Rückauflassungsvormerkung – was ist das und wie kann ich sie löschen?

1. Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?

Eine Rückauflassungsvormerkung dient dem Schutz des ehemaligen Eigentümers einer Immobilie oder Grundstücks vor ungewollter Weiterveräußerung durch den neuen Eigentümer. Denn sie besagt, dass das Eigentum nur mit Zustimmung des Veräußerers (das ist der alte Eigentümer) übertragen werden kann. Werden zudem vorab festgelegte Bedingungen nicht eingehalten, bekommt der frühere Eigentümer sein Haus/Grundstück zurück.

Die Rückauflassungsvormerkung schützt also vor einer ungewünschten

• Weiterveräußerung bzw. -schenkung des Hauses/Grundstücks,
• Belastung des Hauses/Grundstücks,
• und bei Insolvenz des neuen Eigentümers vor den Gläubigern.

Sie wird daher oft in Verbindung mit einer vorweggenommenen Erbfolge oder beim Verkauf von Grundstücken durch Gemeinden abgegeben. Wirksam wird sie durch Eintragung in das Grundbuch.

Begrifflich ist zwischen

• der Auflassungsvormerkung und
• der Rückauflassungsvormerkung

zu unterscheiden. Die Auflassungsvormerkung kennzeichnet einen Eigentumsübergang im Grundbuch und sichert die Rechte des künftigen Käufers, während die Rückauflassungsvormerkung den Übertragenden schützt.

2. Wann ist eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll?

Die Rückauflassungsvormerkung ist ein schuldrechtlicher Anspruch, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann. Weil die Vormerkung vor dem ungewünschten Weiterverkauf schützt, kann sie in folgenden Fällen sinnvoll sein:

• Wenn ein Betrieb und die dort beschäftigten Arbeitnehmer (zumindest für einen festgelegten Zeitraum) übernommen werden sollen.
• Wenn Sie bei Ihrer Scheidung vereinbaren möchten, wie im Falle einer erneuten Heirat vorgegangen werden soll.
• Wenn Sie wünschen, dass das Haus/Grundstück im Familienbesitz bleibt.
• Wenn Sie die Immobilie zwar schon übertragen möchten, um bspw. Steuern zu sparen, aber dennoch nicht alle Rechte aufgeben möchten.

3. Inhalt der Rückauflassungsvormerkung

Der Inhalt der Rückauflassungsvormerkung kann individuell gestaltet werden. Es gibt keinerlei gesetzliche Vorschriften. Das birgt allerdings auch die Gefahr, dass schwammige Formulierungen zum Nachteil ausgelegt werden könnten. Präzise Formulierungen sind daher wichtig. Ansonsten wird womöglich bei Zweifeln nach dem mutmaßlich Gewollten entschieden.

Oftmals sind Rückauflassungsvormerkungen an bestimmte Bedingungen geknüpft. Diese können beispielsweise die

• Pflege des Veräußerers,
• ein Wohnrecht auf Lebenszeit oder
• die Fortführung eines Unternehmens

betreffen.

In der Regel wird weiterhin festgehalten, ob die Rückauflassungsvormerkung

• vererbbar sein soll
• oder nicht.

Besonders die fehlenden formellen und inhaltlichen Vorgaben können zu laienhaften Alltagsformulierungen führen und Streit bzw. im schlimmsten Fall einen Gerichtsprozess auslösen.

4. Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung

Die Rückauflassungsvormerkung muss in das Grundbuch in die Abteilung 2 „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen werden, damit sie rechtskräftig ist. Dafür fällt eine Gebühr an das Grundbuchamt und den Notar an – die Eintragung setzt nämlich eine notarielle Urkunde über die Auflassung und eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes voraus. Die Kosten hängen stets vom Eintragungswert ab.

Beispiel: Für ein Haus mit einem Wert von 100.000 Euro werden somit ca. 155 Euro für die Grundbucheintragung fällig. Der Notar berechnet ein Viertel der Gebühr laut § 32 KostO. Handelt es sich um einen Kauf und keine Schenkung durch den Erblasser, kommen eine Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland) und gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Damit lägen die Gesamtkosten bei ca. 10 % Kaufpreises.

Für Erben werden – im Gegensatz zu Käufern oder Beschenkten –hingegen nur die Grundbuchamt- und Notargebühren fällig.

5. Wie kann man die Rückauflassungsvormerkung geltend machen?

Um seine Immobilie oder sein Grundstück mithilfe der Rückauflassungsvormerkung zurückzubekommen, muss eine der oben genannten Bedingungen zutreffen.

Ein einfacher Streit zwischen ehemaligem und neuem Hauseigentümer reicht in der Regel nicht aus, um die Rückauflassung geltend zu machen.

Gründe, die zur Geltendmachung einer Rückauflassungsvormerkung führen:

• Nichterfüllung der festgelegten Bedingungen/Auflagen,
• Veräußerung der Immobilie/des Grundstücks ohne Zustimmung des ehemaligen Eigentümers.

Aber auch:

• Vorversterben des neuen Eigentümers (kinderlos) vor dem alten Eigentümer
• Drogensucht o. ä.

6. Löschung der Rückauflassungsvormerkung

Ebenso wie die Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen werden muss, um rechtsgültig zu sein, muss sie auch wieder gelöscht werden, damit die Rechte entfallen. Sie muss unter Angabe von Gründen beim Grundbuchamt beantragt werden.

Eine Löschung erfolgt in der Regel aus drei Gründen:

• Wenn die Bedingungen, an die die Veräußerung geknüpft war, erfüllt wurden.
  Beispiel: Wenn das Unternehmen (wie vereinbart) ein Jahr fortgeführt wurde.

oder

• Wenn der ehemalige Eigentümer auf die Rückübertragung verzichten möchte.
  Beispiel: Wenn es ihm egal geworden ist, was mit dem Grundstück geschieht.

oder

• Beim Tod des Erblassers bzw. Veräußerers. Dann erlischt das Recht automatisch und darf gelöscht werden.
  Anmerkung: Das gilt allerdings nur, wenn das Recht nicht vererbt wurde. Ansonsten würde die Vormerkung, ebenso wie alle anderen Rechte und Pflichten, mit dem Tod des Berechtigten auf seine Erben übergehen. Gemäß § 23 GBO (Grundbuchordnung) benötigt man dann im ersten Jahr nach dem Tod des Veräußerers die Zustimmung der Erben zur Löschung. Stellen diese sich quer, kann man ein Jahr abwarten und dann erneut einen Antrag auf Löschung stellen oder einen Anwalt für Immobilienrecht beauftragen.

Haben Sie eine Löschungsbewilligung erhalten, muss sie dem Grundbuchamt durch einen Notar vorgelegt werden. Für die Löschung wird nochmals ungefähr ein Viertel der Gebühr verlangt.

7. Wann ist eine Rückauflassungsvormerkung unwirksam?

Liegt ein Grund für die Unrichtigkeit der Rückauflassungsvormerkung vor, muss sie gemäß § 22 Abs. 1 GBO gelöscht werden. Ein solcher Grund ist beispielsweise bereits dann gegeben, wenn aus der Vormerkung hervorgeht, dass das Recht mit dem Tod des Veräußerers erlischt. So entschied das OLG München am 25.04.2018 (Az. 34 Wx 359/17).

Darüber hinaus handelt es sich bei der Rückauflassungsvormerkung um ein befristetes Recht, das ein Ende ausweisen muss. Fehlt diese Angabe, würde es sich um ein unbefristetes Recht handeln. Daher entschied das Oberlandesgericht München, dass es in solchen Fällen dennoch, materiell-rechtlich gesehen, nur ein befristetes Recht ist. Es legte außerdem fest, dass hier ein bloßer Todesnachweis zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung führen kann (OLG München, 11.6.2012 - 34 Wx 115/12). Eine endlose Rückauflassungsvormerkung ist daher nicht möglich.

8. Tipp: anwaltliche Beratung zur Rückauflassungsvormerkung

Eine Rückauflassungsvormerkung schützt das lange Zeit im Besitz der Familie befindliche Elternhaus vor dem Verkauf an Fremde oder die Beschlagnahme durch Insolvenzgläubiger. Sie ermöglicht es, eine Immobilie oder ein Grundstück zu veräußern, zu verschenken oder im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zu vererben, ohne sämtliche Rechte aufzugeben. Bei der Formulierung sind die Eigentümer völlig frei und können die Übertragung so an bestimmte Bedingungen wie ein lebenslanges Wohnrecht knüpfen. Fehlende gesetzliche Vorgaben können aber zu Unklarheiten und somit zu Streit führen. Dies kann mithilfe eines Rechtsanwalts verhindert werden.

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