Bauvertrag prüfen lassen: Sichergehen und Risiken vermeiden

1. Das neue Bauvertragsrecht

Vor 2018 gab es keine einheitlichen gesetzlichen Regelungen für Bauverträge. Das neue Bauvertragsrecht regelt seit 2018 die Bestimmungen zum Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag sowie Architekten- und Ingenieurvertrag im BGB. Insbesondere die Einführung des Verbraucherbauvertrags sollte die Lage privater Bauherren verbessern.

Private Verbraucher sollten mehr Rechte und einen besseren Verbraucherschutz erhalten. Die Praxis sieht anders aus. Experten warnen vor Bauverträgen, die lediglich als Verbraucherbauverträge getarnt sind. Entsprechende Verträge bieten dem Verbraucher keine Sicherheiten oder Vorteile.

2. Warum fast jeder Bauvertrag Mängel aufweist

Viele Bauverträge sind dennoch nicht gesetzeskonform oder zumindest fehlerhaft.

Gründe hierfür sind:

• Zahlreiche Bauunternehmer kennen das neue Bauvertragsrecht (siehe Kapitel 1) schlichtweg nicht. Die Folge: Unwissentliche Nutzung alter Vertragsmuster.
• Bauunternehmen nutzen vorsätzlich alte Vordrucke und geschickte Formulierungen, um auf Kosten des Bauherren mehr Profit erwirtschaften zu können.

3. Typische Fehler im Bauvertrag

Seit der Einführung des Bauvertragsrechts im Jahr 2018 werden die Neuerungen oftmals nicht umgesetzt. Bauverträge enthalten gravierende Fehler, die zu einer Benachteiligung privater Bauherren führen. Werden die entscheidenden Kleinigkeiten übersehen, kann es besonders knifflig werden.

Eine der häufigsten Fehlerquellen in Bauverträgen: Keine detaillierte Baubeschreibung.

Eine Baubeschreibung (oder auch Leistungsbeschreibung) ist das Kernstück jedes Bauvertrags. Nach dem neuen Bauvertragsrecht muss die ausführende Baufirma sie noch vor Vertragsschluss aushändigen.

Die Baubeschreibung muss detaillierte Angaben zu allen Bauleistungen und Materialien rund um Ihr Eigenheim enthalten – von der Bauplatz-Absicherung über das Mauerwerk bis hin zu den verwendeten Fliesen im Sanitärbereich.

Experten raten Bauherren dazu, diese vor Vertragsunterzeichnung separat von einem technischen Berater überprüfen zu lassen (mehr dazu in Kapitel 5).

Weitere Fehler in Bauverträgen:

• Baubeschreibung wird vertraglich aus dem Vertragsinhalt ausgeschlossen.
• Keine Nennung von Fertigstellungsfristen
• Kein Festlegen von Vertragsstrafen für das Nichteinhalten der Fristen
• Veraltete Zahlungspläne, wodurch Sie in Vorleistung gehen müssen
• Keine Vereinbarung einer Vertragserfüllungssicherheit vor der ersten Abschlagszahlung
• Keine verbindliche Nennung des Preises
• Aufnahme der VOB/B-Regelungen (kein Fehler per se, stellt aber eine Schwierigkeit dar, wenn es um Beanstandung von Mängeln geht)

Wenn Sie vor der Unterzeichnung den Bauvertrag juristisch prüfen lassen, bedeutet das einen zusätzlichen zeitlichen und finanziellen Aufwand für Sie.

Im Vergleich zu möglichen Folgen einer Nichtprüfung ist der Aufwand eine wichtige Investition für einen reibungslosen und risikoarmen Bauverlauf Ihres neuen Eigenheims.

4. Fehlerhafter Vertrag: Folgen für Bauherren

Ein fehlerhafter Bauvertrag kann den Bauherren vor ernste Probleme stellen. Deswegen gilt bei Bauverträgen: Vorsicht ist besser als Nachsicht.

5. Wo kann man einen Bauvertrag überprüfen lassen?

Wer einen Bauvertrag prüfen lassen möchte, kann sich an folgende Stellen wenden:

• Anwalt für Bau- und Architektenrecht mit Spezialisierung auf Verbraucherbaurecht
• Bundesweite Vereine (z. B. Bauherren-Schutzbund)
• Verbraucherzentralen der Bundesländer
• Technische Überwachungsvereine (TÜV)
• DEKRA

Technische Prüfung

Die technische Seite eines Bauvertrags, insbesondere die Leistungsbeschreibung, kann ein Architekt oder ein Bauingenieur überprüfen. Der Sachverständige erkennt Lücken und Fehler bei der bautechnischen Planung des Objektes und schafft Klarheit über das tatsächlich geplante Eigenheim.

So wird beispielsweise festgestellt, ob die Angaben zu allen Gewerken so beschrieben sind, dass eine bestimmte Qualität garantiert wird. Das betrifft insbesondere Angaben zu Qualität, Form, Abmessung, technischen Daten und Hersteller.

Juristische Prüfung

Unabhängig von der technischen Prüfung lässt sich eine juristische Prüfung des Bauvertrags vornehmen. Unterschiedliche gesetzliche Grundlagen der jeweiligen Vertragstypen (Bauvertrag, Verbraucherbauvertrag, Bauträgervertrag oder Architekten- und Ingenieurvertrag) erschweren dessen Beurteilung.

Ein Anwalt kann den vorliegenden Vertragstyp identifizieren und rechtssicher prüfen. Er ermöglicht Ihnen eine zügige, unabhängige und qualifizierte Beratung ohne große Verwaltungshürden (wie z. B. Mitgliedschaft in einer Organisation). Ein Anwalt schaut mit der Verbraucherbrille auf den Vertrag und vertritt die Rechte und Interessen seines Mandanten – handelt also in Ihrem Interesse.

Das funktioniert folgendermaßen:

1. Bequemes Hochladen des Bauvertrags in unser verschlüsseltes System
2. Schnelle Antwort von einem advocado Partner-Anwalt für Baurecht
3. Kostenlose Ersteinschätzung sowie ein transparentes Festpreis-Angebot
4. Bei Angebotsannahme: umfassende rechtliche Prüfung des Bauvertrags durch den Partner-Anwalt
5. Erläuterungen zu den problematischen Klauseln sowie Änderungs- und Handlungsempfehlungen

6. Kosten, um einen Bauvertrag prüfen zu lassen

Der Wert eines guten Bauvertrags lässt sich schwer pauschal beziffern. „Die Prüfung eines Bauvertrags kostet meist weniger als 1 000 €“, so die renommierte Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger. Wenn es jedoch schon zu spät ist und ein Rechtsstreit droht, müssten Betroffene mit Kosten von bis zu 30 000 € und mehr rechnen.

Der Bau des Eigenheims ist ein besonderes, meist einmaliges Unterfangen. Sparen Häuslebauer an der falschen Stelle und verzichten auf die Prüfung des Bauvertrages, kann der Hausbau zur Existenzbedrohung werden.