Vorfälligkeits­entschädigung: Strafzahlung an die Bank lässt sich umgehen

1. Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das eigentlich?

Ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung ist meist eine langfristige Verpflichtung mit fest vereinbarten Zinsen – häufig über 10 Jahre oder länger. Wird der Kredit vorzeitig zurückgezahlt, obwohl er noch nicht ordentlich gekündigt werden kann, verlangt die Bank in vielen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung dient als Schadensersatz, da der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung Zinseinnahmen entgehen, mit denen sie ursprünglich kalkuliert hatte. Die Höhe dieser Kosten kann erheblich sein – fünfstellige Beträge sind keine Seltenheit.

Typische Gründe für eine vorzeitige Rückzahlung sind:

• Verkauf der Immobilie (z. B. nach Scheidung oder Trennung)
• Umzug in eine andere Stadt oder Region
• Arbeitslosigkeit oder finanzielle Engpässe

Beispiel: Vorfälligkeitsentschädigung beim Immobilienkredit einfach erklärt

Familie Müller hat vor 5 Jahren einen Immobilienkredit über 200.000 € aufgenommen. Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre, und der vereinbarte feste Zinssatz liegt bei 3 % pro Jahr.

Jetzt – nach 5 Jahren – möchten sie ihre Immobilie verkaufen und den Kredit vorzeitig zurückzahlen.

Das Problem: Die Bank hat mit den Zinseinnahmen für die vollen 10 Jahre gerechnet. Durch die frühzeitige Rückzahlung entgehen ihr die Zinsen für die verbleibenden 5 Jahre. Die Bank muss das vorzeitig zurückgezahlte Geld nun neu anlegen. Doch seitdem die Zinsen gesunken sind, bekommt sie am Markt dafür nur noch 2 % Zinsen statt der ursprünglichen 3 %. Dadurch entsteht der Bank ein Zinsverlust, den sie sich über die Vorfälligkeitsentschädigung von Familie Müller ausgleichen lässt.

Sollte der Immobiliendarlehnsvertrag der Familie Müller fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten, sind sie nicht zur Zahlung verpflichtet. Das betrifft Verträge, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen worden sind.

Vorfälligkeitsentschädigung Höhe

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird individuell berechnet und hängt von mehreren Faktoren ab:

• Restschuld: Je höher die verbleibende Restschuld, desto höher fällt in der Regel auch die Entschädigung aus.
• Zeit bis zur ordentlichen Kündigung: Je weiter die Möglichkeit, den Kredit ordentlich zu kündigen, noch entfernt ist, desto größer ist der Zinsverlust für die Bank – und entsprechend höher kann die Entschädigung sein.
• Vereinbarter Zinssatz: Ein höherer Sollzins im ursprünglichen Vertrag führt zu einem größeren Zinsnachteil für die Bank, wenn der Kredit vorzeitig beendet wird und die Zinsen inzwischen gesunken sind.
• Aktuelles Zinsniveau: Die Bank vergleicht den Zinssatz Ihres Kredits mit den aktuell erzielbaren Zinsen am Kapitalmarkt. Je niedriger die aktuellen Marktzinsen, desto größer der finanzielle Verlust der Bank – und desto höher die Vorfälligkeitsentschädigung.

BGH Urteile Vorfälligkeitsentschädigung: Rückforderung möglich

Grundsätzlich ist die Erhebung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechtlich zulässig, sodass Banken eine solche Zahlung verlangen dürfen, wenn ein Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt wird. Allerdings hat die Rechtsprechung in den letzten Jahren mehrfach Klauseln zur Berechnung der Entschädigung für unzureichend erklärt, wodurch die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung nicht verlangen kann oder Verbraucher bereits gezahlte Beträge zurückverlangen können - solange der Anspruch noch nicht verjährt ist.

• Mai 2025: Sparkassen-Klausel für unwirksam erklärt
  Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. Mai 2025 (Az.: XI ZR 22/24) eine von vielen Sparkassen zwischen März 2016 und Anfang 2020 verwendete Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung als unzureichend und damit unwirksam eingestuft. Das bedeutet: Verbraucher, die in diesem Zeitraum einen Immobilienkredit bei einer Sparkasse abgeschlossen und diesen vorzeitig zurückgezahlt haben, müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen oder können bereits gezahlte Beträge unter Umständen zurückfordern.
  
  
• Auch LBS-Verträge im Fokus
  Verschiedene Landesbausparkassen (LBS) haben sehr ähnlich formulierte Klauseln wie die Sparkassen verwendet und dürften deswegen ebenfalls von der aktuellen Rechtsprechung betroffen sein. Deshalb lohnt sich auch hier eine sorgfältige Prüfung der Darlehensverträge aus den Jahren 2016 bis 2020.
  
  
• Dezember 2024: Urteil gegen VR-Bank
  Bereits im Dezember 2024 erklärte der BGH auch eine Klausel einer VR-Bank für unwirksam (Az.: XI ZR 75/23). Verbraucher können somit ebenfalls bereits gezahlte Entschädigungen zurückverlangen.

Das Urteil dürfte nicht nur die VR-Bank betreffen. Auch andere Kreditinstitute haben in der Vergangenheit vergleichbare Klauseln verwendet – vor allem in Darlehensverträgen, die zwischen dem 21. März 2016 und Anfang 2020 abgeschlossen wurden.

Dazu zählen insbesondere:

• Volksbanken
• Raiffeisenbanken
• Sparda-Banken
• PSD-Banken
• Apobank
• BBBank

Verbraucher, die in diesem Zeitraum einen Immobilienkredit bei einem dieser Institute abgeschlossen und bereits eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt haben, sollten ihren Vertrag prüfen lassen – es besteht die Möglichkeit, bereits gezahlte Beträge zurückzuerhalten.

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2. Vorfälligkeitsentschädigung 2025 umgehen

Für Immobiliardarlehen, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gelten erhöhte Informationspflichten für Banken. Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist die Bank verpflichtet, Sie klar und verständlich über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu informieren.

Fehlen diese Angaben oder sind sie fehlerhaft, verliert die Bank ihren Anspruch auf die Vorfälligkeitsentschädigung – sie darf keine Zahlung verlangen, obwohl der Kredit vorzeitig beendet wird.

Mögliche Fehler sind z. B.:

• Keine Entscheidung für eine Berechnungsmethode: Nach dem Willen des Gesetzgebers muss sich die Bank schon bei Vertragsschluss für eine bestimmte Berechnungsmethode entscheiden. Tut sie das nicht und hält sie sich alle Türen offen, dürfte die Information fehlerhaft sein.
• Falscher Berechnungszeitraum: Banken können nur mit garantierten Zinseinnahmen rechnen, solange der Kredit nicht ordentlich gekündigt werden kann. Entsteht durch die Information im Vertrag der Eindruck, dass die Bank für einen längeren Zeitraum eine Entschädigung verlangen kann, ist die Information mit hoher Wahrscheinlichkeit angreifbar.
• Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt: Sondertilgungen reduzieren die Darlehenssumme – und damit die Zinsbelastung. Berücksichtigen Banken dies nicht, ist die Berechnung fehlerhaft.
• Bearbeitungsgebühren: Es ist umstritten, ob für die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung eine Bearbeitungsgebühr verlangt werden kann. Behauptet die Bank das, kann darin ein Argument für eine unrichtige Information liegen.

3. Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal sein?

Ob – und in welcher Höhe – eine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf, hängt entscheidend von der Art des Darlehens ab. Denn diese Entschädigung ist nicht nur bei Immobilienkrediten möglich. Auch bei allgemeinen Verbraucherkrediten wie Raten- oder Autokrediten kann sie fällig werden – allerdings gelten hier andere gesetzliche Vorgaben.

Gesetzliche Begrenzung bei Raten- und Autokrediten

Für alle Verbraucherdarlehen ohne Grundpfandrecht – dazu zählen insbesondere Raten- und Autokredite, die seit dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden – ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich geregelt (§ 502 Abs. 3 BGB).

• Bei mehr als einem Jahr Restlaufzeit: maximal 1 % der noch offenen Kreditsumme
• Bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit: maximal 0,5 % der Restschuld

Beispiel:

Sie haben einen Autokredit mit einer Restschuld von 10.000 Euro und einer Restlaufzeit von 18 Monaten. Möchten Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen, darf die Vorfälligkeitsentschädigung höchstens 1 % von 10.000 Euro, also 100 Euro, betragen.

Keine gesetzliche Obergrenze bei Baufinanzierungen

Für Immobilienkredite – etwa zur Finanzierung eines Haus- oder Wohnungskaufs – gilt grundsätzlich keine gesetzliche Deckelung der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Grund liegt darin, dass Immobilienkredite in der Regel über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte laufen und deutlich höhere Kreditbeträge umfassen als Raten- oder Autokredite.

Dadurch sind das finanzielle Risiko und die Planung für die Bank wesentlich komplexer. Eine gesetzliche Begrenzung der Vorfälligkeitsentschädigung könnte dazu führen, dass Banken ihre entstehenden Verluste nicht vollständig ausgleichen können. Dies würde solche Kredite für die Banken weniger attraktiv machen, was sich letztlich in höheren Kosten für die Verbraucher niederschlagen könnte.

In diesen Fällen darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung auf Basis einer individuellen Berechnung verlangen.

Wichtig: Auch wenn es keine gesetzliche Obergrenze gibt, muss die Berechnung der Entschädigung nachvollziehbar, korrekt und transparent sein. Sind die Vertragsklauseln fehlerhaft oder unklar formuliert, kann die Forderung nach einer Vorfälligkeitsentschädigung ganz entfallen.

4. Vorfälligkeitsentschädigung berechen: Wie geht das?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten ist komplex – und für Laien oft nur schwer nachvollziehbar. Denn es geht um die Frage, wie viel Geld der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung an Zinseinnahmen entgeht – und welchen Ausgleich sie dafür verlangen darf.

Banken nutzen in der Regel eine von zwei anerkannten Methoden zur Ermittlung der Entschädigung:

1. Aktiv-Aktiv-Methode
   Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird ermittelt, wie viel Zinsgewinn die Bank durch den ursprünglichen Kredit erzielt hätte. Dem gegenübergestellt wird, wie viel sie durch einen neuen Kredit mit einem neuen Kunden am Markt erwirtschaften kann.
   
   
2. Aktiv-Passiv-Methode
   Bei der Aktiv-Passiv-Methode vergleicht die Bank die vereinbarten Zahlungen aus dem alten Darlehen (Zinsen, Tilgungen, Restschuld) mit den Zinserträgen, die sie am Kapitalmarkt durch eine sichere Anlage – zum Beispiel in Pfandbriefe – erzielen würde. Die Differenz zwischen diesen Beträgen ergibt vereinfacht gesagt die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Aktiv-Passiv-Methode ist für die Banken in der Regel lukrativer, da das zurückgezahlte Geld fiktiv am Kapitalmarkt angelegt wird, wo die Zinssätze oft niedriger sind als bei der Kreditvergabe an einen neuen Kunden. Dadurch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung höher aus.

Diese Faktoren beeinflussen die Höhe der Entschädigung:

Bei der individuellen Berechnung spielen u. a. folgende Parameter eine Rolle:

• Restschuld zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung
• nächste Möglichkeit, den Kredit ordentlich zu kündigen (relevanter Zeitraum der „entgangenen Zinsen“)
• Vertraglich vereinbarter Sollzinssatz
• Zinsniveau zum Zeitpunkt der Rückzahlung (Refinanzierungszins)
• monatliche Ratenhöhe und Zahlungsrhythmus (monatlich oder vierteljährlich)
• vereinbarte Tilgungsanpassungen und deren Umfang

Zusätzlich muss die Bank bei der Berechnung ersparte Kosten abziehen, etwa:

• Verwaltungskosten (z. B. Kontoführung, Kreditüberwachung)
• Risikoaufschläge, da das Darlehen nicht mehr ausfallen kann

Vorfälligkeitsentschädigung selbst berechnen: So geht´s

Online-Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung können eine grobe Orientierung bieten. Für eine halbwegs realistische Einschätzung müssen Sie u. a. folgende Fragen beantworten können:

• Wie hoch ist Ihr vereinbarter Sollzins bzw. Nominalzins?
• Wie hoch ist Ihre monatliche Rate?
• Wann wollen oder wollten Sie Ihr Darlehen vorzeitig zurückzahlen?
• Wie hoch ist Ihre aktuelle Restschuld?
• Wann ist das reguläre Ende Ihrer Sollzinsbindung?
• Wann wurde Ihr Darlehen an Sie ausgezahlt?

Aber: Selbst kleinere Rechenfehler oder fehlende Angaben können die Entschädigung deutlich verteuern. Deshalb ist es oft sinnvoll, die Bankberechnung anwaltlich prüfen zu lassen – vor allem, wenn Zweifel an der Korrektheit bestehen oder bereits eine hohe Summe gefordert wurde.

5. Wie überprüfe ich die Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie Sie den vorherigen Abschnitten entnehmen können, gibt es viele Gründe, aus denen eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht gezahlt werden muss. Für Laien ist dies jedoch häufig schwer zu erkennen. Deshalb ist es ratsam, sich anwaltliche Unterstützung zu holen.

Ein erfahrener Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht kann Ihren Darlehensvertrag sorgfältig prüfen, mögliche Fehler in den Vereinbarungen aufdecken und beurteilen, ob sich die Forderung der Bank womöglich abwenden lässt.

Der Anwalt prüft alle Optionen zur Vermeidung hoher Entschädigungszahlungen:

1. Ist die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen korrekt?
2. Besteht ein Sonderkündigungsrecht?
3. Enthält die Widerrufsbelehrung des Vertrages Fehler?
4. Ist eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht geschuldet, weil im Vertrag nicht zureichend informiert wurde, wie sie berechnet wird?

Bestehen Erfolgsaussichten, den Schadensersatz zu umgehen, kann der Anwalt die Verfahrensführung gegenüber der Bank übernehmen und eine Korrektur der Forderung oder den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung durchsetzen.

6. Wann darf die Bank keine Entschädigung fordern?

Die Bank darf – wie bereits erläutert – keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn sie fehlerhafte oder unvollständige Angaben zur Berechnung der Entschädigung im Darlehensvertrag gemacht hat.

Darüber hinaus gibt es weitere Fälle, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Dabei handelt es sich rechtlich jedoch nicht um eine „vorzeitige Rückzahlung“, sondern um reguläre oder vertragsbedingte Beendigungen des Darlehens.

In diesen 3 Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

1. Ordentliche Kündigung nach § 489 BGB

Wenn Sie ein Darlehen aufgrund einer ordentlichen Kündigung zurückzahlen, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Ein Darlehen mit einer vereinbarten Sollzinsbindung können Sie immer zum Ende der Sollzinsbindung ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Ist die Sollzinsbindung länger als 10 Jahre, können Sie aber auch schon 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten ordentlich kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Wenn Sie sich nicht mehr in der ersten, sondern einer späteren Zinsbindungsphase befinden, rechnen sich die maximal 10 Jahre ab dem Zeitpunkt, an welchem Sie den neuen Zinssatz vereinbart hatten (anstatt ab der vollständigen Auszahlung).

Beispiel: Haben Sie eine Zinsbindung von 20 Jahren vereinbart, können Sie trotzdem bereits nach 10 Jahren Ihren Kredit kündigen – auch wenn Ihre Sollzinsbindung eigentlich noch 10 Jahre weiterläuft. Nach Ablauf der 10 Jahre können Sie den Vertrag dann mit einer Frist von sechs Monaten ordentlich kündigen.

2. Vertrag mit variablem Zinssatz

Bei Krediten mit variabler Verzinsung können Verbraucher jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – ebenfalls ohne Entschädigungszahlung.

3. Kündigung durch die Bank

Wird das Darlehen von der Bank selbst gekündigt, z. B. wegen Zahlungsverzugs, entfällt in der Regel ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank kann in solchen Fällen keine Schadensersatzansprüche wegen entgangener Zinsen geltend machen.

7. Sind die Vorfälligkeitszinsen steuerlich absetzbar?

Ob Sie eine gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen können, hängt davon ab, aus welchem Anlass der Immobilienkredit vorzeitig zurückgezahlt wurde – also vom Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung.

Nicht absetzbar: Verkauf der Immobilie

Wenn Sie Ihre Immobilie verkauft haben und aus diesem Grund den Kredit vorzeitig getilgt haben, können Sie die gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat klargestellt, dass in solchen Fällen der Verkauf – und nicht mehr die Vermietung – ursächlich für die Zahlung ist. Damit fehlt der direkte wirtschaftliche Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung (BFH, Urteil vom 11.02.2014, Az. IX R 42/13; BFH, Urteil vom 06.12.2005, Az. VIII R 34/04).

Nicht absetzbar: Reinvestition

Selbst wenn Sie den Verkaufserlös in eine neue vermietete Immobilie investieren, bleibt die Vorfälligkeitsentschädigung nicht abziehbar. Die Zahlung wird dem abgeschlossenen Objekt zugeordnet – nicht dem neuen.

Absetzbar: Weiter bestehende Vermietungstätigkeit:

Anders sieht es aus, wenn der Kredit ohne Zusammenhang mit einem Verkauf vorzeitig beendet wurde – etwa weil Sie eine Umschuldung vornehmen oder den Kredit ablösen, aber die Immobilie weiterhin vermieten.

In solchen Fällen kann ein steuerlicher Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten grundsätzlich möglich sein, sofern ein klarer wirtschaftlicher Zusammenhang zur Vermietung besteht.