Hausverkauf bei Scheidung: Was Sie wissen sollten

Zusammenfassung

Haus verkaufen, behalten oder sogar aufteilen? Wer sich scheiden lassen möchte und Immobilien besitzt, steht vor mehreren Optionen. Es kann hilfreich sein, die Scheidung und deren Folgen einvernehmlich und außergerichtlich zu klären. Bei Uneinigkeit entscheidet das Gericht.

Auf einen Blick

• Bei einer Scheidung müssen beide Ehepartner einem Hausverkauf ausdrücklich zustimmen.
• Wenn ein Ehepartner auch nach Ablauf der Trennungszeit das Haus nicht verkaufen möchte, kann der andere die Zustimmung bei Gericht einklagen.
• Möchten die Eheleute das Haus behalten, besteht die Möglichkeit einer Schenkung, Auszahlung oder Realteilung.
• Der Ehepartner, der den Kreditvertrag für das Haus unterzeichnet hat, haftet für die Rückzahlung.
• Haben beide Ehegatten den Kreditvertrag unterzeichnet, haften beide für die gesamte Kreditsumme.
• Falls sich die Eheleute nicht einigen können, entscheidet das Gericht darüber, was mit dem Haus geschieht.
• Der Wert des Hauses beeinflusst die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten.

1. Was passiert mit dem Haus bei der Scheidung?

Bei Paaren, die keinen Ehevertrag aufsetzen lassen und eine oder mehrere gemeinsame Immobilien besitzen, stellt sich diese Frage meist vor Beginn des Scheidungsablaufs. Was bei einer Scheidung mit dem Haus oder der Ehewohnung passiert, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Ist das Haus abbezahlt, gilt für die Immobilie der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft nach § 1373 BGB. Der Zugewinnausgleich regelt, wie der finanzielle Ausgleich zwischen den Ehepartnern im Rahmen der Scheidung erfolgt.

Wenn Sie als Alleineigentümer das Haus mit in die Ehe gebracht haben, gehört es bei Scheidung nicht zur Zugewinngemeinschaft.

Grundsätzlich kann eine einvernehmliche Scheidung der beste Weg sein, um kostensparend und selbstbestimmt mit dem Haus umzugehen. Was im Fall einer Scheidung mit dem Haus passieren soll, lässt sich vorab bereits z. B. in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festlegen.

Wenn das Ehepaar sich nicht einigen kann, entscheidet das Gericht im Rahmen des Scheidungsurteils, wer das Haus bekommt bzw. welche Rolle das Haus bei der Scheidung spielt. Dieses Vorgehen kann deutlich teurer als eine außergerichtliche Einigung werden und daher nicht im Interesse der Ehepartner sein.

Falls das Haus noch nicht abbezahlt ist, kann es hilfreich sein, wenn das Paar über den bestehenden Kreditvertrag entscheidet. Dabei haftet grundsätzlich der Ehepartner, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Ob die Eheleute geschieden oder getrennt sind, ist für die Bank und den daraus resultierenden Hauskredit unerheblich.

2. Wie kann mit dem Haus bei einer Scheidung umgegangen werden? | 6 Optionen

Was mit dem gemeinsamen Haus bei Scheidung passiert, haben Sie selber in der Hand. Zur Klärung haben Sie folgende Optionen:

• Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Geldwerts
• Auszahlung des Immobilienwertes an einen Ehepartner
• Schenkung an einen Ehegatten, Kinder oder Dritte
• Übernahme des Kredits
• Teilung der Immobilie
• Teilungsversteigerung

Haus verkaufen

Möchten Sie das Haus verkaufen, müssen nach § 1365 BGB beide Ehepartner dem Verkauf ausdrücklich zustimmen. Das ist auch dann der Fall, wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht und Alleineigentümer des Hauses ist.

Zwar ist auch das Haus Teil der Zugewinngemeinschaft, allerdings handelt es sich dabei um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Wenn Sie sich nicht einigen können, ordnet das Gericht den Verkauf des Hauses an und berechnet den daraus erzielten Verkaufspreis in die Zugewinngemeinschaft mit ein.

Weigert sich einer der Ehepartner, das Haus zu verkaufen, kann der andere nach Ablauf der Trennungszeit die Zustimmung beim Gericht einklagen.

Auszahlung eines Ehepartners

Möchte einer der Partner weiterhin in dem Haus wohnen, kann er dem anderen Ehegatten seinen Eigentumsanteil auszahlen. Damit sich einer der Partner bei Scheidung seinen Anteil am Haus auszahlen lassen kann, benötigt er die Zustimmung des anderen Ehepartners.

Ist das Haus noch nicht abbezahlt, ist die Bank mit einzubeziehen. Als Kreditgeber muss diese der Übereinkunft zustimmen und einen Ehegatten aus der Mithaftung entlassen. Die Bank darf die Zustimmung verweigern.

Schenkung

Immer öfter entscheiden sich Ehepartner im Rahmen oder vor einer Scheidung das Haus zu überschreiben.

Für eine Hausübertragung gilt Folgendes:

• Bei Schenkungen an minderjährige Kinder muss das Vormundschaftsgericht seine Zustimmung erteilen.
• Für das Kind fallen in Zukunft Grundsteuer und Unterhaltungskosten an.
• Schenkungen an erwachsene Kinder können sich lohnen, wenn diese ohnehin im Haus wohnen wollen oder der Hausverkauf bei Scheidung ein Verlustgeschäft bedeuten würde.
• Der Hausübertragung müssen beide Ehepartner zustimmen.

Übernahme des Hauskredits

Falls nur einer der beiden Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben hat, so ist auch nur dieser für die Tilgung und die Schulden bei Scheidung verantwortlich.

Haben beide Partner unterschrieben, so kann die Bank auch beide für die Tilgung heranziehen. Es gilt:

• Die Eheleute haften nicht zu je 50 % für die Tilgung, sondern jeder für die gesamte Kreditschuld.
• Bei mangelnder Liquidität eines Partners muss der andere die gesamte Kreditsumme bzw. Rate begleichen.

Für die Bank spielt es keine Rolle, ob die beiden Vertragspartner noch verheiratet sind, sich scheiden lassen oder gar nicht mehr in dem Haus wohnen.

Realteilung bei größeren Immobilien

Bei manchen Immobilien kommt bei einer Scheidung eine Realteilung infrage. Dieses Vorgehen kann sich vor allem bei größeren Immobilien lohnen, die sich mit Umbauarbeiten in mehrere Wohneinheiten teilen lassen. Mehr dazu erfahren Sie in Kapitel 5: Wie funktioniert die Hausteilung bei Scheidung?.

Teilungsversteigerung

Wenn Sie sich nicht über das weitere Vorgehen einig sind, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Stimmt das Amtsgericht dem Antrag zu, bietet das Vollstreckungsgericht die Immobilie auf einer öffentlichen Versteigerung an.

Dieses Vorgehen kann finanziell jedoch den größten Verlust bedeuten. Meist können Sie im Rahmen eines freihändigen Verkaufs eine deutlich höhere Verkaufssumme erzielen.

3. Wer darf während der Trennung in der Immobilie wohnen?

Bei der einvernehmlichen Scheidung muss das Paar laut §§ 1564–1586b des BGB ein Jahr getrennt voneinander wohnen (Trennungsjahr). Bei streitigen Scheidungen verlängert sich die Trennungszeit auf 3 Jahre. In wenigen Ausnahmefällen erkennt das Gericht auch Trennungen als Trennungszeit an, in denen beide Paare im selben Haus wohnen. Das ist allerdings selten und bedarf u. a. zweier getrennter Schlafzimmer.

Grundsätzlich sind beide Ehepartner bei einer Trennung gleichberechtigt. Auch wenn einer der Partner Alleineigentümer des Hauses ist, verliert der andere sein Wohnrecht nicht. Dies ist allerdings kein Wohnrecht auf Lebenszeit, sondern gilt nur für die Dauer der Trennungszeit.

Falls ein Ehegatte aus dem Haus ausgezogen ist und es wieder betreten möchte, darf er das nicht ohne Zustimmung des darin wohnenden Ehegatten. Das gilt auch dann, wenn der ausgezogene Ehepartner der alleinige Eigentümer des Hauses ist.

Möchte der ausgezogene Ehepartner wieder in das Haus einziehen, gilt Folgendes:

• Der Wiedereinzug muss innerhalb von 6 Monaten nach Auszug erfolgen.
• Nach Ablauf dieser Zeit geht das Gericht davon aus, dass der ausgezogene Ehepartner die Wohnung auf Dauer dem anderen überlassen wollte.
• Der andere Partner darf den Wiedereinzug grundsätzlich nicht verwehren.

Kann der im Haus wohnende Ehepartner jedoch glaubhaft nachweisen, dass der Auszug des anderen als endgültig vereinbart war, darf dieser auch vor Ablauf der 6 Monate nicht ohne Zustimmung wieder einziehen.

Ohne Zustimmung beider Eheleute kann es während der Trennung nicht zum Hausverkauf kommen.

4. Lohnt sich der Hausverkauf bei Scheidung?

Ob sich der Hausverkauf bei Scheidung lohnt oder nicht, hängt von einigen Faktoren ab:

• Aktueller Immobilienmarkt: Es kann lohnender sein, das Haus nach Möglichkeit frei zu verkaufen und nicht zwangsversteigern zu lassen.
• Gemeinsame Einigung: Es kann von Vorteil sein, wenn Sie sich beide schon vor Ablauf des Trennungsjahres über den Hausverkauf einig sind.
• Scheidung beschleunigen: Sie können das Haus bereits während der Trennungszeit verkaufen. Mit diesem Schritt können Sie Zeit sparen, da sich der Zugewinnausgleich vor Verkündung des Scheidungsurteils berechnen lässt.

5. Wie funktioniert die Hausteilung bei Scheidung?

Die Realteilung – also die Hausteilung bei Scheidung – ist für größere Immobilien geeignet. Sie funktioniert so:

• Das Haus wird so umgestaltet, dass zwei gleichwertige Wohneinheiten entstehen.
• Jeder behält eine eigene Wohneinheit.
• Beide Eheleute müssen dieser Lösung zustimmen und die Kosten für den Umbau tragen.

Eine solche Teilung kann gelingen, wenn die beiden Ex-Ehepartner in räumlicher Nähe zueinander wohnen können.

Was passiert mit den Kreditschulden bei Hausteilung?

Falls Sie das Haus behalten möchten und weiterhin einen Kredit hierfür begleichen müssen, können folgende Hinweise hilfreich sein:

• Alle Kreditnehmer sind grundsätzlich für die Tilgung der gesamten Kreditsumme haftbar.
• Leistet nur einer von Ihnen seinen Anteil an der Darlehensrückzahlung, müssen Sie als Vertragspartner für die gesamte Kreditschuld aufkommen.
• Dies gilt auch dann, wenn Sie das Haus zu 2 geteilten Wohneinheiten umgebaut haben und rechtmäßig geschieden sind.

6. Was kostet eine Scheidung mit Haus?

Die Kosten einer Scheidung setzen sich aus 2 Faktoren zusammen:

• Anwaltskosten bei Scheidung
• Kosten für die Arbeit des Gerichts

Brauche ich einen Anwalt für eine Scheidung?

Ja, Sie benötigen in jedem Fall einen Anwalt, wenn Sie und Ihr Partner sich scheiden lassen möchten. Bei einer streitigen Scheidung brauchen Sie beide einen eigenen Rechtsbeistand. Möchten Sie sich hingegen einvernehmlich scheiden lassen, benötigt nur der Ehepartner einen Anwalt, der die Scheidung per Scheidungsantrag einreicht. Sie können also die Hälfte der Anwaltskosten sparen.

Eine Scheidung ohne Anwalt ist nicht möglich.

Wie berechnen sich die Gerichtskosten bei Scheidung?

Für die Berechnung der Gerichtskosten wird nur das tatsächlich verfügbare Vermögen angenommen. Ist das Haus beispielsweise 500.000 Euro wert und schon abbezahlt, rechnet das Gericht die gesamte Summe an. Besteht noch ein Kreditvertrag über 200.000 Euro, werden nur 300.000 Euro in den Vermögenswert eingerechnet.

Wie viel eine Scheidung mit Haus kostet, lässt sich daher nicht pauschal beantworten und hängt maßgeblich vom Verkehrswert der Immobilie ab.

• Bei einem Verfahrenswert von knapp 300.000 Euro können Sie mit Scheidungskosten von etwa 12.000 Euro rechnen.
  
• Bei einem Verfahrenswert von 600.000 Euro können die Scheidungskosten bei etwa 18.000 Euro liegen.
  

7. Was kann ich tun, wenn keine Einigung möglich ist?

Wenn Sie und Ihr Ehepartner sich nicht einigen können, was mit dem Haus geschehen soll, entscheidet das Gericht über die Immobilie. In den meisten Fällen kommt es so zu einer Zwangsversteigerung, die im Vergleich zu einer freien Veräußerung meist deutliche finanzielle Einbußen bedeutet.

Falls Sie das Haus nach Ablauf der Trennungszeit verkaufen möchten, aber Ihr Ehepartner nicht, können Sie bei Gericht Klage einreichen. So lässt sich bei Scheidung eine Zustimmung zum Hausverkauf erzwingen.

Bevor Sie gerichtliche Schritte einleiten, kann es hilfreich sein, wenn Sie sich an einen Anwalt für Scheidungsrecht wenden. Dieser kann Ihre Handlungsoptionen und Erfolgsaussichten vorab realistisch einschätzen.

Ein Anwalt könnte zudem auch hilfreich sein, wenn Uneinigkeiten rund um gemeinsame Immobilien bestehen. Hier kann es sich oft lohnen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Ein Anwalt mit Schwerpunkt Mediation kann Ihnen dabei helfen.

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