Der Immobilienverkauf

 

 

Der Immobilienverkauf ist ein aufwendiges Unterfangen: Bereits das Werben für die Immobilie und das Finden eines Käufers beanspruchen viel Zeit, hinzu kommen lange Notartermine und der eigene Umzug in die neuen vier Wände. Sollte daher lieber ein Makler beauftragt werden, der zumindest einen Teil des Arbeitsaufwandes verringern kann? Wie hoch sollte eigentlich der Preis für die Immobilie angesetzt werden? Muss der Immobilienverkauf anschließend versteuert werden? Antworten auf all diese Fragen haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengefasst.

Der Immobilienverkauf
Der Immobilienverkauf: Diese Unterlagen dürfen nicht fehlen

 

Lesezeit: ca. 3 Min.

 

In diesem Artikel erfahren Sie u. a., wann der Verkauf einer Immobilien über einen Makler Sinn macht, wie Sie einen angemessenen Preis für die Immobilie ermitteln, ob Steuern gezahlt werden müssen und wie ein Kaufvertrag aussehen sollte.

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Inhaltsverzeichnis

1. Wann macht der Verkauf einer Immobilie Sinn?
2. Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
3. Immobilienverkauf: auf eigene Faust oder über einen Makler?
4. Welche Unterlagen dürfen nicht fehlen?
5. Wie hoch sollte der Preis für die Immobilie angesetzt werden?
6. Immobilienverkauf und Steuern: die Spekulationsfrist
7. Der gewerbliche Immobilienverkauf
8. Wer zahlt was beim Verkauf einer Immobilie?
9. Inhaltspunkte im Kaufvertrag
10. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht

 

1. Wann macht der Verkauf einer Immobilie Sinn?

Der Verkauf einer Immobilie kann aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen erfolgen. Zu Ersteren zählen u. a. Scheidung, ein bevorstehender Umzug oder auch die Erbschaft einer Immobilie. Jedoch können auch ökonomische Aspekte dazu führen, über einen Immobilienverkauf nachzudenken. Dafür sollten sich allerdings die Immobilienpreise auf dem sogenannten „zyklischen Hoch“ befinden. Im Vergleich: Derzeit lässt sich mehr Gewinn mit einem Verkauf erzielen als noch im Jahr 2011, die Preise für Immobilien in Städten sind seitdem um rund sechs Prozent angestiegen. Abseits von Ballungsgebiete lässt sich richtige Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie schwerer bestimmen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Wertberechnung der Immobilie. Wird das Haus der Rendite wegen verkauft, sollte unbedingt geklärt werden, ob sich der Verkauf einer Immobilie lohnt oder ob das mietfreie Wohnen Grund genug sein könnte, den Zeitpunkt des Verkaufs nach hinten zu verschieben.

 

2. Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?

Die Dauer eines Immobilienverkaufs kann im Durchschnitt auf einen Zeitraum von sechs bis neun Monaten eingegrenzt werden. Jedoch kommen viele Faktoren hinzu, die diesen Zeitraum verkürzen oder verlängern können.

Stadthäuser werden schneller verkauft als Immobilien in ländlichen Regionen. Auch die Lage der Immobilie kann den Verkaufsprozess beeinflussen: Befindet sich das Objekt an stark befahrenen Straßen oder inmitten eines Industriegebiets? Im Falle eines Hauses wirken sich diese Aspekte generell negativ aus. Positiv bewertet werden dagegen eine gute Infrastruktur und umliegende Grünanlagen.

Dies sind jedoch Aspekte, die der Immobilienbesitzer nicht verändern kann. Den Verkaufsprozess beschleunigen kann man dennoch auch mit eigenen Mitteln: In der Regel dauert der selbstständige Immobilienverkauf länger als die Abwicklung des Verkaufs über einen Makler. Auch der Verkaufspreis sollte gleich zu Beginn richtig kalkuliert werden, um Zeit zu sparen.

Weiterhin kann der Verkaufsprozess maßgeblich beeinflusst werden, indem der Verkäufer alle Unterlagen vollständig zusammengetragen hat, die Immobilie bezugsfertig ist und optimal auf zahlreichen Online-Portalen mit ansprechenden Fotos und Informationen angeboten wird.

 

3. Immobilienverkauf: auf eigene Faust oder über einen Makler?

Die Frage aller Fragen beim Immobilienverkauf ist die nach einem Makler. Lässt sich der Verkaufsprozess nicht doch selbstständig abwickeln? Dafür muss sich der Immobilienbesitzer vorab Gedanken über die Zeit machen, die er in den Verkaufsprozess investieren kann. Dies ist bereits ein nicht zu unterschätzender Faktor. Ein Exposé muss erstellt, Anfragen beantwortet und Besichtigungen vereinbart werden. Hinzu kommen in der Regel wochenlange Vertragsverhandlungen.

Es kann jedoch auch auf professionelle Unterstützung zurückgegriffen werden: So lassen sich beispielsweise das Exposé bei einem Immobilienbüro in Auftrag geben oder die Preise von einem Sachverständigen ermitteln. Auch muss sich der Immobilienbesitzer umfassend über das zu verkaufende Objekt informieren. Dazu zählen eine ausgiebige Marktrecherche und das eigenständige Zusammentragen aller Unterlagen. Ein Makler verfügt dagegen oftmals über Kenntnisse, die der Laie so nicht hat. Dieses Wissen kann letztlich nicht nur die Chancen eines Verkaufs steigern, sondern durch eine professionelle Preisermittlung auch zu mehr Gewinn für den Hausbesitzer führen.

Doch auch die Auswahl eines Maklers will durchdacht sein. Geprüft werden sollte u. a., wie erfahren der Makler bereits ist und wie professionell dieser seine Arbeit erledigt. Hinzu kommt der persönliche Eindruck: Berät der Makler ausführlich? Nimmt er sich ausreichend Zeit für Fragen, Sorgen und Bedenken?

Wird sich letztlich für die Beauftragung eines Maklers entschieden, wird dieser Schritt mit einem Maklervertrag festgehalten. Der Maklervertrag führt die Vertragsparteien und das zu verkaufende Objekt auf und umschreibt die Leistungen, die der Makler zu erbringen hat. Gleichsam werden hier die Provision vereinbart und eine Klausel eingetragen, die besagt, dass der Makler für sämtliche Werbekosten aufkommt.

 

Immobilienverkauf

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4. Welche Unterlagen dürfen nicht fehlen?

Im besten Falle haben Immobilienbesitzer alle Unterlagen und Dokumente, die das Objekt betreffen, bereits in einem Ordner zusammengetragen. Doch selbst dann entstehen oft Unsicherheiten darüber, welche Papiere nun zwangsläufig für den Immobilienverkauf vorliegen müssen.

An erster Stelle kommt der Grundriss einer Immobilie bzw. der Bau- und Lageplan. Damit einhergehend folgt die Baugenehmigung, die dem potentiellen Käufer versichert, dass das zu verkaufende Haus auch errichtet werden durfte. Gesetzlich vorgeschrieben ist bei einem Hausverkauf die Bereitstellung des Energieausweises. Dieser muss bis spätestens bei der Besichtigung vorliegen, ansonsten drohen seit 2015 hohe Geldstrafen im bis zu fünfstelligen Bereich. Das Grundbuchamt im Amtsgericht erstellt außerdem einen Grundbuchauszug, welcher beim Hausverkauf ebenfalls vorhanden sein muss. Eine sogenannte Flurkarte stellt die Ergänzung eines Grundbuchauszugs dar und gibt Auskunft über die Grundstücksgrenzen und umliegenden Grundstücke.

Handelt es sich jedoch um den Verkauf von vermieteten Immobilien, müssen Kopien der Mietverträge sowie Nachweise über die Miteinkünfte und Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre vorgelegt werden.

Bereithalten sollte der Immobilienbesitzer zudem eine Nebenkostenkostenübersicht, Versicherungsunterlagen (beispielsweise eine Brandversicherung) sowie eine Übersicht über die getätigten Renovierungen. Für etwaige Modernisierungen wie Heizung oder Küche sollten Rechnungen und Gebrauchsanweisungen übertragen werden. Gibt es Denkmalschutzbestimmungen oder Erbpachtverträge? Auch diese müssen dann vorgelegt werden.

Die wichtigsten Dokumente für den Immobilienverkauf auf einem Blick:

  • Grundriss, Bau- und Lageplan,
  • Baugenehmigung,
  • Energieausweis,
  • Grundbuchauszug (ersatzweise auch eine Flurkarte),
  • Mietverträge und Miteinkunftsnachweise bei vermieteten Objekten,
  • Nebenkostenübersicht,
  • Versicherungsdokumente,
  • Rechnungen und Gebrauchsanleitungen für Heizungen usw.,
  • Denkmalschutzbestimmungen,
  • Erbpachtverträge.

 

5. Wie hoch sollte der Preis für die Immobilie angesetzt werden?

Jeder Verkäufer möchte den maximalen Gewinn erzielen, doch zu hoch angesetzte Preise schrecken potentielle Käufer ab und Nachfragen sowie Besichtigungstermine bleiben aus. Ein niedrig angesetzter Preis wirkt diesem Problem zwar entgegen, jedoch muss stets bedacht werden, dass der Angebotspreis in der Regel höher ist als der letztliche Verkaufspreis. Potentielle Kunden erwarten meist ein Preiszugeständnis, das vom Immobilienbesitzer eingeplant werden sollte. Eine nachträgliche Erhöhung des Angebotspreises ist generell nicht möglich.

Daher sollte bei der Preiskalkulation ein Verhandlungsspielraum von rund fünf bis acht Prozent über dem eigentlich erwarteten Verkaufspreis eingerechnet werden. Dieser Wert berücksichtigt das Preiszugeständnis gleich gleich mit.

 

6. Immobilienverkauf und Steuern: die Spekulationsfrist

Immer wieder wirft der Verkauf einer Immobilie die Frage nach der Versteuerung auf. Ob tatsächlich Steuern auf das verkaufte Objekt gezahlt werden müssen oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab.

In der Regel ist der private Verkauf einer Immobilie steuerfrei. Dafür müssen jedoch zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Das besagt die sogenannte Spekulationsfrist. Diese beträgt bei allen Grundstücksgeschäften zehn Jahre und beginnt ab dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist auch dann möglich, wenn besagte Immobilie in dem jeweiligen Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt und genutzt wurde (§ 23 EStG).

Dennoch kommen immer wieder persönliche und ganz individuelle Situationen auf, die einen Immobilienverkauf zwangsweise erfordern und dadurch eine Versteuerung des Gewinns mit sich bringen. Mit einigen Tipps lassen sich jedoch sogar bereits getätigte Ausgaben auf den Verkaufsgewinn anrechnen und somit die Steuern reduzieren:

 

  • Kauf und Verkauf: Wie viel wurde für die Immobilie beim damaligen Kauf gezahlt? Und mit welcher Summe wird nun der Verkaufspreis angesetzt?
  • Makler: Die in einen Makler investierten Gelder können sich nun doppelt bezahlt machen: Die Maklergebühr oder auch allgemeine Werbeschaltung kann den Verkaufsgewinn der Immobilie nachträglich senken.
  • Notargebühren: Auch die Summe, die an den Notar gezahlt wurde, lässt sich auf den Verkaufsgewinn anrechnen. Dazu zählen gleichsam die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag.
  • Wertgutachten: Sofern das Wertgutachten nicht kostenfrei von einem beauftragten Makler erstellt wurde, kann diese Arbeit auch von einem Sachverständigen übernommen werden. Die dafür anfallenden Kosten können vom Erlös der Immobilie abgezogen werden.
  • Modernisierungskosten: Neue Heizung? Reparaturmaßnahmen? Diese Gebühren lassen sich ebenfalls heranziehen, sofern sie innerhalb der ersten drei Jahre getätigt wurden und sie 15 Prozent der allgemeinen Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

 

7. Der gewerbliche Immobilienverkauf

Der Unterschied zwischen einem privaten und einem gewerblichen Immobilienverkauf wird anhand der „3-Objekt-Grenze“ gemacht. Diese besagt, dass ein Immobilienbesitzer dann gewerblich handelt, wenn er innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien erwirbt und veräußert. Im § 15 EStG werden diese gewerblichen Einkünfte geregelt.

Die Ausnahme bilden Immobilien, die länger als fünf Jahre selbst vom Eigentümer bewohnt wurden. Geerbte Grundstücke werden ebenfalls nicht miteinbezogen.

Auch wenn ein Verkauf erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt, müssen keine Gewinne versteuert werden.

 

8. Wer zahlt was beim Verkauf einer Immobilie?

Wer über einen Immobilienverkauf nachdenkt, der vergisst schnell, dass damit nicht nur Gewinne zu erzielen sind, sondern auch Kosten lauern, die der Verkäufer tragen muss. Die sollten vor einem Verkauf bekannt sein:

 

Kostenträger

Verpflichtung

Kostengegenstand

Kostenhöhe

Verkäufer

verpflichtend

Energieausweis

Je nach Ausführlichkeit: ca. 300–500 Euro

Verkäufer

verpflichtend

Spekulationssteuer

Bei Wertzuwachs und nur bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist und für nicht selbst genutzte Immobilien

Verkäufer

verpflichtend

Notarkosten für die Löschung von Rechten Dritter

Je nach Geschäftswert

Verkäufer

freiwillig

Privat durchgeführte Verkaufsanzeigen

Je nach Portal und Dauer: ca. 100 Euro (für zwei Wochen)

Verkäufer

freiwillig

Wertgutachten

Je nach Verkehrswert (Beispiel: 300.000 Euro Verkehrswert entsprechen rund 1.700 Euro Honorar)

 

 

 

 

Verkäufer & Käufer

verpflichtend

Grunderwerbsteuer

Je nach Bundesland ca. 4 % für Grundstücke und Immobilie

Verkäufer & Käufer

freiwillig

Maklerprovision

Je nach Bundesland ca. 6 % des Verkaufspreises

 

 

 

 

Käufer (i.d.R.)

verpflichtend

Notarkosten

Ca. 2 % des Verkaufspreises

 

9. Inhaltspunkte im Kaufvertrag

Wurde schließlich ein Käufer gefunden und eine finanzielle Einigung erzielt, so kommt es zur Erstellung des Kaufvertrags. Mit einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, sein Eigentum an Grund und Boden inklusive der sich darauf befindenden Immobilie an eine andere Partei zu übertragen. Wie bei jedem Vertrag sollte vor dem Abschluss geprüft werden, ob alle wesentlichen Inhaltspunkte aufgeführt sind. Ausreichend Zeit für die Überprüfung des Kaufvertrags einzuplanen, kann beiden Vertragsparteien im Nachhinein viel Ärger – und Geld – ersparen.

Daher gilt an erster Stelle: Den Kaufvertrag beim Immobilienverkauf nur mit einem Notar durchführen. Denn nur ein notariell beglaubigter Vertrag ist auch rechtlich wirksam. In einem Gespräch stellt der Notar alle wesentlichen Informationen für den Kaufvertrag zusammen. Generell kommen die Vertragsparteien rund zwei Wochen später zum offiziellen Verkauf der Immobilie zusammen und unterschreiben den Kaufvertrag.

Damit es zu einem erfolgreichen Abschluss des Vertrags kommt, sollten folgende Punkte in keinem Fall fehlen:

 

  • Die Vertragsparteien: Wer verkauft an wen? Beide Parteien müssen sich mit einem amtlichen Ausweis ausweisen können.
  • Der Kaufgegenstand: Die Immobilie wird genau beschrieben bezüglich Lage und Größe, auch eventuelle Dienstbarkeiten werden aufgeführt: Muss beispielsweise eine Auffahrt mit dem Nachbarn geteilt werden? Dafür wird vom Notar das Grundbuch herangezogen.
  • Der Kaufpreis: Mindestens genauso wichtig ist auch die Nennung der exakten Summe, die letztlich für die Immobilie gezahlt wird.
  • Besitzübergang: Der Besitzübergang erfolgt in der Regel nach der Erstattung des vollen Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch. Sobald der Verkäufer über die Summe verfügt, erfolgt die Immobilienübergabe.
  • Auflassung: In der Zeit des Besitzübergangs sollte sich der Käufer absichern und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Diese stellt sicher, dass die Immobilie bereits verkauft ist und die Abwicklungsphase läuft.
  • Gewährleistung: Wird eine neue Immobilie verkauft, so profitiert der Käufer von einer Gewährleistung für Mängel für die nächsten fünf Jahre. Bei einer gebrauchten Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, alle ihm bekannten Mängel offenzulegen – andernfalls haftet der Verkäufer.

 

10. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht

Mit einem Immobilienverkauf sind hohe Investitionen verbunden. Bevor Sie Geld und Zeit in dieses Vorhaben stecken, sollten Sie sich diesbezüglich umfassend informieren. Haben Sie Fragen zum Immobilienverkauf oder sind Sie sogar schon auf Probleme gestoßen? Dann beraten Sie unsere Immobilienrechts-Experten gerne kostenfrei.

 

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