Rückauflassungsvormerkung
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In diesem Artikel erfahren Sie u. a. was eine Rückauflassungsvormerkung beinhalten muss, wie hoch die Kosten einer solchen Vormerkung sind und wie sie wieder gelöscht werden kann.
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Inhaltsverzeichnis:
1. Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
2. Wann ist eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll?
3. Was muss eine Rückauflassungsvormerkung beinhalten?
4. Wie hoch sind die Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung?
5. Wie kann eine Rückauflassungsvormerkung gelöscht werden?
6. Kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht
1. Was ist eine Rückauflassungsvormerkung?
Eine Rückauflassungsvormerkung wird oft in Verbindung mit einer vorweggenommenen Erbfolge oder beim Verkauf von Grundstücken durch Gemeinden abgegeben. In beiden Fällen dient die Rückauflassungsvormerkung zum Schutz des Übertragenden vor ungewollter Weiterveräußerung. Denn sie besagt, dass das Grundstück nur mit Zustimmung des Veräußerers übertragen werden kann. Eine Rücküberlassungsvormerkung wird des Weiteren oftmals für den Fall getroffen, dass Bedingungen, die mit der Übertragung des Eigentums einhergingen, nicht eingehalten werden. Diese Bedingungen könnten beispielsweise die Pflege des Übertragenden, ein lebenslanges Wohnrecht oder die Fortführung eines Unternehmens sein.
Die Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch in die Abteilung 2 „Lasten und Beschränkungen“ eingetragen, um Wirksamkeit zu erlangen. Das Recht kann auch wieder gelöscht werden – dazu unten mehr. Für gewöhnlich erlischt der Anspruch aber erst mit dem Tod des vormaligen Eigentümers und kann dann problemlos gelöscht werden.
Es ist zu unterscheiden zwischen der Auflassungsvormerkung, die einen Eigentumsübergang im Grundbuch kennzeichnet und die Rechte des künftigen Käufers sichert, und der Rückauflassungsvormerkung, die den Übertragenden schützt.
2. Wann ist eine Rückauflassungsvormerkung sinnvoll?
Die Rückauflassungsvormerkung ist ein schuldrechtlicher Anspruch, der notfalls gerichtlich durchgesetzt werden kann. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Anwalt beraten, wenn Sie wissen möchten, ob sich bei Ihnen eine Rückauflassungsvormerkung lohnt.
Eine Rückauflassungsvormerkung ist zum Beispiel in folgenden Fällen sinnvoll:
- Wenn ein Betrieb und die dort beschäftigten Arbeitnehmer (zumindest für einen festgelegten Zeitraum) übernommen werden sollen.
- Wenn Sie bei Ihrer Scheidung vereinbaren möchten, wie im Falle einer erneuten Heirat vorgegangen werden soll.
- Wenn Sie wünschen, dass das Grundstück im Familienbesitz bleibt.
3. Inhalt der Rückauflassungsvormerkung
Den Inhalt der Rückauflassungsvormerkung können Sie individuell gestalten. Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften beispielsweise darüber, in welchen Fällen eine Rückübertragung stattfinden soll. Präzise Formulierungen sind hier besonders wichtig. Bestehen diesbezüglich Zweifel, wird nach dem mutmaßlich Gewollten entschieden. In der Regel wird weiterhin festgehalten, ob die Rückauflassungsvormerkung vererbbar sein soll oder nicht. Das ist dann wichtig, wenn der Käufer oder Erbe vor dem Verkäufer bzw. Erblasser stirbt. Da der Ersteller der Rückauflassungsvormerkung in einigen Fällen bereits verstorben ist, wenn Fragen zur Rückauflassung aufkommen, ist es ratsam, bei Erstellung einen Anwalt hinzuzuziehen. Dieser achtet auf einen konkreten Wortlaut und sorgt dafür, dass keine Grauzonen und Lücken entstehen.
4. Kosten für eine Rückauflassungsvormerkung
Wie oben beschrieben muss die Rückauflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen werden, damit sie rechtskräftig ist. Dafür fällt eine Gebühr an das Grundbuchamt und einen Notar an, denn die Eintragung setzt eine notarielle Urkunde über die Auflassung und eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes voraus. Die Kosten hängen stets vom Eintragungswert ab. Für ein Haus mit einem Wert von 100.000 Euro werden somit ca. 155 Euro für die Grundbucheintragung fällig. Der Notar berechnet ein Viertel der Gebühr laut § 32 KostO. Handelt es sich um einen Kauf und keine Schenkung durch den Erblasser, kommen eine Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 und 6,5 % je nach Bundesland) und gegebenenfalls eine Maklerprovision hinzu. Damit lägen die Gesamtkosten bei ca. 10 % Kaufpreises. Für Erben werden hingegen nur die Grundbuchamt- und Notargebühren fällig.
5. Löschung der Rückauflassungsvormerkung
Eine Löschung erfolgt in der Regel dann, wenn die Bedingungen, an die die Veräußerung geknüpft war, erfüllt wurden. Ebenso ist die Löschung üblich, wenn der ehemalige Eigentümer auf die Rückübertragung verzichten möchte. Bei Tod des Erblassers bzw. Veräußerers erlischt das Recht automatisch und darf gelöscht werden. Voraussetzung ist, dass das Recht nicht vererbt wurde, denn ansonsten würde es, ebenso wie alle anderen Rechte und Pflichten, mit dem Tod des Berechtigten auf seine Erben übergehen.
Bei einer Rückauflassungsvormerkung handelt es sich um ein befristetes Recht, das ein Ende ausweisen muss. Fehlt diese Angabe, würde es sich um ein unbefristetes Recht handeln. Daher entschied das Oberlandesgericht München, dass es in solchen Fällen dennoch, materiell-rechtlich gesehen, nur ein befristetes Recht ist. Es legte außerdem fest, dass hier ein bloßer Todesnachweises zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung führen kann (OLG München, 11.6.2012 - 34 Wx 115/12). Eine endlose Rückauflassungsvormerkung ist also normalerweise nicht möglich. Befragen Sie im Streitfall am besten Ihren Anwalt im Rahmen einer Rechtsberatung.
Haben Sie eine Löschungsbewilligung erhalten, muss sie durch einen Notar dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Für die Löschung wird nochmals ungefähr ein Viertel der vollen Gebühr verlangt.
6. Kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht
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