Bauvertrag prüfen lassen: Sichergehen und Risiken vermeiden

Fehlerhafte Bauverträge – sichern Sie sich jetzt rechtlich ab

Fehlerhafte Bauverträge können zu erheblichen Mehrkosten, verzögerter Bauzeit und Rechtsstreitigkeiten führen. Ein advocado Partner-Anwalt für Baurecht kann für einen rechtskonformen, ausgeglichenen Bauvertrag sorgen und wirtschaftliche Risiken minimieren.

Ratgeberartikel: Mit einem geprüften Bauvertrag Mehrkosten und Bauverzug vermeiden

Zusammenfassung

Das neue Bauvertragsrecht von 2018 soll die Lage privater Bauherren verbessern. Dennoch erhalten Häuslebauer immer noch gänzlich oder teilweise nicht rechtskonforme, veraltete Bauverträge, welche den neuen Regelungen nicht entsprechen. Daraus können sich gravierende Probleme in Bezug auf Kosten, Dauer oder Gewährleistung ergeben. Um keine Risiken einzugehen, können Bauherren ihren Bauvertrag prüfen lassen.

Auf einen Blick

• Fehlerhafte Bauverträge können für Bauherren ein großes Risiko darstellen.
• Die Einführung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 sollte die Lage privater Bauherren verbessern.
• Zahlreiche Bauunternehmen nutzen veraltete Vertragsmuster, welche Bauherren benachteiligen.
• Eine voreilige Unterschrift kann zu hohen Mehrkosten, Bauzeitüberschreitung und Rechtsstreitigkeiten führen.
• Bauherren können vor Unterzeichnung Ihren Bauvertrag prüfen lassen.
• Ein Anwalt für Baurecht kann die Rechtskonformität des Bauvertrags sicherstellen.

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1. Das neue Bauvertragsrecht

Vor 2018 gab es keine einheitlichen gesetzlichen Regelungen für Bauverträge. Das neue Bauvertragsrecht regelt seit 2018 die Bestimmungen zum Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag sowie Architekten- und Ingenieurvertrag im BGB. Insbesondere die Einführung des Verbraucherbauvertrags sollte die Lage privater Bauherren verbessern.

Private Verbraucher sollten mehr Rechte und einen besseren Verbraucherschutz erhalten. Die Praxis sieht anders aus. Experten warnen vor Bauverträgen, die lediglich als Verbraucherbauverträge getarnt sind. Entsprechende Verträge bieten dem Verbraucher keine Sicherheiten oder Vorteile.

Aus dem neuen Bauvertragsrecht ergeben sich folgende Anforderungen an einen Bauvertrag:

• Baubeschreibung: Enthält detaillierte Angaben zu Ausführung, Umfang, Preis, eventuellen Problemen und der geplanten Bauzeit
• 14-tägiges Widerrufsrecht:
• Kündigungsrecht
• Erstellungs- und Herausgabepflicht bezüglich Bau- und Planungsunterlagen seitens der Baufirma
• Verbindliche Angaben zu Terminen & Fristen (v. a.  Beginn der Bauausführungen, Fertigstellung sowie ggf. Zwischentermine des Bauvorhabens)
• Begrenzung der Abschlagszahlungen auf maximal 90 % des Werklohns
• Das einseitige Anordnungsrecht: Der Besteller kann bei Uneinigkeit mit dem Bauunternehmer auch einseitig Änderungen am Vertrag vornehmen und ihre Umsetzung am Bau bewirken.

2. Warum fast jeder Bauvertrag Mängel aufweist

Viele Bauverträge sind dennoch nicht gesetzeskonform oder zumindest fehlerhaft.

Gründe hierfür sind:

• Zahlreiche Bauunternehmer kennen das neue Bauvertragsrecht (siehe Kapitel 1) schlichtweg nicht. Die Folge: Unwissentliche Nutzung alter Vertragsmuster.
• Bauunternehmen nutzen vorsätzlich alte Vordrucke und geschickte Formulierungen, um auf Kosten des Bauherren mehr Profit erwirtschaften zu können.

3. Typische Fehler im Bauvertrag

Seit der Einführung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 werden die Neuerungen oftmals nicht umgesetzt. Bauverträge enthalten gravierende Fehler, die zu einer Benachteiligung privater Bauherren führen. Werden die entscheidenden Kleinigkeiten übersehen, kann es besonders knifflig werden.

Eine der häufigsten Fehlerquellen in Bauverträgen: Keine detaillierte Baubeschreibung.

Eine Baubeschreibung (oder auch Leistungsbeschreibung) ist das Kernstück jedes Bauvertrags. Nach dem neuen Bauvertragsrecht muss die ausführende Baufirma sie noch vor Vertragsschluss aushändigen.

Die Baubeschreibung muss detaillierte Angaben zu allen Bauleistungen und Materialien rund um Ihr Eigenheim enthalten – von der Bauplatz-Absicherung über das Mauerwerk bis hin zu den verwendeten Fliesen im Sanitärbereich.

Experten raten Bauherren dazu, diese vor Vertragsunterzeichnung separat von einem technischen Berater überprüfen zu lassen (mehr dazu in Kapitel 5).

Enthalten die Detailangaben in der Baubeschreibung zum Hersteller, Modell oder Farbe den Ausdruck „oder gleichwertig“, können sich hieraus rechtliche Probleme ergeben. Das Gleiche gilt für Formulierungen, wie „handelsübliche Fabrikate“ oder „deutsches Markenprodukt“.

► Sie deuten darauf hin, dass billige Produkte verwendet werden. Diese können der angenommenen Qualität nicht entsprechen.

Weitere Fehler in Bauverträgen:

• Baubeschreibung wird vertraglich aus dem Vertragsinhalt ausgeschlossen.
• Keine Nennung von Fertigstellungsfristen
• Kein Festlegen von Vertragsstrafen für das Nichteinhalten der Fristen
• Veraltete Zahlungspläne, wodurch Sie in Vorleistung gehen müssen
• Keine Vereinbarung einer Vertragserfüllungssicherheit vor der ersten Abschlagszahlung
• Keine verbindliche Nennung des Preises
• Aufnahme der VOB/B-Regelungen (kein Fehler per se, stellt aber eine Schwierigkeit dar, wenn es um Beanstandung von Mängeln geht)

Wenn Sie vor der Unterzeichnung den Bauvertrag juristisch prüfen lassen, bedeutet das einen zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwand für Sie.

Im Vergleich zu möglichen Folgen einer Nichtprüfung ist der Aufwand eine wichtige Investition für einen reibungslosen und risikoarmen Bauverlauf Ihres neuen Eigenheims.

4. Fehlerhafter Vertrag: Folgen für Bauherren

Ein fehlerhafter Bauvertrag kann den Bauherren vor ernste Probleme stellen. Deswegen gilt bei Bauverträgen: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

Mehrkosten

Bei der Mehrheit der in den letzten Jahren errichteten Eigenheime überstiegen die Kosten am Ende das geplante Budget. Bei jedem zehnten sogar um bis zu 30 %.

Gründe hierfür: Die Leistungsbeschreibung war nicht detailliert genug bzw. der Bauvertrag enthielt nicht den konkreten Gesamtpreis inklusive Zahlungsplan.

Fehlen bestimmte Details in der Baubeschreibung, erhalten Häuslebauer im schlimmsten Fall letztlich gar nicht das Haus, das ursprünglich geplant war – und für das sie bezahlt haben. Veranlassen Sie nachträglich Änderungen am Bau, führt das immer zu Mehrkosten und kann womöglich den Finanzierungsplan hinfällig machen.

Bauverzug

Wurden die Fertigstellungsfristen vertraglich nicht festgehalten, kann es schnell zu Bauzeitverlängerungen kommen. Eine Bauzeitüberschreitung bedeutet unnötige Doppelbelastungen in Form von Miet- und Kreditzahlungen.

Unzureichende Gewährleistung

Den Baumangel entdecken die Bauherren häufig erst einige Jahre später. Es ist wichtig, von vorneherein über Gewährleistungsansprüche informiert zu sein.

Haben Sie einen reinen Bauvertrag abgeschlossen, beträgt die Gewährleistungsfrist fünf Jahre. Enthält der Vertrag dagegen zusätzlich VOB/B-Regelungen, können Sie – je nach Mangelart – nur mit zwei bis vier Jahren rechnen.

VOB/B-Regelungen:

Es handelt sich hierbei um Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Sie stellt keine gesetzliche Grundlage dar, sondern lässt sich mit Allgemeinen Geschäftsbedingungen für Bauleistungen vergleichen.

Im Gegensatz zu reinen BGB-Bauverträgen sind diese Regelungen an einigen Stellen (z. B. wenn es um Gewährleistungsrechte geht) ungünstiger für Verbraucher.

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5. Wo kann man einen Bauvertrag überprüfen lassen?

Wer einen Bauvertrag prüfen lassen möchte, kann sich an folgende Stellen wenden:

• Anwalt für Bau- und Architektenrecht mit Spezialisierung auf Verbraucherbaurecht
• Bundesweite Vereine (z. B. Bauherren-Schutzbund)
• Verbraucherzentralen der Bundesländer
• Technische Überwachungsvereine (TÜV)
• DEKRA

Technische Prüfung

Die technische Seite eines Bauvertrags, insbesondere die Leistungsbeschreibung, kann ein Architekt oder ein Bauingenieur überprüfen. Der Sachverständige erkennt Lücken und Fehler bei der bautechnischen Planung des Objektes und schafft Klarheit über das tatsächlich geplante Eigenheim.

So wird beispielsweise festgestellt, ob die Angaben zu allen Gewerken so beschrieben sind, dass eine bestimmte Qualität garantiert wird. Das betrifft insbesondere Angaben zu Qualität, Form, Abmessung, technischen Daten und Hersteller.

Juristische Prüfung

Unabhängig von der technischen Prüfung lässt sich eine juristische Prüfung des Bauvertrags vornehmen. Unterschiedliche gesetzliche Grundlagen der jeweiligen Vertragstypen (Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag oder Architekten- und Ingenieurvertrag) erschweren dessen Beurteilung.

Ein Anwalt kann den vorliegenden Vertragstyp identifizieren und rechtssicher prüfen. Er ermöglicht Ihnen eine zügige, unabhängige und qualifizierte Beratung ohne große Verwaltungshürden (wie z. B. Mitgliedschaft in einer Organisation). Ein Anwalt schaut mit der Verbraucherbrille auf den Vertrag und vertritt die Rechte und Interessen seines Mandanten – handelt also in Ihrem Interesse.

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Das funktioniert folgendermaßen:

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4. Bei Angebotsannahme: umfassende rechtliche Prüfung des Bauvertrags durch den Partner-Anwalt
5. Erläuterungen zu den problematischen Klauseln sowie Änderungs- und Handlungsempfehlungen

6. Kosten, um einen Bauvertrag prüfen zu lassen

Der Wert eines guten Bauvertrags lässt sich schwer pauschal beziffern. „Die Prüfung eines Bauvertrags kostet meist weniger als 1 000 €“, so die renommierte Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger. Wenn es jedoch schon zu spät ist und ein Rechtsstreit droht, müssten Betroffene mit Kosten von bis zu 30 000 € und mehr rechnen.

Der Bau des Eigenheims ist ein besonderes, meist einmaliges Unterfangen. Sparen Häuslebauer an der falschen Stelle und verzichten auf die Prüfung des Bauvertrages, kann der Hausbau zur Existenzbedrohung werden.

Kostensicherheit über advocado:

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