Haus vererben: So geht Ihre Immobilie an den Wunscherben

1. Wie kann ich ein Haus vererben?

Um ein Haus nach dem Tod zu vererben, gibt es 3 Optionen:

• Gesetzliche Erbfolge nutzen
• Testament verfassen
• Erbvertrag erstellen

Nutzen Sie ein Testament oder einen Erbvertrag, um Ihre Immobilie zu vererben, müssen Sie diese Dokumente noch zu Lebzeiten aufsetzen und unterzeichnen. Die gesetzliche Erbfolge hingegen greift, wenn es keinen letzten Willen gibt.

Wollen Sie Ihr Haus nicht vererben, sondern schon zu Lebzeiten eine Schenkung vornehmen, können Sie das Haus überschreiben.

2. Auf gesetzliche Erbfolge verlassen

Die gesetzliche Erbfolge greift, wenn der Erblasser weder Testament noch Erbvertrag hinterlassen hat. Der Nachlass – und damit auch die zu vererbende Immobilie – geht an den nach §§ 1924 ff. BGB berechtigten Verwandten.

Das Gesetz unterscheidet Erben erster, zweiter und dritter Ordnung:

1. Ordnung: Kinder, Enkel
2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen
3. Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins, Cousinen

Die Erben 2. Ordnung erben nur, wenn es keine Erben 1. Ordnung gibt. Gibt es auch keine Erben 2. Ordnung, geht der Nachlass an die Erben 3. Ordnung.

Gemäß § 1931 BGB hat der Ehepartner des Verstorbenen einen Sonderstatus: Er bekommt immer einen Teil vom Nachlass, auch wenn es noch weitere Erben gibt.

Wenn Sie auf die gesetzliche Erbfolge setzen, um Ihr Haus zu vererben, müssen Sie keine weiteren Vorkehrungen treffen. Sie greift automatisch und wird vom zuständigen Nachlassgericht durchgesetzt. Unter Umständen erben dann aber auch Verwandte, die Sie mit Ihrem Haus gar nicht bedenken wollten.

3. Testament aufsetzen

Mit einem Testament kann der Erblasser zu Lebzeiten selbst festlegen, wem er seine Immobilie vererben will – und wem nicht. Anders als bei der gesetzlichen Erbfolge können nicht nur Verwandte Ihr Haus erben, sondern auch Freunde, Bekannte und Vereine.

Indem Sie im Testament Ihren Wunscherben für das Haus benennen, verhindern Sie den Zugriff unliebsamer Verwandte auf die vererbte Immobilie. Zudem können Sie Bedingungen für das Erbe festlegen – beispielsweise, dass das vererbte Haus innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht verkauft werden darf.

Durch eindeutige und unmissverständliche Formulierungen können Sie außerdem verhindern, dass eine konfliktträchtige Erbengemeinschaft entsteht, das Haus mehreren Personen zu gleichen Teilen gehört und unter Umständen verkauft werden muss. Dafür genügt es, wenn Sie nur eine Person zum Erben Ihrer Immobilie bestimmen.

4. Erbvertrag abschließen

Eine Alternative zum Testament ist der Erbvertrag. Darin verpflichtet sich der künftige Erblasser zur Überlassung eines bestimmten Vermögensteils – unter der Voraussetzung, dass der Vertragspartner in seine Bedingungen einwilligt.

Vorteil ist, dass der Erblasser etwas vom Begünstigten erhält. Verspricht er ihm z. B. sein Haus, kann er dafür eine Pflegeleistung oder ein lebenslanges Wohnrecht für einen anderen Angehörigen aushandeln.

Ein weiterer Vorteil ist, dass sich auch mithilfe eines Erbvertrags eine Erbengemeinschaft verhindern und ein Wunscherben bestimmen lässt. Ihr Haus ist so vor Erbstreitigkeiten geschützt und bleibt im Familienbesitz.

5. Sonderfälle beim Vererben eines Hauses

Wenn Sie Ihr Haus vererben, müssen Sie – je nach Familienkonstellation – folgende Sonderfälle beachten:

Rechte des überlebenden Ehepartners

Hinterlassen Sie einen Ehepartner bzw. einen eingetragenen Lebenspartner, hat dieser womöglich ein Vorrecht auf die Immobilie. Er hat das Wohnrecht, solange er das vererbte Haus selbst bewohnt und es sich nicht um eine Ferienwohnung ö. ä. handelt.

Hat der Erblasser die mit dem Partner bewohnte Immobilie an eine andere Person vererbt, kann sich der überlebende Partner Wohn- oder Nießbrauchrechte einräumen lassen. Dann kann er weiterhin im Haus wohnen bleiben.

Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft entsteht in folgenden Fällen:

• Es gibt weder ein Testament noch einen Erbvertrag – die gesetzliche Erbfolge greift und die Angehörigen werden entsprechend Ihres Verwandtschaftsgrads am Nachlass beteiligt.
• Ein Testament liegt vor – dieses weist aber mehrere Angehörige als Erben des Hauses aus. Beispiel: „Mein Haus geht an meinen Sohn und meine beiden Töchter.“

Hat der Erblasser z. B. sein Haus an seine zwei Kinder vererbt und ist eine Erbengemeinschaft entstanden, gehört die Immobilie beiden gemeinsam. Entscheidungen bezüglich der Grundstücksverwaltung oder -veräußerung sind von allen Beteiligten gemeinsam zu treffen.

Kommt es innerhalb der Erbengemeinschaft zu Konflikten – etwa weil ein Mitglied die Immobilie lieber zu Geld machen will – und ist keine Einigung in Sicht, kann es zur Teilungsversteigerung des Hauses kommen. Die Immobilie kann dann nicht länger im Familieneigentum bleiben. Materielle und sentimentale Werte gehen verloren.

Indem Sie einen erfahrenen Anwalt als Testamentsvollstrecker einsetzen, können Sie sicherstellen, dass es gar nicht erst zu derartigen Auseinandersetzungen kommt und Ihr letzter Wille abgesichert ist.

6. Fallen Steuern an & kann man Steuern sparen?

Wenn Sie Ihr Haus vererben, fällt Erbschaftsteuer an. Diese berechnet sich grundsätzlich nach dem individuellen Wert der Immobilie – einen Einheitswert gibt es nicht.

Immobilien vererben ohne Erbschaftssteuer ist nur dann möglich, wenn der Verkehrswert des Hauses unter dem Erbschaftsteuerfreibetrag liegt. Die Wertermittlung kann mithilfe von Gutachtern vorgenommen werden.

Dieser Erbschaftsteuerfreibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser:

Um den Erben nicht unnötig mit hohen Steuerforderungen zu belasten, sollten Sie die möglichen Freibeträge im Blick behalten und genau überlegen, wem Sie Ihr Haus vererben.

Beispiel zum Vergleich: Sie vererben Ihre Immobilie im Wert von 500.000 €. Geht es an Ihren 24-Jährigen Sohn, müsste dieser 9.867 € Erbschaftssteuer zahlen. Erbt hingegen Ihre Schwester, müsste diese 120.000 € zahlen. Es ist also finanziell günstiger, Immobilien an Kinder zu vererben.

Solange der Verkehrswert unter dem Freibetrag liegt, vererben Sie die Immobilie ohne Erbschaftsteuer.

Wenn Sie die Erbschaftsteuer noch vor Ihrem minimieren möchten, können Sie außerdem über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Auch dabei haben die Begünstigten gewisse Freibeträge zur Verfügung, die alle 10 Jahre neu genutzt werden können.

7. Jetzt Wunscherben bedenken & nicht unnötig belasten

Es kann hilfreich sein, wenn Sie darüber nachdenken, dass es mit dem Vererben nicht getan ist und zahlreiche Schwierigkeiten auf den Haus-Erben zukommen können:

• Es kommt zu Auseinandersetzungen innerhalb der Erbengemeinschaft.
• Es bestehen Meinungsverschiedenheiten über die richtige Auslegung des Testaments.
• Die Erbschaftssteuer ist zu hoch.
• Pflichtteilsberechtigte sind auszubezahlen.
• Die Immobilie ist verschuldet bzw. mit Hypotheken belastet.

Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, Probleme wie diese bereits im Vorfeld auszuschließen. Indem er Ihre Familienkonstellation auf mögliches Konfliktpotential prüft, Sie zu den Vorteilen eines Testaments, Erbvertrags oder einer Schenkung berät und die mögliche Erbschaftsteuer berechnet, können Sie genau abwägen, an wen und wie Sie Ihr Haus vererben. Konflikte und finanzielle Verluste bleiben Ihren Erben dann erspart.

Den Anwalt können Sie zudem als Testamentsvollstrecker einsetzen. Das heißt, dass er nach Ihrem Tod dafür sorgt, dass all Ihre Verfügungen in Ihrem Sinne umgesetzt werden und das Haus der Person Ihrer Wahl zufällt. Eventuellen Erbstreitigkeiten können Sie so effektiv entgegenwirken.

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