Teilungsversteigerung verhindern – 3 Strategien zur Verhinderung

Teilungsversteigerung verhindern – 3 Strategien zur Verhinderung
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  1. Vor- und Nachteile – wann sollte man eine Teilungsversteigerung verhindern?
  2. Vorsorgestrategien – Teilungsversteigerung verhindern durch vorbeugende Maßnahmen
  3. Verhinderungsstrategien – Teilungsversteigerung verhindern im Ernstfall
  4. Verzögerungsstrategien – Teilungsversteigerung verhindern durch verzögernde Maßnahmen
  5. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

 

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie eine Teilungsversteigerung verhindern können. Erläutert werden u. a. die Vorteile eines solchen Vorgehens, vorbeugende Maßnahmen und Möglichkeiten, wie eine Teilungsversteigerung verzögert werden kann.

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1. Vor- und Nachteile – wann sollte man eine Teilungsversteigerung verhindern?

Die Auseinandersetzung gemeinsamen Eigentums mittels Teilungsversteigerung kann sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich bringen:

Vorteile

✓    Auseinandersetzung von Miteigentum, auch wenn die Miteigentümer zu keiner zufriedenstellenden Einigung finden.

✓    Jeder Miteigentümer kann mitbieten – es besteht die Möglichkeit, Alleineigentum am Versteigerungsgegenstand zu erlangen.

✓    Mangel an Alternativen – die meisten Eigentümergemeinschaften sind auf eine spätere Auseinandersetzung ausgelegt.

 

Nachteile

X    Wirtschaftliche Nachteile – Immobilien werden oft unter Marktwert versteigert.

X    Störung des Familienfriedens, wenn einzelne Miteigentümer gegen die Auseinandersetzung des Eigentums sind.

 

Da Vor- und Nachteile gut gegeneinander abgewägt werden sollten, ist es nicht immer sinnvoll, eine Teilungsversteigerung verhindern zu wollen. Sehen Sie sich mit einer solchen konfrontiert und haben Sie sich unter Berücksichtigung aller wichtigen Gesichtspunkte für ein entsprechendes Vorgehen entschieden, lesen sie im Folgenden, wie Sie sich wehren können.  

 

2. Vorsorgestrategien – Teilungsversteigerung verhindern durch vorbeugende Maßnahmen

Eine Teilungsversteigerung verhindern kann man bereits lange, bevor diese im Raum steht oder das Miteigentum entstanden ist. Dafür müssen entsprechende Anordnungen getroffen worden sein – z. B. im Rahmen eines Ehevertrags oder Testaments.

 

2.1 Ehevertrag

Im Laufe ihrer Beziehung entscheiden sich viele Paare neben der Hochzeit für den Bau eines Hauses oder erwerben eine gemeinsame Immobilie. Allerdings sollte trotz des Vertrauens in eine gemeinsame Zukunft für den Fall einer Scheidung vorgesorgt worden sein. Um eventuellen Streitigkeiten um das gemeinsame Eigentum vorzubeugen, ist der Abschluss eines Ehevertrages sinnvoll. In diesem kann im Zuge der Vertragsfreiheit verfügt werden, was nach einer möglichen Scheidung mit der Immobilie geschehen und ob eine Teilungsversteigerung erlaubt werden soll. Wurde Letzteres im Ehevertrag verneint, konnten die Partner bereits im Voraus eine Teilungsversteigerung verhindern.

Ein Ehevertrag muss nicht unmittelbar mit der Eheschließung vereinbart worden sein – aufsetzen kann man ihn zu jeder Zeit, sogar während eines laufenden Scheidungsverfahrens. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag Ehevertrag aufsetzen.

 

2.2 Testament und Erbvertrag

Auch ein Testament oder ein Erbvertrag stellen Möglichkeiten für den Erblasser dar, wenn er eine Teilungsversteigerung verhindern will. Mithilfe seines letzten Willens kann er auf drei Arten – durch die Einsetzung eines Alleinerben, durch eine Teilungsanordnung oder durch ein Erbteilungsverbot – der Teilungsversteigerung entgegenwirken.

Alleinerbe

Zum Beispiel kann er verfügen, dass nur eine einzige Person als Alleinerbe die Immobilie erbt. So entsteht keine Erbengemeinschaft und eine Teilungsversteigerung ist somit überflüssig.

Hat ein Erblasser beispielsweise drei Kinder, kann er eines von ihnen als Alleinerben einsetzen und den anderen beiden ein Vermächtnis in der Höhe ihres Erbteils zukommen lassen.

Teilungsanordnung

Hat sich der künftige Erblasser gegen eine Alleinerbschaft und für eine Erbengemeinschaft entschieden, kann er die Teilungsversteigerung mittels Teilungsanordnung verhindern. Eine solche steht der Teilungsversteigerung gemäß § 2048 BGB grundsätzlich entgegen.

Eine Teilungsanordnung kann im Falle einer Erbengemeinschaft immer verfügt werden und trifft Aussagen über die genaue Verteilung von Nachlassgegenständen im Falle einer Erbauseinandersetzung. Jedem Erben werden bestimmte Vermögensgegenstände fest zugewiesen – z. B. dem Sohn ein wertvolles Gemälde sowie ein Auto und der Tochter ein bebautes Grundstück. Wurde eine solche Anordnung in Testament oder Erbvertrag getroffen, müssen die Erben ihr Folge leisten – eine Teilungsversteigerung ist ausgeschlossen. Allerdings beschränkt sich dieses Verbot auf höchstens 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers.

Was der Erblasser unbedingt beachten muss, ist, dass sich die Erben über eine Teilungsanordnung hinwegsetzen können. Möglich ist dies allerdings nur, wenn eine einvernehmliche Einigung auf eine andere Verteilung des Nachlasses vorliegt – sämtliche Miterben müssen dafür stimmen.

Erbteilungsverbot

Einer Teilungsversteigerung ebenfalls entgegen steht ein Erbteilungsverbot gemäß § 2044 BGB. Ähnlich wie bei der Teilungsanordnung entscheidet sich der künftige Erblasser für eine Erbengemeinschaft. Dieser verbietet er, den gesamten Nachlass oder einzelne Nachlassgegenstände zu Geld zu machen und aufzuteilen.

Wie die Teilungsanordnung ist ein Erbteilungsverbot auf 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers begrenzt. Auch über diese Anordnung können sich die Miterben mittels einstimmiger Entscheidung hinwegsetzen.

Will der Erblasser der Gefahr einer Erbteilung entgegen seines Verbots vorbeugen, kann er eine Testamentsvollstreckung anordnen.

 

3. Verhinderungsstrategien – Teilungsversteigerung verhindern im Ernstfall

Will man nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft eine Teilungsversteigerung verhindern, sind einem in vielen Fällen die Hände gebunden. Grundsätzlich darf jeder der Miteigentümer die Auseinandersetzung der Eigentümergemeinschaft verlangen. Alle übrigen Mitglieder müssen sich diesem Wunsch dann fügen und sind zur Mitwirkung verpflichtet. Welche Möglichkeiten es dennoch gibt, eine Teilungsversteigerung zu verhindern, erfahren Sie hier.

 

3.1 Gütliche Einigung

Will man eine Teilungsversteigerung verhindern, ist der einfachste, risikoärmste und kostengünstigste Weg die gütliche Einigung. Diese setzt ein hohes Maß an Kommunikations- und Kompromissbereitschaft bei jedem der Miteigentümer voraus. Nur dann kann im Rahmen eines sachlichen Gesprächs zu einer einvernehmlichen Lösung gefunden und einer Teilungsversteigerung aus dem Weg gegangen werden.

Eine gütliche Einigung kann zu jedem Zeitpunkt erzielt werden – auch dann, wenn die Teilungsversteigerung bereits im Gange ist. Solange es noch nicht zu einem Zuschlag kam, kann sie abgebrochen und damit verhindert werden.

 

3.2 Vorkaufsrecht ausüben

Liegt eine gütliche Einigung in weiter Ferne, steht Ihnen unter Umständen ein Vorkaufsrecht zu. Das bedeutet, dass keiner der Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten verkaufen darf, solange Sie nicht die Möglichkeit zum Kauf bekommen haben.

Gemäß § 2034 BGB ist ein Vorkaufsrecht im Falle einer Erbengemeinschaft immer vorgesehen – nicht aber im Scheidungsfall oder bei der Auflösung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Wenn das Vorkaufsrecht auch dann gelten soll, muss es im Ehevertrag bzw. im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich festgelegt worden sein.

Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, ist folgende Schrittfolge einzuhalten:

✓    Schließt der Miteigentümer einen rechtskräftigen Vertrag mit einem Dritten, muss der Vorkaufsberechtigte unverzüglich darüber unterrichtet werden.

✓    Wenn es sich beim Kaufgegenstand um ein Grundstück handelt, hat der Vorkaufsberechtigte zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob er als Käufer in den Kaufvertrag eintreten möchte oder nicht. Handelt es sich bei dem Kaufgegenstand um eine Immobilie oder einen anderen Gegenstand, hat er eine Woche Zeit.

✓    Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf, muss er den Miteigentümer formlos über die Ausübung seines Rechts in Kenntnis setzen.

✓    Der Vorkaufsberechtigte tritt anstelle des Dritten in den Kaufvertrag ein und ist nun daran gebunden. Änderungen an Kaufgegenstand oder Preis kann er nicht mehr vornehmen.

Die Teilungsversteigerung verhindern kann man mithilfe des Vorkaufsrechts zwar nicht vollständig, jedoch kann vermieden werden, dass das einstige Familien- oder Gemeinschaftseigentum in fremde Hände fällt.

 

3.3 Einwände geltend machen mittels Widerspruchsklage

Wenn es sich bei den Miteigentümern um ehemalige Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, kommt eine Widerspruchsklage gemäß § 771 ZPO in Betracht. Durch diese können die Miteigentümer eine Teilungsversteigerung verhindern, sofern diese unberechtigt ist. Hat die Widerspruchsklage Erfolg, wird die drohende Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt.

Da es sich bei der Widerspruchsklage um ein sehr kompliziertes rechtliches Konstrukt handelt, bieten wir Ihnen die Möglichkeit einer kostenlosen Ersteinschätzung durch unseren Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht. Mit dessen Hilfe lassen Sie Schwierigkeiten und Unklarheiten aus dem Weg räumen. Hier können Sie Ihr Problem schildern.

 

3.4 Wohn- oder Nießbrauchrecht einrichten

Eine Teilungsversteigerung verhindern kann man auch, wenn die fragliche Immobilie mit einem Wohn- oder Nießbrauchrecht belegt ist. Besteht ein solches bereits vor der Beantragung einer Teilungsversteigerung, ist diese gänzlich ausgeschlossen.

Wenn eine Person über Wohnrecht an einer Immobilie verfügt, kann sie für einen vorab festgelegten Zeitraum – begrenzt oder lebenslang – darin wohnen. Hat sie ein Nießbrauchrecht inne, darf die Person darüber hinaus auch Einkünfte aus Miete oder Pacht erzielen. Beide Rechte werden mit einem entsprechenden Vermerk im Grundbuch gesichert und gelten gegenüber jedermann – auch wenn die Immobilie z. B. bei einem Verkauf den Eigentümer wechselt.

Weitere Informationen finden Sie in unseren Beiträgen „Wohnrecht auf Lebenszeit“ und „Nießbrauch“.

 

4. Verzögerungsstrategien – Teilungsversteigerung verhindern durch verzögernde Maßnahmen

Greift keine der Verhinderungsstrategien, kann unter Umständen auf verzögernde Maßnahmen zurückgegriffen werden. Eine Teilungsversteigerung verhindern kann man so nicht – jedoch kann wertvolle Zeit gewonnen werden. Wann und unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, erfahren Sie im Folgenden.

 

4.1 Einstweilige Einstellung des Verfahrens

Eine Maßnahme wäre die einstweilige Einstellung des Verfahrens. Dadurch kann man zwar nicht die Teilungsversteigerung verhindern – aber immerhin verzögern.

Eine solche ist gemäß § 180 Absatz 2 Zwangsversteigerungsgesetz möglich, wenn „dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint.“ Der Fall wäre dies z. B. dann, wenn der Teilungsversteigerungstermin zu einer Unzeit anberaumt wurde. Diese wäre gegeben, wenn gegenwärtig erfolgsversprechende Vergleichsverhandlungen zwischen den Miteigentümern liefen. Ebenfalls denkbar wäre eine zeitnah zu erwartende beachtliche Wertsteigerung des Versteigerungsgegenstandes.

Liegen entsprechende Gründe vor, muss die einstweilige Einstellung des Verfahrens beim zuständigen Gericht beantragt werden. Bei positiver Berücksichtigung kann das Verfahren für bis zu sechs Monate eingestellt und die Einstellung einmalig wiederholt werden.

Ebenfalls möglich ist eine einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung gemäß § 180 Absatz 3 Zwangsversteigerungsgesetz im Falle einer (zerbrochenen) Ehe oder Lebenspartnerschaft. Dafür müsste die drohende Teilungsversteigerung das Wohl eines gemeinsamen Kindes ernsthaft gefährden und die einstweilige Einstellung des Verfahrens zur Abwendung dieser geeignet sein. Wird der einstweiligen Einstellung aus einem solchen Grund stattgegeben, ist ihre mehrfache Wiederholung zulässig. Jede Wiederholung ist längstens sechs Monate gültig und die Gesamtdauer aller Wiederholungen darf nicht mehr als fünf Jahre betragen.

 

4.2 Beitritt zur Teilungsversteigerung

Eine weitere sinnvolle Strategie ist der Beitritt zur Teilungsversteigerung. Auf diesem Wege wird aus einem passiven Antragsgegner ein aktiver Beteiligter, der mit den gleichen Gestaltungsrechten wie der Antragssteller ausgestattet ist.

Der Antragssteller kann z. B. Einfluss auf das Ergebnis einer Teilungsversteigerung nehmen – etwa indem er den Zuschlag mithilfe der Einstellungsbewilligung unwirksam werden lässt. Entscheidungen wie diese können nach einem Beitritt zur Teilungsversteigerung nicht länger von ihm alleine, sondern nur gemeinsam mit den Miteigentümern getroffen werden. Auf diese Weise wird der Antragssteller stark in seiner Verfügungsgewalt eingeschränkt.

Wenn einer der Miteigentümer der Teilungsversteigerung beitreten will, muss er dem zuständigen Gericht einen entsprechenden Antrag zukommen lassen. Außerdem muss er den Antragssteller mindestens vier Wochen vor dem angesetzten Versteigerungstermin über die Vorgänge in Kenntnis gesetzt haben. 

 

5. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Erbrecht

Wollen Sie eine bevorstehende Teilungsversteigerung verhindern, empfiehlt sich eine sorgfältige Prüfung der Ihnen zur Verfügung stehenden Strategien. Auch sollten Sie mögliche Risiken nicht aus den Augen verlieren. Haben Sie Fragen oder konkrete Probleme zur Teilungsversteigerung oder deren Verhinderung, können diese in unserer kostenlosen Ersteinschätzung geklärt werden.

 

► Hier haben Sie die Möglichkeit, Ihre Frage oder Ihr Rechtsproblem mit unserem Anwalt für Zwangsvollstreckungsrecht zu besprechen.

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