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Immobilien vererben – Immobilien verschenken

 

Immobilien vererben – Immobilien verschenken

 

 

Das Eigenheim dient oft als Absicherung der gesamten Familie nach dem Tod eines Erblassers. Soll die Immobilie an Kinder weitergegeben werden, muss allerdings einiges beachtet werden. Wie Sie Immobilien vererben, wie der Immobilienwert errechnet wird und welche Auswirkungen Erbschaften auf die Steuer haben, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Immobilien vererben – Immobilien verschenken

 

Lesezeit: ca. 7 Min.

 

In diesem Beitrag erfahren Sie auf welche Weisen man eine Immobilie vererben kann, welche Vor- und Nachteile und steuerlichen Konsequenzen damit verbunden sind.

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Inhaltsverzeichnis

1. Immobilien vererben per gesetzlicher Erbfolge
2. Immobilien vererben per Testament
3. Immobilien vererben per Schenkung
4. Immobilien vermachen - Grundstücksvermächtnis
5. Immobilien zu Lebzeiten vererben
6. Wertermittlung von Immobilien
  6.1 Das Vergleichsverfahren
  6.2 Das Ertragswertverfahren
  6.3 Das Sachwertverfahren
7. Immobilien vererben und Steuern
8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

 

1. Immobilien vererben per gesetzlicher Erbfolge

Immobilien gelten zu Lebzeiten als Wertanlage und dienen auch nach dem Tod der Eigentümer zur finanziellen Absicherung von Familienmitgliedern. Daher sind Häuser und Wohnungen ein beliebter Bestandteil von Testamenten oder Erbverträgen. Dabei gibt es grundsätzlich zwei Wege, Immobilien nach dem Tod zu vererben – mit der gesetzlichen Erbfolge oder einer letztwilligen Verfügung.

Bei der gesetzlichen Erbfolge wird der Nachlass gemäß den gesetzlichen Bestimmungen der Paragraphen 1924 ff. BGB überlassen. Hierbei werden Erben erster, zweiter und dritter Ordnung unterschieden. Das bedeutet, dass zunächst die Kinder eines Erblassers begünstigt sind. Hat er keine, erhalten Geschwister oder Eltern des Verstorbenen das Erbe. Nach der gesetzlichen Erbfolge sind ausschließlich Verwandte, Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner erbberechtigt. Umfassende Informationen sowie Beispiele und ein Schaubild finden Sie im Beitrag „Gesetzliche Erbfolge – wer erbt was?“.

Da die gesetzliche Erbfolge keine persönlichen Präferenzen bezüglich der Erbverteilung erlaubt, entscheiden sich jedoch viele Immobilienbesitzer für die Vererbung von Immobilien per Testament.

 

2. Immobilien vererben per Testament

Mithilfe eines Testaments können die Erben individuell benannt werden und so zum Beispiel Verwandte enterbt und Nicht-Verwandte begünstigt werden. Im Falle einer Enterbung naher Angehöriger muss der Erblasser allerdings mit der Einforderung des Pflichtteils rechnen, der seine ausgewählten Erben finanziell belasten kann. Gemäß § 2303 BGB steht beispielsweile Kindern eine Mindestbeteiligung am Erbe zu, die von den Erben ausgezahlt werden muss. Wer pflichtteilsberechtigt ist, hängt von den jeweiligen Familienverhältnissen zum Zeitpunkt des Erbfalls ab.

Aufgrund der Testierfreiheit – das heißt, dass der Erblasser bestimmen kann, was er möchte –, sollte die Übertragung einer Immobilie mittels Testament notariell geprüft und beurkundet werden. Somit kann sichergestellt werden, dass Sie Ihre Immobilie so vererben wie gewünscht und dass dem bzw. den Begünstigten nicht indirekt geschadet wird – beispielsweise durch Ausgleichsforderungen (s. u.).

Ergeben sich zwischen den eigenen Wünschen bezüglich des Erbes und der gesetzlichen Erbfolge Differenzen, ist es ratsam, ein Testament aufzusetzen. Immobilien machen dabei oftmals einen Großteil des Erbes aus. Wer eine Wohnung oder ein Haus vererben möchte, muss sich allerdings im Vorfeld über sämtliche – auch negative – Folgen Gedanken machen.

Miterben können beispielsweise Ausgleichsforderungen stellen, die den Immobilienerben in finanzielle Not bringen würden. Die mögliche Konsequenz: Die Immobilie – oftmals das Elternhaus, in dem man aufgewachsen ist – muss verkauft werden, um die Forderungen zu tilgen.

Häufig treten im Rahmen der Vererbung von Immobilien Teilungsstreitigkeiten auf. Das bedeutet, dass sich die Erben darüber streiten, wer was bekommt. Dieses Problem kann durch eine umsichtige Formulierung im Testament auf zweierlei Weise umgangen werden:

  • Eine Teilung kann im Testament verboten werden.
  • Es wird eine Teilungsanordnung vorgegeben.

Zudem kann im Testament für Hinterbliebene (zum Beispiel den Ehepartner) ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht für die vererbte Immobilie verankert werden. Damit behalten die Personen das Nutzungsrecht für die Immobilie, obwohl sie durch den Erbfall nicht Eigentümer geworden sind.

 

3. Immobilien vererben per Schenkung

Anstatt eine Immobilie zu vererben, lässt sie auch zu Lebzeiten verschenken. Dadurch kann der Eigentümer die Übergabe aktiv mitgestalten und kann zum anderen eine große finanzielle Belastung umgehen. Je nach Verwandtschaftsgrad können nämlich Schenkungsfreibeträge geltend gemacht werden. So darf ein Ehepartner Schenkungen im Wert von 500.000 Euro, Kinder bis zu 400.000 Euro und ferne Verwandte wie Neffen und Nichten bis zu 20.000 Euro annehmen, ohne diese versteuern zu müssen. Alle zehn Jahre kann der Steuerfreibetrag erneut ausgeschöpft werden, weshalb eine schrittweise Überschreibung der Immobilie von Vorteil sein kann. Bei Schenkungen, die über den Freibetrag hinausgehen, muss lediglich auf den Überschuss Schenkungssteuer gezahlt werden. Wie man diese Schenkungssteuern minimieren oder gar gänzlich umgehen kann, erfahren Sie im Beitrag „So können Sie die Erbschaftssteuer umgehen“.

Auch hier kann sich der vorherige Eigentümer ein Wohn- oder Nießbrauchrecht einräumen lassen. Dieses ist allerdings nicht vererblich und birgt einige Nachteile, die Sie im Absatz „Immobilien zu Lebzeiten vererben“ nachlesen können. Zudem ist beim Nießrecht zwischen Schenkung und Leihe zu unterscheiden, da dies unterschiedliche Auswirkungen auf den Pflichtteil hat. Bei Schenkungen muss stets beachtet werden, dass Pflichtteilsberechtigte möglicherweise einen Pflichtteilsergänzungsanspruch geltend machen können. Dieser verhindert, dass ein Erblasser sein ganzes Hab und Gut verschenkt, um einem unliebsamen Angehörigen den Pflichtteil verwehren zu können. In diesem Fall hat der Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf Ausgleich von den Erben und den Beschenkten.

Für eine Schenkung von Immobilien besteht eine notarielle Beurkundungspflicht. Des Weiteren ist die Berichtigung des Grundbuches, die auf die veränderten Eigentumsverhältnisse hinweist, nötig, um die Schenkung rechtskräftig abzuschließen. Die Kosten bei einer Immobilien-Schenkung setzen sich daher aus Notarkosten und den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch zusammen.

 

Immobilien vererben, Haus vererben

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4. Immobilien vermachen – Grundstücksvermächtnis

Neben der Verschenkung lässt sich die Immobilie vermachen. Das Vermächtnis unterscheidet sich insofern von der Erbschaft, als dass hierbei lediglich ein einzelner Gegenstand den Eigentümer wechselt. Damit wird der Begünstigte nicht Erbe – womit Rechte und Pflichten verbunden wären –, erhält aber einen Anspruch auf die Übereignung der belasteten Immobilie gegen die Erben. Mit einem Vermächtnis gehen sowohl Vor- als auch Nachteile einher.

Vorteile:

  • Der Vermächtnisnehmer gehört nicht zur Erbengemeinschaft und muss sich daher nicht mit den anderen Erben „auseinandersetzen“.
  • Der Vermächtnisanspruch kann direkt nach dem Erbfall geltend gemacht werden.
  • Der Vermächtnisnehmer haftet nicht für Nachlassverbindlichkeiten wie z. B. Erbschaftssteuer & Schenkungssteuer.

Nachteile:

  • Die Immobilie geht nicht automatisch in das Eigentum des Vermächtnisnehmers über – der Anspruch muss erst gerichtlich gegenüber den Erben durchgesetzt werden.
  • Bis zum Gerichtsurteil bleibt der Erbe Eigentümer der Immobilie und kann sie gegebenenfalls veräußern.
  • Hat der Erbe Gläubiger, können diese auch auf die Immobilie zugreifen, indem sie eine Zwangsvollstreckung veranlassen.

 

5. Immobilien zu Lebzeiten vererben

Soll verhindert werden, dass der Immobilienwert im Erbfall mit in den Pflichtteil eingerechnet wird, werden Immobilien schon zu Lebzeiten vererbt. Schenkungen werden in einem sogenannten Abschmelzungsmodell zur Pflichtteilsberechnung hinzugezogen. Das bedeutet: Je länger die Schenkung der Immobilie her ist, desto weniger wird sie in die Erbmasse eingerechnet. Pro Jahr werden 10 % des Immobilienwertes weniger einbezogen und nach zehn Jahren wird sie vollständig unbeachtet gelassen. Da die Steuerfreibeträge bei Immobilien rasch überschritten werden, können Erblasser ihre Immobilie schon vor ihrem Tod vererben und somit Erbschaftssteuern umgehen. Zur Erbschaftssteuer finden Sie weiter unten ausführliche Informationen.

Bei der vorzeitigen Vererbung von Immobilien muss allerdings darauf geachtet werden, dass der Erblasser sein Eigentum vollständig aufgibt und sich beispielsweise kein Nießbrauchrecht oder Widerrufsrecht vorbehält. So urteilte der Bundesfinanzhof (Az.: II R 45/12), dass nur demjenigen eine Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG gewährt wird, der endgültig das Eigentum am Familienheim erhält und nicht etwa dem Nießbraucher.

 

6. Immobilien vererben – Wertermittlung

Um eventuelle Steuern und Pflichtteile zu berechnen, muss eine Wertermittlung stattfinden. Gebrauchte Immobilien werden in der Regel nach dem Marktwert bestimmt. Dies ist der Preis, der auf dem Markt mit der jeweiligen Immobilie erreichbar wäre. Generell ist das Finanzamt für die Bestimmung des Immobilienwerts zuständig. Sind die Erben und die Beschenkten mit diesem Betrag aber nicht einverstanden, können sie ein Gegengutachten in Auftrag geben. Für die Wertermittlung gibt es drei Verfahren:

 

6.1 Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bietet sich vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Wohnungen und baugleichen Häusern an. Dabei orientiert sich der Gutachter an den Kaufpreisen, die in der Vergangenheit für ähnliche Gebäude in der Region gezahlt wurden und bezieht auch den Zustand der Immobilie, Grundstücksgröße, Baujahr, Außenanlagen, die Lage und die Nachbarschaft mit ein. Der Vorteil dieser Vorgehensweise ist die Berücksichtigung der aktuellen Marktlage. Nachteilig wirken sich Marktschwankungen oder fehlende Vergleichsobjekte aus.

 

6.2 Das Ertragswertverfahren

Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, bei denen Rendite im Vordergrund steht, bietet sich das Ertragsverfahren an. Hierbei sind zwei Komponenten für die Bewertung maßgeblich: 1. der Bodenwert und 2. bauliche Anlagen. Zudem wird in die Berechnung die Jahresnettokaltmiete (das ist die erzielte Jahresmiete abzüglich der Betriebskosten) berücksichtigt. Dieser Betrag wird um den Liegenschaftszinssatz gekürzt und laut Anlage 21 des Bewertungsgesetzes mit einem individuellen Vervielfältiger – der sich mit der Restnutzungszeit verändert – multipliziert. Außerdem wird der Bodenwert ermittelt und zum Gebäudewert addiert. All dies ergibt den Ertragswert der Immobilie bzw. des Grundstücks.

 

6.3 Das Sachwertverfahren

Wenn es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder die Jahresmiete nicht ermittelt werden kann, wird das Sachwertverfahren angewandt. In diesem wird der Wert des Bodens und Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt und Herstellungskosten unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert. Im Sachwertverfahren findet demnach eine Beurteilung darüber statt, wie gut der Zustand der baulichen Anlagen ist und wie viel ein Neubau kosten würde.

 

7. Immobilien vererben & Steuer

Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt zum einen vom Verwandtschaftsgrad und zum anderen vom Immobilienwert ab. Das Verwandtschaftsverhältnis bestimmt dabei, wie hoch der Freibeitrag (zwischen 20.000 € und 500.000 €) ist und in welche Steuerklasse man fällt.

Darüber hinaus gibt es Steuerbefreiungen nach § 13 ErbStG, wodurch Immobilien unabhängig von den Freibeträgen komplett steuerfrei vererbt werden können. Dafür muss es sich um selbstgenutzten Wohnraum handeln, der vom Erben mindestens 10 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Außerdem müssen die Erben die Kinder, der Ehepartner oder der eingetragene Lebenspartner des Erblassers sein. Während es bei Ehepartnern keinerlei sonstige Beschränkungen gibt, darf der Wohnraum für eine Steuerbefreiung von Kindern höchstens 200 Quadratmeter betragen. Weitere Informationen zur Erbschaftssteuer finden Sie im Beitrag "Erbschaftssteuer berechnen und umgehen".

 

8. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

Wer im Besitz einer Immobilie ist, sollte sich frühzeitig überlegen, wie er diese an seine Angehörigen weitergeben möchte. Eine Vererbung ist zum Beispiel per Testament, gesetzlicher Erbfolge, Vermächtnis oder Schenkung möglich. All diese Vorgehensweisen haben ihre Vor- und Nachteile, die in der jeweiligen Situation individuell berücksichtigt werden müssen. Unüberlegte Übertragungen können für den Erben bzw. Begünstigten massive finanzielle Nachteile mit sich bringen. Daher ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus vererben möchten.

 

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