Eine lebzeitige Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt kann sich folglich nicht anbieten, wenn Pflichtteilsansprüche bestimmter Erben minimiert werden sollen.
Können Pflichtteilsberechtigte einen Ergänzungsanspruch geltend machen, muss der beschenkte Erbe diese nicht zwingend mit Geld auszahlen. Alternativ kann der beschenkte Erbe bei der Erbaufteilung einen Erbteil erhalten, der um den Betrag der Immobilie verringert wurde – somit sind die Erbanteile ausgeglichen.
Ausführliche Informationen zum Pflichtteilsergänzunganspruch, welche Auswirkungen ein Nießbrauch darauf hat und wie der Ergänzungsanspruch berechnet wird, finden Sie in unserem Beitrag „Pflichtteilsergänzungsanspruch & Nießbrauch“.
3. Steuern bei Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Bei einem Nießbrauchsvorbehalt können die verschiedene Steuern beachtet werden. Welche das sind, wie diese berechnet werden und warum ein Nießbrauchsvorbehalt Steuern reduzieren kann, wird im Folgenden erklärt.
Schenkungsteuer
Bei Schenkungen spielt vor allem die Schenkungssteuer eine wesentliche Rolle. Diese fällt an, wenn ein Erblasser im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge seinen Nachlass bereits zu Lebzeiten auf einen Erben überträgt. Damit die Schenkungssteuer bei Immobilien nicht zur Belastung des Beschenkten führt, kann ein Nießbrauchsvorbehalt vorteilhaft sein. Dieser reduziert die Steuer – wie das vonstattengeht, erfahren Sie im Folgenden.
Bestimmung & Berechnungsbeispiel
Die Höhe der Schenkungssteuer ist immer abhängig vom Gesamtwert der Schenkung und der Steuerklasse des Beschenkten. Der Gesamtwert wird durch den Nießbrauchsvorbehalt reduziert, weil der Wert des Nießbrauchs davon abgezogen wird – folglich ist der zu versteuernde Betrag und damit die zu zahlende Steuer geringer. Außerdem wird jedem Angehörigen ein Steuerfreibetrag gewährt, der zum Schluss vom Schenkungsbetrag abgezogen wird. Folgende Freibeträge gelten:
- Kinder: 400.000 €,
- Ehegatten: 500.000 €,
- Enkelkinder: 200.000 €,
- Eltern und Großeltern: 100.000 €,
- Geschwister, Stiefeltern, Schwiegereltern, nicht eingetragene Lebenspartner und Nicht-Verwandte: 20.000 €.
Damit der zu versteuernde Betrag ermittelt werden kann, muss der Nießbrauchswert berechnet werden. Dafür werden zwei Werte benötigt:
- der Jahreswert und
- der Kapitalwert.
Jahreswert
Dieser Wert beschreibt, welchen Wert die Nutzung des Nießbrauchers in einem Jahr hat. Dafür ist wichtig, ob der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet. Bewohnt der Nießbraucher die Immobilie selbst, entspricht der Jahreswert der Jahresmiete, die der Nießbraucher bezahlt oder die bei einer Vermietung bezahlt werden müsste. Vermietet der Nießbraucher die Immobilie, entspricht der Jahreswert entweder den jährlichen Mieteinnahmen oder dem Verkehrswert der Immobilie geteilt durch 18,6 – zur Berechnung des Nießbrauchswertes wird der niedrigere Wert verwendet, weil so sichergestellt wird, dass der Jahreswert den Wert der Immobilie nicht übersteigt.
Der Verkehrswert der Immobilie hingegen ist laut § 194 Baugesetzbuch die Summe, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen würde. Dieser Wert wird in der Regel vom Finanzamt ermittelt – ein Anwalt kann Ihnen bei der Abwicklung dessen behilflich sein.
Zusammengefasst wird der Jahreswert wie folgt berechnet:
- Nießbraucher bewohnt die Immobilie selbst: 12 x Monatsmiete,
- Nießbraucher vermietet die Immobilie: 12 x monatliche Mieteinnahmen oder der Verkehrswert der Immobilie dividiert durch 18,6 (der niedrigere Wert wird verwendet).
Kapitalwert
Der Kapitalwert für ein lebenslanges Nutzungsrecht ist abhängig vom Alter des Nießbrauchers zum Zeitpunkt der Schenkung und seiner statistischen Restlebensdauer. Die genauen Werte werden vom Bundesministerium für Finanzen festgelegt. Der nachfolgenden Tabelle können Sie einige Kapitalwerte entnehmen:
Alter
|
Kapitalwert Frauen
|
Kapitalwert Männer
|
30
|
17,622
|
17,321
|
40
|
16,890
|
16,402
|
50
|
15,693
|
14,927
|
60
|
13,832
|
12,779
|
70
|
11,083
|
9,915
|
80
|
7,327
|
6,384
|
Nießbrauchswert
Der Nießbrauchswert wird schließlich berechnet, indem der Jahreswert mit dem Kapitalwert multipliziert wird:
Nießbrauchswert = Jahreswert x Kapitalwert
Hinweis: Je älter ein Erblasser ist, desto kleiner ist der Kapitalwert. Daher kann sich eine möglichst frühe Schenkung der Immobilie empfehlen, weil der Kapitalwert dann höher ist – das bedeutet, der Nießbrauchswert fällt auch höher aus. So kann mehr vom Gesamtwert der Schenkung abgezogen werden – der zu versteuernde Betrag verringert sich also stärker.
Beispiel: Herr Muster ist 70 Jahre alt und möchte seinem Sohn sein Haus im Wert von 600.000 € übertragen. In dem Schenkungsvertrag ist der Nießbrauchsvorbehalt vereinbart, weil Herr Muster weiterhin selbst im Haus wohnen möchte. Die Miete für ein vergleichbares Haus beträgt 1.000 € monatlich.
1. Schritt: Jahreswert berechnen, wenn der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnt
12 x 1.000 € (Monatsmiete) = 12.000 € (Jahreswert)
2. Schritt: Nießbrauchswert berechnen
12.000 € (Jahreswert) x 9,915 (Kapitalwert bei einem 70-jährigen Mann) = 118.980 €
Der Nießbrauchswert liegt bei 118.980 €.
3. Schritt: Nießbrauchswert von Gesamtwert der Schenkung abziehen
600.000 € - 118.980 € = 481.020 € (neuer Schenkungsbetrag)
4. Schritt: Freibetrag des Sohnes wird vom neuen Schenkungsbetrag abgezogen, damit zu versteuernder Betrag ermittelt werden kann
481.020 € (neuer Schenkungsbetrag) - 400.000 € (Freibetrag des Sohnes) = 81.020 €
Für die Berechnung der Schenkungssteuer wird der Betrag von 81.020 € verwendet und nicht der Gesamtwert der Schenkung in Höhe von 600.000 € – der Sohn muss also einen geringeren Betrag versteuern und damit auch weniger Steuern bezahlen.
Da der Sohn in der Steuerklasse I ist, müsste er bei einer Schenkung ohne Nießbrauchsvorbehalt 22.000 € Steuern leisten und mit Nießbrauchsvorbehalt nur 8.250 €.
Ausführliche Informationen zur Vererbung von Immobilien und die damit verbundenen Steuern, finden Sie in unserem Beitrag „Immobilien vererben“.
Schenkungsteuer sparen
Zusammengefasst können Sie durch eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt Schenkungssteuern sparen und zusätzlich auch die Erbschaftssteuer umgehen:
- Schenkungssteuern werden gespart, weil der Nießbrauchswert vom Gesamtwert der Schenkung abgezogen wird – der zu versteuernde Betrag reduziert sich und es fallen weniger Steuern an.
- Die Erbschaftssteuer für die Immobilie kann umgangen werden, weil die Immobilie durch die lebzeitige Schenkung bereits auf einen Erben übertragen wurde – im Erbfall gehört diese folglich nicht mehr zum Nachlass und es fallen keine Erbschaftssteuern dafür an.
Mehr zur Erbschaftssteuer finden Sie im nächsten Abschnitt.
Umsatz- & Erbschaftssteuern bei Nießbrauchsvorbehalt
Neben der Reduzierung der Schenkungssteuer kann ein Nießbrauchsvorbehalt auch Vorteile für die Umsatz- und Erbschaftssteuer haben. Welche das sind, wird im folgenden Kapitel erläutert.
Umsatzsteuer
Anmerkung der Redaktion: Dieser Abschnitt ist nur relevant bei einer unter Nießbrauchsvorbehalt übertragenen Immobilie, die der Nießbraucher vermietet und dadurch Einnahmen erzielt.
Die Umsatzsteuer ist auch bekannt als Mehrwertsteuer und wird auf Lieferungen bzw. Leistungen eines Unternehmers erhoben. Dabei gilt eine Lieferung bzw. Leistung erst als erbracht, wenn der betreffende Gegenstand vollständig dem neuen Eigentümer gehört – das bedeutet, dieser hat alle Rechte an dem Gegenstand.
Der Nießbrauchsvorbehalt hat auch dabei einen Steuervorteil, denn die Umsatzsteuer muss in solchen Fällen nicht bezahlt werden. Der Grund ist, dass die Immobilie dem neuen Eigentümer wegen des Nießbrauchsvorbehalts nicht vollständig gehört – der Nießbraucher hat schließlich Nutzungsrechte.
Es findet im Sinne der Umsatzsteuer also keine Lieferung an den neuen Eigentümer statt.
Erbschaftsteuer & Berechnungsbeispiel
Die Erbschaftsteuer ist durch das Erbschafts- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt und fällt nach einem Erbfall für geerbtes Vermögen an. Auch hier ist ein Nießbrauchsvorbehalt vorteilhaft, weil er die Steuerlast für einen Erben reduziert: Der Nießbrauchswert wird vom Wert der geerbten Immobilie abgezogen – der geerbte Betrag ist somit niedriger und die Erbschaftssteuern sind geringer.
Dafür muss der Nießbrauchsvorbehalt allerdings im Testament des Erblassers eingetragen sein – z. B. legt ein Erblasser in seinem Testament fest, dass seine Ehefrau nach seinem Tod weiterhin in dem Haus leben darf. Einem Erben wird die Immobilie also unter Nießbrauchsvorbehalt vererbt, der dem im Testament festgelegten Nießbraucher ein Nutzungsrecht einräumt.
Für die Ermittlung des zu versteuernden Betrags muss der Nießbrauchswert berechnet werden. Die Berechnung erfolgt dabei wie bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt. Beachtet werden kann, dass der Kapitalwert bei einem Nießbrauchsvorbehalt im Testament nicht abhängig vom Alter des Erblassers ist, weil dieser nicht der Nießbraucher ist. Im Testament wurde einer anderen Person der Nießbrauchsvorbehalt zugesprochen, weshalb das Alter dieser Person maßgeblich ist.
Wenn z. B. der Erblasser im Testament festgelegt hat, dass seine Ehefrau das Haus weiterhin bewohnen soll, dann ist sie der Nießbraucher und ihr Alter muss berücksichtigt werden.
Beispiel: Herr Muster hat seinem Sohn sein Haus vererbt. In seinem Testament hat er festgelegt, dass seine 70-jährige Ehefrau weiterhin darin wohnen kann – er hat ihr also ein lebenslanges Nießbrauchrecht eingeräumt. Das Haus hat einen Gesamtwert von 600.000 € und die Miete für ein vergleichbares Haus beträgt 1.000 € monatlich.
1. Schritt: Jahreswert berechnen, wenn der Nießbraucher die Immobilie selbst bewohnt
12 x 1.000 € (Monatsmiete) = 12.000 € (Jahreswert)
2. Schritt: Nießbrauchswert berechnen
12.000 € (Jahreswert) x 11,083 (Kapitalwert bei der 70-jährigen Ehefrau) = 132.996 €
Der Nießbrauchswert liegt bei 132.996 €.
3. Schritt: Nießbrauchswert von Gesamtwert der geerbten Immobilie abziehen
600.000 € - 132.996 € = 467.004 € (durch Nießbrauch reduzierter Erbbetrag des Sohnes)
4. Schritt: Freibetrag des Sohnes wird vom reduzierten Erbbetrag abgezogen, damit der zu versteuernder Betrag ermittelt werden kann
467.004 € (reduzierter Erbbetrag) - 400.000 € (Freibetrag des Sohnes) = 67.004 €
Die Erbschaftsteuer wird für 67.004 € berechnet und nicht für den Gesamtwert der geerbten Immobilie in Höhe von 600.000 € – durch den Nießbrauchsvorbehalt im Testament des Erblassers muss der Sohn also einen geringeren Wert versteuern und folglich weniger Steuern bezahlen. Da der Sohn in der Steuerklasse I ist, müsste er 20.867 € Erbschaftsteuern leisten, wenn er die Immobilie ohne Nießbrauchsvorbehalt geerbt hätte – durch den Nießbrauchsvorbehalt reduzieren sich die Steuern auf 3.969 €.
Erbschaftsteuer sparen
Zusammengefasst kann der Nießbrauchsvorbehalt auch bei der Vererbung einer Immobilie vorteilhaft sein – im Vergleich zur Vererbung ohne Nießbrauchsvorbehalt:
Vererbung einer Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt
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Vererbung einer Immobilie ohne Nießbrauchsvorbehalt
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Weniger Erbschaftsteuern, weil der Nießbrauchswert zusätzlich zum Steuerfreibetrag vom Gesamtwert des Erbes abgezogen wird.
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Es wird lediglich der Freibetrag abgezogen und der Erbe muss einen höheren Betrag versteuern.
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Wie Sie die Erbschaftsteuer berechnen, wann sie bezahlt werden muss und weitere Möglichkeiten der Reduzierung, erfahren Sie in unserem Beitrag „Erbschaftssteuer berechnen & minimieren“.
4. Löschung oder Entziehung des Nießbrauchsvorbehalts möglich?
In der Regel endet der Nießbrauchsvorbehalt mit dem Erbfall. Dann geht die Immobilie vollständig in das Eigentum des Erben über – inklusive aller Rechte, die dem Nießbraucher vorher übertragen wurden. Soll der Nießbrauchsvorbehalt vor dem Erbfall gelöscht oder entzogen werden, ist das nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Der Unterschied zwischen der Löschung und der Entziehung des Nießbrauchsvorbehalts ist, dass eine Löschung einvernehmlich mit dem Nießbraucher vereinbart werden muss und eine Entziehung notfalls allein vom Eigentümer durchgesetzt werden kann.
Löschung
Eine Löschung des Nießbrauchsvorbehalts ist laut § 875 BGB nur mit der Zustimmung des Nießbrauchers möglich – und dazu ist dieser nicht verpflichtet. Ist die Zustimmung erteilt, muss der Nießbrauch zusätzlich im Grundbuch gelöscht werden, damit sämtliche Rechte auf den Eigentümer übergehen. Dafür muss die Erklärung über die Löschung notariell beurkundet und dem Grundbuchamt weitergeleitet werden.
Ist der Nießbraucher – z. B. aus gesundheitlichen Gründen – nicht dazu in der Lage, eine Löschungserklärung abzugeben, kann ihn eine bevollmächtigte Person vertreten – diese Vollmacht muss auch von einem Notar beurkundet sein.
Entziehung
Eine Entziehung des Nießbrauchsvorbehalts bedarf keiner Zustimmung des Nießbrauchers. Allerdings ist diese nur möglich, wenn Bedingungen für ein vorzeitiges Ende des Nießbrauchs erfüllt sind – im Vertrag zur Übertragung der Immobilie müssen diese festgelegt werden. Liegt z. B. ein Vertragsbruch durch den Nießbraucher vor, kann der Eigentümer die Immobilie zurückfordern und der Nießbrauch wird beendet.
Wenn keine einvernehmliche Lösung möglich ist, die dann einer Löschung des Nießbrauchsvorbehalts entspricht, kann der Eigentümer die Entziehung notfalls gerichtlich durchsetzen.
5. Immobilie verkaufen trotz Nießbrauchsvorbehalts?
Grundsätzlich kann eine Immobilie trotz Nießbrauchsvorbehalts verkauft werden.
Da der Nießbrauchsvorbehalt aber auch im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird, kann sich der Verkauf schwierig gestalten. Der Grund dafür ist, dass ein Käufer der Immobilie auch das bestehende Nießbrauchsrecht erwirbt und daher an der vollständigen Nutzung der Immobilie gehindert ist. So kann ein Käufer die Immobilie z. B. nicht vermieten, weil dieses Recht dem Nießbraucher vorbehalten ist.
Durch die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der Immobilie für einen Käufer kann nur ein geminderter Kaufpreis dafür verlangt werden. Ein Gutachter, der die Immobilie für einen Verkauf bewertet, berücksichtigt den Nießbrauch und setzt im Vergleich zu einer Immobilie ohne Nießbrauch einen niedrigeren Betrag an.
6. Vor- & Nachteile bei Nießbrauchsvorbehalt
Ein Nießbrauchsvorbehalt kann Vor- und Nachteile sowohl für den Erblasser als auch für den Erben haben. Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, können sich Erblasser und Erben über alle Folgen eines Nießbrauchsvorbehalts informieren und entscheiden, ob ein Nießbrauchsvorbehalt sinnvoll ist.
Für den Erblasser (Nießbraucher):
Vorteile
✓ Der Erblasser kann durch eine Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt frei darüber entscheiden, was mit seiner Immobilie passiert, und verhindert so eine Aufteilung der Immobilie im Erbfall, weil ein Erbe bereits zu Lebzeiten Eigentümer ist.
✓ Durch den Nießbrauchsvorbehalt verliert der Erblasser nicht alle Rechte an der Immobilie – er hat weiterhin ein Nutzungsrecht.
✓ Der Erblasser kann weiterhin in der Immobilie wohnen oder sie vermieten und so seinen Lebensunterhalt sichern.
✓ Durch einen Nießbrauchsvorbehalt im Testament kann der Erblasser nahe Angehörige absichern – z. B. kann er festlegen, dass seine Ehefrau auch nach seinem Tod im Haus wohnen kann.
Nachteile
X Durch die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt gibt der Erblasser teilweise Rechte an den beschenkten Erben ab.
X Vermietet der Erblasser die Immobilie muss er Einnahmen gemäß § 21 Einkommensteuergesetz versteuern.
Für den Erben (neuer Eigentümer):
Vorteile
✓ Der Erbe kann gemeinsam mit dem Erblasser die Vererbung des Familienheims regeln.
✓ Durch eine lebzeitige Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt können Schenkungssteuern reduziert werden – ohne Nießbrauchsvorbehalt wäre der zu versteuernde Betrag wesentlich höher.
✓ Durch die Vererbung einer Immobilie mit Nießbrauchsvorbehalt müssen weniger Erbschaftssteuern bezahlt werden, weil der Nießbrauchswert den Gesamtwert des Erbes reduziert.
Nachteile
X Der Erbe muss mit Pflichtteilergänzungsansprüchen übriger Erben rechnen, weil die Schenkung einer Immobilie zu Lebzeiten des Erblassers den künftigen Nachlass reduziert und damit die Anteile übriger Erben.
X Alle Rechte an der Immobilie gehen erst nach dem Erbfall auf den Erben über, sodass er erst dann frei über die Immobilie verfügen kann – z. B. kann er die Immobilie erst dann selbst vermieten.
X Als neuer Eigentümer muss der Erbe (falls nicht anders geregelt) Kosten für notwendige Veränderungen tragen (z. B. bei baulichen Reparaturen).
7. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht
Mit einem Nießbrauchsvorbehalt können Erblasser ihre Immobilie zu Lebzeiten auf Erben übertragen, ohne alle Rechte zu verlieren. So können Sie weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen oder mit Mieteinnahmen Ihren Lebensunterhalt sichern – gleichzeitig können Schenkungs- oder Erbschaftssteuern gespart werden.
Zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten des Vertrages und der Berechnung der Steuereinsparungen können Sie sich von einem Anwalt beraten lassen.
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