Ein Wohnrecht auf Lebenszeit – für fast jeden Mieter ein großes Glück, kann er doch nicht mehr so einfach seine Wohnung oder sein Haus verlieren. Sein gewohntes Umfeld bis zum Tode behalten zu können, wird von vielen als großer Luxus empfunden. Für den Vermieter kann aber genau dieser Umstand zu großen Schwierigkeiten führen. Was das Wohnrecht genau umfasst, wie es auszustellen ist und ob es Möglichkeiten gibt, den Vertrag aufzuheben, werden im Folgenden erläutert.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine besondere Form des Wohnrechts, bei dem einem Wohnberechtigten das Recht eingeräumt wird, ein Haus oder eine Wohnung bis zu seinem Lebensende zu bewohnen. Wer ein Wohnrecht auf Lebenszeit zugesprochen bekommt, ist demnach berechtigt, bis zu seinem Tod in einem Gebäude oder einer Wohnung zu leben, die nicht sein Eigentum ist.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann auf verschiedene Arten erworben werden, beispielsweise durch Schenkung oder Testament. Es ist entscheidend, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit vertraglich festgehalten und verständlich formuliert wird. Alle Regelungen und Beschränkungen müssen in einem Vertrag verankert werden. Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kann entweder unentgeltlich oder gegen eine Zahlung gewährt werden. Bei einem entgeltlichen Wohnrecht auf Lebenszeit müssen die Kosten für das Wohnrecht selbstverständlich im Vorfeld vereinbart werden.
Das Wohnrecht auf Lebenszeit kann sich auf das gesamte Haus oder die gesamte Wohnung beziehen oder nur auf einen Teil davon. Auch diese Einschränkungen müssen Sie unbedingt schriftlich festhalten.
Da das Wohnrecht nur unter sehr engen Voraussetzungen annulliert werden kann, kann es sinnvoll sein, die Ausfertigung eines Wohnrechtvertrages einem Rechtsanwalt zu überlassen.
Wohnrecht auf Lebenszeit ohne Grundbucheintrag bedeutet, dass das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen wird. Das ist grundsätzlich möglich und kann verschiedene Gründe haben: beispielsweise um die Kosten für die Eintragung im Grundbuch zu sparen oder um persönliche Details nicht preiszugeben.
Ob Grundbucheintrag oder nicht: In jedem Fall braucht ein Wohnrecht auf Lebenszeit eine schriftliche Vereinbarung. Wenn Sie ein Wohnrecht ohne Grundbucheintrag übertragen, ist es immer empfehlenswert, dass der Wohnberechtigte eine Bestätigung über die Abmachungen erhält. Ohne Grundbucheintrag kann es nämlich schwieriger sein, Ihr Wohnrecht gegenüber Dritten nachzuweisen.
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Wenn eine Person ein Wohnrecht besitzt und dieses auch im Grundbuch eingetragen wurde, erlischt es nicht automatisch mit dem Umzug in ein Pflegeheim. Das Wohnrecht endet in den meisten Fällen erst mit dem Ableben des Wohnberechtigten. Grundsätzlich kann ein Wohnberechtigter auch nach dem Umzug in ein Pflegeheim jederzeit in ihre oder seine Wohnung zurückkehren.
Wer in ein Pflegeheim umzieht, hat die Wahl: Der Wohnberechtigte kann das lebenslange Wohnrecht an eine andere Person abgeben. Wenn der Wohnberechtigte das Wohnrecht tatsächlich überhaupt nicht mehr nutzen kann, sollten die Beteiligten über Ersatzleistungen nachdenken. Eine Möglichkeit ist beispielsweise das sogenannte Nießbrauchrecht: Dabei behält der Wohnberechtigte weiterhin das lebenslange Wohnrecht, kann die Wohnung aber vermieten. Die Einnahmen könnten für die Pflegekosten genutzt werden.
Grundsätzlich gilt jedoch: Mit dem Umzug in ein Pflegeheim erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht.
Auch ein Mietverhältnis kann auf Lebenszeit angesetzt werden. Hier gibt es einen Unterschied zum Wohnrecht auf Lebenszeit: Bei einem Mietrecht auf Lebenszeit muss weiterhin Miete gezahlt werden. Beim Wohnrecht auf Lebenszeit wird in den meisten Fällen keine Miete gezahlt.
Ein solches Mietrecht auf Lebenszeit muss im Mietvertrag festgehalten werden. Darin sollte unbedingt stehen, dass das Mietverhältnis lebenslang gilt.
Anders als beim Wohnrecht auf Lebenszeit kann ein lebenslanger Mietvertrag jederzeit vom Mieter gekündigt werden. Auch der Vermieter hat unter bestimmten Umständen das Recht, ein lebenslanges Mietrecht zu beenden. Zulässige Gründe sind zum Beispiel:
Gleich vorab: Sie können ein Wohnrecht an sich nicht vererben. Das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt mit dem Ableben des Wohnberechtigten und kann danach nicht einfach auf eine andere Person übergehen.
Wenn Sie ein Wohnrecht vermachen wollen, haben Sie daher nur eine Möglichkeit: Sie müssen ein Haus oder eine Wohnung vererben und gleichzeitig ein Wohnrecht für die Erben einräumen. So können Sie beispielsweise auch eine Wohnung an Ihre Kinder vermachen, aber einem anderen Verwandten ein lebenslanges Wohnrecht gestatten.
Das Wohnrecht darf also nicht vererbt werden. Wer das Wohnrecht auf Lebenszeit gestattet, möchte schließlich nicht unbedingt, dass dieses Recht nach dem Ableben sofort auf die Angehörigen des Verstorbenen übergeht.
Für die Veranlassung eines Wohnrechts auf Lebenszeit können Kosten für den Notar und ggf. einen Rechtsanwalt entstehen. Die Notar- und Gerichtsgebühren sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Wert des Wohnrechts. Dieser richtet sich nach dem Alter des Begünstigten und dem Jahreswert der bewohnten Räumlichkeiten.
Grundsätzlich können Sie den Vertrag, der das Wohnrecht auf Lebenszeit regelt, auch eigenständig und handschriftlich aufsetzen. Um Form- und Verfahrensfehler, die Sie benachteiligen könnten, auszuschließen, kann die Mithilfe eines Anwalts sinnvoll sein. Haben Sie ein zufriedenstellendes, rechtssicheres Schreiben, könnten Sie beim Notar sparen. Dann muss dieser nämlich nur Ihre Unterschriften (sowohl die des Vermieters als auch die der Person, die das Wohnrecht erhält) für ca. 20 bis 70 € beglaubigen.
Wenn Sie ein Haus verkaufen wollen, ist das in der Regel auch mit einem geltenden Wohnrecht auf Lebenszeit möglich. Normalerweise brauchen Sie hierfür auch nicht die Zustimmung des Wohnungsberechtigten. Der Hausverkauf hat allerdings keine Auswirkungen auf das lebenslange Wohnrecht: Das bleibt weiterhin bestehen.
Auch der neue Eigentümer kann das Wohnrecht auf Lebenszeit nicht einfach auflösen. Ältere Personen, die nicht länger die Pflichten eines Besitzers tragen möchten, können ihr Haus oder ihre Wohnung also verkaufen und dabei ihr Wohnrecht auf Lebenszeit behalten. Die Auszahlung sorgt für finanzielle Stabilität fürs Alter; zudem müssen Wohnberechtigte in den meisten Fällen keine Miete zahlen.
Im Normalfall erlischt das Wohnrecht auf Lebenszeit erst mit dem Tod. Zu einem früheren Zeitpunkt kann dieses Recht lediglich im beiderseitigem Einverständnis aufgehoben werden. Die Aufhebung erfolgt allerdings ebenso wie die Beantragung nur durch einen notariellen Vertrag.
Aus Vermietersicht wünscht man sich gelegentlich die Möglichkeit des Entzugs des Wohnrechts. Unter anderem dann, wenn der Mieter, der ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, die Mietvertragsvereinbarungen verletzt, indem er zum Beispiel die Wohnung verkommen lässt. Nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen können Sie in so einem Fall das Wohnrecht zurückerlangen:
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Selbst als Mieter können Sie das Wohnrecht nicht kündigen. Das Wohnrecht erlischt nur durch Aufhebung (s. o.) oder kraft Gesetzes, wenn die Ausübung des Rechts aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauernd ausgeschlossen ist. Sie können einen Rechtsanwalt kontaktieren, um abzuwägen, ob ein solcher Grund bei Ihnen vorliegt. Ebenso liegt kein Kündigungsgrund vor, wenn der Mieter den Wohnraum nicht nutzt, obwohl er ein Wohnrecht hat.
Viele fragen sich: Wenn man das Wohnrecht nun weder von der Seite des Vermieters noch seitens des Mieters kündigen kann, ist vielleicht eine Ausgleichszahlung möglich? Nur in den seltensten Fällen. Es kommt vor, dass die Geschäftsgrundlage wegfällt, eine Anpassung (beispielsweise eine Umwandlung in einen Geldanspruch) des Grundgeschäfts ist aber nur dann möglich, wenn die Änderungen nicht vorhersehbar waren (BGH 2009, Az. 1348).
Kann der Berechtigte sein lebenslanges Wohnrecht wegen eines Umzuges in ein Pflegeheim nicht ausüben, handelt es sich nur dann um eine Störung der Geschäftsgrundlage, wenn der Heimaufenthalt dauerhaft erforderlich ist und die Vertragsparteien nicht mit dem Eintritt dieses Umstands gerechnet haben. Bei Senioren muss man allerdings damit rechnen, dass sie zu gegebener Zeit pflegebedürftig werden. Ob in Ihrem Fall eventuell eine ergänzende Vertragsauslegung einen Geldanspruch begründen könnte, können Sie mit einem auf advocado Partner-Anwalt für Wohnrecht besprechen.
Eine weitere Möglichkeit, das Wohnrecht in Geld umzuwandeln, besteht darin, sich einen Untermieter zu suchen. Die Mietzahlung können so gesehen als Ausgleichszahlung dienen. Für die Weitervermietung benötigen Sie allerdings die Genehmigung des Eigentümers. Es kann also schwierig sein, aus dem Wohnrecht einen Geldanspruch geltend zu machen. Wer dies dennoch unbedingt durchsetzen möchte, kann sich von einem Anwalt zur mögliche Vorgehensweise beraten lassen.
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Bekommen Sie ein lebenslanges Wohnrecht zugesprochen, haben Sie das Recht, bis zu Ihrem Tod in einem Haus oder einer Wohnung zu leben, welche(s) Ihnen nicht gehört. Sie sind berechtigt, den Eigentümer des Wohnraums von diesem auszuschließen. Daneben dürfen Sie Ihre Familie sowie zur Pflege erforderliche Personen in der Wohnung aufnehmen. Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen dürfen Sie mitbenutzen.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt erst mit dem Tod des Berechtigten. Es kann aber auch befristet oder unter einer Bedingung zugesprochen werden. Dann verliert es der Wohnberechtigte entweder mit Ablauf der Befristung oder mit Eintritt der vereinbarten Bedingung.
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit kostet grundsätzlich nichts. Allerdings kann der Eigentümer der Immobilie mit dem Berechtigten vertraglich vereinbaren, dass dieser die Nebenkosten für Abfallentsorgung, Strom, Wasser und Heizung selbst tragen muss.
Wer die Wohnung dauerhaft wechselt oder aufgrund seines Alters oder einer Erkrankung in eine Pflegeeinrichtung zieht, verliert sein Wohnrecht auf Lebenszeit nicht automatisch. Dem Berechtigten steht mit Zustimmung des Eigentümers des Wohnraums die Möglichkeit offen, das Wohnrecht einem anderen zu überlassen.
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