1. Was passiert mit dem Haus bei der Scheidung?
Bei Paaren, die keinen Ehevertrag aufsetzen lassen und eine oder mehrere gemeinsame Immobilien besitzen, stellt sich diese Frage meist vor Beginn des Scheidungsablaufs. Was bei einer Scheidung mit dem Haus oder der Ehewohnung passiert, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Ist das Haus abbezahlt, gilt für die Immobilie der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft nach § 1373 BGB. Der Zugewinnausgleich regelt, wie der finanzielle Ausgleich zwischen den Ehepartnern im Rahmen der Scheidung erfolgt.
Wenn Sie als Alleineigentümer das Haus mit in die Ehe gebracht haben, gehört es bei Scheidung nicht zur Zugewinngemeinschaft.
Grundsätzlich kann eine einvernehmliche Scheidung der beste Weg sein, um kostensparend und selbstbestimmt mit dem Haus umzugehen. Was im Fall einer Scheidung mit dem Haus passieren soll, lässt sich vorab bereits z. B. in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festlegen.
Wenn das Ehepaar sich nicht einigen kann, entscheidet das Gericht im Rahmen des Scheidungsurteils, wer das Haus bekommt bzw. welche Rolle das Haus bei der Scheidung spielt. Dieses Vorgehen kann deutlich teurer als eine außergerichtliche Einigung werden und daher nicht im Interesse der Ehepartner sein.
Falls das Haus noch nicht abbezahlt ist, kann es hilfreich sein, wenn das Paar über den bestehenden Kreditvertrag entscheidet. Dabei haftet grundsätzlich der Ehepartner, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Ob die Eheleute geschieden oder getrennt sind, ist für die Bank und den daraus resultierenden Hauskredit unerheblich.
2. Wie kann mit dem Haus bei einer Scheidung umgegangen werden? | 6 Optionen
Was mit dem gemeinsamen Haus bei Scheidung passiert, haben Sie selber in der Hand. Zur Klärung haben Sie folgende Optionen:
- Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Geldwerts
- Auszahlung des Immobilienwertes an einen Ehepartner
- Schenkung an einen Ehegatten, Kinder oder Dritte
- Übernahme des Kredits
- Teilung der Immobilie
- Teilungsversteigerung
Haus verkaufen
Möchten Sie das Haus verkaufen, müssen nach § 1365 BGB beide Ehepartner dem Verkauf ausdrücklich zustimmen. Das ist auch dann der Fall, wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht und Alleineigentümer des Hauses ist.
Zwar ist auch das Haus Teil der Zugewinngemeinschaft, allerdings handelt es sich dabei um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Wenn Sie sich nicht einigen können, ordnet das Gericht den Verkauf des Hauses an und berechnet den daraus erzielten Verkaufspreis in die Zugewinngemeinschaft mit ein.
Weigert sich einer der Ehepartner, das Haus zu verkaufen, kann der andere nach Ablauf der Trennungszeit die Zustimmung beim Gericht einklagen.
Auszahlung eines Ehepartners
Möchte einer der Partner weiterhin in dem Haus wohnen, kann er dem anderen Ehegatten seinen Eigentumsanteil auszahlen. Damit sich einer der Partner bei Scheidung seinen Anteil am Haus auszahlen lassen kann, benötigt er die Zustimmung des anderen Ehepartners.
Ist das Haus noch nicht abbezahlt, ist die Bank mit einzubeziehen. Als Kreditgeber muss diese der Übereinkunft zustimmen und einen Ehegatten aus der Mithaftung entlassen. Die Bank darf die Zustimmung verweigern.
Schenkung
Immer öfter entscheiden sich Ehepartner im Rahmen oder vor einer Scheidung das Haus zu überschreiben.
Für eine Hausübertragung gilt Folgendes:
- Bei Schenkungen an minderjährige Kinder muss das Vormundschaftsgericht seine Zustimmung erteilen.
- Für das Kind fallen in Zukunft Grundsteuer und Unterhaltungskosten an.
- Schenkungen an erwachsene Kinder können sich lohnen, wenn diese ohnehin im Haus wohnen wollen oder der Hausverkauf bei Scheidung ein Verlustgeschäft bedeuten würde.
- Der Hausübertragung müssen beide Ehepartner zustimmen.
Übernahme des Hauskredits
Falls nur einer der beiden Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, so ist auch nur dieser für die Tilgung und die Schulden bei Scheidung verantwortlich.
Haben beide Partner unterschrieben, so kann die Bank auch beide für die Tilgung heranziehen. Es gilt:
- Die Eheleute haften nicht zu je 50 % für die Tilgung, sondern jeder für die gesamte Kreditschuld.
- Bei mangelnder Liquidität eines Partners muss der andere die gesamte Kreditsumme bzw. Rate begleichen.
Für die Bank spielt es keine Rolle, ob die beiden Vertragspartner noch verheiratet sind, sich scheiden lassen oder gar nicht mehr in dem Haus wohnen.
Realteilung bei größeren Immobilien
Bei manchen Immobilien kommt bei einer Scheidung eine Realteilung infrage. Dieses Vorgehen kann sich vor allem bei größeren Immobilien lohnen, die sich mit Umbauarbeiten in mehrere Wohneinheiten teilen lassen. Mehr dazu erfahren Sie in Kapitel 5: Wie funktioniert die Hausteilung bei Scheidung?.
Teilungsversteigerung
Wenn Sie sich nicht über das weitere Vorgehen einig sind, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Stimmt das Amtsgericht dem Antrag zu, bietet das Vollstreckungsgericht die Immobilie auf einer öffentlichen Versteigerung an.
Dieses Vorgehen kann finanziell jedoch den größten Verlust bedeuten. Meist können Sie im Rahmen eines freihändigen Verkaufs eine deutlich höhere Verkaufssumme erzielen.
3. Wer darf während der Trennung in der Immobilie wohnen?
Bei der einvernehmlichen Scheidung muss das Paar laut §§ 1564–1586b des BGB ein Jahr getrennt voneinander wohnen (Trennungsjahr). Bei streitigen Scheidungen verlängert sich die Trennungszeit auf 3 Jahre. In wenigen Ausnahmefällen erkennt das Gericht auch Trennungen als Trennungszeit an, in denen beide Paare im selben Haus wohnen. Das ist allerdings selten und bedarf u. a. zweier getrennter Schlafzimmer.