Wohnrecht auf Lebenszeit
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit – für fast jeden Mieter ein großes Glück, kann er doch nicht mehr so einfach seine Wohnung oder sein Haus verlieren. Sein gewohntes Umfeld bis zum Tode behalten zu können, wird von vielen als großer Luxus empfunden. Für den Vermieter kann aber genau dieser Umstand zu großen Schwierigkeiten führen. Was das Wohnrecht genau umfasst, wie es auszustellen ist und ob es Möglichkeiten gibt, den Vertrag aufzuheben, werden im Folgenden erläutert.
1. Was ist ein Wohnrecht auf Lebenszeit?
Wer ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesprochen bekommt, ist berechtigt, bis zu seinem Tod in einem Gebäude oder einer Wohnung zu leben, die nicht sein Eigentum ist. Laut § 1093 BGB ist der Wohnrechtinhaber sogar berechtigt, den Eigentümer des Wohnraums von eben diesem auszuschließen. Weniger umfangreich ist das in § 1090 BGB geregelte Wohn- und Mitbenutzungsrecht. Ein Dauerwohnrecht, wie es in den Paragraphen 31 ff. WEG (Wohnungseigentumsgesetz) beschrieben wird, kann anders als das Wohnrecht veräußert und vererbt werden. Das Wohnrecht ist weiterhin von der Benutzungsdienstbarkeit zu unterscheiden. Letztere umfasst laut § 1018 BGB nur die Benutzung eines Grundstückes in einzelnen Beziehungen wie zum Beispiel ein Wegerecht. Das Wohnrecht hingegen umfasst ein vollständiges Benutzungsrecht.
2. Wie wird das Wohnrecht auf Lebenszeit rechtlich wirksam?
Da das Wohnrecht, wie im Folgenden erläutert, nur unter sehr engen Voraussetzungen annulliert werden kann, kann es sinnvoll sein, die Ausfertigung eines Wohnrechtvertrages einem Rechtsanwalt zu überlassen. Anschließend muss das Schreiben notariell beglaubigt und die Abmachung in das Grundbuch des Gebäudes eintragen werden. Erst mit dem letzten Schritt wird das Wohnrecht endgültig gesichert.
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3. Wohnrecht auf Lebenszeit: Welche Kosten entstehen?
Für die Veranlassung eines Wohnrechts auf Lebenszeit können Kosten für den Notar und ggf. einen Rechtsanwalt entstehen. Die Notar- und Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Wert des Wohnrechts. Dieser richtet sich nach dem Alter des Begünstigten und dem Jahreswert der bewohnten Räumlichkeiten. Grundsätzlich können Sie den Vertrag, der das Wohnrecht auf Lebenszeit regelt, eigenständig und handschriftlich aufsetzen. Um Form- und Verfahrensfehler, die Sie benachteiligen könnten, auszuschließen, kann die Mithilfe eines Anwalts sinnvoll sein. Haben Sie ein zufriedenstellendes, rechtssicheres Schreiben, könnten Sie beim Notar sparen. Dann muss dieser nämlich nur Ihre Unterschriften (sowohl die des Vermieters als auch die der Person, die das Wohnrecht erhält) für ca. 20 bis 70 € beglaubigen.
4. Wohnrecht auf Lebenszeit: Wann erlöscht es?
Im Normalfall erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit erst mit dem Tod. Zu einem früheren Zeitpunkt kann dieses Recht lediglich im beiderseitigem Einverständnis aufgehoben werden. Die Aufhebung erfolgt allerdings ebenso wie die Beantragung nur durch einen notariellen Vertrag.
Entzug des Wohnrechts
Aus Vermietersicht wünscht man sich gelegentlich die Möglichkeit des Entzugs des Wohnrechts. Unter anderem dann, wenn der Mieter, der ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, die Mietvertragsvereinbarungen verletzt, indem er zum Beispiel die Wohnung verkommen lässt. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können Sie in so einem Fall das Wohnrecht zurückerlangen:
- Sie haben vom Gericht Schadensersatz oder einen Unterlassungsanspruch zugesprochen bekommen
- Das lebenslange Wohnrecht ist von Beginn an nicht auf den jetzigen Mieter/in beschränkt, sondern auf Dritte übertragbar
- Es kommt zu einer Zwangsvollstreckung z. B. des Schadensersatzes gegen den oder die Mieter/in, in dessen Rahmen eine Pfändung des Wohnrechts stattfindet und an Sie zurückübertragen wird
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Kündigung des Wohnrechtinhabers
Selbst als Mieter können Sie das Wohnrecht nicht kündigen. Das Wohnrecht erlischt nur durch Aufhebung (s. o.) oder kraft Gesetzes, wenn die Ausübung des Rechts aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd ausgeschlossen ist. Sie können einen Rechtsanwalt kontaktieren, um abzuwägen, ob ein solcher Grund bei Ihnen vorliegt. Ebenso liegt kein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter den Wohnraum nicht nutzt, obwohl er ein Wohnrecht hat.
5. Kann man das Wohnrecht auf Lebenszeit in Geldansprüche umwandeln?
Wenn man das Wohnrecht nun weder von der Seite des Vermieters noch seitens des Mieters kündigen kann, ist vielleicht eine Ausgleichszahlung möglich? Nur in den seltensten Fällen. Es kommt vor, dass die Geschäftsgrundlage wegfällt, eine Anpassung (beispielsweise eine Umwandlung in einen Geldanspruch) des Grundgeschäfts ist aber nur dann möglich, wenn die Änderungen nicht vorhersehbar waren (BGH 2009, Az. 1348). Kann der Berechtigte sein lebenslanges Wohnrecht wegen eines Umzuges in ein Pflegeheim nicht ausüben, handelt es sich nur dann um eine Störung der Geschäftsgrundlage, wenn der Heimaufenthalt dauerhaft erforderlich ist und die Vertragsparteien nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben. Bei Senioren muss man allerdings damit rechnen, dass sie zu gegebener Zeit pflegebedürftig werden. Ob in Ihrem Fall eventuell eine ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch begründen könnte, können Sie mit einem auf advocado Partner-Anwalt für Wohnrecht besprechen.
Eine weitere Möglichkeit, das Wohnrecht in Geld umzuwandeln, besteht darin, sich einen Untermieter zu suchen. Die Mietzahlung können so gesehen als Ausgleichszahlung dienen. Für die Weitervermietung benötigen Sie allerdings die Genehmigung des Eigentümers. Es kann also schwierig sein, aus dem Wohnrecht einen Geldanspruch geltend zu machen. Wer dies dennoch unbedingt durchsetzen möchte, kann sich von einem Anwalt zur mögliche Vorgehensweise beraten lassen.
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Bekommen Sie ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen, haben Sie das Recht, bis zu Ihrem Tod in einem Haus oder einer Wohnung zu leben, welche(s) Ihnen nicht gehört. Sie sind berechtigt, den Eigentümer des Wohnraums von diesem auszuschließen. Daneben dürfen Sie Ihre Familie sowie zur Pflege erforderliche Personen in der Wohnung aufnehmen. Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen dürfen Sie mitbenutzen.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Es kann aber auch befristet oder unter einer Bedingung zugesprochen werden. Dann verliert es der Wohnberechtigte entweder mit Ablauf der Befristung oder mit Eintritt der vereinbarten Bedingung.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kostet grundsätzlich nichts. Allerdings kann der Eigentümer der Immobilie mit dem Berechtigten vertraglich vereinbaren, dass dieser die Nebenkosten für Abfallentsorgung, Strom, Wasser und Heizung selbst tragen muss.
Wer die Wohnung dauerhaft wechselt oder aufgrund seines Alters oder einer Erkrankung in eine Pflegeeinrichtung zieht, verliert sein Wohnrecht auf Lebenszeit nicht automatisch. Dem Berechtigten steht mit Zustimmung des Eigentümers des Wohnraums die Möglichkeit offen, das Wohnrecht einem anderen zu überlassen.
