.

7,0 % für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,

4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,

2,1 % für den Estrich,

2,8 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,

8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,

2,1% für die Fassadenarbeiten,

3,5 % nach vollständiger Fertigstellung

 

Die Notarkosten für die Beurkundung hängen vom Wert des Vertrages ab. Im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ist festgelegt, dass in der Regel 1,5 bis 2 % des Gesamtpreises des Vertrags für den Notar fällig sind. Übrigens: Der Notar ist an das GNotKG gebunden und darf weder teurere noch günstigere Angebote offerieren.

 

Umsatzsteuer und Grunderwerbssteuer: Der Bauträgervertrag als Einheit aus Kaufvertrag und Bauvertrag macht besonders hinsichtlich der Steuern Sinn. Bei zwei einzelnen Verträgen zahlt der Käufer 3,5 % bis 5 % Grunderwerbsteuer auf den Grundstückskaufpreis und 19 % Umsatzsteuer auf die Bauleistung. Bei einem einheitlichen Bauträgervertrag hingegen wird nur die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtkaufpreis fällig, eine Umsatzsteuer auf die Bauleistung wird nicht erhoben.

 

6. Tipp: Bauträgervertrag prüfen lassen – kostenlose Ersteinschätzung

Wenn Sie sich unsicher sind, ob ein Bauträgervertrag in Ihrer Situation sinnvoll ist oder Sie einen Entwurf erhalten haben, können Sie sich kostenlos von unseren spezialisierten Anwälten für Baurecht beraten lassen. Auch wenn Sie den Bauträgervertrag bereits unterschrieben haben und sich nun Probleme auftun, stehen wir Ihnen zur Seite. Des Weiteren bieten Verbraucherzentralen eine Prüfung des Bauträgervertrags VOR Vertragsabschluss für 350 Euro an. Die Überprüfung des Vertrags kostet zwar Geld, doch kann im Streitfall viel Geld sparen. Daher rät auch der BSB (Bauherr-Schutzbund) zur gründlichen Kontrolle durch einen Experten.

 

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