Grundstücke und Immobilien vererben

In diesem Artikel erfahren Sie unter anderem, wie Sie die Freibeträge einer Erbschaft voll ausschöpfen können, wie Sie Steuern anhand von Freibeträgen und anhand des Wertes der Immobilie sparen können und in welchen Fällen der Verkauf des Elternhauses droht. 

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1. Verschenken oder vererben?

Egal, ob Sie Ihren Besitz verschenken oder vererben – der Begünstigte ist grundsätzlich immer steuerpflichtig. Um genau abwägen zu können, welches Verfahren für die Vererbung am kostengünstigsten ist, müssen Sie den Wert der zu übertragenen Sache kennen. Wertvolle Dinge wie zum Beispiel mehrere Eigentumswohnungen werden am besten zu Lebzeiten gestückelt verschenkt. Dadurch kann alle zehn Jahre ein Freibetrag ausgeschöpft werden und die Erben müssen insgesamt weniger Steuern zahlen. Bei geringeren Beträgen wie beispielsweise einem kleinen Haus lohnt sich hingegen die Schenkung nicht, da hier keine signifikante Kosteneinsparung möglich ist.

2. Steuereinsparung durch weitere Freibeträge

Meist reichen die oben genannten Freibeträge aus, um steuerfrei zu erben. Wenn Sie diese überschritten haben, besteht aber dennoch die Möglichkeit, Steuern zu vermeiden. So können Ehepartner und Kinder nach § 17 ErbStG zudem einen Versorgungsfreibetrag geltend machen. Dieser ist bei Kindern altersabhängig und reicht von 52.000 Euro (0–5 Jahre) bis 10.300 Euro (20–27 Jahre). Bei Ehepartnern sind es sogar bis zu 256.000 Euro.

Ein weiteres Schlupfloch ist der sogenannte sachliche Freibetrag. Nutzt der Erbe die geerbte Immobilie nämlich selber, ist er komplett steuerbefreit – auch wenn der ermittelte Wert der Immobilie über dem jeweiligen Freibetrag liegt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erbe die Wohnung oder das Haus mindestens zehn Jahre selbst als Hauptwohnsitz nutzt und es solange weder vermietet noch veräußert. Sofern die Erben Kinder sind, darf die Wohnfläche in diesem Zusammenhang 200 qm nicht überschreiten – für alle größeren Immobilien, die zudem auch über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegen, muss anteilig Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Gemäß § 13a ErbStG sind Erbschaften von Betriebsvermögen, Betrieben der Land- und Forstwirtschaft und Anteilen an Kapitalgesellschaften ebenfalls steuerfrei, wenn es sich um „begünstigtes Vermögen“ handelt.

Übrigens: Können Sie die Erbschaftssteuer nicht bezahlen und müssten deswegen das Erbe verkaufen, so können Sie die Zahlung dieser bis zu zehn Jahre aufschieben (§ 28 ErbStG).

3. Steuereinsparung aufgrund des Wertes der Immobilie

Die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist auch abhängig vom Wert der Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt in unterschiedlicher Weise berechnet. Das Vergleichswertverfahren wird am häufigsten durchgeführt und eignet sich besonders für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Durch einen Vergleich mit zehn ähnlichen Immobilien wird der Verkehrswert errechnet – das ist der Preis, den Sie beim Verkauf der Immobilie verlangen könnten. Der Sachwert bezieht Baukosten und Abnutzung der Immobilie sowie den Gebäude- und Bodenwert bei der Berechnung des Einheitswertes ein, der gleichzeitig auch die Bemessungsgrundlage für die Grund- und Gewerbesteuer dient. Bei Mietshäusern, Geschäfts- und gemischt genutzten Gebäuden kommt das Ertragswertverfahren zum Zuge, in dem die Jahresmiete mit den Kosten und Erträgen abwägt werden.

Um den Wert der Immobilie möglichst gering zu halten und somit weniger Steuern zahlen zu müssen, sollten wertmindernde Eigenschaften wie notwendige Modernisierungen o. ä. bei der Bewertung durch einen Sachverständigen angeben werden. Außerdem können Schulden und andere Verbindlichkeiten des Erblassers – teilweise sogar die Bestattungskosten – vom Wert des Hauses oder Grundstücks abgezogen werden.

4. Gefahr der Zerschlagung

Hat der Erblasser nicht festgelegt, wer die Immobilie oder das Grundstück erben soll, besteht eine Erbengemeinschaft mit allen gesetzlichen oder testamentarischen Erben. Da die Gemeinschaft auf Auseinandersetzung ausgelegt ist, muss die Erbschaft früher oder später unter den Miterben aufgeteilt werden. Häuser lassen sich allerdings nicht einfach in mehrere gleichgroße Teile auftrennen, weshalb oft nichts anderes übrig bleibt, als das Erbe zu verkaufen und den Geldwert entsprechend zu teilen. Eine ähnliche Situation ergibt sich, wenn der Verstorbene beispielsweise an seine Ehefrau und die beiden gemeinsamen Kinder vererbt hat. Will die eine Partei verkaufen und die andere in dem Haus wohnen, muss ein Ausgleich gezahlt werden. Die hohen Kosten in beiden Fällen – denn jedem Erbe steht sein gesetzlicher Erbanteil zu – können oftmals nur durch eine Zwangsversteigerung oder den Verkauf des Hauses gedeckt werden. Das Verhältnis unter den Erben spielt dabei eine große Rolle, da der Erbe von den Ausgleichszahlungen verschont bleibt, wenn die Miterben auf sie verzichten.

Eine Erbauseinandersetzung kann im Testament untersagt werden, allerdings nur für maximal 30 Jahre – und auch nur, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einheitlich dagegenstellt. Ansonsten bleibt dem Hausbesitzer keine andere Möglichkeit, als sie zu Lebzeiten zu „vererben“ – also zu verschenken. In diesem Fall sollte in einem Schenkungsvertrag unbedingt ein Vorkaufs- und Nießbrauchsrecht für den ehemaligen Besitzer festgehalten werden. Eine Aufschiebung des Problems stellt die Anordnung einer Vor- und Nacherbfolge gemäß §§ 2100 ff. BGB dar. Hierbei wird zunächst der hinterbliebene Ehepartner Erbe und verwaltet bis zu seinem Tod das Erbe der Nacherben – meist der Kinder. Das sichert dem überlebenden Ehegatten beispielsweise das Nutzungsrecht. Allerdings wird dadurch das Erbe einer Person mehrfach besteuert.

Welche Immobilien laut dem Deutschen Institut für Altersvorsorge wie häufig vererbt werden (Stand 2016):

5. Als Alleineigentümer oder als Miteigentümer vererben

Ausschlaggebend für das Recht, eine Immobilie zu vererben, ist das Grundbuch. Wer hier als Eigentümer eingetragen ist, darf das Grundstück, die Wohnung oder das Haus an seine Angehörigen vermachen. Ist der Erblasser nur Miteigentümer, kann er entsprechend auch nur seinen Anteil an der Immobilie vererben.

6. Praxistipp: kostenlose Ersteinschätzung von Rechtsanwalt

Das Vererben des Familienhauses oder anderer Immobilien ist immer eine Herzenssache. Bei der Vermeidung eines belastenden Streits zwischen den Erben und den damit verbundenen Kosten sowie der Erörterung von Steuertricks kann ein Rechtsanwalt helfen. Unser Experte für Erbrecht klärt Sie über Ihre rechtlichen Möglichkeiten und die optimale Vorgehensweise auf.

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