Grundstücke und Immobilien vererben

1. Verschenken oder vererben?

Egal, ob Sie Ihren Besitz verschenken oder vererben – der Begünstigte ist grundsätzlich immer steuerpflichtig. Um genau abwägen zu können, welches Verfahren für die Vererbung für Sie geeignet ist, müssen Sie den Wert der zu übertragenen Sache kennen. Wertvolle Dinge wie mehrere Eigentumswohnungen könnten Sie z. B. zu Lebzeiten gestückelt verschenken. Dadurch kann alle zehn Jahre ein Freibetrag ausgeschöpft werden und die Erben müssen insgesamt weniger Steuern zahlen.

2. Steuereinsparung durch weitere Freibeträge

Wenn die oben genannten Freibeträge ausreichen, können Sie steuerfrei erben. Wenn Sie diese überschritten haben, besteht aber dennoch die Möglichkeit, Steuern zu vermeiden. So können Ehepartner und Kinder nach § 17 ErbStG zudem einen Versorgungsfreibetrag geltend machen. Dieser ist bei Kindern altersabhängig und reicht von 52.000 Euro (0–5 Jahre) bis 10.300 Euro (20–27 Jahre). Bei Ehepartnern sind es sogar bis zu 256.000 Euro.

Eine weitere Option ist der sogenannte sachliche Freibetrag. Nutzt der Erbe die geerbte Immobilie selber, ist er komplett steuerbefreit – auch wenn der ermittelte Wert der Immobilie über dem jeweiligen Freibetrag liegt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erbe die Wohnung oder das Haus mindestens zehn Jahre selbst als Hauptwohnsitz nutzt und es solange weder vermietet noch veräußert. Sofern die Erben Kinder sind, darf die Wohnfläche in diesem Zusammenhang 200 qm nicht überschreiten – für alle größeren Immobilien, die zudem auch über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegen, muss anteilig Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Gemäß § 13a ErbStG sind Erbschaften von Betriebsvermögen, Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und Anteilen an Kapitalgesellschaften ebenfalls steuerfrei, wenn es sich um „begünstigtes Vermögen“ handelt.

Übrigens: Können Sie die Erbschaftssteuer nicht bezahlen und müssten deswegen das Erbe verkaufen, so können Sie die Zahlung dieser bis zu zehn Jahre aufschieben (§ 28 ErbStG).

3. Steuereinsparung aufgrund des Wertes der Immobilie

Die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist auch abhängig vom Wert der Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt in unterschiedlicher Weise berechnet. Das Vergleichswertverfahren kann z. B. für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen genutzt werden. Durch einen Vergleich mit zehn ähnlichen Immobilien wird der Verkehrswert errechnet – das ist der Preis, den Sie beim Verkauf der Immobilie verlangen könnten. Der Sachwert bezieht Baukosten und Abnutzung der Immobilie sowie den Gebäude- und Bodenwert bei der Berechnung des Einheitswertes ein, der gleichzeitig auch als Bemessungsgrundlage für die Grund- und Gewerbesteuer dient. Bei Mietshäusern, Geschäfts- und gemischt genutzten Gebäuden kann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommen, in dem die Jahresmiete mit den Kosten und Erträgen abwägt werden.

Um den Wert der Immobilie gering zu halten und somit weniger Steuern zahlen zu müssen, können wertmindernde Eigenschaften wie notwendige Modernisierungen o. ä. bei der Bewertung durch einen Sachverständigen angeben werden. Außerdem können Schulden und andere Verbindlichkeiten des Erblassers – ggf. auch die Bestattungskosten – vom Wert des Hauses oder Grundstücks abgezogen werden.

4. Gefahr der Zerschlagung

Hat der Erblasser nicht festgelegt, wer die Immobilie oder das Grundstück erben soll, besteht eine Erbengemeinschaft mit allen gesetzlichen oder testamentarischen Erben. Da die Gemeinschaft auf Auseinandersetzung ausgelegt ist, muss die Erbschaft früher oder später unter den Miterben aufgeteilt werden. Häuser lassen sich allerdings nicht einfach in mehrere gleich große Teile auftrennen, weshalb es sein kann, dass das Erbe verkauft werden muss, um den Geldwert entsprechend zu teilen. Ähnliche kann es sein, wenn der Verstorbene beispielsweise an seine Ehefrau und die beiden gemeinsamen Kinder vererbt hat. Will die eine Partei verkaufen und die andere in dem Haus wohnen, muss ein Ausgleich gezahlt werden. Die anfallenden Kosten in beiden Fällen – denn jedem Erbe steht sein gesetzlicher Erbanteil zu – können möglicherweise nur durch eine Zwangsversteigerung oder den Verkauf des Hauses gedeckt werden.

Eine Erbauseinandersetzung kann im Testament untersagt werden, allerdings nur für maximal 30 Jahre – und auch nur, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einheitlich dagegenstellt. Ansonsten bleibt dem Hausbesitzer keine andere Möglichkeit, als sie zu Lebzeiten zu „vererben“ – also zu verschenken. In diesem Fall kann in einem Schenkungsvertrag ein Vorkaufs- und Nießbrauchsrecht für den ehemaligen Besitzer festgehalten werden. Bei der Anordnung einer Vor- und Nacherbfolge gemäß §§ 2100 ff. BGB wird zunächst der hinterbliebene Ehepartner Erbe und verwaltet bis zu seinem Tod das Erbe der Nacherben – meist der Kinder. Das kann dem überlebenden Ehegatten beispielsweise das Nutzungsrecht sichern. Allerdings wird dadurch das Erbe einer Person mehrfach besteuert.

5. Als Alleineigentümer oder als Miteigentümer vererben

Ausschlaggebend für das Recht, eine Immobilie zu vererben, ist das Grundbuch. Wer hier als Eigentümer eingetragen ist, darf das Grundstück, die Wohnung oder das Haus an seine Angehörigen vermachen. Ist der Erblasser nur Miteigentümer, kann er entsprechend auch nur seinen Anteil an der Immobilie vererben.

6. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

Das Vererben des Familienhauses oder anderer Immobilien ist immer eine Herzenssache. Ein Anwalt kann dabei helfen, Streitigkeiten zwischen den Erben zu vermeiden und Ihnen erläutern, ob und wie Sie Steuern sparen können.

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