Vorfälligkeits­entschädigung: Strafzahlung an die Bank lässt sich umgehen

1. Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist das eigentlich?

Ein Immobilienkredit oder eine Baufinanzierung bedeutet in der Regel eine langfristige Verpflichtung mit fest vereinbarten Zinsen – oft über 10 Jahre oder mehr. Möchten Kreditnehmer ihren Kredit vor Ablauf der Zinsbindung vollständig zurückzahlen, wird in vielen Fällen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Dabei handelt es sich um einen Schadensersatz, den Banken verlangen, weil ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung Zinserträge entgehen, mit denen sie fest kalkuliert haben.

Die Zahlung kann erheblich sein – fünfstellige Beträge, etwa ab 25.000 Euro, sind keine Seltenheit. Im Alltag tritt dies häufig beim Verkauf einer Immobilie auf, etwa aufgrund von Scheidung, Umzug oder Arbeitslosigkeit.

Aktuelle Rechtsprechung: Rückforderung möglich

In bestimmten Fällen kann die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgangen oder sogar zurückgefordert werden:

• Mai 2025: Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine von vielen Sparkassen verwendete Klausel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig ist (Az.: XI ZR 22/24). Betroffen sind Verträge, die zwischen März 2016 und Anfang 2020 geschlossen wurden.
• Dezember 2024: Der BGH erklärte auch eine Klausel der VR-Bank für unwirksam (Az.: XI ZR 75/23). Verbraucher haben damit Anspruch auf Rückerstattung bereits gezahlter Entschädigungen.

Auch Kunden der LBS (Landesbausparkassen) können unter Umständen eine Rückzahlung verlangen. Ein anwaltlicher Check lohnt sich insbesondere bei Verträgen aus diesen Zeiträumen.

2. Wie hoch darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal sein?

Für alle Ratenkredite bzw. Autokredite seit dem 11. Juni 2010 ist die Höhe der Entschädigung gesetzlich festgelegt:

• Kredit-Restlaufzeit von über 1 Jahr: Maximal 1 % der vorzeitig zurückgezahlten Kreditsumme (Restschuld)
• Kredit-Restlaufzeit von unter 1 Jahr: 0,5 % der Restschuld

Diese gesetzliche Regelung gilt nicht für Baufinanzierungen. Immobilienkredite zum Hauskauf sind über ein Grundpfandrecht abgesichert, weshalb eine individuelle Berechnung notwendig ist.

Bei vor dem 11. Juni 2010 abgeschlossenen Verträgen ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht begrenzt.

3. Vorfälligkeitsentschädigung berechen: Wie geht das?

Bei Immobilienkrediten nutzen Banken 2 Berechnungsmethoden:

1. Aktiv-Aktiv-Methode: Vergleich entgangener Zinserträge durch Vertragsauflösung mit Zinserträgen bei einem neuen Vertrag.
2. Aktiv-Passiv-Methode: Vergleich der vereinbarten Zahlungen (Tilgung, Zinsen, Restschuld) des gekündigten Vertrags mit Zinserträgen bei Abschluss eines neuen Vertrages mit der gleichen Darlehenssumme. Die Differenz ergibt die Vorfälligkeitszinsen. Diese Methode nutzen die meisten Banken.

Folgende Faktoren fließen in die Berechnung ein:

• Restschuld
• Restlaufzeit
• Vertraglich vereinbarter Zinssatz
• Aktuelles Zinsniveau
• Bearbeitungs- und Verwaltungskosten der Bank

Grundlage für die individuelle Berechnung bei Baufinanzierungen ist die Höhe der entgangenen Zinseinnahmen bis zum Ende der vertraglichen Zinsbindung

abzüglich:

• durch vorzeitige Vertragsauflösung eingesparte Verwaltungskosten
• ersparte Kosten durch Nicht-Eintreten des Zahlungsausfallrisikos
• bei einem Hypothekenpfandbrief: entfallende Zinsen an den Pfandbrief-Inhaber

Vorfälligkeitsentschädigung selbst berechnen: So geht´s

Um die Vorfälligkeitsentschädigung selbstständig zu berechnen (z. B. mit einem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner), sind viele Daten notwendig, unter anderem:

• Darlehenssumme
• Laufzeit des Darlehens (Vertragsbeginn & -ende)
• Kündigungstermin/Restlaufzeit des Darlehens
• Höhe der Restschuld zum Ablösetermin
• derzeitiges Zinsniveau
• monatliche Rate
• Zahlungsrhythmus (monatlich oder vierteljährlich?)

Die individuelle Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex. Bevor Kunden zu viel zahlen, kann eine anwaltliche Prüfung sinnvoll sein. Ein Anwalt für Kreditvertragsrecht weiß, wann Berechnungsfehler der Bank es möglich machen, die Zinserstattung zu umgehen.

4. Wann darf die Bank keine Entschädigung fordern?

In diesen Fällen darf die Bank keine Entschädigung für die vorzeitige Kündigung eines Darlehens verlangen:

• Nach 10 Jahren Zinsbindung: Wer einen Darlehensvertrag mit Zinsbindung abgeschlossen hat, besitzt mit Ende der Zinsbindung nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht: Der Darlehensvertrag ist nach zehn Jahren jederzeit mit sechs monatiger Kündigungsfrist kündbar – ohne Zahlung einer Entschädigung.
• Vertrag mit variablen Zinsen: Kreditnehmer dürfen Verträge mit variablem Zinssatz jederzeit mit drei Monaten Kündigungsfrist ohne Schadensersatzzahlung kündigen.
• Bank kündigt den Vertrag: Beendet die Bank selbst den Darlehensvertrag, darf sie keine zusätzliche Zinszahlung verlangen.
• Einvernehmliche Kündigung: Einigen sich beide Parteien auf eine Kündigung (z. B. um ein Darlehen durch ein höheres abzulösen), dann steht der Bank für die vorzeitige Kündigung des alten Darlehens keine Entschädigung zu.

5. Vorfälligkeitsent­schädigung 2025 umgehen: 4 Optionen

Banken fordern die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung eines Darlehens. Oft fordern sie aber zu Unrecht. Kunden haben vier Optionen, die Zahlung der Entschädigung zu umgehen, sie zu reduzieren oder eine bereits gezahlte Entschädigung zurückzubekommen.

1. Fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Für ab dem 11. Juni 2010 geschlossene Verträge gilt: Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung lässt sich der Vertrag aufheben – und damit die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Wer zwischen dem 11. Juni 2010 und 20. März 2016 einen Kreditvertrag abgeschlossen hat, kann bei fehlerhafter und fehlender Belehrung vom ewigen Widerrufsrecht profitieren. Mit dem Widerrufsjoker lässt sich auch die Strafzahlung an die Bank umgehen.

Für Kreditnehmer mit Verträgen ab dem 21. März 2016 ist der Widerruf des Immobiliendarlehens innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Jahr und 14 Tagen möglich.

Diese Fehler der Bank in der Belehrung berechtigen zum Widerruf:

• Fehlende Pflichtinformationen
• Falsche Fristbelehrung
• Aufsichtsbehörde nicht benannt
• Keine oder unvollständige Angaben zu Widerrufsfolgen
• Unbekannte Mehrkosten für öffentliche Stellen
• Keine Anpassung auf den Einzelfall

Ob die Vertragsklauseln fehlerhaft sind, kann für Laien schwer erkennbar sein Ein Anwalt für Widerrufsrecht kann schnell Klarheit schaffen: Er kennt die aktuelle Rechtsprechung zu Anforderungen an Widerrufsbelehrungen in Darlehensverträgen. Der Anwalt kann rechtssicher beurteilen, ob in Ihrem individuellen Fall Erfolgsaussichten bestehen.

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2. Fehlerhafte Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Banken ihre Kunden nicht ausreichend über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung aufklären, ist ein Schadensersatzanspruch der Banken ausgeschlossen. Dieser "Vorfälligkeitsjoker" ist für alle ab dem 21. März 2016 geschlossenen Darlehensverträge relevant.

Mögliche Fehler sind z. B.:

• Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt: Sondertilgungen reduzieren die Darlehenssumme – und damit die Zinsbelastung. Berücksichtigen Banken dies nicht, ist die Berechnung fehlerhaft.
• Falscher Berechnungszeitraum: Banken können nur mit garantierten Zinseinnahmen rechnen, solange die Zinsbindung besteht. Nach zehn Jahren und sechsmonatiger Kündigungsfrist kann der Kreditvertrag regulär auslaufen. Legen Banken eine längere Vertragslaufzeit zugrunde, entfällt der Zahlungsanspruch.
• Überhöhte Bearbeitungsgebühren: Die Bank berechnet die Höhe des Schadensersatzes im eigenen Interesse. Verlangt die Bank zu hohe Bearbeitungsgebühren vom Kunden, ist die Strafzahlung zu hoch – und der Vertrag damit angreifbar.
• KfW-Darlehen in die Berechnung miteinbezogen: Bei der Kündigung eines Immobiliendarlehens der KfW ist darauf zu achten, dass die Bank nur den ausgezahlten Darlehensbetrag als Grundlage für die Berechnung des Schadensersatzes nutzt – nicht die gesamte Kreditsumme.

Der Vorteil des Vorfälligkeitsjokers: Kreditnehmer müssen sich nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Ist die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen fehlerhaft, muss der Darlehensvertrag nicht rückabgewickelt werden – nur die Zahlungsverpflichtung entfällt.

Ein Anwalt kann die Berechnungen der Bank prüfen und bei Fehlern die Entschädigungszahlung verhindern oder zurückfordern.

3. Vorfälligkeitszinsen durch Sondertilgung oder Umschuldung reduzieren

Ein erfolgreicher Widerruf bedeutet die Rückabwicklung des Vertrages. Kreditnehmer können von einer Anschlussfinanzierung zu einem günstigeren Zinssatz profitieren. Durch die Umschuldung lassen sich auch die Vorfälligkeitszinsen verringern.

Im Regelfall ist die Entschädigung gesetzlich geregelt (1 % bzw. 0,5 % der Restschuld zum Kündigungszeitpunkt), das gilt jedoch nicht für Baufinanzierungen.

Bei Bausparverträgen bzw. Immobiliendarlehen kann die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten im Kreditvertrag sinnvoll sein. Über eine Sondertilgung lässt sich der Darlehensbetrag reduzieren – und damit die Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb gilt: Egal ob Kreditnehmer das Sondertilgungsrecht nutzen oder nicht, Banken müssen es bei der Zinsberechnung berücksichtigen.

4. Übertragung

Ist ein Hausverkauf der Grund für die vorzeitige Kündigung des Immobilienfinanzierung, können Kreditnehmer die Zahlung einer Entschädigung an die Bank durch Übertragung der Kreditverpflichtungen an den Käufer umgehen.

6. Vorfälligkeitsent­schädigung bei Hausverkauf übertragen

Die Kündigung der Hausfinanzierung ist innerhalb der Zinsbindungsfrist normalerweise nicht möglich. Aber: Wollen Kreditnehmer ihr Haus verkaufen, muss die Bank sie aus dem Kreditvertrag lassen. Denn ohne die Immobilie ist das Darlehen nicht mehr gesichert ist. In diesem Fall verlangt die Bank Schadensersatz vom Kunden.

Wer seinen Kredit vorzeitig kündigen, die Vorfälligkeitsentschädigung aber nicht zahlen möchte, hat folgende Optionen:

• Ersatzkreditnehmer finden: Der Käufer einer Immobilie kann den bestehenden Kredit übernehmen. Hat der Verkäufer eine zinsgünstige Finanzierung abgeschlossen, entsteht für beide Parteien ein Vorteil: Käufer können hohe Zinsen sparen und Verkäufer die Zinszahlung.
• Immobilie tauschen: Die vorhandene Immobilie kann gegen eine andere gleichwertige oder höherwertige getauscht werden. Der ursprüngliche Darlehensvertrag bleibt bestehen.

Ob Ersatzkreditnehmer oder Immobilientausch möglich sind, entscheidet die Bank.

7. Sind die Vorfällig­keitszinsen steuerlich absetzbar?

Kreditnehmer können die nach Kreditablösung gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten geltend machen. Dafür sind drei Voraussetzungen zu erfüllen:

• Der Kredit dient der Finanzierung einer vermieteten Immobilie.
• Das Objekt wird auch nach Kreditablösung weiterhin vermietet.
• Die Entschädigung ist aufgrund einer Umschuldung zu zahlen.

Die Vorfälligkeitszinsen sind steuerlich absetzbar – aber nur für Vermieter bzw. Eigentümer eines vermieteten Hauses und nicht bei Verkauf oder vorzeitiger Rückabwicklung bzw. Auflösung des Kredits.

8. Wie überprüfe ich die Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung?

Einen Kredit vorzeitig zu kündigen, kann teuer werden. Banken fordern für Zinsverluste eine Entschädigung – die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen kann jedoch fehlerhaft oder unberechtigt sein.

Damit die finanzielle Belastung durch die Kreditrückzahlung nicht unnötig größer wird, kann anwaltlicher Rat vor der Kündigung sinnvoll sein. Ein Anwalt kann den Darlehensvertrag prüfen, Fehler in der Vereinbarung entdecken und beurteilen, ob die Forderung der Bank sich umgehen lässt.

Der Anwalt prüft alle Optionen zur Vermeidung hoher Entschädigungszahlungen:

1. Enthält die Widerrufsbelehrung des Vertrages Fehler?
2. Ist die Berechnung der Vorfälligkeitszinsen korrekt?
3. Besteht ein Sonderkündigungsrecht?
4. Lässt sich durch Umschuldung oder Übertragung des Darlehens ein günstigerer Zinssatz erreichen?

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Bestehen Erfolgsaussichten, den Schadensersatz zu umgehen, kann der Anwalt die Beweisführung gegenüber der Bank übernehmen und eine Korrektur der Forderung oder den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung durchsetzen.