Der Immobilienverkauf

1. Wann macht der Verkauf einer Immobilie Sinn?

Der Verkauf einer Immobilie kann aus persönlichen und wirtschaftlichen Gründen erfolgen. Zu Ersteren zählen u. a. Scheidung, ein bevorstehender Umzug oder auch die Erbschaft einer Immobilie. Jedoch können auch ökonomische Aspekte dazu führen, über einen Immobilienverkauf nachzudenken. Dafür können sich allerdings die Immobilienpreise auf dem sogenannten „zyklischen Hoch“ befinden.

Wichtig kann in diesem Zusammenhang auch die Wertberechnung der Immobilie sein. Wird das Haus der Rendite wegen verkauft, kann unbedingt geklärt werden, ob sich der Verkauf einer Immobilie lohnt oder ob das mietfreie Wohnen Grund genug sein könnte, den Zeitpunkt des Verkaufs nach hinten zu verschieben.

2. Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?

Die Dauer eines Immobilienverkaufs kann im Durchschnitt auf einen Zeitraum von sechs bis neun Monaten eingegrenzt werden. Jedoch kommen viele Faktoren hinzu, die diesen Zeitraum verkürzen oder verlängern können.

Stadthäuser werden schneller verkauft als Immobilien in ländlichen Regionen. Auch die Lage der Immobilie kann den Verkaufsprozess beeinflussen: Befindet sich das Objekt an stark befahrenen Straßen oder inmitten eines Industriegebiets? Im Falle eines Hauses wirken sich diese Aspekte generell negativ aus. Positiv bewertet werden dagegen eine gute Infrastruktur und umliegende Grünanlagen.

Dies sind jedoch Aspekte, die der Immobilienbesitzer nicht verändern kann. Den Verkaufsprozess beschleunigen kann man dennoch auch mit eigenen Mitteln: In der Regel dauert der selbstständige Immobilienverkauf länger als die Abwicklung des Verkaufs über einen Makler. Auch der Verkaufspreis sollte gleich zu Beginn richtig kalkuliert werden, um Zeit zu sparen.

Weiterhin kann der Verkaufsprozess maßgeblich beeinflusst werden, indem der Verkäufer alle Unterlagen vollständig zusammengetragen hat, die Immobilie bezugsfertig ist und optimal auf zahlreichen Online-Portalen mit ansprechenden Fotos und Informationen angeboten wird.

3. Immobilienverkauf: auf eigene Faust oder über einen Makler?

Die Frage aller Fragen beim Immobilienverkauf ist die nach einem Makler. Lässt sich der Verkaufsprozess nicht doch selbstständig abwickeln? Dafür kann sich der Immobilienbesitzer vorab Gedanken über die Zeit machen, die er in den Verkaufsprozess investieren kann. Ein Exposé muss erstellt, Anfragen beantwortet und Besichtigungen vereinbart werden. Hinzu kommen in der Regel Vertragsverhandlungen.

Es kann jedoch auch auf professionelle Unterstützung zurückgegriffen werden: So lassen sich beispielsweise das Exposé bei einem Immobilienbüro in Auftrag geben oder die Preise von einem Sachverständigen ermitteln. Auch muss sich der Immobilienbesitzer umfassend über das zu verkaufende Objekt informieren. Dazu zählen eine ausgiebige Marktrecherche und das eigenständige Zusammentragen aller Unterlagen. Ein Makler verfügt dagegen oftmals über Kenntnisse, die der Laie so nicht hat. Dieses Wissen kann letztlich nicht nur die Chancen eines Verkaufs steigern, sondern durch eine professionelle Preisermittlung auch zu mehr Gewinn für den Hausbesitzer führen.

Doch auch die Auswahl eines Maklers will durchdacht sein. Geprüft werden kann u. a., wie erfahren der Makler bereits ist und wie professionell dieser seine Arbeit erledigt. Hinzu kommt der persönliche Eindruck: Berät der Makler ausführlich? Nimmt er sich ausreichend Zeit für Fragen, Sorgen und Bedenken?

Wird sich letztlich für die Beauftragung eines Maklers entschieden, wird dieser Schritt mit einem Maklervertrag festgehalten. Der Maklervertrag führt die Vertragsparteien und das zu verkaufende Objekt auf und umschreibt die Leistungen, die der Makler zu erbringen hat. Gleichsam werden hier die Provision vereinbart und eine Klausel eingetragen, die besagt, dass der Makler für sämtliche Werbekosten aufkommt.

4. Welche Unterlagen dürfen nicht fehlen?

Im besten Falle haben Immobilienbesitzer alle Unterlagen und Dokumente, die das Objekt betreffen, bereits in einem Ordner zusammengetragen. Doch selbst dann können Unsicherheiten darüber entstehen, welche Papiere nun zwangsläufig für den Immobilienverkauf vorliegen müssen.

An erster Stelle kommt der Grundriss einer Immobilie bzw. der Bau- und Lageplan. Damit einhergehend folgt die Baugenehmigung, die dem potentiellen Käufer versichert, dass das zu verkaufende Haus auch errichtet werden durfte. Gesetzlich vorgeschrieben ist bei einem Hausverkauf die Bereitstellung des Energieausweises. Dieser muss bis spätestens bei der Besichtigung vorliegen, ansonsten drohen seit 2015 hohe Geldstrafen im bis zu fünfstelligen Bereich. Das Grundbuchamt im Amtsgericht erstellt außerdem einen Grundbuchauszug, welcher beim Hausverkauf ebenfalls vorhanden sein muss. Eine sogenannte Flurkarte stellt die Ergänzung eines Grundbuchauszugs dar und gibt Auskunft über die Grundstücksgrenzen und umliegenden Grundstücke.

Handelt es sich jedoch um den Verkauf von vermieteten Immobilien, müssen Kopien der Mietverträge sowie Nachweise über die Miteinkünfte und Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre vorgelegt werden.

Bereithalten kann der Immobilienbesitzer zudem eine Nebenkostenkostenübersicht, Versicherungsunterlagen (beispielsweise eine Brandversicherung) sowie eine Übersicht über die getätigten Renovierungen. Für etwaige Modernisierungen wie Heizung oder Küche können Rechnungen und Gebrauchsanweisungen übertragen werden. Gibt es Denkmalschutzbestimmungen oder Erbpachtverträge? Auch diese können dann vorgelegt werden.

Die wichtigsten Dokumente für den Immobilienverkauf auf einem Blick:

• Grundriss, Bau- und Lageplan,
• Baugenehmigung,
• Energieausweis,
• Grundbuchauszug (ersatzweise auch eine Flurkarte),
• Mietverträge und Miteinkunftsnachweise bei vermieteten Objekten,
• Nebenkostenübersicht,
• Versicherungsdokumente,
• Rechnungen und Gebrauchsanleitungen für Heizungen usw.,
• Denkmalschutzbestimmungen,
• Erbpachtverträge.

5. Wie hoch kann der Preis für die Immobilie angesetzt werden?

Jeder Verkäufer möchte den maximalen Gewinn erzielen, doch zu hoch angesetzte Preise können potentielle Käufer abscbrecken und Nachfragen sowie Besichtigungstermine ausbleiben. Ein niedrig angesetzter Preis wirkt diesem Problem zwar entgegen, jedoch kann stets bedacht werden, dass der Angebotspreis in der Regel höher ist als der letztliche Verkaufspreis. Potentielle Kunden erwarten meist ein Preiszugeständnis, das vom Immobilienbesitzer eingeplant werden kann. Eine nachträgliche Erhöhung des Angebotspreises ist generell nicht möglich.

Daher kann bei der Preiskalkulation ein Verhandlungsspielraum von rund fünf bis acht Prozent über dem eigentlich erwarteten Verkaufspreis eingerechnet werden. Dieser Wert berücksichtigt das Preiszugeständnis gleich gleich mit.

6. Immobilienverkauf und Steuern: die Spekulationsfrist

Immer wieder wirft der Verkauf einer Immobilie die Frage nach der Versteuerung auf. Ob tatsächlich Steuern auf das verkaufte Objekt gezahlt werden müssen oder nicht, hängt von vielen Faktoren ab.

In der Regel ist der private Verkauf einer Immobilie steuerfrei. Dafür müssen jedoch zwischen dem Kauf und dem Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Das besagt die sogenannte Spekulationsfrist. Diese beträgt bei allen Grundstücksgeschäften zehn Jahre und beginnt ab dem Tag, an dem der Kaufvertrag unterschrieben wurde.
Ein steuerfreier Immobilienverkauf ist auch dann möglich, wenn besagte Immobilie in dem jeweiligen Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt und genutzt wurde (§ 23 EStG).

Dennoch kommen immer wieder persönliche und ganz individuelle Situationen auf, die einen Immobilienverkauf zwangsweise erfordern und dadurch eine Versteuerung des Gewinns mit sich bringen. Mit einigen Tipps lassen sich jedoch sogar bereits getätigte Ausgaben auf den Verkaufsgewinn anrechnen und somit die Steuern reduzieren:

• Kauf und Verkauf: Wie viel wurde für die Immobilie beim damaligen Kauf gezahlt? Und mit welcher Summe wird nun der Verkaufspreis angesetzt?
• Makler: Die in einen Makler investierten Gelder können sich nun doppelt bezahlt machen: Die Maklergebühr oder auch allgemeine Werbeschaltung kann den Verkaufsgewinn der Immobilie nachträglich senken.
• Notargebühren: Auch die Summe, die an den Notar gezahlt wurde, lässt sich auf den Verkaufsgewinn anrechnen. Dazu zählen gleichsam die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag.
• Wertgutachten: Sofern das Wertgutachten nicht kostenlos von einem beauftragten Makler erstellt wurde, kann diese Arbeit auch von einem Sachverständigen übernommen werden. Die dafür anfallenden Kosten können vom Erlös der Immobilie abgezogen werden.
• Modernisierungskosten: Neue Heizung? Reparaturmaßnahmen? Diese Gebühren lassen sich ebenfalls heranziehen, sofern sie innerhalb der ersten drei Jahre getätigt wurden und sie 15 Prozent der allgemeinen Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

7. Der gewerbliche Immobilienverkauf

Der Unterschied zwischen einem privaten und einem gewerblichen Immobilienverkauf wird anhand der „3-Objekt-Grenze“ gemacht. Diese besagt, dass ein Immobilienbesitzer dann gewerblich handelt, wenn er innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Immobilien erwirbt und veräußert. Im § 15 EStG werden diese gewerblichen Einkünfte geregelt.

Die Ausnahme bilden Immobilien, die länger als fünf Jahre selbst vom Eigentümer bewohnt wurden. Geerbte Grundstücke werden ebenfalls nicht miteinbezogen.

Auch wenn ein Verkauf erst nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt, müssen keine Gewinne versteuert werden.

8. Wer zahlt was beim Verkauf einer Immobilie?

Wer über einen Immobilienverkauf nachdenkt, der vergisst ggf. schnell, dass damit nicht nur Gewinne zu erzielen sind, sondern auch Kosten lauern, die der Verkäufer tragen muss.

9. Inhaltspunkte im Kaufvertrag

Wurde schließlich ein Käufer gefunden und eine finanzielle Einigung erzielt, so kommt es zur Erstellung des Kaufvertrags. Mit einem Immobilienkaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, sein Eigentum an Grund und Boden inklusive der sich darauf befindenden Immobilie an eine andere Partei zu übertragen. Wie bei jedem Vertrag kann vor dem Abschluss geprüft werden, ob alle wesentlichen Inhaltspunkte aufgeführt sind. Ausreichend Zeit für die Überprüfung des Kaufvertrags einzuplanen, kann beiden Vertragsparteien im Nachhinein viel Ärger – und Geld – ersparen.

Daher kann helfen: Den Kaufvertrag beim Immobilienverkauf nur mit einem Notar durchführen. Denn nur ein notariell beglaubigter Vertrag ist auch rechtlich wirksam. In einem Gespräch stellt der Notar alle wesentlichen Informationen für den Kaufvertrag zusammen. Generell kommen die Vertragsparteien rund zwei Wochen später zum offiziellen Verkauf der Immobilie zusammen und unterschreiben den Kaufvertrag.

Damit es zu einem erfolgreichen Abschluss des Vertrags kommt, können folgende Punkte berücksichtigt werden:

• Die Vertragsparteien: Wer verkauft an wen? Beide Parteien müssen sich mit einem amtlichen Ausweis ausweisen können.
• Der Kaufgegenstand: Die Immobilie wird genau beschrieben bezüglich Lage und Größe, auch eventuelle Dienstbarkeiten werden aufgeführt: Muss beispielsweise eine Auffahrt mit dem Nachbarn geteilt werden? Dafür wird vom Notar das Grundbuch herangezogen.
• Der Kaufpreis: Mindestens genauso wichtig ist auch die Nennung der exakten Summe, die letztlich für die Immobilie gezahlt wird.
• Besitzübergang: Der Besitzübergang erfolgt in der Regel nach der Erstattung des vollen Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch. Sobald der Verkäufer über die Summe verfügt, erfolgt die Immobilienübergabe.
• Auflassung: In der Zeit des Besitzübergangs kann sich der Käufer absichern und eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Diese stellt sicher, dass die Immobilie bereits verkauft ist und die Abwicklungsphase läuft.
• Gewährleistung: Wird eine neue Immobilie verkauft, so profitiert der Käufer von einer Gewährleistung für Mängel für die nächsten fünf Jahre. Bei einer gebrauchten Immobilie ist der Verkäufer verpflichtet, alle ihm bekannten Mängel offenzulegen – andernfalls haftet der Verkäufer.

10. Tipp: kostenlose Ersteinschätzung im Immobilienrecht

Mit einem Immobilienverkauf sind hohe Investitionen verbunden. Bevor Sie Geld und Zeit in dieses Vorhaben stecken, können Sie sich diesbezüglich umfassend informieren. Haben Sie Fragen zum Immobilienverkauf oder sind Sie sogar schon auf Probleme gestoßen?

► Dazu haben Sie die Möglichkeit, Ihren Immobilienverkauf mit einem Anwalt für Immobilienrecht zu besprechen.

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