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Der Bausparvertrag – Eine Einführung

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Damit ein Bausparer z. B. für den Erwerb einer von ihm bevorzugten Immobilie ein Bauspardarlehen bei seiner Bausparkasse erhalten kann, muss er zunächst selbst einen gewissen Bausparbetrag (in der Regel 40–50 % des vertraglich vereinbarten Bauspardarlehens) angespart haben. 

Die Funktionsweise eines Bausparvertrags stellt sich in drei Phasen dar:

 

  •  Ansparphase
  •  Zuteilungsphase
  •  Darlehensphase

 

1. Ansparphase

Wie der Name verdeutlicht, erfolgt in dieser ersten Phase die Ansparung, also eine Einzahlung von Geldbeträgen auf das Bausparkassenkonto. Die genaue Höhe der Einzahlungen wird dabei individuell vereinbart und kann flexibel gehalten werden.

Bei der Einzahlung der vereinbarten Bausparbeträge kann dem Bausparer vertraglich gestattet sein, nur geringe Summen einzuzahlen oder eine Einzahlung ganz auszusetzen. Auf diese eingezahlten, stetig wachsenden Bauspareinlagen zahlt die Bausparkasse einen vertraglich festgelegten Zinssatz (Sparzins), der für die gesamte Vertragslaufzeit gilt. Die genauen Konditionen werden also schon bei Vertragsschluss verbindlich festgelegt. Die Zinshöhe lag dabei noch vor ein paar Jahren zwischen 2,5% und 4,75% jährlich, was das Bausparen als Geldanlage für die Bausparer gerade in der heutigen Zeit von Niedrigzinsen interessant gemacht hat.

 

2. Zuteilungsphase

Die Zuteilungsphase des Bausparvertrags ist dann erreicht, wenn alle Voraussetzungen für eine Auszahlung des Bauspardarlehens erfüllt sind. Man spricht daher auch von der Zuteilungsreife des Bausparvertrages.

Anders als viele Bausparer denken, erfolgt die Auszahlung des Bauspardarlehens nicht automatisch, wenn das erforderliche Bausparguthaben angespart wurde. Eine Auszahlung ist neben der Zustimmung des Bausparers auch noch davon abhängig, wie viel Bausparguthaben der Bausparkasse selbst zum Zuteilungszeitpunkt zur Verfügung steht.

Da die ausgezahlten Bauspardarlehen durch die Einzahlungen anderer Bausparer bedient werden, kann stets nur ein gewisser Anteil an Bausparverträgen bedient werden, damit dieses System der ständigen Geldrotation nicht ins Ungleichgewicht fällt. Steht der Bausparkasse viel Geld (durch neu abgeschlossene Bausparverträge und/oder hohe Einzahlungen in bereits bestehende Verträge) zur Verfügung, kann sie auch viele Bauspardarlehen bedienen. Gegenteiliges gilt, je mehr Bauspardarlehen bereits ausgezahlt wurden.

Um eine Reihenfolge der zuteilungsreifen Bauspardarlehen zu bestimmen, vergibt die Bausparkasse (monatlich, vierteljährlich oder halbjährlich) für diese Bausparverträge eine Bewertungszahl. Das genaue Berechnungssystem für diese Bewertungszahl ist nicht bekannt, allerdings fließen Faktoren wie Sparguthaben, eingeflossene Zinsen und Laufzeit in die Berechnung mit ein. In dieser Wartezeit wird das angesparte Bausparguthaben der Bausparer – bis zur endgültigen Auszahlung – weiter verzinst.

In einzelnen Fällen haben die Bausparkassen im Vertrag einen „Zins- oder Treuebonus“ vereinbart. Diesen Bonus erhalten Bausparer, wenn sie ihr Bauspardarlehen trotz Zuteilungsreife nicht in Anspruch nehmen.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs hat eine solche Vereinbarung Einfluss auf die Kündigung des Bausparvertrags. Danach ist eine Kündigung erst dann wirksam, wenn auch die Voraussetzungen für den Bonus seit zehn Jahren erfüllt sind.

Nach den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB) der Bausparkassen ist es einem Bausparer zudem möglich, auch nach Zuteilungsphase weitere Bauspareinlagen einzuzahlen. Solche Einzahlungen können – das Einverständnis der Bausparkasse vorausgesetzt - sogar bis zur Vollbesparung des Bausparvertrags und darüber hinaus vorgenommen werden.

 

3. Darlehensphase

Entscheidet sich der Bausparer für die Auszahlung der Bausparsumme (= angesparte Bauspareinlagen + Bauspardarlehen) so wechselt er in die Darlehensphase. Ab jetzt muss er der Bausparkasse das in Anspruch genommene Bauspardarlehen unter einen festen Zinssatz zurückzahlen.

 

Bausparvertrag

 

4. Folgen der Niedrigzinspolitik

Heute kämpfen die Bausparkassen mit Verträgen, die trotz Zuteilungsreife nicht in Anspruch genommen werden. Durch die aktuelle Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist es für Bausparer günstiger geworden, ein Darlehen bei einem regulären Kreditinstitut aufzunehmen. Der abgeschlossene Bausparvertrag dient dagegen nicht nur als Geldanlage zum Sparen, sondern auch als Möglichkeit, in Zeiten höherer Darlehenszinsen ein vertraglich zugesichertes zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen.

Wegen der damit eingeleiteten Verschiebung der Zinslast einseitig zu Lasten der Bausparkasse, haben diese damit begonnen, hochverzinste Altbausparverträge zu kündigen.

Zunächst wurden vollbesparte Bausparverträge gekündigt, wobei sich die Bausparkassen auf das gesetzliche Kündigungsrecht des § 488 Abs. 3 BGB beriefen. Diese Kündigungspraxis wurde bereits durch mehrere Oberlandesgerichte bestätigt (etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 02.09.2013 - Az. 19 U 106/13; OLG Stuttgart, Beschluss vom 14.10.2011 - 9 U 151/11).

Seit 2014 sind Bausparkassen aber dazu übergegangen, auch solche Verträge zu kündigen, die lediglich zuteilungsreif, also nicht vollbespart sind. Dabei berufen sich alle Bausparkassen auf die Vorschrift des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Auf diese Weise sind so bereits etwa 200.000 Bausparverträge gekündigt worden.

Am 21.02.2017 hat der Bundesgerichtshof eine solche Kündigung grundsätzlich für rechtmäßig erklärt, Az. XI ZR 272/16. Dies soll aber nicht gelten, wenn im Vertrag ein „Zins- oder Treuebonus“ vereinbart wurde (siehe oben).

 

Rechtsanwalt Dimitri Mass

 

advocado Partner-Anwalt Dimitri Mass beschäftigt sich seit 2014 umfassend mit dem Thema Kündigung von Bausparverträgen und hat bereits mehrere Mandanten gegen die Kassen vertreten.

Kurzlebenslauf:

1998 Studium der Rechtswissenschaften an der Gottfried Wilhelm Leibniz Universität  Hannover

2003 Ergänzungsstudiengang „Wirtschaftsstrafrecht“ an der Universität Osnabrück (LL.M.)

2008 Zulassung zum Rechtsanwalt in Hannover

 

Bildquellen copyright (c): Gina Sanders - 123rf.com, Franck Boston - 123rf.com

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Beitrag von
Dimitri Mass, Florian Specht
Als Teil der juristischen Redaktion bei advocado steht Dimitri Mass, Florian Specht stetig im Austausch mit Anwälten und anderen Juristen, um Ihnen bei schwierigen Rechtsfragen oder -problemen die besten Lösungsansätze aufzuzeigen.
Bei diesem Artikel handelt es sich um einen Ratgeberartikel, den unsere juristische Redaktion mit größtmöglicher Sorgfalt verfasst hat. Der Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und unsere Redakteure sind keine Rechtsanwälte. Selbstverständlich ersetzen die Informationen aus diesem Artikel keine Rechtsberatung im Einzelfall. Jeder individuelle Fall muss vorher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden, um eine fundierte Handlungsempfehlung erteilen zu können.
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